重慶房地產(chǎn)市場分析報(bào)告(完整版)
【正文】 9 日聯(lián)合下發(fā)標(biāo)注為“特急”的《關(guān)于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)和政策界限的通知》――縮減開發(fā)區(qū)的數(shù)量和規(guī)劃用地規(guī)模，防止開發(fā)區(qū)過多過濫、違規(guī)用地等突出問題，促進(jìn)開發(fā)區(qū)規(guī)范、協(xié)調(diào)發(fā)展。 從稅法的相關(guān)規(guī)定來看，房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅費(fèi)可分為流通階段的稅費(fèi)（表 1）和保有階段的稅費(fèi)（表 2）。 上市融資成為熱門選擇。截止 9 月末，全市商品房開工面積 萬平方米，同比增長%，其中住宅新開工面積 萬平方米，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積 萬平方米，同比增長 %；辦公樓新開工面積 萬平方米，繼續(xù)保持下降趨勢，降幅為 %。 20xx年來受國家宏觀調(diào)控、市場供需變動等多種因素的影響，上漲幅度開始減小。 （二）套內(nèi)面積選擇 套內(nèi)面積在 70130 平方米的戶型面積設(shè)計(jì)是目前市場需求的主力，尤其是 70110 平方米的 面積市場需求量最為集中，超過 60%； 70 平方米以下的戶型面積需求下降的趨勢較明顯； （三）價格及付款方式 付款方式以按揭為主，占 75%； 首付款集中在 10 萬元以下，其中選擇 510 萬元的消費(fèi)者超過半數(shù)，但超過 10 萬元的呈現(xiàn)急劇下降趨勢，預(yù)示 10 萬元是消費(fèi)者的心理線； 選擇按揭的消費(fèi)者其所能承受的月供款集中在 1200 元 /平方米以內(nèi)，其中 8001000 元成為月供選擇最為集中的選擇段； （四）、其他 從市場具體需求情況來看，多數(shù)消費(fèi)者希望通過陽臺來體現(xiàn)出生態(tài)化，貼進(jìn)自然的居住需求，傾向客廳 陽臺和生活陽臺的雙陽臺設(shè)計(jì)； 平層是市場的主流，躍層和閣樓因其同類替代品較多，消費(fèi)者對此需求量不高； （五）物業(yè)類型市場調(diào)查熱點(diǎn) 從物業(yè)類型來看，普通多層的心理選擇需求最熱，接近 50%，在一定程度上是受到了當(dāng)前市場上多層與低層低密度產(chǎn)品的流行趨勢引導(dǎo)；同時，與目前重慶市場上對普通多層及低層花園洋房產(chǎn)品概念的混淆有一定關(guān)系； 高層心理需求與前兩年相比有所下降，花園洋房與別墅因其品質(zhì)與價位較高，反饋有限； 消費(fèi)者對物業(yè)的心理選擇有向低密度、低容積率、親地性發(fā)展的趨勢； 五、重慶市房地產(chǎn)企業(yè)狀況 重慶市房地產(chǎn)共有 1500多家企業(yè)，但整體水平與沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比還有很大差距， 1995年至 20xx年總體開發(fā)量達(dá) 1000萬平方米的僅 300多家，各房地產(chǎn)企業(yè)所占的份額較為分散，集中度不高。加息將對房地產(chǎn)供需產(chǎn)生雙重壓力：一方面加息將提高資金使用成本；另一方面， 房屋銷售的速度會減慢，資金周轉(zhuǎn)放慢將進(jìn)一步考驗(yàn)開發(fā)商緊繃的資金鏈。 項(xiàng)目運(yùn)作 ：在面臨房地產(chǎn)市場可能將要走過高潮期，市場競爭加劇和市場需求不振的雙 重矛盾壓力下，隆鑫地產(chǎn)在具體項(xiàng)目上的運(yùn)作更應(yīng)該加強(qiáng)前期的調(diào)研分析并在項(xiàng)目施工建設(shè)、銷售以及未來的物業(yè)管理中慎之又慎――細(xì)節(jié)決定成敗 金融風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 ：發(fā)展多種融資渠道，以期盡快建立獨(dú)立于隆鑫集團(tuán)金融風(fēng)險(xiǎn)之外的資金來源。 發(fā)展區(qū)域 ：可考慮作兩種區(qū)域發(fā)展的規(guī)劃： 主 城區(qū)：大力參與主城區(qū)市場競爭，進(jìn)行開發(fā)的同時掌握最先進(jìn)的運(yùn)營手段、培育地產(chǎn)品牌，進(jìn)行人才鍛煉和儲備。 ２、企業(yè)融資渠道將趨向多元化 央行“ 121 號”文件和發(fā)改委“通知”的出臺，對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響。 房地產(chǎn)是資本集中的行業(yè)，在國家政策和自身經(jīng)濟(jì)規(guī)律的雙重影響下，重慶市房地產(chǎn)趨向集中化和規(guī)?；l(fā)展。 附表 6： 20xx 年 3 季度重慶市土地出讓示意圖 （六）、商品房空置 表 7：重慶市商品房空置情況統(tǒng)計(jì) 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 房屋空置面積 住宅 辦公樓 55 其中：一年以上空置面積 全市商品房空轉(zhuǎn)總量以年均 20%的速度上升，至 20xx 年由于受重慶市舊城改造的影響，存量房銷售較好，使空置
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