【正文】 0元及以上。e、 購(gòu)買群體年青化。結(jié)論是： 類型 面積 配比 總價(jià)控制三房二廳120M2130M2 55%4045萬(wàn)之間二房二廳90M2115M2 40%3540萬(wàn)之間四房二廳150M2160M2 50%5055萬(wàn)之間 按此戶型配比，符合本案目標(biāo)客戶的價(jià)格承受力。（按30年還貸計(jì)算）  綜上所述，戶型構(gòu)成比例得出以下二個(gè)主要要素：第一， 戶型不宜過(guò)雜，戰(zhàn)線不宜拉長(zhǎng)。第二,具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客群細(xì)分來(lái)確定。四、 智能網(wǎng)絡(luò)的設(shè)計(jì)建議 智能化住宅小區(qū)是今后房屋發(fā)展方向的趨勢(shì)，它的價(jià)值主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：a． 使住戶生活便利、娛樂(lè)豐富，可以享受網(wǎng)絡(luò)化教育、網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物、電子郵件、電腦閱讀等功能。物業(yè)中的水、電、煤，物管費(fèi)等可通過(guò)傳感器進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。C、開發(fā)商可獲取高科技增值利潤(rùn)，在智能化小區(qū)建設(shè)中，開發(fā)商與計(jì)算機(jī)系統(tǒng)集成商一起規(guī)劃設(shè)計(jì)，敷設(shè)好小區(qū)網(wǎng)絡(luò)，并建立小區(qū)智能化控制中心，其投資并不比供電系統(tǒng)大，在整個(gè)小區(qū)投資中所占的比例也較小。五、高尚的物業(yè)配套 鑒于本案的目標(biāo)客戶層定位在白領(lǐng)及私營(yíng)業(yè)主等高檔次人群，因此在物業(yè)的服務(wù)上也應(yīng)體現(xiàn)其與眾不同的身份。E、 提供快遞服務(wù)。 配套設(shè)施：A、 建立中央供水系統(tǒng)，直接提供凈化水；B、 小區(qū)花園設(shè)立背景音響系統(tǒng)；C、 小區(qū)內(nèi)設(shè)洗衣房；D、 建立VIP會(huì)所，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，內(nèi)容可包含體育、休閑、娛樂(lè)等。第五部分 一、推廣階段1． 試銷階段 （開盤前二至四月） 這個(gè)階段預(yù)售證尚未出來(lái)，并未對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行公開銷售，作為對(duì)市場(chǎng)接受層面做初步探尋，是具體謀略行動(dòng)前，對(duì)天時(shí)、地利、人和的精密審視和判斷，引導(dǎo)我們?yōu)橄乱徊狡髣澊蚝没A(chǔ)，在這個(gè)階段需要我們完成以下工作步驟：a． 確立整盤營(yíng)銷方案及企劃方案的細(xì)部?jī)?nèi)容。c． 完成案名設(shè)定及VI視覺系統(tǒng)設(shè)計(jì)（名片、胸卡、樓書、引導(dǎo)旗、效果圖等平面設(shè)計(jì)）。e． 完成銷售部表格化、數(shù)據(jù)化、管理化的設(shè)計(jì)系統(tǒng)。g． 制定完畢廣告媒體計(jì)劃及公開發(fā)售的傳播方式。i． 完成現(xiàn)場(chǎng)接待中心設(shè)計(jì)、建造及布置。喚起目標(biāo)客戶群的興趣，從而聚集人氣，以此產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”，一呼百應(yīng)，達(dá)到了我們公開發(fā)售第一步的目的。a. 完成銷售總量的30%40%。c. 集成掌握來(lái)人來(lái)電的分析及控制。e. 根據(jù)試銷、公開兩階段的銷售情況，作出相應(yīng)修正方案。 強(qiáng)銷階段 （執(zhí)行的第四月第六月） 在整盤推廣的過(guò)程之中，該階段是屬鞏固“陣地”擴(kuò)大“戰(zhàn)果”時(shí)段。（沖過(guò)60%生命線，房地產(chǎn)開發(fā)商的大部分資金已回籠）。a. 完成銷售總量的60%。c. 充分掌握本案在市場(chǎng)上的影響力。e. 