【正文】 親戚。6000元/平米，年回報率8%，則每月返回業(yè)主，1200元。31000元基本上7200元出售價首付款65000元的近50%。（2）客戶很快拿到了回報，實際上是降底了首付，且回報率也增加。 七成十五年的銀行按揭；216。附一：桂林準三星以上酒店情況一覽表：喜來登大宇大飯店 ★★★★★大宇大飯店是廣西首家五星級旅游涉外飯店，東倚秀麗的漓江，南傍迷人的象鼻山，登臨樓頂，桂林全城一覽無遺，堪稱“江山會景處”。房間類型門市價前臺現(xiàn)付價預訂價會員價標準房雙人房1432500500500高級房1622700700700豪華朝江房1909900900900普通套房2726186018601860漓江大瀑布飯店 ★★★★★桂林漓江大瀑布飯店是目前廣西規(guī)模最大、設施設備最豪華的高星級飯店，它在原漓江飯店的基礎上，按五星級標準，以水景文化為背景，投資四個億進行大規(guī)模的改擴建。中西餐廳、日韓餐廳、九天銀河茶餐廳、四季火鍋城，并且擁有20個包廂，餐廳總計1800席位。中國的黨和國家領導人李鵬曾為榕湖飯店題詞：“努力工作，振興榕湖”這是榕湖飯店的榮耀和精神動力；榕湖飯店熱忱恭候海內(nèi)外旅游者的光臨，為您提供：“國賓”的服務。酒店客房均配備互聯(lián)網(wǎng)接口，是商務及會議的理想場所?！　」鹆纸瘕埓缶频険碛锌头?18間，房間風格清新典雅，并配有寬帶服務房間類型門市價前臺現(xiàn)付價預訂價會員價標準雙人間660240230230豪華夫妻間680260250250標準套房980500490490家庭套房1080570560560柏麗酒店 ★★★★準酒店擁有80間寬敞舒適的客房和套房，備有國際/過內(nèi)直撥電話，中央冷暖空調(diào)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)，更為您準備了先進的通訊設備、網(wǎng)絡傳輸線。房間類型門市價前臺現(xiàn)付價預訂價會員價標準間888268242242金龍大酒店 ★★★★準桂林金龍大酒店隸屬林氏集團金龍有限責任公司，是一家旅游涉外酒店。 裝修后的大堂金碧輝煌、富麗典雅，花園咖啡廳恢弘大氣、寬敞明亮，日本餐廳洋溢著濃厚的東瀛風情，民族歌舞表演精彩紛呈、驚險疊出。房間類型門市價前臺現(xiàn)付價預訂價會員價節(jié)日價標準間1534550550550730行政標間1920650650650820行政豪華單人間2110720720720880江景標準間1718610610610780榕湖飯店 ★★★★榕湖飯店地處市中心的榕湖西畔，占地面積廣闊，庭院式布局，店內(nèi)綠草如茵，石橋流水幽徑，數(shù)千株林木掩映著棟棟樓宇。東臨秀麗的漓江，正對碧波蕩漾的杉湖，南鄰象山公園，北望獨秀峰、疊彩山，環(huán)境怡人。店內(nèi)羅馬式大堂金碧輝煌，觀光電梯豪華別致，配以亭臺飛瀑、幽雅花園，令人心曠神怡。 贈送VIP金卡，業(yè)主可憑每年免費入?。ǚ桨噶砀剑┘皶苏蹆?yōu)惠（或公園門票打折）；216。3．異地推廣思路3．3．異地區(qū)域客層分析3．3．操作要點216。本酒店不在給予其他免費入住的機會。7200元/平米，年回報率為8%，則每月返給業(yè)主1440元。3．提高單價方案。投資型酒店營銷方案推薦：3．建議項目酒店部分采用有限自用的投資型酒店的方式經(jīng)營營造。旅游度假資源的充分利用? n二是專業(yè)經(jīng)營公司“低門檻進入”，“規(guī)?；?jīng)營”本身蘊涵著巨大效益。產(chǎn)權式酒店帶來的利益 2． 產(chǎn)權式酒店給置業(yè)者帶來的好處它標志著休閑與投資可同時兼而顧之的一種全新機構機遇的出現(xiàn)。實際上，酒店管理公司的客房銷售過程，也是對市場需求的一種引導及深刻挖掘過程。 產(chǎn)權式酒店在中國的大城市紛紛落戶并受到市場歡迎，標志著這一新生事物已經(jīng)度過導入期，進入成長期。此外，海南已具備進行分時度假的條件。 二十世紀90年代初，全球產(chǎn)權式酒店銷售收入達40億美元。之后，投資者可以將單間產(chǎn)權客房按市場價格賣給管理公司、自行上市賣房，或自己使用。投資者在退休之前購樓，每年可以和家人去度假使用一段時間，其余時間交酒店管理公司經(jīng)營管理，以出租獲取租金回報，直到退休的時候作為養(yǎng)老。1． 產(chǎn)權式酒店的類型l 時權酒店即“Timeshare Hotel”，是由瑞士亞歷山大以此測算出的邊際收益可銷售的單價的均價區(qū)間為5583元/平米——7500元/平米。A如按以160元/間/天租價計，則入住率為X，則保本160元*396*30*X=107萬元則X=56%B 如按65%的住率則，則X元/間/租，則保本X*396*30*65%=107萬元則X=138元/間/天u 以年回報率為基數(shù)計算保本經(jīng)營基數(shù)年回報率為8%，則每年返回571萬元，則月返款為48萬元，加上運營成本61萬，則實際支出109A如按以160元/間/天租價計，則入住率為X，則保本160元*396*30*X=109萬元則X=57%B 如按65%的住率則，則X元/間/租，則保本X*396*30*65%=109萬元則X=141元/間/天。銀行按揭總房款：4998萬元，以按款30年計，月供款為28萬元。加上每月61萬元的運營費用，則每個月的實際支出為105萬元。1）、如首付30%。2．3．2．以上數(shù)據(jù)代入公式V=A/Y[1—1/（1+Y）N]V=776/8%[1—1/（1+8%）15]V=6645萬元（項目的總價值）因為：本項目的總價值為6645萬元，總建筑面積為17000平米所以：本項目的單位面積均價為：3908元/M2（以建筑面積計）類似的酒店物業(yè)公攤率約為30%，可計算出套內(nèi)面積的預估售價為5583元/M22．