【正文】 為切入點(diǎn)，來突顯城市天地的生活態(tài)度，很容易彰顯出社區(qū)文化特質(zhì)。內(nèi)容：與合肥名咖啡店、雀巢咖啡聯(lián)合舉辦咖啡藝術(shù)節(jié)，內(nèi)容涉及咖啡文化的方面，如咖啡的歷史、產(chǎn)地、工藝、妙語、佚文 趣事、名咖啡館，同時(shí)現(xiàn)場限量贈《咖啡地圖》和《打開咖啡館之門》。世界名畫展目的：提升樓盤知名度和美譽(yù)度。內(nèi)容：向文物公司或私人租借國內(nèi)外名畫，在城市天地的樓吧二樓公開展覽，同時(shí)在樓吧一樓舉辦酒會，設(shè)自助餐。“換個(gè)角度看世界”——攝影展目的：以文化波動“主流人群”的心弦，樹立樓盤形象。旅游，主流人群們回歸自然渴望的外化。相信每一位旅游者，會用手中的鏡頭記下自己看到的世界，和內(nèi)心的真實(shí)感受。內(nèi)容：與省攝影協(xié)會合作，在合肥公開征集優(yōu)秀攝影作品，題材主要是旅游類作 品，在樓吧二樓舉行攝影展，并由觀眾和評委評選出優(yōu)秀攝影作品。流金歲月數(shù)十年 ——經(jīng)典影展 目的：提升樓盤知曉度與親和力，聚集銷售現(xiàn)場人氣。至少在主流人群們，是由于工作時(shí)間的緊張，使他們?nèi)鄙倭艘环N生活樂趣，現(xiàn)實(shí)生活的不完美。內(nèi)容： 浩如煙海的中外影視作品中，遴選出100部經(jīng)典 影視片，在售樓部二樓舉行影展，本次活動可與《安徽商報(bào)橙周刊》聯(lián)合，舉行電影征文活動，可邀請一些名導(dǎo)演和藝術(shù)家參加。思路：以安高公司的名義，舉辦一場目的：吸引市場目標(biāo)群體的集中認(rèn)識，宣傳格調(diào)空間的思想和原創(chuàng)人文家園的形象。 “書香琴韻 咖啡人生” 思路：在市中心樓吧預(yù)約登記客戶贈關(guān)于咖啡的書《加啡地圖》、《打開咖啡之門》，贈品可謂投其所好，易贏得市場認(rèn)同和客戶好感。思路：旅游，都市人的時(shí)尚，對許多主流人群而言，更是一種生活情結(jié)，選擇浪漫的地中海旅游線路，正切合主流人群的西風(fēng)之戀。內(nèi)容：在所有的預(yù)定客戶中抽取10名幸運(yùn)客戶參加地中海之旅，現(xiàn)場邀請公證處公證。思路：暑假期間，讓業(yè)主孩子接受文化教育，免費(fèi)學(xué)習(xí)書法、鋼琴、繪畫?！? 活動對象僅對業(yè)主的孩子。 生活論壇暨《居住的思想》畫冊首發(fā)儀式目的：開售之初，培訓(xùn)提升樓盤知名度，形成公眾新聞點(diǎn)。內(nèi)容：活動內(nèi)容：力邀社會學(xué)者、作家、時(shí)尚人士共話“生活的真諦”。此畫冊，無論內(nèi)容，形式都要精彩，而且風(fēng)格要體現(xiàn)出現(xiàn)代和人文的情調(diào)。◎ 與合肥市有名的公園、博物館、美術(shù)館、音樂廳等場所聯(lián)系，在門票上印上宣傳（宣傳生活主張及品牌名）。思 路：將樓盤的開盤儀式和汽車展覽結(jié)合起來，營造出時(shí)尚氛圍，此舉效果將更多的表現(xiàn)為眼球效益?！? 向本案的目標(biāo)人群贈送名車展SHOW的邀請券；同時(shí)通過報(bào)紙公布消息。六、宣傳推廣策略主次明確，多層面交叉滲透 傳播課題◎ 配合營銷組團(tuán)、公關(guān)組團(tuán)，快速將本案確立為合肥特色名盤地位?！? 配合銷售，加快去化速度?！? 輔以雜志、車體、戶外導(dǎo)示，戶外多媒體等多種方式。本案建議的媒體選擇◎ 合肥晚報(bào)amp。◎ 交通電臺、音樂電臺價(jià)格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對本案的認(rèn)識度。