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2025-07-22 08:01 本頁面
【正文】 2）售價、建安工程費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。 敏感性分析 敏感性指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經(jīng)濟效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。 ③ 經(jīng)計算得： 評價指標(biāo) 稅前數(shù)值 稅后數(shù)值 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動態(tài) ) 2）自有資金現(xiàn)金流量表 表 25：自有資金現(xiàn)金流量表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 自有資金 銷售收入再投入 償還貸款本金 償還貸款利息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 37 3 凈現(xiàn)金流 經(jīng)計算得： 評價指標(biāo) 數(shù)值（稅后） 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動態(tài) ) 由上述指標(biāo)可以看出， 運用表的貸款償還能力分析 表 26：資金來源與運用表 序號 項目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 銷售收入 自有資金 銀行借款 其他收入 2 資金運用 建設(shè)投資 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 盈余資金 4 累計盈余資金 由上表可以看出 三、項目不確定性分析 本項目的不確定性分析包括項目的盈虧平衡點分析以及項目的敏感性分析。評價指標(biāo)的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（表 24）、自有資金現(xiàn)金流量表（表 25）。 ②土地 增值稅 =[銷售收入－（總成本費用 +銷售稅金及附加 +開發(fā)成本 20%） ] 30%。 再進行項目的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。銷售情況按四批計算并得出總銷售收入。 F） U ＝ 2700（ 1＋ %）（ 1＋ 1%）（ 1＋ 0）（ 1＋ 2 %） 1＝ 2851元 /平方米 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 32 第十章：項目財務(wù)評價 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 33 一、財務(wù)評價技術(shù)線路 為了評價該項目經(jīng)濟效益方面的可行性，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計、收集相關(guān)估算指標(biāo)的基礎(chǔ)上，首先估算該項目的投資額及計劃資金籌措。 ? 則該單位定價為： Pu＝ Pa（ 1177。 ? U 為隨機系數(shù)，根據(jù)實際情況（如單位附近有機房干擾、樓道電梯及行人干擾等）確定。 F） U 其中： ? B 為日照系數(shù)，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負值。 項目中具體單位定價模擬公式 Pu＝ Pa（ 1177。 用成本法確定銷售價格的下限 商鋪銷售單價：㎡ 建議銷售單價 綜合考慮項目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷售單價：元 /㎡?！? 2）比較案例 ：根據(jù)替代原則，選取近期交易的 四個周邊案例作為比較案例。 總成本費用匯總及分攤表 項目的總成本費用：詳見投資成本費用估算匯總表（表 13）。 三、項目投資估算及資金籌措計劃 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 項目 數(shù)量 單位 項目 數(shù)量 單位 總用地面積 ㎡ 容積率 總建筑面積 ㎡ 建筑密度 地上住宅建筑 面積 ㎡ 綠地率 地上店面建筑面積 ㎡ 車位 個 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 20 地上配套設(shè)施面積 ㎡ 戶數(shù) 戶 地下建筑面積 ㎡ 建筑類型構(gòu)成表 類型 面積（㎡） 商鋪 住宅 會所及管理用房 地下層 項目開發(fā)成本估算 1）土地成本 2）前期工程費 前期工程費估算表 序號 項目 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計費 2 可行性研究費 / 3 招投標(biāo)費 4 地質(zhì)、水文勘察費 / 5 三通一平費 / 6 綜合 (報建 )費 合計 3）建安工程費 建筑安裝 工程費用組成每平方米建筑面積造價表 類型 面積（㎡） 單方造價 (元 /㎡ ) 投資總額（萬元） 小高層住宅 商鋪 地下室 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 21 合計 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 供電工程 總用地面積 元 /㎡ 2 供水工程 總用地面積 元 /㎡ 3 排水工程 總用地面積 元 /㎡ 4 道路工程 總用地面積 元 /㎡ 5 綠化工程 總用地面積 元 /㎡ 電信、媒氣工程 總用地面積 元 /㎡ 合計 5）公建配套設(shè)施費 公建配套設(shè)施費估算表 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 會所、幼兒園及管理用房 / 合計 6）開發(fā)期間稅費 （公用設(shè)施建設(shè)費等） 開發(fā)期間稅費一覽表 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 教育設(shè)施配套費 總建筑面積 元 /㎡ 2 物業(yè)基金 建安工程費 ％ 3 公用設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 % 4 工程質(zhì)量監(jiān)督費 總建筑面積元 /㎡ 5 工程監(jiān)理費 總建筑面積元 /㎡ 6 供水管網(wǎng)補償費（住宅） 總戶數(shù)元 /戶 7 供水管網(wǎng)補償費（商業(yè)） 商業(yè)建筑面積元 /㎡ 8 供電用電負荷費（住宅） 總戶數(shù)元 /戶 9 供電用電負荷費（商業(yè)） 商業(yè)建筑面積元 /㎡ 10 其他 建安工程費 合計 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 22 7）不可預(yù)見費 不可預(yù)見費：取以上 1～ 5項之和的 2%。另外，采用一些獎勵辦法調(diào)動促銷人員的積極性。同時，通過宣傳樹立企業(yè)品牌，并為項目二期銷售打下基礎(chǔ)，做好鋪墊。通過大力度宣傳，使項目的開發(fā)理念，區(qū)域的價值得到消費者的認同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場鋪墊。 分片分期開發(fā) 住宅和配套同步 高效運用資金 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 13 二、項目實施的進度安排 項目開發(fā)期計劃表 開發(fā)期數(shù) 項目名稱
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