充分掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤的詳細(xì)背景資料。g. 對(duì)已成交客戶進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通，希望通過(guò)客戶口碑作最具有說(shuō)服力推銷。 穩(wěn)步階段 （執(zhí)行銷售的第七月第九月） 對(duì)本案已在市場(chǎng)上建立的熱效應(yīng)，通過(guò)品牌的深化提升，確立本案牢不可破的形象，該階段主要工作策略如下：a. 著重推出“TCS”（客戶滿意）戰(zhàn)略。c. 針對(duì)剩余樓層推出適當(dāng)優(yōu)惠方案。e. 加強(qiáng)對(duì)來(lái)訪、來(lái)電客戶的追蹤、過(guò)濾。將有可能出現(xiàn)新一輪的波浪。b. 提出小區(qū)外部結(jié)構(gòu)的細(xì)部處理建議（可提早提出）。d. 針對(duì)老客戶介紹新客戶，采取獎(jiǎng)勵(lì)措施。f. 籌備起草業(yè)主委員會(huì)章程及細(xì)則。h. 完成剩余樓層的銷售工作，及總均價(jià)的控制。一旦定價(jià)錯(cuò)位，直接影響市場(chǎng)反映和推廣的效果，因此我們?cè)诙▋r(jià)前需對(duì)產(chǎn)品本身的綜合資源進(jìn)行細(xì)密的論證；對(duì)周圍樓價(jià)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研；對(duì)客戶定位把握準(zhǔn)確，在此基礎(chǔ)上使我們推出的價(jià)格讓市場(chǎng)接受，讓房地產(chǎn)利潤(rùn)的多少能夠控制在一個(gè)合理的時(shí)間和數(shù)量范圍內(nèi)。b. 維持先期基本資金運(yùn)作，保證后期最大利潤(rùn)創(chuàng)收。d. 設(shè)定景觀，樓層、朝向系數(shù)。更大范圍的擴(kuò)大目標(biāo)客源層，我們?cè)诳紤]其成本利潤(rùn)的條件下，在保障資金回籠的前提下，我們可考慮采取靈活多樣的付款方式，根據(jù)客戶不同的經(jīng)濟(jì)狀況，提供相適應(yīng)的付款方式。b. 銀行貸款：首付10%；80%銀貸；10%交房時(shí)支付。20%三年內(nèi)還款計(jì)劃。e. 與銀行簽定零首付協(xié)議，促進(jìn)二次購(gòu)房業(yè)主選購(gòu)本案。它可活躍銷售氣氛，進(jìn)行銷售調(diào)節(jié)，但更多的時(shí)候是拋開價(jià)格體系的直接讓利行為。b. “SP“活動(dòng)時(shí)可用部分房子作為促銷優(yōu)惠，擴(kuò)大影響力。d. 在一定時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)（送相當(dāng)優(yōu)惠價(jià)值的房屋面積、電器，或出國(guó)旅游等）。主要方式：簽定無(wú)條件可隨時(shí)撤換的購(gòu)買意向認(rèn)定書，收受定金每戶2萬(wàn)元整。c． 第三階段 強(qiáng)銷期定價(jià)原則：高價(jià)塑形象，付款創(chuàng)佳績(jī)。價(jià)格是消費(fèi)者最為敏感的話題，也是產(chǎn)品綜合性能的貨幣體現(xiàn)；是市場(chǎng)接納程度的供需晴雨表；更是投資利潤(rùn)最終實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在。三、組織架構(gòu) 各職位職權(quán)及工作范圍營(yíng)業(yè)策劃總監(jiān)：負(fù)責(zé)整個(gè)樓盤全過(guò)程的統(tǒng)率作業(yè)。 ２）負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)銷售控制及人員管理。銷售：１）負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)客戶接待、介紹和成交。 ３）協(xié)助財(cái)務(wù)部門收繳款業(yè)務(wù)。 5）負(fù)責(zé)預(yù)售及貸款合同 的簽署。按揭、貸款：負(fù)責(zé)后期貸款工作的辦理。企劃主管：１）負(fù)責(zé)樓盤的廣告企劃作業(yè)與執(zhí)行。市調(diào)主管：１）負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的執(zhí)行。 ３）協(xié)助修正營(yíng)銷方案。