◎ 戶外廣告和指示路牌、工地周邊圍墻廣告 在樓盤附近做指示路牌、引導(dǎo)旗、橫幅、在主要交通路口、機(jī)場和高速公路入口設(shè)置看板?！? 公交巴士車身廣告、公交車站的燈箱廣告在更多地往本案或全市性的公交線路。 銷售道具◎ 模 型：置于接待中心內(nèi)，展現(xiàn)本案整體布局規(guī)劃及單體或戶型模型，用于現(xiàn)場展示?！? 立面圖： 表現(xiàn)整體樓盤立面效果?！? 樓書和銷平銷海：樓書針對有望客戶及已購客戶開發(fā)，展現(xiàn)形象，細(xì)說產(chǎn)品。◎ 手提袋：表示案名及產(chǎn)品樓盤形象，方便客戶收取資料，用于現(xiàn)場和房展會。◎ 燈箱：分室內(nèi)和戶外兩種，置于現(xiàn)場售樓處內(nèi)部或外部，周邊主要道路口等處?！? 引導(dǎo)路牌：樓盤位置圖，對客戶進(jìn)行交通引導(dǎo)，設(shè)置在主要路口處。推廣系統(tǒng)主要內(nèi)容： 市場推廣的主要內(nèi)容由廣告宣傳、活動促進(jìn)、現(xiàn)場烘托三大部分組成。硬廣告：媒體發(fā)布廣告◎ 活動促進(jìn)：文武雙作 文作：公關(guān)活動、事件活動武斗：促銷活動◎ 現(xiàn)場烘托：促進(jìn)購買產(chǎn)品形象識別系統(tǒng)，包括logo、名片等系列識別設(shè)計(jì)；工地及戶外包裝，包括工地美化，路徑引導(dǎo)戶外廣告發(fā)布等售樓處布置各階段媒體投放基本原則：引導(dǎo)期間－－戶外開花，形象引導(dǎo) 開盤期間－－集中兵力，急攻快打30——60天強(qiáng)銷期間－－保證頻率，根據(jù)市場情況，變化進(jìn)攻節(jié)奏注意點(diǎn)：◎ 媒體投放要順應(yīng)房地產(chǎn)市場銷售淡旺季的規(guī)律?！? 媒體投放應(yīng)配合重大的營銷活動。第七部分：具體營銷執(zhí)行一、營銷執(zhí)行城市天地以整盤概念入市，在短時(shí)間內(nèi)要完成“去化”和“塑造”這兩大任務(wù)。整合營銷傳播的手段重點(diǎn)在于“做勢”，用各種媒體的整合力量建立進(jìn)攻的“空中優(yōu)勢”。第一階段：預(yù)熱階段多種手法并用，塑造“國際化情調(diào)社區(qū)”和“國際化情調(diào)生活方式”；引而不發(fā)、激起好奇心、積累目標(biāo)客戶?！飮H化情調(diào)生活方式的詮釋，爭取“制高點(diǎn)”，給客戶堅(jiān)定信心?！镆鹣M(fèi)者的廣泛參與、關(guān)注，讓他們先接受概念。本階段，通過兩大運(yùn)動、四大陣地進(jìn)行概念運(yùn)作；通過兩大展示進(jìn)行蓄勢準(zhǔn)備：兩大運(yùn)動○國際化情調(diào)社區(qū)的概念解析和產(chǎn)品推薦。營造社會熱點(diǎn)，為開盤拉開序幕。時(shí)間為半年！第二階段：風(fēng)潮引爆階段戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：★軟硬結(jié)合、文武雙做、高低空兼顧，保證2個(gè)月左右的全新亮相。本階段除了報(bào)紙、電視媒體的狂轟亂炸以及銷售促銷模式外，我們還考慮了活動為品牌樹立推波助瀾：★項(xiàng)目所配備的幼兒園引入知名幼兒園簽約儀式；★項(xiàng)目引進(jìn)的中、小學(xué)的簽約儀式；★國際知名的物業(yè)管理公司正式簽約，提供服務(wù)；第三階段：風(fēng)潮流行階段保持形象深化；多種方式（促銷、公關(guān)）并舉；穩(wěn)定去化速度 ★戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：★采用多種公關(guān)活動?！飪?nèi)外兩手穩(wěn)定增進(jìn)客戶源。