【正文】 分鐘，長沙第一條過江隧道過瀏陽河通達項目西南，外部環(huán)繞的珍貴水景與精心營造的大型內部湖景、海岸風情沙灘景觀呼應，以近 10000平方米的內部人工湖泊、 360度全景觀視野、 365天濱江文化生活，成功嫁接 “沙灘、親水、悠閑、藝術 ”的景觀生活主題 。 本土開發(fā)商在北城板塊的鏗鏗發(fā)聲當屬順天房產，順天房產進入北 城取得“北國風光“項目的成功之后，再推高檔項目”順天黃金海岸“，第一期的開盤時間為 11 月 5 日，開盤價格為 2658 元 /平方米低于市場心理預期，取得不錯的預期，目前均價已經上揚至 3100 元 /平方米。同時順天以拓荒者角色北城板塊，憑借其持續(xù)努力與堅定信念，結合區(qū)域房地產市場日趨繁榮的現實，似乎在順天 ?黃金海岸項目中迎來北城板塊春天。 、面積 /戶型分析（標準層） 面積范圍 (m2) 戶 型 供應量（戶） 所占比例 4060 一房 300 % 7085 二房 328 % 85100 1240 % 90120 三房 1268 25% 120140 1377 % 145165 四房 558 11% 合 計 —— 5071 100% 說明：所選取的片區(qū)個案中二房至四房戶型面積范圍跨度較大，為精確每一類戶型，并未嚴格按梯次遞增劃分，均為獨立面積范圍段。 主要項目均價圖表 32002700 26003100 2900370005001000150020002500300035004000濱江君悅香邸 先鋒水韻花都 水岸蘭庭 順天黃金海岸 恒鑫瀾北灣 珠江花城價格 圖表所顯示數據，為北城片區(qū)主要在售項目，實現均價為 3030 元∕平方米，相比區(qū)域的歷史住房價格，價格水平上升非常之快。黃金海岸與珠江花城價格的持續(xù)堅挺是拉動區(qū)域價格上漲的重要因素 。在這種環(huán)境下生活的主要是這些舊工廠的工人宿舍和家屬區(qū)、原住民以及外來打工族，而城市那群有錢人以及城市新白領階層們則隨著城市經濟的南遷而“東南飛’。 目前就有濱江君悅香邸、湘江北尚、伍家?guī)X生活廣場、佳陽悅景 馨都、先鋒縱觀本區(qū)域項目開發(fā)情況，經過調查分析，區(qū)域個案開發(fā)的特點主要表現為： 、 個案規(guī)模南北差異明顯 本區(qū)域以瀏陽河為界，以北方向住家開發(fā)力度大。 以南住家開發(fā)力度較小，就近期開發(fā)的個案如：濱江君悅香邸、湘江北尚等個案來說，開 發(fā)規(guī)模均不是很大，但其依托伍家?guī)X商業(yè)的氛圍，居家功能更顯完備。此類戶型設計上方正實用、南北通透、寬敞舒適，基本能滿足二至五口之家的人均需求；隨著物質與生活水平的提升 ，人們對住家的要求也越來越苛刻，中等偏大戶型符合多數人求精求好的消費習慣，尤其是二次置業(yè)者或換房階層。 、單價水平 本區(qū)域近年發(fā)展迅速，特別是“兩館一廳”的奠基、三汊磯大橋全面通車、二環(huán)線全線貫通，長沙金霞物流園和免稅區(qū)建設，以及“十一五”規(guī)劃“一帶兩區(qū)三線四城”的前景，北城迎來發(fā)展的重要契機，各種地產資本潮涌而來，區(qū)域人氣漸旺，北 城日益煥發(fā)的文化價值必定轉化為市場價值。另外北城的房價相對較低，其上升空間較其他區(qū)域更大。戶型規(guī)劃主要以中等偏大戶型為主；均價以 3000元 /㎡左右為主，適合區(qū)域消費水平。 