【正文】 使用率。（數(shù)據(jù)來源售樓經(jīng)理）（二）、左岸春天樓盤分析：優(yōu)勢：左岸春天在170畝的建筑基地上，用了110畝的面積來規(guī)劃園林，聘請國際園林大師貝爾高林公司，精心規(guī)劃的一座以講求造型藝術(shù)為主題的歐式風(fēng)情藝術(shù)園林。中小戶型太少，偏大的戶型將一些喜歡左岸春天但經(jīng)濟(jì)能力有限的人擋在了門外，高端客戶不足對整個(gè)樓盤的銷售產(chǎn)生了一定影響。麥德隆超市、四方坪商貿(mào)城、北斗星商廈，國防科大，廣電中心、世界之窗、海底世界。二期主力戶型為三房二廳戶型面積76～300平方米,其中二期80120（5）、四方坪板塊為火星鎮(zhèn)板塊、芙蓉北路板塊和金鷹城板塊交集交匯處，相互影響、生活圈（生活配套、交通設(shè)施）成熟共同提升，地塊優(yōu)勢日益突顯。圣爵菲斯、山水芙蓉、新外灘花園、浙江綠城別墅園（暫名），以及騰飛島上的高檔別墅與豪宅區(qū)等多個(gè)樓盤。（9）土地開發(fā)拆遷成本高：與其他四個(gè)城區(qū)相比，開福區(qū)是一個(gè)老工業(yè)區(qū)，舊城改造和新區(qū)拓展任務(wù)艱巨，拆遷成本高、難度大，在一定程度上打擊了開發(fā)商的開發(fā)熱情。（6）區(qū)域的整體房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟，開發(fā)較為分散。（2）土地后備資源充足：開福區(qū)占地188平方公里，是長沙市面積最大的城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上，有30平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用，給開福區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化新城留下了巨大的想象空間。但從目前來看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷售率非常高，預(yù)計(jì)今年星城樓市，小戶型將會(huì)在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊全的功能空間特征的戶型。從這幾個(gè)樓盤的銷售情況來看，銷售周期都不長，日出東方1月8日開盤已售40%，亞大時(shí)代3月份開盤已售50%，芯都大大廈4月6日開盤，錦華時(shí)代計(jì)劃月底開盤，銷售勢頭都呈良好。此類樓盤的特性為：地處黃金地段，面積小，總價(jià)不高。縱觀這幾樓盤發(fā)現(xiàn)最暢銷的為80㎡ 90㎡，總價(jià)控制在20—30萬元之間，此戶型銷售率基本達(dá)100%。（4）專業(yè)市場市場以芙蓉北路延線，如：e時(shí)代電訊市場、建鴻達(dá)現(xiàn)代城等，以優(yōu)越的地理位置，成熟的市場培育，已及投資回報(bào)率高做為賣點(diǎn)，吸引了大批的投資客戶。（2）商品房以烈士公園的湖景和瀏陽河的河景為主，以及以世界之窗、海底世界、廣電中心為主的版塊。在崗職工年平均工資達(dá)到12406元?！　∪螽a(chǎn)業(yè)“巨龍”的騰起，全面舞活了開福區(qū)的經(jīng)濟(jì)。創(chuàng)遠(yuǎn)房產(chǎn)圈定了３０００畝，住宅大盤北城大會(huì)師的態(tài)勢已經(jīng)形成了。除了已經(jīng)閃亮登場的千畝大盤金鷹城目前，區(qū)內(nèi)已崛起新一佳、麥德龍、華銀旺和、聯(lián)華、普爾斯馬特、JF聯(lián)合中心等30多家現(xiàn)代大型連鎖超市，形成五一廣場、中山亭、松桂園、伍家?guī)X、四方坪五大新型商務(wù)商業(yè)中心。規(guī)劃中的“四城”建設(shè)，面積達(dá)4．6平方公里的四方新城和面積達(dá)12平方公里的青竹湖外商城已形成一定規(guī)模；依托霞凝港和長沙火車北站新址的新港城，其占地1500畝的現(xiàn)代物流配送中心前期工程已經(jīng)啟動(dòng)；金鷹城也有新發(fā)展。五年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)城區(qū)面積翻一番。熊克輝認(rèn)為，在樓盤開發(fā)規(guī)?；谋尘跋?，潛在消費(fèi)群體對大社區(qū)所應(yīng)承擔(dān)的附加功能亦提出了更高層次的要求，一種新發(fā)展取向日益顯現(xiàn)，造村造鎮(zhèn)式的獨(dú)立綜合型生活大社區(qū)將成為未來住宅小區(qū)發(fā)展的目標(biāo)之一。這次調(diào)查的圖表數(shù)據(jù)顯示，長沙市潛在購買者對物業(yè)綜合品質(zhì)的衡量標(biāo)準(zhǔn)主要因素依次是環(huán)境、交通和物業(yè)管理，這說明未來樓盤供應(yīng)市場的開發(fā)中心有必要考慮住房的社區(qū)居家氛圍營造，郊區(qū)物業(yè)交通狀況的改善，產(chǎn)品售后服務(wù)——物業(yè)管理水平也成為衡量住房綜合品質(zhì)的重要因素。５４％的受訪者表示首選小高層住宅；多層依然保持次考慮地位，有２８％的受訪者表示考慮購買；選擇高層和別墅的受訪者分別為１３％和５％。 　　在這次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，住房消費(fèi)市場的自用考慮比例依然占據(jù)主流，高達(dá)８７．３％；投資型購房雖較往年有所上升， 仍僅占１１．６％。 