房地產(chǎn)可行性分析報告(已改無錯字)
2022-08-17 00:51:44 本頁面
【正文】 工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 四、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。 第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測 （這個的技術(shù)性問題，你說不喜歡數(shù)學(xué)，估計這塊對你來說十分難，首先是得到的數(shù)據(jù)難，第二是根據(jù)所得的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析—難?。┱f明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示： 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2） 土地成本 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建安工程費 配套費用 開發(fā)間接費 直接建造成本小計 營銷費用 管理費用 總 計 二、 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。 三、 經(jīng)濟效益分析 （這些好像和你沒關(guān)系，這些是財務(wù)人員的事情。一些財務(wù)的專用名詞你不懂的話可以百度解決。這是必須） 經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)。參照以下表格： 經(jīng)濟指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟指標(biāo) 2001年 ﹒﹒﹒ 20年 合 計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2） 單位利潤(元/m2) 利潤(萬元) 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。 （1） 成本變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟指標(biāo) 預(yù)測成本90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本110% 預(yù)測成本120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 （2） 售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟指標(biāo) 預(yù)測售價90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價110% 預(yù)測售價120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 （3） 容積率變動各項指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 四、 項目資金預(yù)測 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額 第七部分：管理資源配置 五、 機構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。 六、 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。 七、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。 第八部分：綜合分析與建議 一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集團(tuán)公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集團(tuán)公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 四、結(jié)論和建議 第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題 （一） 主要指標(biāo)測算 預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價 投資收益分析（參考以下格式）： 經(jīng)濟指標(biāo) A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM 樓面地價 完全成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 注：A代表起拍價或投標(biāo)底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標(biāo)價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值
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