六、北城目標客戶初探 根據編者連日來在北城的走訪調查，對置業(yè)客源的取證分析，區(qū)域各個項目的業(yè)主以居家自用為主，而作為投資商用購房在北城區(qū)域相當罕見，這也是北城與其他板塊的客戶群區(qū)別最明顯的地方。這類客源占較大比重，多數為換房階層，追求更好的住家環(huán)境。正是因為這類客源的大量涌入，大大提升了北城人口的綜合素質。這類人群工作穩(wěn)定，收入較高，對在長沙安家置業(yè)有較強的意識。 七、片區(qū)發(fā)展趨勢分析 本片區(qū)是長沙較老的生活區(qū)之一，居住房屋均有較長年限，房屋開始老化，且隨著經濟的發(fā)展，生活水平的提高，這些物業(yè)已不能滿足居民的居住需求，人們對新房、好房的渴望越來越強烈。 發(fā)展趨勢一：政府強勢規(guī)劃 北拓機遇之門 根據長沙城市規(guī)劃，北市將成為一個集影視文化、商貿物流港口 、城市文化中心等為一體的區(qū)域，擁有長沙最大的物流貨運港口、火車貨運北站、青竹湖外商活動中心、華中最大的汽車批發(fā)市場、全國節(jié)能開發(fā)示范區(qū)長沙新文化中心的新河三角洲等。 2020 年，珠江花城、順天黃金海岸等項目蓄勢待發(fā)，但直到 2020 年夏季才迎來厚積薄發(fā)的時刻，片區(qū)逐漸成為長沙地產發(fā)展的又一重點區(qū)域。 發(fā)展趨勢二：新河三角洲 打造長沙的 CCD 2020 年 8月 21日 ，在新河三角洲舉行“兩館一廳”奠基儀式，也拉開了新河三角洲全面開發(fā)建設的大序幕。規(guī)劃中的城市地鐵 2號線北出入口就在新河三角洲內，完善的交通系統(tǒng)，使新河三角洲與城市 CBD實現瞬間轉換。 新河三角洲位于長沙市主城區(qū)北部，規(guī)劃范圍南起 319 國道，北至瀏陽河，西臨湘江，東到芙蓉北路，規(guī)劃總面積為 公頃。三汊磯大橋全面通車，二環(huán)線全線貫通，長沙金霞物流園和免稅區(qū)建設等利好消息，一系列政府規(guī)劃給北城注入新的活力。新上市項目更借力東風，價格水漲船高。區(qū)域的發(fā)展方向也由單一的以商品住宅開發(fā)為主演變成商業(yè)與居家并重，以及物流、文化產業(yè)共生的多元化形態(tài)。 發(fā)展趨勢四：眾大盤項目啟動，加速區(qū)域城市化進程 根據本研究中心掌握數據，北城至少有 5 處大盤項目處于蓄勢待發(fā)階段，目前看到的千畝大盤珠江花城以及今年秋交亮相市場的藏瓏國際，只是北城眾多大盤項目的冰山一角。 發(fā)展趨勢五：商業(yè)的興旺將是北城崛起的最終標志 眾多大盤相繼進駐北城，對于商業(yè)生活配套的需求急劇增加，除項目自身社區(qū)商業(yè)之外，對于區(qū)域的商業(yè)中心的需求日趨旺盛，從北城整體看來，只有伍家?guī)X商圈的復活才是盤活北城整盤棋的關鍵，同時也是 預示著巨大商業(yè)機會。 開福區(qū)政府重點工程相繼上馬，加之“新河三角洲”的打造將徹底改變整個伍家?guī)X商圈的商業(yè)內涵，煥發(fā)新的商業(yè)價值； 加之大盤項目的陸續(xù)上市。 結合本次北城調研價格結論，北城住房均價 3000 元 /平方米的現狀，相比長沙其它區(qū)域增長的幅度相對較低。譬如：新河三角洲的“兩館一廳”對伍家?guī)X商圈的實質改變將再 56 之后，甚至需要更久