房地產(chǎn)可行性分析報告-wenkub.com
2025-07-17 00:51 本頁面
【正文】 對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些。 按照集團公司成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程 成本測算可采用兩種方法： （1） 從預算角度，依照當?shù)叵嚓P政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。 （2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容 一、部分增加當?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。也可以通過其他指標分析可接受的地價。 根據(jù)需要，可增加如下測算： 銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價 R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資回報率等。 第八部分：綜合分析與建議 一、優(yōu)勢：從品牌、設計、啟動速度、產(chǎn)品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集團公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。這是必須） 經(jīng)濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。 第六部分：投資收益分析 一、 成本預測 （這個的技術性問題，你說不喜歡數(shù)學，估計這塊對你來說十分難，首先是得到的數(shù)據(jù)難，第二是根據(jù)所得的數(shù)據(jù)進行分析—難！）說明測算假設和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 第五部分：項目開發(fā) 一、 土地升值潛力初步評估。 周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 第三部分： （以下分析完全是在百度上找答案，Ctrl+c和Ctrl+V的組合威力開始發(fā)功）一、 區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述 ? 形成時間 ? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 ? 購買人群變化 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35年） ? 開工量/竣工量 ? 銷售量/供需比 ? 平均售價 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 二、 區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ? 平均售價 ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產(chǎn)品形式 ? 平均消化率 ? 平均容積率 ? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 付款進度及與拿地程序的配合 其他合作的主要條件 與合作方式相關的其它法律規(guī)定 （以上幾條都是難度很大，你可以不用寫，因為你的層面還達不到）二、 土地法律性質評估 （一）現(xiàn)狀 土地所有權歸屬 土地使用權歸屬 土地的用途 （以上3條你可以通過公司的相關文件能查到，一般公司中標某塊地都會在網(wǎng)絡上公布，公告上一般都有“土地位置”和“面積”“用途”）（二）規(guī)劃 規(guī)劃所有權歸屬 規(guī)劃使用權歸屬 規(guī)劃的用途 三、 取得土地使用權程序評估 取得土地使用權的程序 取得土地使用權需要的工作日 取得商品房用地土地使用權所需條件 取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決） 四、 土地性質變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 土地性質變更的程序和理由 土地性質變更的政策支持或障礙 土地性質變更需要的工作日 （以上感覺不是這次所要寫的重點）五、 政策性風險評估 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批無法完成、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。需要落實數(shù)據(jù)的信息都是越詳細越有說服力，就算數(shù)據(jù)不準確也要寫到小數(shù)點。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。）（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 四、 項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫） 治安情況 空氣
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