【正文】 之爭已在所難免。信息時(shí)代之后到來的就是休閑時(shí)代，進(jìn)入21世紀(jì)，休閑已經(jīng)通過迅速產(chǎn)業(yè)化站在歷史舞臺的中間，他所包涵的旅游、體育、娛樂、文化等內(nèi)容已經(jīng)逐漸充滿我們的生活，本項(xiàng)目無論從片區(qū)整體規(guī)劃，還是從自身?xiàng)l件來看都具有實(shí)現(xiàn)休閑價(jià)值的條件。從產(chǎn)業(yè)的角度來看，休閑產(chǎn)業(yè)將在產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)越來越重要的地位。華僑城波特菲諾項(xiàng)目位于華僑城腹地，占地約80萬平方米。價(jià)值二：豐富立體的規(guī)劃及建筑形態(tài)對片區(qū)的貢獻(xiàn)家天下項(xiàng)目規(guī)劃價(jià)值點(diǎn)。價(jià)值二：豐富多彩的發(fā)展教育：國際雙語教學(xué)、名牌中學(xué)；與國內(nèi)國外知名教育機(jī)構(gòu)聯(lián)手合辦，成為福州名牌寄宿學(xué)校，成為福建學(xué)子出國深造的重要渠道餐飲：打造五四北飲食走廊，成為福州市民在美景中嘗盡天下特色美食的好去處娛樂：打造特色娛樂街，從包房包間銷售到包樓銷售，承接各種度假、婚禮、公司商住辦公、酒吧等項(xiàng)目商務(wù)：項(xiàng)目毗鄰五四北中央商務(wù)區(qū)，商務(wù)會(huì)議、商務(wù)談判需求量較大，建設(shè)與之相匹配的會(huì)議中心、水療會(huì)館、特色星級度假酒店（六）審美價(jià)值一個(gè)完整和諧的居住群落，應(yīng)該是既有局部的多樣變化，又體現(xiàn)為整體的完美統(tǒng)一，在五四北高尚住宅區(qū)這樣一個(gè)大規(guī)模的居住群中，無差異的空間環(huán)境會(huì)使人感到單調(diào)，缺乏識別性和場所感。價(jià)值二：市政定位娛樂中心、體育中心、商務(wù)休閑中心、教育中心等大型公建設(shè)施迅速帶動(dòng)樓盤的價(jià)值提升價(jià)值三：地理位置鄰近五四路城市中央商務(wù)區(qū)，并處于五四北高尚居住生活區(qū)范圍，能快速蓄積人氣。不僅要擁有美好的視覺景觀和舒適的居住環(huán)境，還應(yīng)有更大的城市地域范圍內(nèi)的自然、生態(tài)、文化環(huán)境相協(xié)調(diào)。家天下營建綠色生態(tài)走廊，發(fā)展休閑、度假、商務(wù)功能利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個(gè)舒適、健康的生活環(huán)境，同時(shí)又要控制對自然資源的使用，實(shí)現(xiàn)向自然索取與回報(bào)之間的平衡，形成社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然三者可持續(xù)發(fā)展的人類理想的居住地。本項(xiàng)目的環(huán)境指數(shù)和地塊定位，以及項(xiàng)目策劃都具備深度挖掘的質(zhì)素。（一） 健康價(jià)值健康價(jià)值首先體現(xiàn)在住宅本身，住宅應(yīng)是舒適、衛(wèi)生、有益健康的空間，從建筑設(shè)計(jì)到建材、飾材、設(shè)備等都應(yīng)滿足健康要求，健康還有另外一層很重要的含義，是指住宅與自然的和諧關(guān)系。【建議】在社區(qū)組團(tuán)臨市政路的一面造坡，或者通過對臨路房子采用隔音玻璃或路邊合理搭配喬木灌木的方式來消減噪音影響對道路的適當(dāng)改造，增加空中天橋、交通中心花園、街心水景、城市雕塑等，把市政大路弱化分段為小區(qū)的景觀大道、花園廣場、商業(yè)大街、運(yùn)動(dòng)雕塑廣場、養(yǎng)生練習(xí)走廊、文化廣場等4．配套設(shè)施經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目確定以配套設(shè)施提升地塊價(jià)值，公建配套的規(guī)模突破了小區(qū)的需要，存在經(jīng)營上的要求，而沃野地產(chǎn)也缺乏這方面的專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，整合專業(yè)資源同樣也存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?！拘〗Y(jié)】本項(xiàng)目可能獨(dú)享的市場機(jī)會(huì)：填補(bǔ)高尚居住類住宅大社區(qū)的市場空白，成為區(qū)域領(lǐng)跑者。而福州大部分高層建筑集中在鼓樓區(qū)五四路，并有五星級賓館3家，一大批企事業(yè)單位、辦事處云集于此?！