長沙市房地產(chǎn)市場分析可行性分析報告模板(文件)
【正文】 。 8）開發(fā)成本 開發(fā)成本：以上 1～ 7 項合計。 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 23 表 13：投資成本費用估算匯總表 成本項目 總額（萬元） 得房成本（元 /㎡） 小高層住宅 商鋪 車位 開發(fā)成本 （ 1）土地成本 （ 2）前期工程費 （ 3）建安工程費 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費 （ 5）公建配套設(shè)施費 （ 6）開發(fā)期間稅 費 （ 7）不可預(yù)見費 開發(fā)費用 （ 1）管理費用 （ 2）銷售費用 （ 3）財務(wù)費用 合計 資金籌措、投資計劃及借款利息 1）資金籌措與投資計劃 投資計劃與資金籌措表 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 投資總額 建設(shè)投資 貸款利息 流動資金 2 資金籌措 自有資金 借款 銷售收入再投入 2）貸款本金的償還及利息支付 貸款還本付息結(jié)算表 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 24 序號 項目名稱 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 1 借款還本付息 季初借款累計 第一筆借款 本季借款 本季應(yīng)計利息 季末還本付息 季末借款累計 季初借款累計 第二筆借款 本季借款 本季應(yīng)計利息 季末還本付息 季末借款累計 季初借款累計 第三筆借款 本季借款 本季應(yīng)計利息 季末還本付息 季末借款累計 借貸匯總 季初借款累計 本季借款 本季應(yīng)計利息 季末還本付息 季末借款累計 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 25 第九章：項目銷售和收入測算 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 26 一、住宅銷售單價的確定 用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格） 1）說明 采用市場比較法進行價格測算，首先選取本案周邊幾個具有一定可比性的案例進行對比，然后修正出本案的現(xiàn)時均價，最后再根據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房價走勢，對本案的價格作出測算。 3）房地產(chǎn)價格影響因素說明表 表 16：房地產(chǎn)價格影響因素說明表 項目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標(biāo)準(zhǔn)均價（元 /㎡） 待估 交易時間修正 交易情況修正 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因 交通 較好 良好 良好 良好 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 27 素 配套 較好 良好 良好 良好 環(huán)境 較好 較好 較好 較好 區(qū)位 較好 較好 較好 較好 個別因素 裝修 不計裝修 不計裝修 不計裝修 不計裝修 發(fā)展商實力 較雄厚 較雄厚 較雄厚 較雄厚 項目規(guī)模 較大 一般 一般 較小 小區(qū)綠化 良好 一般 一般 一般 小區(qū)配套 良好 一般 一般 一般 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 建成年代 期房 2020 年 期房 2020 建筑形態(tài) 小高層 小高層 小高層 小高層 4）、房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù)表 設(shè)定本案的各項影響因素比較系數(shù)為 0，以本案的各項影響因素與交易實例進行比較，得出價格影響因素修正系數(shù)比較表如表 17： 表 17：本項目小高層住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 項目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標(biāo)準(zhǔn)均價（元 /㎡） 待估 交易時間修正 0 0 0 0 交易情況修正 0 0 0 0 區(qū)域因素 交通 0 +1 +1 +1 配套 0 +1 +1 +1 環(huán)境 0 0 0 0 區(qū)位 0 0 0 0 小計 0 +2 +2 +2 個別因素 裝修 0 0 0 0 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 28 發(fā)展商實力 0 0 0 0 項目規(guī)模 0 2 2 4 小區(qū)綠化 0 2 2 2 小區(qū)配套 0 2 2 2 建筑結(jié)構(gòu) 0 0 0 0 建成年代 0 2 0 1 建筑形態(tài) 0 0 0 0 小計 0 8 6 9 修正后均價 5）計算結(jié)果 比較修正后，以三個比準(zhǔn)均價的算術(shù)平均值作為市場比較法的評估結(jié)果 6）本案價格預(yù)測 近幾年來，對房地產(chǎn)影響較大的因素有：房地產(chǎn)價格走勢、宏觀政策影響等。 三、車位銷售單價的確定 四、項目總銷售收入的確定 根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定該項目的銷售從建設(shè)經(jīng)營期的第 2 期開始銷售，整個銷售過程大概按三期分批進行，按照建議住宅均價為元 /㎡，車位均價為萬元 /個 ,商鋪整體均價為元 /㎡ ,以此 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 30 計算實際的銷售收入。 B）（ 1177。 ? D 為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定。 具體單位定價 模擬 在此以一個假設(shè)單位進行定價模擬，作為其他單位定價模擬過程的參考。 B）（ 1177。也就是根據(jù)經(jīng)驗人士的給值和相關(guān)資料的查找對該項目的開發(fā)成本、開發(fā)費用進行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計劃。 在前面的基礎(chǔ)上可以進行項目的財務(wù)評價。從敏感性分析方面可知影響項目經(jīng)濟效益最為敏感的不確定因素。 損益表與靜態(tài)盈利分析 1）項目損益表 表 23：損益表 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 總成本費用 3 土地增值稅 4 銷售稅金及附加 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 盈余公積金 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 35 9 可分配利潤 投資利潤率 投資利稅率 資本金利潤率 注：所得稅稅率按 33%??；盈余公積金按稅后利潤的 10%提取。 1）全部投資現(xiàn)金流量表 表 24：全
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