【正文】 貸款筆數(shù)貸款余額（萬(wàn)元）貸款余額所占比例寶安13169,18%福田10313,33%龍崗6101,11%羅湖12183,19%南山8180,19%合計(jì)49947,100% 各行政區(qū)貸款筆數(shù)、貸款余額情況從貸款筆數(shù)排名，寶安區(qū)占28%,位居第一；其次是羅湖區(qū)，比例為24%；福田、南山、龍崗所占比例分別為20%、16%、12%。 ●寶安區(qū)寶安區(qū)對(duì)公貸款抵押商用物業(yè)共13筆，貸款余額為169,，占全部貸款余額的18%。●羅湖區(qū)羅湖區(qū)對(duì)公貸款抵押商用物業(yè)共12筆，貸款余額為183,，占全部貸款余額的19%。因此，可以看出，建行對(duì)公商用物業(yè)抵押貸款物業(yè)中，福田區(qū)主要分布在福田中心區(qū)。從貸款筆數(shù)看，商鋪占41%，其次是辦公物業(yè)，比重為35%，工業(yè)廠房比重較低，僅24%；從貸款余額看，商鋪占58%，其次是工業(yè)廠房，比重為26%，辦公物業(yè)比重相對(duì)較低，僅16%。●福田區(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)110%5,3002%商鋪660%222,41571%辦公物業(yè)330%86,27%合計(jì)10100%313,100%從上表可以看出，福田區(qū)中，主要以商業(yè)、辦公物業(yè)為主，其中商鋪占絕對(duì)比例。寶安區(qū)內(nèi)沿107國(guó)道(深圳段)、松白(松崗至白芒關(guān))公路、石龍(石巖至龍華)公路、龍觀(龍華至觀瀾)公路等街道間間干道，分布大量廠房，其中福永鎮(zhèn)、沙井鎮(zhèn)憑借寶安機(jī)場(chǎng)、福永碼頭、107國(guó)道、廣深高速、機(jī)荷高速等形成的海、陸、空三維立體交通格局，工業(yè)物業(yè)最為集中。寶安中心區(qū)鴻隆廣場(chǎng)，位于新安路與西鄉(xiāng)大道交匯處，總建筑面積173677平方米，其中商業(yè)部分64389平方米，裙樓商業(yè)共5層，目前主要經(jīng)營(yíng)家樂(lè)福、影院等，經(jīng)營(yíng)情況良好，對(duì)周邊商業(yè)氛圍有較大的提升作用，從而帶動(dòng)物業(yè)價(jià)值的拉升，目前售價(jià)基本穩(wěn)定。對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，布吉、龍崗中心區(qū)是主要片區(qū)。但是，羅湖區(qū)抵押貸款全部是在2009年房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的背景下發(fā)放的，隨著2010年宏觀調(diào)控政策的變化，會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響，須引起銀行實(shí)時(shí)關(guān)注。城市主干道路有深南大道、紅荔西路、新洲路、彩田路、福華路、金田路、益田路。華強(qiáng)北是深圳經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)最全的商圈：華強(qiáng)北沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)單位717家，其中經(jīng)營(yíng)面積在一萬(wàn)平方米以上的大型商場(chǎng)有21家；個(gè)體納稅戶一萬(wàn)多戶；年銷售額281億元；從業(yè)人員13萬(wàn)?！衲仙絽^(qū)從上面分析可以看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，從貸款余額來(lái)看，南山區(qū)商業(yè)、辦公、工業(yè)物業(yè)均有一定的比例，但是商鋪所占比例較大；從區(qū)域分布來(lái)看，南山區(qū)抵押貸款物業(yè)主要集中在華僑城片區(qū)、南頭片區(qū)、南山商業(yè)文化中心等片區(qū)，工業(yè)物業(yè)主要以高新技術(shù)園為主，如：華瀚科技創(chuàng)新園、華瀚科技工業(yè)園、深圳市金融服務(wù)創(chuàng)新基地、軟件園西區(qū)等。隨著天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、保利文化廣場(chǎng)、海岸城購(gòu)物中心、天虹百貨等大型商業(yè)的進(jìn)駐，南山商業(yè)文化中心片區(qū)商業(yè)氛圍迅速得到提升，商鋪價(jià)格上漲較為明顯。其中：電子通信業(yè)48家，銀行證券業(yè)27家，服裝百貨業(yè)145家，餐飲業(yè)192家，家電業(yè)7家，其他行業(yè)298家，同時(shí)又是達(dá)聲、桑達(dá)、華發(fā)等20多家上市公司的總部所在地。2009年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體強(qiáng)勢(shì)反彈及“限外令”取消等利好消息的影響，寫字樓市場(chǎng)需求旺盛，而福田中心區(qū)只有卓越世紀(jì)中心一個(gè)寫字樓項(xiàng)目入市，推動(dòng)了價(jià)格快速上漲。福田中心區(qū)作為深圳市未來(lái)的中心區(qū)，就整體規(guī)劃而言，片區(qū)內(nèi)配套設(shè)施非常完善，學(xué)校、大型購(gòu)物中心、活動(dòng)中心等一應(yīng)俱全。抵押物業(yè)美杜蘭華庭目前售價(jià)情況為：一層約為3000031000元/平方米，二層17000元/平方米，按目前貸款余額計(jì)，物業(yè)平均價(jià)值為7644元/平方米，物業(yè)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)不大。因此，龍崗區(qū)主要還是以商業(yè)物業(yè)為主，兼以工業(yè)物業(yè)。廠房最為集中的寶安區(qū)，2008年第四季度整體租金下跌了15％以上，個(gè)別地理位置較偏、交通不大方便、配套設(shè)施不齊全的老舊廠房下跌幅度超過(guò)25％，空置率達(dá)30％以上。