3．2．價格檢驗（1）、396間客房平均房價及住房率總匯表按（按每月30天計） 單位：元；平均房價房間收入40%50%60%65%70%80%90%12014256005702407128008553609266409979201140480128304013015444006177607722009266401003860108108012355201389960140166320066528083160099792010810801164240133056014968801501782000712800891000106920011583001247400142560016038001601900800760320950400114048012355201330560152064017107201702019600807840100980012117601312740141372016156801817640180213840085536010692001283040138996014968801710720192456019022572009028801128600135432014671801580040180576020314802002376000950400118800014256001544400166320019008002138400210249480099792012474001496880162162017463601995840224532022026136001045440130680015681601698840182952020908802352240230273240010929601366200163944017760601912680218592024591602402851200114048014256001710720185328019958402280960256608025029700001188000148500017820001930500207900023760002673000252。 項目期末轉售收益作為開發(fā)商不存在項目期末轉售收益在問題，所以此因素也可以不計。）制服費9萬元，三年分攤每年3萬客房稅費收入的5%:維修費用占營業(yè)額的2%:業(yè)務推廣費占營業(yè)額2%:以上總體成本合計約為:727萬元/年178。(二)床上用品、衛(wèi)生間用品（布草類）①按每間房算：床單：4張*40元/張=160元枕套：4個*15元/個=60元枕頭：4個*50元/個=200元被套：2個*150元/個=300元羽絨被：2個*250元/個=500元床罩：2個*120元/個=240元保護墊：2個*60元/個=120元方巾：2條*面巾：2條*浴巾：2條*30元/條=60元地巾：1條*30元/條=30元合計每間房配備布草約：1700元/套②396間房床上用品配備量按配比量算：按1：：396*1700*=1009800元/年（三）水、電耗損預估年耗電量（按照建筑面積為17000平方米，客房總量396套計算電費）約150萬元。折合建筑面積（17000平方米）計每平方米約1000元。1分體冷暖空調(diào)：1500元1獨立電熱水器：100元1電話薄一本200元（行政樓層）1花瓶一個：10元1衛(wèi)生間掛機一個：30元1塑料垃圾筒兩個：20元皂碟一個：10元以上合計約4230元/間（四星標準配備）。②按三星以上、不到四級標準裝修，包括全套設施（含家具、電視、燈具）等A、B、鳳凰賓館3萬元/間③我們建議裝修標準以達到三星級至四星級標準，參考數(shù)據(jù)如下客房裝飾明細,無具體數(shù)據(jù),價格僅供參考序號項目單位數(shù)量單價(元)合價(元)一天面裝飾　　　　1房間及客房過道輕鋼龍骨石膏吊頂(展開面計算)　902342衛(wèi)生輕鋼龍骨塑扣板吊頂　4753003天花吊頂及客房頂棚刮化織膠化灰底面刷立邦漆　29635　小計　　　約1169　　　　　　二墻面裝飾　　　　1安格利板飾面衣柜(內(nèi)貼波音片)　50017252安格利板飾面吧臺(含大理石吧臺面)　5508253客房安格利板飾面造型門扇樘15005004客房安格利板飾面造型門套　5603005門鎖及門五金(含金鎖、合頁及窺視鏡)項11301306衛(wèi)生間安格利板飾面門扇（含金鎖、合頁）樘14504507衛(wèi)生間安格利板飾面門套　5603008PVC地腳線100mm高　18152709墻面刮化織膠化灰底面刷立邦乳膠漆　2210衛(wèi)生間墻面貼瓷磚（200*300）　185599011衛(wèi)生間5mm銀鏡　118018012太白青大理石洗手臺上下裙擋板及托板　48057613大理石洗手臺底鐵架套110010014太白青大理石窗臺板（含磨普通力）　7515窗簾路軌連五金配件套112012016窗簾裝飾布、遮光布及紗簾（1：2摺波制作）　75810　小計　　　三地面裝飾　　　　1衛(wèi)生間300*300地面磁磚　652房間地面滿鋪化纖地毯及其附材　553衛(wèi)生間地面防水處理　45　小計　　　　　　　　　四水、電部份　　　　1電器管線及敷設　18008002進、排水管埋設　15505503座便連配件（四維）　15805804淋浴底盆（四維）　14504505洗面盆(四維)　　 12002006淋浴龍頭連配件　　 1　 2502507洗手盆龍頭連配件　12302308浴簾　145459浴簾桿連底座　1858510不銹鋼地漏　1282811掛衣鉤　1252512托衣架　113013013毛巾橫桿　1505014廁紙架　1353515皂盒　1252516入墻手紙匣　1606017衛(wèi)生間排氣扇及風管　120020018臺燈　113013019落地燈