調(diào)查顯示，選擇三房兩廳的受訪者高達(dá)５４％；其次是選擇兩房兩廳的受訪者，占總量的２３％；而選擇四房兩廳、五房兩廳及復(fù)式單位和一室一廳的受訪者分別為１０％、８％和５％。 　　 數(shù)據(jù)表明，長沙市潛在購買群體的理想購買價(jià)位集中在總價(jià)１０．１萬－２５萬元。 三、銷售推廣調(diào)研分析根據(jù)長沙樓市的調(diào)研走訪及《瀟湘晨報(bào)》地產(chǎn)信息資料，我們總結(jié)了以下銷售特征：　　通過對有購買意向的潛在消費(fèi)者的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，長沙市住房消費(fèi)市場的潛在購買者年齡開始呈現(xiàn)出走小趨勢。長沙市目前的主要發(fā)展方向是東擴(kuò)南移,人民東路、體育新城、省政府以及河西南大橋板塊以及河?xùn)|湘江濱水帶等已成為房產(chǎn)商投資熱土。眾多外地知名開發(fā)商如陽光100、美聯(lián)置業(yè)、奧園、綠城、南都、中天、香港國中等紛紛看準(zhǔn)長沙市場上馬地產(chǎn)項(xiàng)目。隨著我市國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，以及居民收入水平的提高，我們有理由相信，2004 年二季度我市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，將發(fā)展的更好、更快。　　舊城改造力度減弱，新區(qū)建設(shè)速度加快　　2004年一季度，全市共拆遷房屋1034戶，%，%。房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)在業(yè)務(wù)總量增長的同時(shí)，出現(xiàn)了一個(gè)較為顯著的特點(diǎn)：增幅趨緩，特別是個(gè)人住房抵押貸款中的抵押金額出現(xiàn)了我市自開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)以來的首次負(fù)增長。其四，金融機(jī)構(gòu)對二手房按揭支持力度的加大以及中介服務(wù)的日益規(guī)范和完善，也將進(jìn)一步推動(dòng)住房二級市場的活躍。近年來，國家先后出臺(tái)了一系列的政策，啟動(dòng)住房消費(fèi)，培育住房二級市場。其中房改房上市成交1471戶、成交金額 ， %、%%。房地產(chǎn)市場保持了較為旺盛的需求。隨著我市居民可支配收入的進(jìn)一步增長，消費(fèi)者對房地產(chǎn)投資的熱情也將進(jìn)一步提高。　　商品房上市量繼續(xù)擴(kuò)容,非住宅商品房比重加大　　2004年一季度，全市共有203棟商品房被批準(zhǔn)上市，%%。我市房地產(chǎn)業(yè)也緊緊抓住這一發(fā)展機(jī)遇，繼續(xù)加大投資力度，進(jìn)一步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)二、三級市場的引導(dǎo)和培育，2004年一季度我市房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 　　房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，房屋建設(shè)速度加快2004年一季度，%。未來三年，我市將圍繞加快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全面小康的總目標(biāo)，以科學(xué)的發(fā)展觀為統(tǒng)攬，以“一洲兩岸，六橋三環(huán)，打通出口，開發(fā)新區(qū)”，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)為重點(diǎn)，堅(jiān)持以人為本，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高效益規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營城市，到2006年，城市化水平達(dá)56%，城區(qū)綠化率為33%，城市綠化覆蓋率達(dá)40%，人均住宅建筑面積27平方米，要全面完成“一江兩岸一洲”濱水區(qū)的建設(shè)，全面完成“六橋三環(huán)”，城區(qū)環(huán)保綠化達(dá)標(biāo)，完成棚戶區(qū)改造和農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工廉租房建設(shè)，完成歷史區(qū)街的保護(hù)和維修等重點(diǎn)工程，到2006年全市控制性詳規(guī)覆蓋總面積達(dá)到400平方公里。主要措施有擴(kuò)大公房出售范圍；積極妥善處理了產(chǎn)權(quán)發(fā)證中的歷史遺留問題；進(jìn)一步降低和調(diào)整商品房和二手房交易契稅(二手房契稅降為1%)；提高公積金貸款額度，加快住房貨幣化進(jìn)程 ；堅(jiān)決停止公務(wù)員小區(qū)建設(shè)，控制經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模等等。三是深化住房制度改革，徹底停止了住房實(shí)物分配制度，全面推進(jìn)住房商品化，市場化的進(jìn)程。這一理想需求將達(dá)到180萬㎡。至2003年，㎡。　　——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯的變化。