唯有一支訓(xùn)練有素的“鐵軍”，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。 所謂主題，指的是“某種識(shí)別的內(nèi)容，涵義和預(yù)期形象”。（2） 什么才是本案的內(nèi)部和外部資源的核心要素。（4） 主概念保持永不過(guò)時(shí)，有創(chuàng)新意識(shí)。 如今，上海莘城，猶如一輪初升的太陽(yáng)，冉冉升起在西南這片廣闊而肥沃的土地上，中央公園的落成，金燕大廈的矗立，各個(gè)分布在莘城中的時(shí)尚小區(qū)的建成，把上海莘城點(diǎn)綴得如此美麗，如此摩登，這不就是二十一世紀(jì)又一個(gè)“新大陸”？這不就是新人類時(shí)尚的人們追求的“摩登生活”么！四、 案名設(shè)計(jì) 案名的設(shè)定已是當(dāng)今房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中必不可少的環(huán)節(jié)，所取案名的好壞直接影響到樓盤的對(duì)外形象，一個(gè)給人們審美愉悅的名稱，會(huì)強(qiáng)化客戶的第一印象，而且在客戶買房的整個(gè)過(guò)程中，都會(huì)起到潛移默化的鼓動(dòng)作用，因此我們?cè)谥贫ò该乃伎贾惺紫然谝韵聨c(diǎn)：1． 案名設(shè)定要可塑性強(qiáng)可以表現(xiàn)突出企業(yè)及樓盤品牌；可以體現(xiàn)地域優(yōu)勢(shì)；可以體現(xiàn)小區(qū)功能或價(jià)格優(yōu)勢(shì)，只要在國(guó)家法律的規(guī)定之中，符合一般民俗習(xí)慣的命名范圍可以無(wú)所不包，無(wú)所不含。3． 案名設(shè)定要突出它的品質(zhì)及優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品要銷售成功，必須具有其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所沒有的且又為廣大購(gòu)房者所接受的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，而這些產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的突出和強(qiáng)化，房地產(chǎn)的案名本身無(wú)疑是一個(gè)最好的載體。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)有的可以修正、有的無(wú)法修正，而作為產(chǎn)品的一個(gè)組成部分——案名則可以盡善盡美。5． 案名的設(shè)定要自然好記 無(wú)論怎樣好的內(nèi)涵需要好的形勢(shì)來(lái)表現(xiàn)，房地產(chǎn)名稱自然也要好記、好念、好聽、不僅要瑯瑯上口，讓它傳播的更廣、更遠(yuǎn)，而且要讓購(gòu)房者引以為豪，使人生的價(jià)值通過(guò)自己購(gòu)置的房產(chǎn)、通過(guò)案名，充分地、嘹亮地顯耀出來(lái)。小區(qū)具有超前的設(shè)施及配套，同時(shí)結(jié)合莘城的策劃思路，反映一種全新的生活理念。五、 CI戰(zhàn)略與VI視覺系統(tǒng)設(shè)計(jì)1． CI戰(zhàn)略 CI也稱CIS，是英文Corporate Identity System（企業(yè)統(tǒng)一化系統(tǒng)）的縮寫，它是將富于個(gè)性和企業(yè)特征的經(jīng)營(yíng)理念、管理策略、行為規(guī)范等信息，運(yùn)用統(tǒng)一化、規(guī)范化的視覺傳達(dá)系統(tǒng)及廣泛的公共關(guān)系活動(dòng)，傳達(dá)給企業(yè)的關(guān)系者乃至全社會(huì)，在企業(yè)的內(nèi)部、外部以及相關(guān)環(huán)境產(chǎn)生一致的認(rèn)同感和價(jià)值觀，從而為其產(chǎn)品的總價(jià)值，對(duì)于消費(fèi)者而言，開發(fā)商的整體形象，公司實(shí)力、管理理念，已成為其消費(fèi)時(shí)的主要考慮因素，所以作為房地產(chǎn)企業(yè)，運(yùn)用CI戰(zhàn)略將自身推向市場(chǎng)，已成為當(dāng)今市場(chǎng)的主導(dǎo)趨勢(shì)，要在競(jìng)爭(zhēng)激烈對(duì)手林立的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳根，尋得自己一份市場(chǎng)份額，統(tǒng)一化、規(guī)范化的系統(tǒng)包裝策劃是必不可少的。