【正文】 假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如方案所設，則由計算可得，當本項目的銷售率為 %時，該項目全部投資利潤率為零，即投資剛能保本。財務評價是由稅金、損益表、全部投資現金量表、自有 資金現金流量表的計算得出該項目的靜態(tài)指標和動態(tài)指標，然后與房地產同行業(yè)的指標相比較。 ? S 為戶型系數，復式單位取正值，遺憾單位取負值?；诒景敢?guī)劃設計尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個別因素不能確定，所以本次對其價格的測算僅從平均價格的程度作估算。在宣傳內容上，除體現小 區(qū)的特色處，還應突出了熱賣的景象。 區(qū)域發(fā)展分析 二、市房地產市場分析 房地產供給情況 長沙房地產需求情況 長沙房地產價格分析 住宅市場的戶 型特點 住宅市場的競爭態(tài)勢 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 7 長沙住宅消費者分析 住宅市場的發(fā)展趨勢 三、一般供給市場預測 開發(fā)商對國家政策變化的預期 開發(fā)商對需求市場的預期 四、項目自身因素分析 項目優(yōu)劣勢分析 1）區(qū)域環(huán)境分析 2）地段分析 3）地塊特征分析 4）開發(fā)商實力分析 5）生活配套分析 項目投資機會分析 1）強有力的消費支持 2）區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持 3） 咸嘉湖改造利好 五、項目市場分析結論 綜合以上分析可得出以下結論： 第三章：項目建設條件 一、基礎理論建設的自然條件 長沙屬亞熱帶季風性濕潤氣候 。 間距控制： 建設間距類區(qū)： 建筑高度控制： 四、項目建設的市政配套條件 1 道路 供電 供水 排水 暖通 供氣電話通訊 網絡 第四章：項目開發(fā)定位 一、項目市場定位 二、項目消費群定位 三、項目產品定位 四、產品風格定位 五、項目形象定位 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 10 六、項目功能定位 七、項目價格定位 第五章：項目規(guī)劃設計方案 項目的規(guī)劃設計方案從設計指導思想、設計理念、總平面設計以及建筑設計、專項設計等幾方面進行說明，最后對設計方案的技術經濟指標進行闡述。 銷售期間： 要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個客戶，與重點客戶建立良好的關系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。 4=e元 /平方米 本案商鋪的價格預測：本案商鋪平均價格 =現時平均價格（ 1+房地產價格走勢幅度 +宏觀政策影響） =元 /平方米。 ? 結合市朝向、景觀、樓層價差等因素對產品價格影響的一般情況，分別給予日照系數 B（ %）、景觀系數 D（ 1%）、樓層差價 F（層差 %）一個測算值。 二、財務評價 稅金計算 本項目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表 22） 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 34 表 22：銷售稅金及附加表 序號 項目 建設經營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設維護稅 教育附加 防洪工程維護費 印花稅 產權登記費 3 土地增值稅 注： ①營業(yè)稅 5%；城建稅為營業(yè)稅的 7%；教育附加稅為營業(yè)稅的 5%；防洪工程維護費按銷售收入的 %提??；印花稅按銷售收入的％提??；產權登記費按銷售收入的 ％提取。因此，項目的敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內部收益率和投資利潤率），分別售價上下波動 5%、 10%和建安工程費上下波動 10%、 20%時，對經濟評價指標影響，計算結果詳見敏感性分析表（表 27） 表 27：敏感 性分析表 全部投資 基準方案 售價變動 建安工程費變動 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 財務凈現值 財務凈現值升降幅度 財務內部收益率 財務內部收益率升降幅度 投資利潤率 投資利潤率升降幅度 由表中數據可得： 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 39 1）售價、建安工程費的變動對財務凈現值的影響。 1）全部投資現金流量表 表 24：全部投資現金流量表 序號 項目 建設經營期 1 2 3 4 5 6 1 現金流入 銷售收入 其他現金流入 2 現金流出 建設投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 36 所得稅 3 凈現金流 4 稅前凈現金流 注： ①財務內部收益率（ FIRR）能反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。也就是根據經驗人士的給值和相關資料的查找對該項目的開發(fā)成本、開發(fā)費用進行估算，再根據得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計劃。 B）（ 1177。 8）開發(fā)成本 開發(fā)成本：以上 1～ 7 項合計。 開盤期 強銷期 銷售尾期： 三、促銷策略 廣告 銷售準備期： 在這一階段，項目剛剛動工，消費者對項目所在區(qū)域及項目 情況一無所知，人們從施工現狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。 可行性分析報告 二 00 五年十一月 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 2 目錄 第一章：總論 一、建設項目概況 二、項目建設的必要性 三、可行性研究編制的依據 四、可行性研究結論 第二章：市場分析 一、宏觀經濟形勢分析 二、長沙市房地產市場分析 三、一般供給市場預測 四、項目自身因素分析 五、項目市場分析結論 第三章：項目建設條件 一、基礎理論建設的自然條件 二、項目建設的用地條件 三、項目用地規(guī)劃限制條件 四、項目建設的市政配套條件 第四章：項目開發(fā)定位 一、項目市場定位 二、項目消費群定位 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 3 三、項目產品定位 四、產品風格定位 五、項目社 區(qū)形象定位 六、項目功能定位 七、項目價格定位 第五章：項目規(guī)劃設計方案 一、設計思想、設計理念及設計特點 二、總體規(guī)劃 三、建筑設計 四、結構設計 五、專項設計 六、消防設計 七、環(huán)境保護 八、經濟技術指標 第六章：項目實施進度安排 一、項目進度安排的原則 二、項目實施的進度安排 第七章：項目營銷方案策劃