【正文】 天心區(qū)南湖路道坡2號經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 漓湘東路98號經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 開元以南、金華路以東、涼塘路以北、東四線以西經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 漓湘路與東六線交匯處占地面積200多畝191畝121486M2開發(fā)商湖南新全鴻置業(yè)公司長沙市房地產(chǎn)公司長沙東方城開發(fā)公司長沙市新希望開發(fā)有限公司長沙方略投資發(fā)展公司香港恒基兆佳實業(yè)長沙三興置業(yè)開發(fā)公司物業(yè)類型高層高層、小高層小高層，高層高層小高層小高層、別墅高層、小高層、多層容積率綠化率40%40%45%43%42%35%%規(guī)劃戶數(shù)582158068317738112810樓層高度33112529面積區(qū)間90160831808713111519695195均價4500元/M2430044004500起，4800均224828002600項目名稱中央公館紅樹灣鳳凰城完美生活楚天家園世紀(jì)鑫城位置星沙大道與三一大道交匯處萬家麗北路與湘龍路交匯處賀龍體校星沙大道、東三線、行政支線、望仙橋之間星沙 城西安置小區(qū)星沙開元路18號長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開元路17號占地面積674535324640177753730開發(fā)商湖南鑫泰開發(fā)公司湖南華能開發(fā)公司華潤置地開發(fā)公司長沙圓夢開發(fā)公司湖南楚天開發(fā)公司湖南開源置業(yè)有限公司物業(yè)類型高層小高層高層、多層高層高層、小高層高層容積率綠化率30%35%39%42%48%33%規(guī)劃戶數(shù)18001208樓層高度133145面積區(qū)間50130124155791379113950265均價32002780288029002020項目名稱威尼斯城閬峰云墅橘郡桂花城山水花都恒大名都恒大華府位置岳麓金星北路三段399號開福青竹湖高爾夫球場旁雨花區(qū)黎托鄉(xiāng)大橋村雨花新塘沖５４號岳麓長沙市普瑞大道岳麓區(qū)金星大道長郡中學(xué)對面占地面積32865713079879680開發(fā)商長沙南山房地產(chǎn)開發(fā)公司湖南綠城投資有限公司湖南綠城投資有限公司湖南人健愿景房地產(chǎn)公司恒大地產(chǎn)集團長沙分公司湖南雄震投資公司物業(yè)類型小高層、別墅別墅高層、小高層、多層、其他小高層、多層高層、小高層容積率綠化率60%70%40%34%40%規(guī)劃戶數(shù)214622022584491樓層高度1832面積區(qū)間360300041139均價2780600萬/套起5680元/M23500規(guī)劃面積1019萬平米住宅小區(qū)對比項目名稱西子花苑三江金域藍灣錦湘58㎡）均價:5000元/㎡折后均價：雙拼3800元/㎡（3套）尚東紫郡一期一批（2008年4月19日）共744套兩房87三房117143四房153平方米起價3900元/㎡；均價4300元/㎡；最高價4900元/㎡均價：36003900元/㎡麓山潤城07年11月開盤，共200多套二房8386㎡；三房124133㎡3400元/㎡特價房：2800元/㎡起，經(jīng)適房：3288元/㎡起標(biāo)志浪漫滿屋08年1月13日開盤40140㎡（1房房）均價：4200 元/㎡均價：34003700元/㎡2007年12月23日精裝均價：5800元/㎡，寫字樓：8000元/㎡2007年4月,寫字樓200500㎡均價:4600元/㎡均價:4600元/㎡梅苑家園2007年12月89130㎡起價：3280元/㎡；均價：3400元/㎡起價：3280元/㎡；均價：3400元/㎡四達米哈斯項目預(yù)計今年年底推出，一期一批共20多套獨棟，雙拼別墅洋房140㎡左右，別墅約200300㎡未定未定未來蜂巢項目二期，6二房77㎡；三房114㎡均價約2900元/㎡均價：28002900元/㎡東門尚苑，一期二批于08年元月推出戶型以80130㎡的二房、三房為主均價：3100元/㎡均價3000元/㎡松雅湖畔項目一期于08年6月推出，為10棟高層、小高層戶型面積為80140的兩房、三房為主均價：2900元/㎡均價2900元/㎡好望谷300700㎡獨棟均價：6000元/㎡均價：6000元/㎡3樓：安居房源展區(qū)樓盤名稱推盤時間推盤量在售產(chǎn)品情況房交會前價格房交會期間價格星典時代尾盤銷售41129㎡均價：43004400元/㎡均價：39004300元/㎡加州陽光城西組團89137㎡均價：4000 元/㎡均價：3600元/㎡天賜良園86136㎡均價：3800元/㎡均價：33003400元/㎡天翔二房90100㎡；三房130141㎡；起價3000元/㎡，均價3300元/㎡，最高價3600元/㎡價格沒有變化，均價3300元/㎡楚天家園08年5月28日推出，為3棟高層，共520套二房89105㎡（占40%）；三房115123㎡（占60%）；折后均價2800元/㎡，最低價2480元/㎡，最高價3000元/㎡對外價格沒有變化楚天世紀(jì)城項目尚未開盤，預(yù)計09年3月推出第一批10棟，5棟高層二房8487㎡，三房109118㎡未定未定湘商起價2980元/㎡，均價3300元/㎡3500元/㎡，層差為1050元/㎡對外報價沒有變化尚城2008年6月份推出，為2棟高層，共1088套一房4761㎡（占15%）；二房8188㎡（占30%）；三房123137㎡（占30%）；四房182㎡（占25%）起價3000元/㎡，均價3450元/㎡；層差1050元/㎡對外報價沒有變化錦璨家園一期于2008年1月19日推出，4棟高層共560套二房8190㎡（占25%）；三房120㎡（占50%）；四房130㎡（占25%）均價2800元/㎡；層差30元/㎡，景觀差100150元/㎡對外報價沒有變化方略?