窘ㄗh】利用山脈景觀與小區(qū)組團(tuán)空地，把小區(qū)景觀視野擴(kuò)大，營造多層面的山景，豐富景觀。項(xiàng)目地塊與市政道路的接觸面過寬，大量市政道路，會(huì)使項(xiàng)目噪音廢氣污染較大，周邊村鎮(zhèn)將降低片區(qū)形象，可能影響部分客戶的判斷。8．產(chǎn)品創(chuàng)新使項(xiàng)目超越福州現(xiàn)有居住概念福州房地產(chǎn)市場逐步轉(zhuǎn)向理性地產(chǎn)時(shí)代，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的必然。運(yùn)動(dòng)館”成為福州市民、學(xué)生休閑健身的好去處，可以攀巖、打壁球、網(wǎng)球、保齡球、室內(nèi)恒溫游泳池、國際標(biāo)準(zhǔn)羽毛球館、多功能室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場、健身連鎖中心、有氧乒乓球場、室內(nèi)籃球場、臺球室等等“家天下書院”讓福州老人們度過豐富、健康、上進(jìn)、多趣味的晚年。如：水療中心、室外游泳池、高爾夫球場、青少年素質(zhì)訓(xùn)練基礎(chǔ)、高爾夫?qū)W校、羽毛球場、小型足球場等、網(wǎng)球場、室外籃球場等。4．以組團(tuán)分期方式建立“亞文化”分區(qū)，體現(xiàn)差異化居住氛圍高尚住區(qū)的功能定位起到凈化效果，在分期開發(fā)中使居民層次最大趨同，以物以類聚、人以群分的效果聚集了具有相同社會(huì)地位和生活方式的人群，通過圍合式的規(guī)劃處理手法，給各個(gè)建筑組團(tuán)居民營造了鄰里交流的共享空間和較大的組團(tuán)綠化，營造出最具生活氛圍的住區(qū)。但是，總括起來說，正是這兩種愿望的平衡決定住宅密度的梯度曲線。2．便捷的交通與隔斷創(chuàng)造度假居住優(yōu)勢項(xiàng)目位于五四北，若打通區(qū)域交通，使項(xiàng)目與其他福州其它區(qū)域項(xiàng)目相比，可迅速享受城市之便利繁華，可作為真正居家型使用；同時(shí)由于在北環(huán)路、火車站以北，而形成的居者心理上的與城市喧囂的隔離，使其具備了度假居住的功能，因此打破了傳統(tǒng)的居家度假兩難全的局面，進(jìn)一步提升了項(xiàng)目的市場價(jià)值。二、 地塊SWOT分析考察家天下項(xiàng)目之地產(chǎn)因子、規(guī)劃設(shè)計(jì)和小區(qū)配套，項(xiàng)目存在大量的成功機(jī)會(huì)，同時(shí)潛在許多威脅。項(xiàng)目周邊沒有任何的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，郵政機(jī)構(gòu)。 建議本項(xiàng)目與政府、公交公司合作，通過提供3年的停車場設(shè)終點(diǎn)站，延長巴士線路；并開通屋村巴士，15分鐘一輛開往五四、五一路，沿線設(shè)多個(gè)接待點(diǎn)。【建議】鑒于沃野家天下項(xiàng)目有內(nèi)河無水景之勢，項(xiàng)目推廣中應(yīng)將水景視野與倡導(dǎo)水岸生活并重渲染，依照市場經(jīng)驗(yàn)及購房者潛在心理分析，項(xiàng)目環(huán)境定位中推廣家天下水景概念。216。（5）人文歷史景觀距離地塊不到五分鐘車程有一座佛教名剎——崇福寺，當(dāng)?shù)厝撕V信其靈驗(yàn)，是游覽和拜謁之地。 自然景觀條件（1）前方景觀（南方）視野開闊，面臨規(guī)劃的秀山綠地，可以看到金城投資小區(qū)的輪廓。（2）土地性質(zhì)綜述：本土地不規(guī)則的梯形，北側(cè)寬，南側(cè)窄。（三）項(xiàng)目性質(zhì)與規(guī)模216。天下項(xiàng)目土地價(jià)值分析報(bào)告一、 地塊基礎(chǔ)資料與現(xiàn)狀概況（一）項(xiàng)目概況本項(xiàng)目是三木利嘉修建五四北工程的補(bǔ)償用地，總建筑面積539975平方米，（），%（%）。具有財(cái)富度高，高品位等特點(diǎn)，所以本項(xiàng)目具有“國際風(fēng)、本土情”的高定位，倡導(dǎo)拿來主義，但要加強(qiáng)本土文化的認(rèn)可，對于異域文化不能盲目全盤照搬，要體現(xiàn)東方底蘊(yùn)及本土文化的尊重，提升包括健康、養(yǎng)生、瘦身、美容等多方面的主題，要在健康文化做深度挖掘?！踉陧?xiàng)目推廣路線上，翡翠城走的是萬科、華潤西方小鎮(zhèn)的路線?！踉诜制谘葸M(jìn)上，比預(yù)期要差，由于地段方面的原因，走文化推廣的主線與所處地塊意識主流產(chǎn)生了沖突。