長沙華銀園房地產(chǎn)項目分析報告房市分析-閱讀頁
2025-06-01 22:04本頁面
【正文】 來增添附加值。隨著人們生活水平的不斷提高，人們對住宅的環(huán)境越來越看重，降低容積率、提升住宅環(huán)境已成為市場的 趨 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 勢。這些樓盤總建筑面積都達到了 20 萬㎡，規(guī)劃戶數(shù)都超過或者接近 1000 戶，而且樓盤的質(zhì)素有了全面的提升，引進了廣州、深圳等地大盤先進的規(guī)劃和設(shè)計理念，樓盤的配套環(huán)境也提升到了生態(tài)概念，同時規(guī)模也支撐了檔次。 ◎ 未來市場供應(yīng)量分析 項目名稱 后續(xù)存量 開盤時間 金 碧 文 華 50 畝（ 2 期） 2020 年 4 月開盤 林 之 苑 90 畝（ 2 期） 2020 年底左右 華菱美 域 40 畝（ 2 期） 2020 年 5 月左右 中江該區(qū)域多層項目，短時間在該區(qū)域中內(nèi)供應(yīng)量較少，競爭壓力較小，存在市場空白。香墅美地 3000 3300 3800 一次性 ，按揭 盛世康城 2300 2400 2700 一次性 ，按揭 申奧隨著開發(fā)量的增長以及開發(fā)品質(zhì)的提高，房價呈穩(wěn)步上漲的趨勢，如華菱國際花城等樓盤的均價都超過 3200 元 /M2。 ? 地段及項目品質(zhì)決定價格，華菱貸款年限為 520年，且最長貸款為 7 成 30 年。香墅美地 —— —— 70% 30% —— 3 2 2 800（ 1 期） 申奧康城 —— —— 53% 30% —— 3 2 2 230（全部） 上海城 —— 28% 56% 6% —— 3 2 2 787（ 1 期） 金碧文華 —— 50% 50% —— —— 3 2 2 940（ 1 期） 檸檬麗都 4% 22% 60% 4% 10% 3 2 2 700（ 1 期） 比 例 1% 15% 60% 21% 3% —— 100% 從以上數(shù)據(jù)我們可以看出： ? 三房二廳依然是該區(qū)域市場的主力戶型，面積主要在 110148 ㎡之間 。 ? 次主力戶型套數(shù)配比偏大 。比如華 銀 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 園 3 期的戶型中， 四房占了 35%， 復(fù)式戶型占了 5%之多。林之苑、檸檬麗都的二期復(fù)式戶型比例明顯減少 ，說明復(fù)式戶型只是在特定景觀位置的一個配角。調(diào)查資料顯示，目前在售樓盤戶型配比一般以三房為主力戶型， 在一些位置、方向等條件的限制下配有少量的二房或一房。四房二廳比例：華銀園（ 35%），華菱 ? 該區(qū)域 以南， 以及位于城市次干道上的項目，地段相對較差，周邊單位去化能力弱，次主力戶型以二房二廳為主。 ◎ 銷售情況分析 樓盤名稱 現(xiàn)售單位 銷售情況 原因分析 林之苑 1期 3棟小高層（ 380套） 只剩 2套 地理位置好，周邊單位購買力強 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 華銀園 3 期 3期 11棟小高層（ 900套） 剩 20套大戶型 地理位置優(yōu)越，整個小區(qū)環(huán)境好，配套方便 華菱美域 1期多層部分（ 300套） 無剩余 景觀較好，多層部分起價便宜，電梯小高層暫未推出 盛世根據(jù)我司統(tǒng)計，該區(qū)域三房、四房的銷量占總銷售比例 80%之多。例如：金碧文華 1 期均價 2200 元 /㎡，被搶購一空；但 2 期以均價 2900 元 /㎡開盤，市場反映一般，銷售進度明顯放緩。 ? “想不想買看環(huán)境，掏不掏錢看戶型”是長沙人買房心理的真實寫照， 然而這種心理一般都以房款總價為前 提。 ? 在長沙市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的今天，商品房銷售量連年增大。 ◎ 客源分析 本區(qū)域市場內(nèi)目前的產(chǎn)品形態(tài)均是 小高層產(chǎn)品，樓盤特色接近 ，且吸納的客源絕大多數(shù)為 本地客源 。 B、中層及中層以上改善居住條件的購房者 置業(yè)特點：這一人群在企 業(yè)內(nèi)部是中層或中層以上管理人員，原有住房太小或位置較差，隨孩子成長和經(jīng)濟條件的改善。主要購買力在 14— 20 萬，面積在 120— 160 ㎡之間，屬二次置業(yè)，注重實用性，對房型設(shè)計、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高（同僚間潛在攀比意識強）。要求絕對的工作生活環(huán)境， 安靜從容。 ? 我司對上述三種類型的客源進行梳理時，發(fā)現(xiàn)本項目所在區(qū)域效益較好的企事業(yè)單位為重要客源。 ◎ 銷售手段分析 樓盤名稱 周邊配套 營銷特點 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 林之苑 幼兒園、籃球場、羽毛球場 現(xiàn)場氛圍較好，售樓員素質(zhì)較高 華銀園 3 期 幼兒園、小區(qū)中央廣場 宣揚品牌優(yōu)勢，打造成熟社區(qū) 華菱美域 幼兒園、籃球場、羽毛球場 濃蔭府邸，純粹江南，建樣板房刺激購買 盛世 其中華銀園的廣告量較大，但市場效果卻不明顯。 ? 各主要樓盤都有幼兒園、籃球場、羽毛球場配套，部分樓盤增設(shè)游泳池、廣場等配套設(shè)施；檔次較高的樓盤配置了會所， 如上海城、華菱 ? 報紙依然是主流媒體，占據(jù)廣告預(yù)算的 50%以上，其它媒體起輔助作用。由于時間緊迫，所取調(diào)查 樣本的數(shù)量有限，本報告難免還會有疏漏不足之處， 希望貴公司多提建議，以使我們在以后的工作中更 好的為貴公司項目服務(wù)
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