各階段和各產(chǎn)品類型的是相互交叉，貫穿的，但是重要的一個(gè)前提是必須有半年的一個(gè)品牌蓄勢期，來確保產(chǎn)品有足夠的空間推向市場。2. 、結(jié)合開盤，在五一節(jié)、國慶節(jié)來臨之際，參加“假日房展會”或推出“國慶獻(xiàn)禮”大型公關(guān)活動，并配合推出時(shí)點(diǎn)實(shí)施廣告策略。主題：“形象慶賀” 第八部分：營銷體系為了順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的既定銷售計(jì)劃，有必要建立一個(gè)完整的，富有卓越工作效率的的營銷管理體系，通過項(xiàng)目組（銷售部）與部門內(nèi)及其它外部公司的緊密配合，使整個(gè)營銷管理體系正常運(yùn)作，發(fā)揮組織銷售、指導(dǎo)銷售、控制銷售、調(diào)整銷售的作用，進(jìn)而保證銷售計(jì)劃和銷售目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn).完善的營銷體系描述應(yīng)劃分為行政機(jī)制、功能運(yùn)作兩方面，這兩種劃分在實(shí)際組織中運(yùn)作中應(yīng)得到相應(yīng)的統(tǒng)一。組織結(jié)構(gòu)如圖一：現(xiàn)場銷售經(jīng)理銷售助理 銷售主管1 銷售主管2 出納專案銷售員 專案銷售員 其它銷售輔助人員該劃分是希望通進(jìn)合理的垂直性管理結(jié)構(gòu)，達(dá)成完善部門建設(shè)的目的。根據(jù)部門服務(wù)對象及服務(wù)功能性的區(qū)別，同時(shí)需要建立循環(huán)性的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。三、崗位職責(zé)部門建制根據(jù)行政管理的要求，建立垂直管理模式的部門編制（結(jié)構(gòu)示意圖如圖1），以經(jīng)理責(zé)制為核心，全面地建立銷售各環(huán)節(jié)崗位職責(zé)，使部門業(yè)務(wù)發(fā)展責(zé)、權(quán)、利有效落實(shí)，真正做到工作配合的有效性，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作精神，確立了崗位職責(zé)的基本框架后，統(tǒng)一管理，分配銷售部所屬人員的崗位工作。定期向發(fā)展商反饋現(xiàn)場銷售情況、市場動態(tài)，負(fù)責(zé)與發(fā)展商各部門的調(diào)協(xié)和商洽。銷售主管管理、激勵(lì)本組銷售人員完成銷售任務(wù)。協(xié)助銷售經(jīng)理進(jìn)行現(xiàn)場管理，并及時(shí)反饋客戶情況、銷售人員情況及現(xiàn)場要事。行政、客戶服務(wù)人員組成包括銷售助理、出納、其他輔助人員，輔助銷售經(jīng)理、銷售人員完成銷售工作。其職能包括：人力資源管理、計(jì)劃任務(wù)制定、推廣控制及評估、銷售管理及協(xié)調(diào)、簽約及后續(xù)工作。 人員招聘，依據(jù)公司中長期發(fā)展計(jì)劃和各工作崗位的特性招聘人員。 人員定崗，以現(xiàn)有人力資源為基礎(chǔ)，指定人員擔(dān)任不同工作崗位。計(jì)劃任務(wù)的制定與實(shí)施為了使工作開展富有條理與時(shí)效控制性，有必要在整個(gè)部門中加強(qiáng)計(jì)劃概念，下列計(jì)劃被認(rèn)為是工作正常穩(wěn)健開展所必不可少的。推廣計(jì)劃制定與銷售計(jì)劃掛鉤的推廣費(fèi)用、推廣節(jié)奏、推廣費(fèi)用配比。（1） 開盤計(jì)劃開盤時(shí)間確定、開盤活動籌備。