蕭邦2008年6月21日，共推出152套兩房90㎡（占50%）；三房130㎡（占50%）特價房：一口價2580元/㎡，其余房價折后2770元/㎡均價2700元/㎡左右方略?學(xué)府佳境項目為10棟小高層，目前為項目的二期，10三棟，兩房8797㎡，三房126137㎡均價2680元/㎡折后起價1980元/㎡；折后均價約2300元/㎡左右博雅?上院二期一批08年1月，共8棟，首批推出8共5棟兩房8095㎡（占30%）；三房110130㎡（占50%）；四房140160㎡（占20%）對外報價3180元/㎡對外報價沒有變化，3180元/㎡香檳小鎮(zhèn)二期08年9月21日，推出1棟高層，200多套，加上一期剩余現(xiàn)房100多套，共300多套二期：二房889㎡（%）；三房114122㎡（%）二期開盤均價3100元/㎡左右，對外報價沒有變化鵬基金域藍灣08年10月19日480套精致三房（㎡、㎡、㎡）67%（320套）；舒適三房（122㎡、126㎡）20%（96套）；四房（145㎡、161㎡）13%（64套）均價:46004700元/㎡較開盤價格高約200元/平米長大蘇迪亞諾2008年6月3房104144㎡4房144149㎡洋房3380；聯(lián)排5500；棟9000洋房均價：2800元/㎡江臨天下（長泰豪園Ⅱ期）未開盤（2棟已有預(yù)售許可證）1房52㎡，2房89㎡，3房126㎡，4房148㎡起價：3398元/㎡，均價：3600元/㎡天賜良園2008年4月86136㎡均價：4000元/㎡均價：33003400元/㎡博林金谷一期二批08年7月5日開盤,推220套二房7282㎡；三房88116㎡；四房156㎡；五房187㎡均價：4600元/㎡均價：4600元/㎡西子花苑2008年5月18日開盤（二期二推）推出187套二房86—113㎡，三房132—137㎡，四房162—164㎡起價4400元/㎡，均價4900元/㎡，最高價6158元/㎡起價4400元/㎡，均價4900元/㎡，最高價6158元/㎡三江明年開發(fā)商的利潤將進一步壓縮去年高價拿地的項目將于明年陸續(xù)推向市場，由于市場行情一時難以好轉(zhuǎn)，價格回升也需要時間，而由于地價較高，項目成本增加而導(dǎo)致開發(fā)商的利潤空間將進一步被壓縮。長沙樓市發(fā)展趨勢未來市場供應(yīng)量依然巨大，市場競爭形勢依然嚴(yán)峻據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，未來三個月內(nèi)將有40個左右的項目或新品上市，預(yù)計推貨量將達到250萬平方米以上，加上目前340多萬平方米的市場存量，未來3個月內(nèi)長沙市場將有600多萬平方米的市場放量，還有部分項目將集中推遲到明年上半年上市，加上今年預(yù)計400萬平方米的市場存量進入明年的市場繼續(xù)消化，全球性的金融危機所產(chǎn)生的影響也將對明年的長沙樓市產(chǎn)生較大的沖擊,而調(diào)查研究，未來3個月市場的需求量不足200萬平方米，因而可以預(yù)計，明年上半年的長沙市場依然不容樂觀。長沙房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)為銷售量萎縮，供給增加，房價漲幅趨緩，行業(yè)處于調(diào)整期。 四、整體行情綜述從目前市場情況來分析：銷售量明顯下降，市場持續(xù)低迷，將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資下降：由于去年三季度銷售量和房價大幅增長，今年三季度同比數(shù)據(jù)下降肯定很大，這會進一步影響購房預(yù)期，使市場繼續(xù)低迷。五、優(yōu)惠情況分析　低開高走的常規(guī)樓市路線，在今年樓市非常時期，正在演繹一出“非常規(guī)價格”。 南城板塊市場競爭較為激烈；從推出的戶型產(chǎn)品來看主要以一房、舒適性兩房和三房為主，兩房和三房的市場競爭激烈；從各項目推出的市場價格來看，各項目推出的價格主要集中在38004300元/平方米之間，整體價格有一定的下調(diào)；從推出的促銷力度來看，各項目均推出了比較具有吸引力的促銷措施。從在售項目推出的價格來看，高端產(chǎn)品主流均價主要在45004800元/平方米之間，中低端產(chǎn)品主流均價主要集中在3600—4300元/平方米之間，整體價格有所下調(diào)；從銷售情況來看，促銷力度較大的項目銷售情況較好，而促銷力度較小的項目銷售情況一般。剔除掉非市場定價類住宅后，全市商品房供銷比更加增大，這更進一步證實了今年上半年商品房銷售的嚴(yán)峻性。 長沙2008年上半年房地產(chǎn)商品房施工面積情況時間施工面積（萬㎡）新開面積（萬㎡）竣工面積（萬㎡）空置面積（萬㎡）2005年131．22006年2614．91339．9768．1164．52007年4106．42082．671178．7230．12008年19月239．01市場嚴(yán)重處于供大于求的局面，競爭局面嚴(yán)峻?？傮w來看，長沙房地產(chǎn)市場仍將面臨較長