【正文】 第三節(jié) 價格具體定位（入市價格/均價/項目單體定價）入市價格的確定 依據(jù)類比原則，我們選取周邊相類似的住宅小區(qū)，制定比準(zhǔn)價格，作為本項目可實現(xiàn)入市價參考?？梢钥紤]以下服務(wù)內(nèi)容：家政服務(wù)中介、私人保健醫(yī)師、理財咨詢、健身指導(dǎo)、形象顧問、代訂服務(wù)（包括票務(wù)、用車、報刊等）、兒童興趣班等。(3)建筑細(xì)部建議◆ 建筑設(shè)計充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計要恰到好處；◇ 充分考慮空調(diào)位設(shè)計，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。中低層面解決基本生活需求的購房者（占15％）政府機關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員企業(yè)中青年職員老市區(qū)政府機關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員老市區(qū)企事業(yè)單位青年職員B、中層及中層以上改善居住條件的購房者（占60％）政府機關(guān)、事業(yè)單位中層管理者企業(yè)中高層管理者企事業(yè)單位中高層企事業(yè)單位青年職員私營個體業(yè)主C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者（占35％） 私企成功人士 高級管理層政府事業(yè)單位高層※ 客源描述中低層面解決基本生活需求的購房者：⊙多為外地來城區(qū)工作不久或極少部分拆遷戶；⊙年齡大約在2535歲之間，收入較同齡人稍高；⊙主要購買力在總款10—18萬，面積80—120㎡之間。 對自身潛質(zhì)的分析對住宅區(qū)評價的一個重要指標(biāo)是：什么區(qū)域？什么環(huán)境？出行交通時間？區(qū)域方面：本區(qū)域處于城南版塊區(qū)域，屬于緊挨市中心最北區(qū)域，西出口瀕臨新湖南路，拓寬后將直達(dá)德城區(qū)市中心心臟區(qū)域，盡享市中心的繁華，車程距離不足5公里，；東面穿過聯(lián)興小區(qū)為交通主干道——湖濱南路，避開主干道的噪音喧囂，鬧中取靜。8. 西面新湖南路正待規(guī)劃拓寬，南面待規(guī)劃路段未成型，且環(huán)境較差，對購房者勢必造成心理抗性。東面通過聯(lián)興嘉和居是交通主干道湖濱南路，德州晶華集團(tuán)振華玻璃公司、德州向陽起重安裝有限公司等知名企業(yè)均坐落在湖濱南路上。 總體去化狀況良好，大部分2004年下半年同一時間開盤的樓盤目前去化率在7085％，說明多層產(chǎn)品在德州市場接受度高，發(fā)展前景樂觀。 德州市目前開發(fā)除了陽光花園有小高層外，主要是多層物業(yè) 216。區(qū)域自然景觀：蘇祿王墓風(fēng)景區(qū)、植物園。隨著大型樓盤的開發(fā)，房價也躍居市區(qū)最高，最高達(dá)到2800元/平方米。 房地產(chǎn)開發(fā)機會與風(fēng)險并存德城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機會。55億元；，預(yù)計2004年將高達(dá)5億元。已成為煤炭、木材、建材、糧食、蔬菜、布匹、服裝等重要商品的區(qū)域集散中心。　　 德州物產(chǎn)資源豐富。已探明石油儲量2億噸，天然氣儲量15億立方米。近年來，先后建成糧食、蔬菜、黃牛、禽蛋、花卉、調(diào)料等10大專業(yè)批發(fā)市場。2001年、2002年；％，％。但同時，風(fēng)險也相應(yīng)存在。另一方面，由于開發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)美和配套的逐步齊全，購房者的意向區(qū)域也發(fā)生了改變，由老市區(qū)向新城區(qū)發(fā)展。兒童樂園。 一般總建筑面積都集中在5－15萬M2之間，規(guī)模最大的位于開發(fā)區(qū)城東版塊的嘉誠尚東、新城市花園。216。目前西面新河南路正在準(zhǔn)備規(guī)劃拓寬，其直通市政府中心區(qū)域。9. 小區(qū)南臨財貿(mào)學(xué)校教職工宿舍，整體形象較差，影響小區(qū)南向景觀。本區(qū)域開發(fā)的較成規(guī)模的樓盤不多，只有嘉誠景園和陽光花園兩家，其余都是開發(fā)量不到5萬平米的中小樓盤或市政拆遷建房，且都大部分接近104國道，屬于德城區(qū)最南區(qū)域，價格是最低的，缺少競爭樓盤。中層及中層以上改善居住條件的購房者⊙多為政府機關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層?！?樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對講門，提升樓盤檔次；◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進(jìn)戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)；第三節(jié) 戶型面積配比建議經(jīng)過對德城區(qū)主要競爭個案的詳細(xì)調(diào)查，結(jié)合目前德城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，考慮本項目目標(biāo)客戶群以實用為主，建議項目整體以緊湊的實用型為主，具體配比如下：第四節(jié) 小區(qū)規(guī)劃布局及出入口建議小區(qū)規(guī)劃布局在遵循總體規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上，在“錯落有致“中體現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部環(huán)藝景觀的優(yōu)勢。