【正文】 可行性分析報告 二 00 五年十一月 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 2 目錄 第一章：總論 一、建設(shè)項目概況 二、項目建設(shè)的必要性 三、可行性研究編制的依據(jù) 四、可行性研究結(jié)論 第二章：市場分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 二、長沙市房地產(chǎn)市場分析 三、一般供給市場預(yù)測 四、項目自身因素分析 五、項目市場分析結(jié)論 第三章：項目建設(shè)條件 一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 二、項目建設(shè)的用地條件 三、項目用地規(guī)劃限制條件 四、項目建設(shè)的市政配套條件 第四章：項目開發(fā)定位 一、項目市場定位 二、項目消費(fèi)群定位 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 3 三、項目產(chǎn)品定位 四、產(chǎn)品風(fēng)格定位 五、項目社 區(qū)形象定位 六、項目功能定位 七、項目價格定位 第五章：項目規(guī)劃設(shè)計方案 一、設(shè)計思想、設(shè)計理念及設(shè)計特點(diǎn) 二、總體規(guī)劃 三、建筑設(shè)計 四、結(jié)構(gòu)設(shè)計 五、專項設(shè)計 六、消防設(shè)計 七、環(huán)境保護(hù) 八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 第六章：項目實(shí)施進(jìn)度安排 一、項目進(jìn)度安排的原則 二、項目實(shí)施的進(jìn)度安排 第七章：項目營銷方案策劃 一、營銷賣點(diǎn) 二、銷售策略 三、促銷策略 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 4 四、準(zhǔn)備策略 五、項目銷售收入實(shí)現(xiàn)計劃 第八章：項目總投資估算及資金籌措計劃 一、項目總投資估算的依據(jù) 二、項目總投資估算的原則 三、項目投資估算及資金籌措計劃 第九章：項目銷售和收入測算 一、住宅銷售單價的確定 二、商鋪銷售單價的確定 三、車位銷售單價的確定 四、項目總銷售收入的確定 五、 項目住宅定價模擬 第十章：項目財務(wù)評價 一、財務(wù)評價技術(shù)線路 二、財務(wù)評價 三、項目不確定性分析 第十一章：項目綜合評價結(jié)論及風(fēng)險規(guī)避建議 一、項目綜合評價結(jié)論 二、項目風(fēng)險規(guī)避建議 第一章：總論 一、建設(shè)項目概況 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 5 建設(shè)單位基本情況 項目概況 二、項目建設(shè)的必要性 （某城市）房地產(chǎn)市場的需要 （某區(qū)）城市建設(shè)的需要 三、可行性研究編制的依據(jù)（長沙為例） 湖南 省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊； 湖南省建筑工作估算指標(biāo)； 長沙市最新材料價格信息； 2020 年湖南省建筑工作概算定額； 湖南省建設(shè)廳文件湘建價 [2020]578號文； 省定額站建定價 [2020]138號文有關(guān)人工工資的規(guī)定； 湖南省建設(shè)系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項目表； 房地產(chǎn)公司某區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計方案； 委托方提供的其他有關(guān)資料； 我司近期類似項目有關(guān)造價資料； 1現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料等。 四、可行性研究結(jié)論 項目財務(wù)評價結(jié)果如下： 財務(wù)指標(biāo) 數(shù)值 財務(wù)凈現(xiàn)值 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 6 投資利潤率 投資回收期 借款償還期 盈虧平衡點(diǎn) 通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，得出如下結(jié)論： 項目銷售市場前景……，建設(shè)條件……； 項目的前期工作…… 項目的各財務(wù)指標(biāo)……； 項目投資額，投資回收期，經(jīng)營風(fēng)險……。 第二章：市場分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 長沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速增長。 居 民消費(fèi)能力，消費(fèi)意識。 城市規(guī)劃促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。 區(qū)域發(fā)展分析 二、市房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)供給情況 長沙房地產(chǎn)需求情況 長沙房地產(chǎn)價格分析 住宅市場的戶 型特點(diǎn) 住宅市場的競爭態(tài)勢 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 7 長沙住宅消費(fèi)者分析 住宅市場的發(fā)展趨勢 三、一般供給市場預(yù)測 開發(fā)商對國家政策變化的預(yù)期 開發(fā)商對需求市場的預(yù)期 四、項目自身因素分析 項目優(yōu)劣勢分析 1）區(qū)域環(huán)境分析 2）地段分析 3）地塊特征分析 4）開發(fā)商實(shí)力分析 5）生活配套分析 項目投資機(jī)會分析 1）強(qiáng)有力的消費(fèi)支持 2）區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持 3） 咸嘉湖改造利好 五、項目市場分析結(jié)論 綜合以上分析可得出以下結(jié)論： 第三章：項目建設(shè)條件 一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 長沙屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候 。氣候特征是：氣候溫和，降水充 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 8 沛，雨熱同期，四季分明。長沙夏冬季長，春秋季短。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴(yán)寒少。 氣溫 ? 年平均氣溫 ℃ ? 極端最高氣溫： 度 ? 極端最低氣溫： 雨量 ? 年平均降雨量： ㎜ ? 年最大降雨量： ㎜ ? 年最小降雨量： ㎜ 濕度 ? 年平均相對濕度： 80% ? 年最小相對濕度： 10% 季候風(fēng) ? 年平均風(fēng)速： ? 最大風(fēng)速： 24m/s 雪 ? 年最大積雪深度： 20 ㎝ ? 年最大凍土深度： 5㎝ 日照 ? 日照 時數(shù)達(dá) 1677 小時 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 9 二、項目建設(shè)的用地條件 項目地塊概況 項目地塊地形、地質(zhì)條件 三、項目用地規(guī)劃限制條件 項目規(guī)劃限定： 容積率，綠地率，建筑密度 后退紅線控制： 東、西：退規(guī)劃路邊線或用地紅線多層＞ 4米，高層＞ 8米；南、北：多層退規(guī)劃路邊線＞ 5 米且退用地紅線＞ ，高層退規(guī)劃路邊線＞ 8 米且退用地紅線＞ 12＋ 。 間距控制： 建設(shè)間距類區(qū)： 建筑高度控制： 四、項目建設(shè)的市政配套條件 1 道路 供電 供水 排水 暖通 供氣電話通訊 網(wǎng)絡(luò) 第四章：項目開發(fā)定位 一、項目市場定位 二、項目消費(fèi)群定位 三、項目產(chǎn)品定位 四、產(chǎn)品風(fēng)格定位 五、項目形象定位 長沙佳興岳麓區(qū)格林星城項目可行性分析報告 10 六、項目功能定位 七、項目價格定位 第五章：項目規(guī)劃設(shè)計方案 項目的規(guī)劃設(shè)計方案從設(shè)計指導(dǎo)思想、設(shè)計理念、總平面設(shè)計以及建筑設(shè)計、專項設(shè)計等幾方面進(jìn)行說明，最后對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)