【正文】 ，偏單50M——60M，三室70M，在濟南象這樣的老城區(qū)比較多，房質(zhì)比較低，配套環(huán)境均很差但由于地點比較好還是有一定的需求。資金方面我們的資金實力遠遠優(yōu)于對手，這使我們能實現(xiàn)買斷代理和批量收購，這是對手萬萬不能的。薪酬體制 我們的企業(yè)長期秉承“以人為本的”經(jīng)營理念，充分信任和尊重每一個人，科學的薪酬體制遠遠的優(yōu)于對手，我們的企業(yè)給了我們的員工良好的升遷和異動的機會，這不但但是薪金，還包括更多的鍛煉機會，學習更多的東西。項目名稱區(qū)域項目規(guī)模建筑形式價格主力戶型開盤時間現(xiàn)狀主要優(yōu)勢陽光100南部占地1500畝總建200萬平米小高層高層均價3000100—130兩室140—150三室2002．7一期規(guī)模大品牌實力強陽光舜城南部多層小高層別墅起價3030最高價5100160—1801999重華苑欣欣家園在售山景規(guī)模大企業(yè)影響力魯能康橋北部小高層高層均價3800130——1402002．11做配套企業(yè)影響力齊魯花園西部總建9萬平米多層起價2900(含裝修)101——133做基礎精裝修全明戶型中潤世紀城東部總建100萬m2多層小高層高層均價4300150——1602002．11一期開盤企業(yè)品牌園林規(guī)劃三慶匯文軒東部高層均價7500100——1402001年現(xiàn)房地段企業(yè)品牌山景新世界陽光花園西部占地27萬m2多層小高層均價4000110——120150——1602002年多層尾盤小高層發(fā)售企業(yè)品牌項目綜合水平永大清華園南部總建8萬多層小高層起價4800150——1702002．11全部開盤山景天旺嘉園北部總建5萬平米多層小高層均價3200120——140現(xiàn)房活泉周邊環(huán)境改善五環(huán)花苑北部總建10萬平米小高層均價3300最小126局部封頂智能化小區(qū)環(huán)境規(guī)劃三慶都市新城東部總建11萬平米多層均價210078——1062002．8封頂價格緊鄰東部高新區(qū)中聯(lián)花園南部總建30萬平米多層小高層高層均價440090——1501998現(xiàn)房山景金冠花園中部總建6萬平米高層起價45001001401999現(xiàn)房地段新龍家園東部總建8萬平米多層均價230080——110平米2002．10封頂價格緊鄰東部高新區(qū)典型項目分析（一） 陽光100 項目位于濟南市區(qū)西部，占地1500畝，總建筑面積200萬平米。建筑形式主要為多層、小高層。作為異地開發(fā)商進軍濟南的大型項目，對濟南房地產(chǎn)市場理念的提升做出很大的貢獻。起價3000元/平米，最高價5100元/平米。建筑外檐、立面，單體房型普遍水平不高。在北部地區(qū)屬于價格較高的項目。影響了整體的項目形象。項目本身并無突出賣點，主要依靠今后較有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域優(yōu)勢。項目規(guī)模總建筑面積11萬平米，均價2100元/平米，建筑形式為磚混6層（帶閣樓），戶型以80——100平米兩室為主，濟南東部高新區(qū)是濟南今后發(fā)展的重點區(qū)域之一，目前已經(jīng)有一些外資企業(yè)如百事可樂、松下電子等簽約，對周邊樓市帶動已經(jīng)開始顯現(xiàn)。該項目外立面顏色、形式較為新穎，成為主要的特色。與“陽光100”成為濟南房地產(chǎn)市場的“陽光現(xiàn)象”，對市場產(chǎn)生很大的影響力。項目主要優(yōu)勢在于依托千佛山優(yōu)美的自然環(huán)境，南部良好的空氣質(zhì)量和大盤項目的氣勢。（二） 陽光舜城項目位于濟南市南部千佛山，由濟南三聯(lián)集團開發(fā)，總建筑面積269萬平米。項目主要優(yōu)勢在于開發(fā)商品牌和項目本身實力。是濟南市區(qū)項目規(guī)模最大、配套最全、的大型社區(qū)。宣傳策劃我們有良好的外圍環(huán)境，有優(yōu)秀的企劃人才，有企業(yè)占領市場宣傳推廣的能力，有連鎖經(jīng)營的成功經(jīng)驗，有統(tǒng)一的企業(yè)VI，這使我們能夠順利戰(zhàn)勝對手。人員方面充滿活力有著企業(yè)核心價值觀的優(yōu)良團隊，有良好教育高素質(zhì)人才儲備，有經(jīng)過系統(tǒng)培訓的置業(yè)經(jīng)紀人，這是我們企業(yè)占領市場最根本的核心競爭力，也是我們企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基石。