而近幾年長沙的房價(jià)較為穩(wěn)定，這使得市民的住房購買能力大為提高，個(gè)人購買商品房占市場總銷量的94%。1998年以來，長沙房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)六年保持了高速增長的態(tài)勢，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：　　從產(chǎn)業(yè)投入角度分析　　長沙市近幾年來經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)高速增長，GDP保持二倍數(shù)的增長，對房地產(chǎn)業(yè)的投入不斷加大?！　〗?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)全面得到調(diào)控，商品房市場結(jié)構(gòu)更趨合理　　2003年，㎡，㎡，%、%%。城市房屋拆遷力度不減，刺激了房屋有效需求的增長　　2003年，全市共動(dòng)遷居民5056戶，㎡，%%?！　》康禺a(chǎn)抵押登記保持較高增幅，金融業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)提供有力保障　　2003年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記29757起，㎡，%、%%。　　二手房交易放量增長，住房二級市場被激活　　2003年，全市共辦理二手房交易9189起，㎡，%、%%?！　纳唐贩款A(yù)售情況來看，2003年，全市共有155個(gè)企業(yè)的887棟商品房上市預(yù)售，㎡，%。二00三年，其加速發(fā)展的態(tài)勢更趨明顯，市場表現(xiàn)更為活躍。（五）目標(biāo)客戶及其需求特點(diǎn) 目標(biāo)客戶界定① 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力② 認(rèn)可郊區(qū)置業(yè)③ 認(rèn)可運(yùn)動(dòng)地產(chǎn) 調(diào)查范圍① 中、高檔小區(qū)② 政府機(jī)關(guān)的宿舍③ 效益好的企事業(yè)單位宿舍 調(diào)查內(nèi)容① 目標(biāo)客戶區(qū)域分布；② 目標(biāo)客戶的特征描述；③ 目標(biāo)客戶對項(xiàng)目所在區(qū)域的看法；④ 目標(biāo)客戶對運(yùn)動(dòng)概念的偏好程度，以及喜歡何種形式的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目；⑤ 目標(biāo)客戶對居住環(huán)境及配套設(shè)計(jì)的要求；⑥ 目標(biāo)客戶對戶型面積及室內(nèi)功能布置的要求；⑦ 目標(biāo)客戶購房能接受的價(jià)位；⑧ 影響目標(biāo)客戶購房的決定因素?！爸褐?百戰(zhàn)不殆”,唯有通過深度剖析長沙房產(chǎn)動(dòng)態(tài),充分認(rèn)識(shí)自身利弊，方能游刃有余地引領(lǐng)市場潮流。經(jīng)過周密的樓盤走訪、市場考察、資料收集、分析整理等調(diào)研工作，參照項(xiàng)目規(guī)模、樓盤類型、項(xiàng)目所在地、推廣周期、主訴求定位、開發(fā)商綜合實(shí)力、主力消費(fèi)群等綜合考評指標(biāo)，得出以下3個(gè)樓盤對“四季美景”的推廣銷售存在借鑒價(jià)值或形成沖擊，列為競爭對手深入調(diào)研對象，分別為：左岸春天、時(shí)代先鋒、科院。動(dòng)力廣告有限公司前言 ………………………………………………………………………………………………………………………3第一章：總體調(diào)研概況……………………………………………………………………………………………………4第二章 長沙市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 …………………………………………………………………………………8第三章 長沙市開福區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 …………………………………………………………………………19第四章 長沙市開福區(qū)四方坪地產(chǎn)競爭態(tài)勢分析 ……………………………………………………………………25第五章 重點(diǎn)競爭對手分析 ……………………………………………………………………………………………26第六章 四季美景規(guī)劃建議 ……………………………………………………………………………………………35附1 ………………………………………………………………………………………………………………………40附2 ………………………………………………………………………………………………………………………44附3 ………………………………………………………………………………………………………………………46前言2004年4月25號(hào)至2004年5月25號(hào)， 30天來我們項(xiàng)目組相關(guān)人員8人共出動(dòng)330余人次，詳細(xì)調(diào)查了長沙市北城區(qū)尤其是開福區(qū)中的四方坪板塊共計(jì)18個(gè)樓盤的銷售推廣情況。我們以市場真實(shí)數(shù)據(jù)、信息為基礎(chǔ),順應(yīng)長沙房產(chǎn)大勢，所有調(diào)研內(nèi)容皆圍繞四季美景有針對性地展開。