【正文】 （住宅） 總戶數(shù)元 /戶 7 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（商業(yè)） 商業(yè)建筑面積元 /㎡ 8 供電用電負(fù)荷費(fèi)（住宅） 總戶數(shù)元 /戶 9 供電用電負(fù)荷費(fèi)（商業(yè)） 商業(yè)建筑面積元 /㎡ 10 其他 建安工程費(fèi) 合計(jì) 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 22 7）不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)：取以上 1～ 5項(xiàng)之和的 2%。 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算 1）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用：一般取開發(fā)成本的 2%。 總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? 項(xiàng)目的總成本費(fèi)用：詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表 13）?；诒景敢?guī)劃設(shè)計(jì)尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個(gè)別因素不能確定，所以本次對(duì)其價(jià)格的測(cè)算僅從平均價(jià)格的程度作估算?！? 2）比較案例 ：根據(jù)替代原則，選取近期交易的 四個(gè)周邊案例作為比較案例。 A、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) B、宏觀政策影響 C、本案的價(jià)格預(yù)測(cè) 用成本法確定銷售價(jià)格的下限 建議銷售單價(jià) 二、商鋪銷售單價(jià)的確定 用市場比較法確定銷售價(jià)格的上限（平均價(jià)格） 本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 29 項(xiàng)目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 周邊 4 標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元 /㎡） 待估 交易時(shí)間修正 0 2 3 1 2 交易情況修正 0 0 0 0 0 區(qū)域因素 交通 0 +15 +15 +5 +15 繁華度 0 +35 +25 +10 +35 小計(jì) 0 +50 +40 +15 +50 個(gè)別因素 層高 0 1 1 1 1 小計(jì) 0 1 1 1 1 修正后均價(jià) 商鋪平均標(biāo)準(zhǔn)價(jià)＝（ a＋ b＋ c＋ d）247。 用成本法確定銷售價(jià)格的下限 商鋪銷售單價(jià)：㎡ 建議銷售單價(jià) 綜合考慮項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷售單價(jià)：元 /㎡。詳見銷售總收入預(yù)測(cè)表（表 20）和銷售收入分批按比例預(yù)測(cè)表（表 21）。 項(xiàng)目中具體單位定價(jià)模擬公式 Pu＝ Pa（ 1177。 D）（ 1177。 F） U 其中： ? B 為日照系數(shù)，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負(fù)值。 ? S 為戶型系數(shù)，復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值。 ? U 為隨機(jī)系數(shù)，根據(jù)實(shí)際情況（如單位附近有機(jī)房干擾、樓道電梯及行人干擾等）確定。 ? 該單位的假設(shè)條件如下：南向；景觀好；既非復(fù)式單位也非遺憾單位；位于 12 層小高層中的第 9層（比中間基準(zhǔn)層高 2層）；無特別的不良因素干擾。 ? 則該單位定價(jià)為： Pu＝ Pa（ 1177。 D）（ 1177。 F） U ＝ 2700（ 1＋ %）（ 1＋ 1%）（ 1＋ 0）（ 1＋ 2 %） 1＝ 2851元 /平方米 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 32 第十章：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 33 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)技術(shù)線路 為了評(píng)價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益方面的可行性，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、收集相關(guān)估算指標(biāo)的基礎(chǔ)上，首先估算該項(xiàng)目的投資額及計(jì)劃資金籌措。 接著測(cè)算銷售收入。銷售情況按四批計(jì)算并得出總銷售收入。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有 資金現(xiàn)金流量表的計(jì)算得出該項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標(biāo)相比較。 再進(jìn)行項(xiàng)目的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。因此分別計(jì)算出敏感因素上下波動(dòng)時(shí)靜、動(dòng)態(tài)指標(biāo)的變化和投資盈利的臨界點(diǎn)，從中體現(xiàn)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力的大小。 ②土地 增值稅 =[銷售收入－（總成本費(fèi)用 +銷售稅金及附加 +開發(fā)成本 20%） ] 30%。 2）評(píng)價(jià)指標(biāo) A、投資利潤率 =（利潤總額 /總投資額） 100%=% B、投資利稅率 =（利稅總額 /總投資額） 100%=% C、資本金利潤率 =（利潤總額 /自有資金） 100%=% 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算 全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（表 24）、自有資金現(xiàn)金流量表（表 25）。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 ③ 經(jīng)計(jì)算得： 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前數(shù)值 稅后數(shù)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動(dòng)態(tài) ) 2）自有資金現(xiàn)金流量表 表 25：自有資金現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 自有資金 銷售收入再投入 償還貸款本金 償還貸款利息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 37 3 凈現(xiàn)金流 經(jīng)計(jì)算得： 評(píng)價(jià)指標(biāo) 數(shù)值（稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動(dòng)態(tài) ) 由上述指標(biāo)可以看出， 運(yùn)用表的貸款償還能力分析 表 26：資金來源與運(yùn)用表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 銷售收入 自有資金 銀行借款 其他收入 2 資金運(yùn)用 建設(shè)投資 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 盈余資金 4 累計(jì)盈余資金 由上表可以看出 三、項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定性分析包括項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)分析以及項(xiàng)目的敏感性分析。假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)本項(xiàng)目的銷售率為 %時(shí)，該項(xiàng)目全部投資利潤率為零，即投資剛能保本。 敏感性分析 敏感性指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。據(jù)市場預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。 2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。 第十一章： 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 40 一、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性，綜合前面九章內(nèi)容所述，我們提出以下結(jié)論： 二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 成本風(fēng)險(xiǎn)： 銷售風(fēng)險(xiǎn)： 決策風(fēng)險(xiǎn)： 工期風(fēng)險(xiǎn)： 其它風(fēng)險(xiǎn)：