A． 企業(yè)標(biāo)志（本案LOGO）——本案視覺溝通的基本形態(tài)，它是VI設(shè)計(jì)的核心，是設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。它會(huì)在銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)上被應(yīng)用，能達(dá)到完美的契合。如：標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、樓書、DM、廣告、橫幅、引導(dǎo)旗、指路牌、制服等。使用VI視覺系統(tǒng)設(shè)計(jì)可大幅度提高消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商專業(yè)能力及經(jīng)濟(jì)實(shí)力的信任指數(shù)，在營(yíng)銷策劃中必不可少。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，售樓處是體現(xiàn)一個(gè)樓盤品質(zhì)，開發(fā)商實(shí)力，品位的第一印象，一個(gè)好的售樓處能夠直接吸引客戶的注意力。一個(gè)好的售樓處，它可以直接體現(xiàn)個(gè)案的策劃思路，突出其優(yōu)勢(shì)所在，在VI視覺系統(tǒng)中占有一席之地。春申路、滬閔路均屬交通主干道，其來(lái)往人流、車流頻繁，售樓處建造于此可借助良好的地理優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣傳。  為了達(dá)到整盤包裝超值性這一效果。吸引消費(fèi)者注意力。B． 內(nèi)部包裝： 售樓處內(nèi)部，借助外形的大開面達(dá)到明亮的采光效果，同時(shí)配以良好的照明系統(tǒng)，保持售樓處光線明亮，使客戶在洽談過(guò)程中始終保持明快的心情。增強(qiáng)客戶歸屬感。提升本案售樓處專業(yè)化印象。所有道具的選取、設(shè)計(jì)、制作必須符合VI要求，另外增設(shè)背景音樂(lè)，活躍氣氛。在客戶購(gòu)房時(shí)具有盲從性及引導(dǎo)性。一套好的樣品房，可給予消費(fèi)者美好未來(lái)生活的憧憬。樣品房的設(shè)計(jì)往往會(huì)影響到個(gè)案銷售的分布，因此在選擇設(shè)計(jì)樣品房之時(shí)應(yīng)慎重考慮到各方面因素的分析。（選擇的房型將在正式啟動(dòng)時(shí)予以決定）。a. 設(shè)計(jì)：考慮到現(xiàn)場(chǎng)都市人對(duì)家居的裝飾要求，本案的樣品房設(shè)計(jì)可聘用專業(yè)的設(shè)計(jì)公司，設(shè)計(jì)符合時(shí)代節(jié)奏的樣稿。b. 選址：考慮到帶看樣品房的便捷成度，與今后樣品房的銷售。c. 內(nèi)布置：由于樣品房設(shè)在工地內(nèi)部，因此腳手架等各種施工工具會(huì)影響到室內(nèi)的采光，所以樣品房?jī)?nèi)可增設(shè)高品味窗簾，但必須保證充足的照明，同時(shí)在細(xì)小擺設(shè)、裝飾的選擇上要有品味及新意，能使樣品房更具居家氛圍（具體細(xì)節(jié)，將于樣品房正式啟動(dòng)后決定）。一項(xiàng)周密的廣告策劃，對(duì)于其實(shí)施的每一個(gè)步驟、每一個(gè)層次、每一道手續(xù)、每一項(xiàng)宣傳都將規(guī)定具體的實(shí)施辦法。廣告活動(dòng)如何與樓盤整體促銷策略相配合、如何在檢驗(yàn)其效果后及時(shí)調(diào)整，如何對(duì)周邊的物業(yè)情況作出相應(yīng)的反映，這些都是我們要考慮的問(wèn)題，在整個(gè)過(guò)程中每一環(huán)節(jié)都相當(dāng)重要，并且缺一不可。 與市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品作比較。 尋出最與眾不同的特色，即最具競(jìng)爭(zhēng)力的特點(diǎn)。  按照以上幾點(diǎn)，展開我們對(duì)本案廣告宣傳的思路。在這里提供的是5萬(wàn)M2的中央公園，即將興建的17萬(wàn)M2的SHOPPING MALL以及幾座高星級(jí)的大酒店。 