二、調(diào)查內(nèi)容（一）長沙市住宅市場概況 長沙市區(qū)域概況 長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 長沙住宅市場特點(diǎn) 長沙住宅市場的發(fā)展趨勢（二）開福區(qū)市場概況 開福區(qū)概況 開福區(qū)住宅供應(yīng)與成交情況（三）四方坪市場概況四方坪概況四方坪住宅供應(yīng)與成交情（四）競爭性樓盤狀況 競爭性樓盤界定① 大型樓盤② 同類型樓盤③ 同區(qū)域樓盤 調(diào)查內(nèi)容① 同類樓盤開發(fā)小區(qū)數(shù)量、樓盤檔次、總建筑面積、住宅單元總量、現(xiàn)有供應(yīng)量分析；② 同類樓盤特點(diǎn)（售價(jià)與銷售率、銷售與賣點(diǎn)、戶型面積、規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)）；③ 預(yù)計(jì)未來幾年住宅供應(yīng)總量、單元套數(shù)、已開發(fā)物業(yè)的后續(xù)供應(yīng)量；④ 周邊主要競爭對手占地面積、總建筑面積、住宅面積、套數(shù)；⑤ 同類樓盤現(xiàn)時(shí)住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積；⑥ 同類樓盤現(xiàn)時(shí)價(jià)格幅度；⑦ 未來的住宅供應(yīng)量增幅、市場承接力、競爭情況。 第二章 長沙市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析一、二00三年長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及分析（數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)交易管理所）　 近幾年來，長沙房地產(chǎn)市場伴隨國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的勢頭?！　∩唐贩抗?、銷兩旺，銷售價(jià)格穩(wěn)中有升　　從商品房供應(yīng)情況來看，伴隨房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)力增長，房地產(chǎn)施、竣工面積同步上揚(yáng)，截止2003年11月，㎡，㎡，%%?！　纳唐贩夸N售價(jià)格來看，2003年全市商品房銷售均價(jià)為2468元/平方米，%，其中商品住房銷售均價(jià)為2222元/㎡，%，商品房價(jià)格在2002年略有下跌的基礎(chǔ)上穩(wěn)步回升，商品房價(jià)格基本保持穩(wěn)定。我市住房二級市場經(jīng)過多年培育之后，在政府宏觀政策的調(diào)控下，特別是2003年10月我市出臺(tái)“長沙市人民政府關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場若干意見”（市政府58號(hào)文）的具體措施的作用下，市場被迅速激活。消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生了根本的變化，國家啟動(dòng)內(nèi)需，拉動(dòng)消費(fèi)的政策由于有了金融業(yè)的支持而得以實(shí)現(xiàn)，金融業(yè)同時(shí)也成為了房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的有力保障。城市房屋拆遷工作直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資，刺激了住房的有效需求，它為完善城市功能，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善市民的居住水平和質(zhì)量都做出了較大的貢獻(xiàn)?！　∫陨蠋讉€(gè)方面充分說明，2003年長沙房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持了快速增長的格局，各主要指標(biāo)大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、商品房上市量、商品房交易量、二手房成交量、房地產(chǎn)抵押貸款等指標(biāo)均達(dá)到歷史最高水平。 從市場角度分析　　——從購房能力分析，伴隨長沙經(jīng)濟(jì)的增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，98年至2003年，長沙人均可支配收入從6650元上升到了9100元左右，%。據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心最近的一次調(diào)查統(tǒng)計(jì)，投資型置業(yè)者在購買各類商品房中的比重為：%、寫字樓為40%、%。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，長沙人均居住水平迅速提高。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，長沙市每年因人口增長而拉動(dòng)住房需求將達(dá)到120萬㎡( ㎡計(jì)算)。二是國家將啟動(dòng)消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需作為國民經(jīng)濟(jì)增長的重要舉措，采取各種政策和措施，大力發(fā)展和啟動(dòng)住宅消費(fèi)。　　——從長沙的政策環(huán)境分析，近幾