（2）月度工作計(jì)劃 日常管理計(jì)劃（管理工作）由銷售部經(jīng)理制定、提交管理計(jì)劃，發(fā)掘上月管理問題，提出下月管理目標(biāo)，說明將要采用的有效管理手段?！? 推廣計(jì)劃根據(jù)總體推廣計(jì)劃、下月銷售計(jì)劃提出月度推廣修正計(jì)劃。根據(jù)工作開展需要，制定下月度辦公、推廣費(fèi)用開支計(jì)劃?！? 全員普訓(xùn)計(jì)劃制定銷售部全體員工一年基本素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)工作發(fā)展階段不同需求，提出合理的部門建設(shè)思路，不斷充實(shí)高素質(zhì)復(fù)合型人才提高部門整體銷售能力。◎ 崗位輪換培訓(xùn)在條件許可的情況下，對人員實(shí)行崗位輪換培訓(xùn)。四、推廣控制及評估（1） 廣告效益評估與控制的目的是在充分了解企劃意圖基礎(chǔ)上，通過匯總、分析每一具體廣告所產(chǎn)生的客戶效應(yīng)、成交情況，迅速地得出該廣告的經(jīng)濟(jì)效益、客戶反應(yīng)。使之能根據(jù)個(gè)案的特性評估出一個(gè)高效的推廣途徑，推廣手法及時(shí)段性推廣重點(diǎn)，讓企劃能迅速地調(diào)整營銷步驟及并為下一步營銷方案的開展提供參考。（2） 推廣計(jì)劃、費(fèi)用核定本著效用最大化原則，根據(jù)銷售進(jìn)度要求，制定推廣計(jì)劃、核定推廣費(fèi)用。（5） 推廣績效評估從來客情況和成交情況兩方面用量化的數(shù)據(jù)客觀評估推廣效果。3. 評估時(shí)間周期 客戶效應(yīng)評估及廣告效益評估一般以一個(gè)廣告到下一個(gè)廣告之前為一個(gè)自然評估期。4. 評估方式客戶效應(yīng)評估及廣告效益評估通常以圖表及數(shù)據(jù)方式給出。（6） 推廣調(diào)整建議根據(jù)推廣效績及銷售計(jì)劃提出推廣調(diào)整建議，建議下次廣告或營銷活動之推出方式及訴求重點(diǎn)，包括價(jià)位、房位控制、訴求點(diǎn)等。 確定合同文字及附件內(nèi)容，形成合同標(biāo)準(zhǔn)文本。（2） 現(xiàn)場管理辦公制度管理 依照工作紀(jì)律、崗位責(zé)任制，核查監(jiān)督各崗位的業(yè)務(wù)完成質(zhì)量，監(jiān)督現(xiàn)場工作狀況。 銷售控制 把握銷售導(dǎo)向，指導(dǎo)銷售人員規(guī)范銷售口徑嚴(yán)格執(zhí)行活動規(guī)劃。（3）現(xiàn)場協(xié)調(diào) 依據(jù)銷售情況的變化，及時(shí)靈活對現(xiàn)場人員進(jìn)行合理調(diào)配使用,主動出擊以拓展市場。將銷售人員的崗位責(zé)任作為自身責(zé)任中的一部分,幫助銷售員促成成交。（4）現(xiàn)金管理監(jiān)督出納做好財(cái)務(wù)收受保管，報(bào)表編制、核對等工作。市場報(bào)告 時(shí)刻把握市場脈博、深入了解競爭對手，把握一手市場資料，形成總體市場分析報(bào)告。銷售建議 根據(jù)銷售及市場狀況提交銷售建議。 協(xié)助銷售助理完成疑難客戶的簽約解說、引導(dǎo)、說服工作，確?？蛻粽_及時(shí)簽訂預(yù)售合同。（3）售后服務(wù)(貸款、權(quán)證等業(yè)務(wù)辦理)與交易所、銀行、公證處等機(jī)構(gòu)人員友好合作，協(xié)助銷售助理及時(shí)地辦理客戶貸款、產(chǎn)證辦理等其他事宜。（5）違約處理 對違約客戶進(jìn)行協(xié)調(diào)和處理，必要時(shí)通過法律途徑解決。如預(yù)困難、及時(shí)向上級領(lǐng)導(dǎo)反饋