長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可行性分析報(bào)告模板(文件)
【正文】 。 8）開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)成本：以上 1～ 7 項(xiàng)合計(jì)。 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 23 表 13：投資成本費(fèi)用估算匯總表 成本項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 得房成本（元 /㎡） 小高層住宅 商鋪 車位 開(kāi)發(fā)成本 （ 1）土地成本 （ 2）前期工程費(fèi) （ 3）建安工程費(fèi) （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 5）公建配套設(shè)施費(fèi) （ 6）開(kāi)發(fā)期間稅 費(fèi) （ 7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 （ 2）銷售費(fèi)用 （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì) 資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息 1）資金籌措與投資計(jì)劃 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 1 投資總額 建設(shè)投資 貸款利息 流動(dòng)資金 2 資金籌措 自有資金 借款 銷售收入再投入 2）貸款本金的償還及利息支付 貸款還本付息結(jié)算表 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 24 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 1 借款還本付息 季初借款累計(jì) 第一筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 季初借款累計(jì) 第二筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 季初借款累計(jì) 第三筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 借貸匯總 季初借款累計(jì) 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 25 第九章：項(xiàng)目銷售和收入測(cè)算 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 26 一、住宅銷售單價(jià)的確定 用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格的上限（平均價(jià)格） 1）說(shuō)明 采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，首先選取本案周邊幾個(gè)具有一定可比性的案例進(jìn)行對(duì)比，然后修正出本案的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，最后再根據(jù)近兩三年來(lái)本市和本案所在區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)本案的價(jià)格作出測(cè)算。 3）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說(shuō)明表 表 16：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說(shuō)明表 項(xiàng)目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元 /㎡） 待估 交易時(shí)間修正 交易情況修正 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因 交通 較好 良好 良好 良好 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 27 素 配套 較好 良好 良好 良好 環(huán)境 較好 較好 較好 較好 區(qū)位 較好 較好 較好 較好 個(gè)別因素 裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 發(fā)展商實(shí)力 較雄厚 較雄厚 較雄厚 較雄厚 項(xiàng)目規(guī)模 較大 一般 一般 較小 小區(qū)綠化 良好 一般 一般 一般 小區(qū)配套 良好 一般 一般 一般 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 建成年代 期房 2020 年 期房 2020 建筑形態(tài) 小高層 小高層 小高層 小高層 4）、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)表 設(shè)定本案的各項(xiàng)影響因素比較系數(shù)為 0，以本案的各項(xiàng)影響因素與交易實(shí)例進(jìn)行比較，得出價(jià)格影響因素修正系數(shù)比較表如表 17： 表 17：本項(xiàng)目小高層住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 項(xiàng)目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元 /㎡） 待估 交易時(shí)間修正 0 0 0 0 交易情況修正 0 0 0 0 區(qū)域因素 交通 0 +1 +1 +1 配套 0 +1 +1 +1 環(huán)境 0 0 0 0 區(qū)位 0 0 0 0 小計(jì) 0 +2 +2 +2 個(gè)別因素 裝修 0 0 0 0 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 28 發(fā)展商實(shí)力 0 0 0 0 項(xiàng)目規(guī)模 0 2 2 4 小區(qū)綠化 0 2 2 2 小區(qū)配套 0 2 2 2 建筑結(jié)構(gòu) 0 0 0 0 建成年代 0 2 0 1 建筑形態(tài) 0 0 0 0 小計(jì) 0 8 6 9 修正后均價(jià) 5）計(jì)算結(jié)果 比較修正后，以三個(gè)比準(zhǔn)均價(jià)的算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果 6）本案價(jià)格預(yù)測(cè) 近幾年來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)影響較大的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、宏觀政策影響等。 三、車位銷售單價(jià)的確定 四、項(xiàng)目總銷售收入的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究的結(jié)果，確定該項(xiàng)目的銷售從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第 2 期開(kāi)始銷售，整個(gè)銷售過(guò)程大概按三期分批進(jìn)行，按照建議住宅均價(jià)為元 /㎡，車位均價(jià)為萬(wàn)元 /個(gè) ,商鋪整體均價(jià)為元 /㎡ ,以此 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 30 計(jì)算實(shí)際的銷售收入。 B）（ 1177。 ? D 為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定。 具體單位定價(jià) 模擬 在此以一個(gè)假設(shè)單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)模擬過(guò)程的參考。 B）（ 1177。也就是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人士的給值和相關(guān)資料的查找對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計(jì)劃。 在前面的基礎(chǔ)上可以進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。從敏感性分析方面可知影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的不確定因素。 損益表與靜態(tài)盈利分析 1）項(xiàng)目損益表 表 23：損益表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 土地增值稅 4 銷售稅金及附加 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 8 盈余公積金 長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)格林星城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 35 9 可分配利潤(rùn) 投資利潤(rùn)率 投資利稅率 資本金利潤(rùn)率 注：所得稅稅率按 33%??；盈余公積金按稅后利潤(rùn)的 10%提取。 1）全部投資現(xiàn)金流量表 表 24：全
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