房屋過戶所需的費用已購公房買賣及贈與過戶收費標準：契稅：% (受讓方)印花稅：% (雙方各一半)手續(xù)費：6元/平方米(雙方各一半)登記費：80元 （受讓方）純私產(chǎn)買賣及贈與過戶收費標準：契稅：% (受讓方)手續(xù)費：6元/平方米(雙方各一半)登記費：80元 （受讓方）商業(yè)和別墅買賣及贈與過戶收費標準：契稅：3% (受讓方)手續(xù)費：6元/平方米(雙方各一半)登記費：80元 （受讓方）注：%，此外以上費率都是以評估價為準。競爭對手情況“華通”全市共有4家店“洋紅”全市共有5家店，這兩個公司都是幾個個體的中介和辦的形式，沒有長遠的發(fā)展目標和發(fā)展方向，內(nèi)部信息不共享，沒有信息交流平臺，各分公司獨立核算，沒有競爭力，兩公司云均成交量為10套左右。員工構(gòu)成及工資水平 員工工資=底薪+提成，底薪500元提成中介費10%，經(jīng)理工資=固定工資+獎金，固定工資2000。購買收購房不交中介費。中介公司情況濟南在注冊的中介公司有126家，未注冊登記的中介公司有400多家，其中公司規(guī)模較大是“百替房產(chǎn)經(jīng)紀公司”，此公司是集房產(chǎn)開發(fā)、代理銷售、廣告?zhèn)鞑?、二手房銷售，的公司公司成立于1996年公司現(xiàn)有職工120名職工，其中經(jīng)營二手房業(yè)務的職工有30名職工，公司有自己的銷售管理網(wǎng)絡系統(tǒng)，二手房信息通過局域網(wǎng)實現(xiàn)信息公享。并且擔保公司已同銀行建立了業(yè)務渠道，互相有利潤關系。10萬以下收取成交價2%的中介費，%的中介費，此外價格可議。信息傳遞 總公司下設的各分公司之間的信息不共享，部分公司有自己的信息交流的數(shù)據(jù)平臺，能夠?qū)崿F(xiàn)局域網(wǎng)的信息交換。規(guī)模 二手房中介公司中基本為個體小型中介，店鋪位置不集中，面積為15平米左右，濟南的中介市場在房管局，（七經(jīng)路83號）有20多家個人中介公司在此設點（主要是窗口和信息采集站的形式），稍微正規(guī)的公司濟南有三家，其市場形式為：總公司下設3家——5家分公司的形式各公司獨立核算。二手房市場的構(gòu)成濟南二手房交易分為以下幾個部分：私產(chǎn)房、商品房（現(xiàn)房）、商品房（期房）、房改房，注：濟南公產(chǎn)房的房改推行力度非常大?！耙徽臼健狈斩址拷灰椎挠嘘P各方，如房管部門、金融機構(gòu)、擔保機構(gòu)、公證等單位均不斷規(guī)范、簡化操作手續(xù)，增加工作透明度，提高業(yè)務、服務水平和服務效率，縮短交易時間，提高了二手房交易的成功率。此舉為山東省二手房市場的發(fā)展起到了領航和促進作用。2000年全年成交總套數(shù)5400套，2001年和2002年每年以20%的速度遞增，2002年全年總成交套數(shù)為8000套，成交面積6萬平米其中房改房成交量比去年同期增長了40%（8000套房屋中以買賣方式的有5000套左右）二環(huán)以內(nèi)二手房成交均價為1600元/平米——1700元/平米，雖然政府房改推行的力度較好但占房屋總量比重交大的省級房改房并沒有上市交易（占50%），房屋的加速放量還有一個過程，這也從側(cè)面體現(xiàn)出政府各項制度的執(zhí)行力度不夠。由于歷史原因、基礎設施等積習已久的原因，雖然有個別項目已經(jīng)有較高的品質(zhì)，它們很難成為濟南房市中有代表性的區(qū)域， （4）市場競爭激烈，進一步向成熟階段發(fā)展隨著房地產(chǎn)供應量的進一步增加，未來的市場競爭必將越發(fā)激烈。（2）整體價格水平穩(wěn)中略降，增長空間有限2003年，將進一步調(diào)整市場結(jié)構(gòu)。據(jù)建設銀行對2001年對購房需求的統(tǒng)計，%，%，這兩部分人構(gòu)成了購房主體；從置業(yè)者看，%，%，%，%；從年收入情況看，%，%；在購房面積上，今年選購6080平方米的占18%，%，%，120140平方米的占10%，由此可見80120平方米普遍受廣大購房者的青睞；戶型上，選擇兩房兩廳為33%，%；%，%，%；購房單價在10002000元/%，20003000元/%，30004000元/%。（8）物業(yè)管理物業(yè)管理普遍不被重視，提供的服務也僅僅是簡單的保安、保潔等。（7）配套設施社區(qū)配套包括娛樂設施、便民生活配套等。少數(shù)較高檔項目采用了精裝修，如舜風世紀花園、數(shù)碼港等，