四、建行存量對(duì)公貸款抵押商用物業(yè)市場(chǎng)分析●寶安區(qū)從上面分析可以看出，本次建行商用抵押貸款物業(yè)中，寶安區(qū)以工業(yè)、商業(yè)物業(yè)為主，工業(yè)分布主要集中在沙井、寶城、石巖、龍華、公明等片區(qū)，商業(yè)主要集中在寶安中心區(qū)，如：鴻隆廣場(chǎng)?！颀垗弲^(qū)物業(yè)用途貸款筆數(shù)貸款筆數(shù)所占比例貸款余額貸款余額所占比例工業(yè)物業(yè)233%11,61611%商鋪233%16,10516%辦公物業(yè)233%73,45073%合計(jì)6100%101,171100%從上表可以看出，龍崗區(qū)中，主要以辦公物業(yè)為主。按貸款筆數(shù)所占比例統(tǒng)計(jì)，從大到小分別為華僑城、南山商業(yè)文化中心和南頭片區(qū)；按貸款余額所占比例統(tǒng)計(jì)，從大到小分別為華僑城、南南頭片區(qū)、山商業(yè)文化中心。●福田區(qū)福田區(qū)對(duì)公貸款抵押商用物業(yè)共10筆，貸款余額為313,，占全部貸款余額的33%。●龍崗區(qū)龍崗區(qū)對(duì)公貸款抵押商用物業(yè)共6筆，貸款余額為101,，占全部貸款余額的11%?？梢钥闯?，盡管福田區(qū)貸款筆數(shù)較少，但是由于價(jià)格的因素導(dǎo)致福田區(qū)貸款余額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寶安區(qū)。因此，我們?cè)谖催M(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查的情況下，無(wú)法對(duì)每套商用物業(yè)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。2009年深圳市寫字樓物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)掛牌均價(jià) （元/㎡）（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）l 深圳市商用物業(yè)價(jià)格波動(dòng)總結(jié)從上面數(shù)據(jù)變化趨勢(shì)可以看出，2008年，受國(guó)際金融危機(jī)以及樓市調(diào)整的影響，無(wú)論商業(yè)物業(yè)還是寫字樓物業(yè)，其成交價(jià)格均表現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)；2009年，受寬松貨幣政策、 “限外令”政策的取消等一系列宏觀調(diào)整政策的影響，深圳市商業(yè)、寫字樓物業(yè)價(jià)格均表現(xiàn)為明顯的上漲趨勢(shì)。 2009年，1月份掛牌均價(jià)為11892元/平方米，而12月份掛牌均價(jià)則下降至14893元/平方米，上漲幅度為25%；216。2008年深圳市寫字樓物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)掛牌均價(jià) （元/㎡）（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 2007年2008年各行政區(qū)寫字樓物業(yè)價(jià)格跌幅分析由于特區(qū)外及鹽田區(qū)寫字樓市場(chǎng)尚不成熟，主要研究了羅湖區(qū)、福田區(qū)以及南山區(qū)寫字樓物業(yè)的掛牌均價(jià)走勢(shì)。 2008年，2008年1月份掛牌均價(jià)為15742元/平方米，而2008年12月份掛牌均價(jià)則下降至13081元/平方米，下降幅度為17%；216。但是，2007年，深圳市寫字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格和住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格一樣，也經(jīng)歷了大漲大落的考驗(yàn)，對(duì)深圳市寫字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2007年同樣是不平凡的一年。 2009年，南山區(qū)商業(yè)掛牌均價(jià)在4萬(wàn)左右波動(dòng)，2009年1月份掛牌均價(jià)為42009元/平方米，而2009年12月份掛牌均價(jià)則下降至56702元/平方米，掛牌均價(jià)上漲幅度高達(dá)35%。具體從各區(qū)商業(yè)用房掛牌均價(jià)下跌情況看，跌幅最大的是羅湖區(qū)，由2007年年底時(shí)的7500080000元/平方米跌至2008年年底時(shí)的5100052000元/平方米，跌幅為32%35%，典型片區(qū)如人民南片區(qū)；其次是寶安區(qū)，2008年年底商業(yè)用房掛牌均價(jià)在2100022000元/平方米左右，較2007年年底時(shí)的30000元/平方米下跌了25%30%左右，典型片區(qū)如龍華片區(qū)、寶安中心區(qū)；福田區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)跌幅分別為15%18%、10%12%、13%14%左右。 2008年，南山區(qū)商業(yè)掛牌均價(jià)在4萬(wàn)/平方米左右波動(dòng)，2008年1月份掛牌均價(jià)為48486元/平方米，而12月份掛牌均價(jià)則下降至39755元/平方米，下降幅度為18%。初步預(yù)計(jì)，2010年深圳商業(yè)物業(yè)售價(jià)將比2009年有8％至15％左右的上漲。從各月來(lái)看，自2008年4月份開(kāi)始，深圳商業(yè)用房銷售均價(jià)開(kāi)始呈上升趨勢(shì)，8月成交均價(jià)達(dá)到32000元/平方米，主要是由于總體成交量少，個(gè)別項(xiàng)目的拉升所致。片區(qū)主要寫字樓租金大致在80元/平方米～110元/平方米，售價(jià)可分為幾個(gè)檔次，其中以蒼松大廈、海松大廈、勁松大廈為代表的土地用途為工