因此我們包裝的順序應(yīng)該是首先包裝上海莘城、爾后再包裝本案，由大到小兩者結(jié)合，形成立體包裝，從而達(dá)到我們宣傳的真正目的。這句名言中所指的理念，即為我們上述概念的底蘊(yùn)。根據(jù)我們對(duì)本案的了解，我們制定了以下組合推廣形式。媒體廣告的發(fā)布，可使本案的各種資訊組合向外推廣，起到了“拉網(wǎng)捕魚”的作用。B、輔助宣傳手段216。因此在本案的宣傳上我們將其定為主要的輔助通道。216。216。216。216。216。由于本案地理優(yōu)勢(shì)，投放車身廣告比較適合。 SP—促銷活動(dòng)定期或不定期的舉行，能進(jìn)一步加強(qiáng)本案資訊的傳播，加強(qiáng)與客戶的交流，更深一步提升銷售氛圍。 房展會(huì)—可擴(kuò)大本與案客源的接觸，運(yùn)用房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的熱烈氣氛，推廣本案知名度，吸引客戶參觀。以下根據(jù)各銷售階段作一大體分配（詳細(xì)分配待簽約后協(xié)商擬訂）。在此階段可以在媒體上發(fā)布軟性文章來(lái)宣傳本案的規(guī)劃及策劃理念，對(duì)本案進(jìn)行形象上的包裝，作形象廣告，同時(shí)可以將車身廣告推向社會(huì)，在前期先行推廣本案案名，將其滲透入消費(fèi)者的心目之中，為開盤銷售作一定鋪墊。在廣告的投放上應(yīng)該要組合出擊，開盤前期運(yùn)用較大版面宣傳開盤信息，開盤之后保持一定投放量，同時(shí)在開盤時(shí)舉行大型SP活動(dòng)，制造銷售氣氛，懸掛橫幅、引導(dǎo)旗配合推廣，加以電視廣告的輔助宣傳，達(dá)到預(yù)期的銷售目標(biāo)。這一階段在銷售中起著相當(dāng)重要的作用，在這一階段主要選擇有效的媒體，加以TV廣告。在銷售中配以SP促銷活動(dòng)，聚集人氣，達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。在此階段廣告的投放主要以媒體持續(xù)的廣告，配合各進(jìn)度舉行SP促銷活動(dòng)，參加房產(chǎn)活動(dòng)，在宣傳上深化策劃理念。舉行大型SP活動(dòng)。第七部分  摩登時(shí)代的合作方式為獨(dú)家營(yíng)銷總代理代理，本公司將提供以下服務(wù)： 主概念設(shè)計(jì)與案名設(shè)計(jì)A、 主概念設(shè)計(jì)；B、 主概念的立意與闡述；C、 案名設(shè)計(jì)及案名寓意。 全程營(yíng)銷策劃方案的制定：A、 試銷期推廣方案的制定；B、 公開期推廣方案的制定；C、 其他后期方案的準(zhǔn)備。 全程價(jià)格構(gòu)成系統(tǒng)的制定與完善A、 價(jià)格構(gòu)成系統(tǒng)的制定原則；B、 價(jià)格構(gòu)成系統(tǒng)；C、 景觀系數(shù)；D、 樓層系數(shù)；E、 朝向系數(shù)；F、 平均加收系數(shù)；G、 價(jià)格控制表。 促銷方案的制定：A、 SP展示活動(dòng)方案；B、 DS直銷活動(dòng)方案；C、 展示會(huì)方案；D、 現(xiàn)場(chǎng)SHOW方案。上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司二OOO年十一月盤古公司簡(jiǎn)介 上海盤古房產(chǎn)咨詢有限公司是滬上一家專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃代理公司。公司成立后在閔行區(qū)內(nèi)的主要業(yè)績(jī)有： 梅蓮苑（虹梅路1111號(hào)）。 美麗家園（莘西南路128弄）。 金榜世家（15期）（滄源路）全程策劃的金榜世家項(xiàng)目，以教育作為物業(yè)推廣的主線，推導(dǎo)出“東川大學(xué)城”的主概念，在市場(chǎng)上取得了良好的反響。 目前，金榜五期在本司的精心策劃下，正處于正常運(yùn)作的狀況中，銷售前景樂(lè)觀。 本司擔(dān)任該盤的全程策劃，并一舉獲得成功。 本司相信：專業(yè)策劃公司與開發(fā)商企業(yè)，在未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展中，將處于共生共榮的“雙贏”模式中，我們的努力將帶給開發(fā)企業(yè)更多的市場(chǎng)份額、更快的銷售速度、更好的企業(yè)品牌。 我們?cè)概c貴司攜手共進(jìn)，同創(chuàng)