178。 比準(zhǔn)價格測定表　實例一實例二實例三實例四實例五案名陽光花園金都花園聯(lián)興嘉和居天華錦繡園嘉誠景園實現(xiàn)銷售均價（元/平方米）26803200180022001900期房日期修正2%1%0%1%1%修正后單價3168180021781881價格形成因素比較區(qū)域因素道路條件1%2%0%1%1%交通設(shè)施接近條件1%1%1%0%0%生活配套設(shè)施條件%%%%%區(qū)域環(huán)境條件%%%%%區(qū)域傳統(tǒng)形象%%%%%產(chǎn)品因素宗地條件%%%%%規(guī)劃布局%%%%%立面及天際線%%%%%房型設(shè)計%%%%%綜合智能管理系統(tǒng)（安保、網(wǎng)絡(luò)、電視等）%%%%%區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施%%%%%修正率1%2%2%1%1%試算價格1881權(quán)重（%）15%16%30%15%24%平均試算價格 客戶認(rèn)知價值定位客戶價值認(rèn)知表影響顧客認(rèn)知價值的敏感因素調(diào)整比例市場比準(zhǔn)基礎(chǔ)價格2302小區(qū)規(guī)劃獨特價值效應(yīng)1%替代品知名效應(yīng)1%預(yù)期服務(wù)水準(zhǔn)3%開發(fā)商品牌信譽因素1%市場形象等營銷影響因素2%環(huán)境交通設(shè)施條件2%調(diào)整后比例8%調(diào)整結(jié)果2486以市場比較法預(yù)測，本項目的銷售均價應(yīng)在2490元/㎡左右！第四節(jié) 價格變動原則項目總體成交均價預(yù)計在2490元/平方米左右，具體實施需依據(jù)房型、朝向等因素進(jìn)行一房一價制訂，充分利用位置和高度上的優(yōu)勢將小區(qū)房源的價差拉大，可有效的實現(xiàn)房源的銷售平衡。第二節(jié) 價格定位的基本原則：從消費者的心理謀求定位，而不是以開發(fā)或銷售者的立場來確定；針對特定目標(biāo)市場，而非整個市場；充分考慮市場風(fēng)險和市場潛力，以及發(fā)展商資金壓力；結(jié)合本項目區(qū)位特點，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢；走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出德州市的樣板品牌。 社區(qū)服務(wù)建議建議聘請具有一定知名度的物業(yè)管理公司作為本項目的物業(yè)公司或物業(yè)顧問，具體內(nèi)容應(yīng)強調(diào)專供私人的VIP服務(wù)?？拷醒刖坝^區(qū)的單元可在景觀朝向上做觀景封閉陽臺，在強調(diào)人與自然對話的同時，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益；◆ 因本小區(qū)所針對的客戶群年齡跨度較大，建議社區(qū)建筑色彩的主基調(diào)采用穩(wěn)重的米黃或磚紅色的暖色調(diào)，不同組團(tuán)可添加不同色系的附屬色，可在土黃、天藍(lán)、赭石等比較中性的色調(diào)中選擇，各組團(tuán)可在統(tǒng)一中求變化，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷；◇ 外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持；◇ 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對比較為鮮明的色彩把各組團(tuán)區(qū)分開來，使建筑色彩更加豐富；◆ 建筑材料建議以彩色面磚、仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構(gòu)件建議購買成品構(gòu)件，抓住一種風(fēng)格，把味道做足。對比兩種策劃方案，從實現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化考慮，我們建議：本項目定位于德城區(qū)具有相當(dāng)親和力的、高性價比的特色樓盤！第三節(jié) 主力客戶群定位※客源構(gòu)成情況通過我司對德城區(qū)各個版塊在售和已售完的樓盤幾次針對性的問卷調(diào)查，初步得出了以下客源構(gòu)成情況：根據(jù)市場調(diào)研，目前德城區(qū)購房者主要集中在三個不同的受眾群，按購房的目的來區(qū)分，他們分別為解決基本居住需要的；改善居住條件換房的；注重生活品質(zhì)、追求生活情趣的。第三章 項目市場定位第一節(jié) 依據(jù)客戶需求的開發(fā)思路定位圖：德州地圖從圖中我們可以看出，項目所在區(qū)域正好位于市中心版塊和河?xùn)|開發(fā)區(qū)板塊兩個高價格板塊之間，而項目所在區(qū)域價格由于沒有新增供給，區(qū)域形象不佳，所以成交價格非常低，屬于典型的價格洼地。 劣勢分析7. 處于