[對本項(xiàng)目的啟示]社區(qū)商業(yè)街的營造，減少噪音的組團(tuán)設(shè)計(jì)，對分期開發(fā)與路網(wǎng)的處理，和半地下停車設(shè)計(jì)、內(nèi)向型景觀設(shè)計(jì)、主軸線設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等，以及相關(guān)尺度、立面設(shè)計(jì)都值得家天下借鑒。有效的資源整合則是星河灣保證這一優(yōu)勢的關(guān)鍵，通過大量整合專業(yè)的社會(huì)資源，星河灣實(shí)現(xiàn)了快速和專業(yè)兩個(gè)目標(biāo)，并最終被市場印證，家天下項(xiàng)目在資源整合的力度和廣度上也要加強(qiáng)。在材料處理上大量采用了天然的材料，如號稱世界第一等的觀光休閑大道上的實(shí)木、黃蠟石、石英石、麻石、卵石等園林的作用：一是人工優(yōu)化的生態(tài)；二是體育活動(dòng)場所；三為讀書工作幽靜；四是閑暇自娛；五是社會(huì)交往。星河灣的建筑設(shè)計(jì)星河灣的建筑設(shè)計(jì)整體給人以十分莊重古典的感覺，在建筑外立面的處理手法是大量借鑒了歐州古典建筑的設(shè)計(jì)手法，如歌特式建筑的尖屋頂?shù)龋饬⒚嫜b飾（如石雕線條）采用了古羅馬、古希臘建筑中的設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)化了外觀的美感，但又沒有古典建筑中的繁瑣，顯得更為簡潔，整體建筑樣式我們認(rèn)為屬于仿古典與折衷樣式的綜合。所以，“社區(qū)休閑文化”氛圍的包裝是值得我們借鑒的。（四）上海商業(yè)休閑典范——萬科假日風(fēng)景近期，萬科在上海又推出了新盤“假日風(fēng)景”，從深圳萬科的四季花城延續(xù)而來，萬科依然在1期營建了大規(guī)模商業(yè)街，總建筑面積達(dá)到8000平米，作為推盤的一把利器。（三）中國規(guī)模社區(qū)開發(fā)的成功的典范——廣州麗江花園麗江花園由于用地規(guī)模較大，近1500畝的規(guī)模使得小區(qū)規(guī)劃游刃有余，社區(qū)配套十分齊備，最大限度的發(fā)揮了土地的綜合價(jià)值。特別一提的是，蔚藍(lán)海岸在休閑空間營造上有很多方法值得借鑒，包括入口空間的休閑化、人性化設(shè)計(jì)，沿岸漫步道等。配套省類一級重點(diǎn)中學(xué)，小學(xué)和國際幼兒園，共組南山名校群。一期中庭花園面積7000平方米，戶均綠化面積35平方米。占地30萬平方米，總建筑面積51萬平方米，為低密度純住宅高尚社區(qū)。當(dāng)人們生活水平到達(dá)一定程度后，對健康運(yùn)動(dòng)的需求大幅上升后所必然的一種趨勢。在這種健康生活理念的帶動(dòng)下，通過設(shè)計(jì)師的精心規(guī)劃及社區(qū)管理者的策劃，整個(gè)社區(qū)將體現(xiàn)一種健康向上、自覺參與群體運(yùn)動(dòng)的良好氣氛。今后，將會(huì)以“高爾夫酒店”、“大型運(yùn)動(dòng)會(huì)所”、“撒野公園”等作為基地，以各種各樣的社會(huì)活動(dòng)吸引社會(huì)各界精英人士，力圖將南國奧園建設(shè)成為“白領(lǐng)精英人士的超級交際中心”。216。? 以“生活就象高爾夫”的優(yōu)勢突出業(yè)主素質(zhì)的全面提升，如從麻將包房轉(zhuǎn)變到高爾夫包房，充分展現(xiàn)南國奧園業(yè)主的良好素養(yǎng)?！醢l(fā)展商在成功開發(fā)廣州奧林匹克花園的基礎(chǔ)上，以連鎖經(jīng)營的模式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)的有效嫁接；以復(fù)合房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)理論，整合各種資源；以全新的服務(wù)理念，滿足有效需求；以超常規(guī)的策劃思維啟動(dòng)新的市場熱點(diǎn)；以領(lǐng)先的技術(shù)手段，創(chuàng)造一種“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”的全新生活方式。u 板塊競爭的特點(diǎn)較為明顯從2003年福州房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，新的居住板塊都有意挑戰(zhàn)傳統(tǒng)市中心板塊，未來的市場競爭可能在項(xiàng)目的單項(xiàng)爭奪上呈現(xiàn)板塊競爭的特點(diǎn)，同一板塊的開發(fā)商有可能聯(lián)手炒作，共同做大市場。特色人文景觀是景觀營造的特別之處，家天下項(xiàng)目應(yīng)該多從這方面考慮。這一趨勢也將在市場競爭加劇后得到更大的體現(xiàn)，但如何將國際化的居住理念和國人的生活觀念融合，將是考驗(yàn)發(fā)展商整合能力的一大難題，能將現(xiàn)代科技創(chuàng)造的居住舒適感與歷史文脈融合的項(xiàng)目將成為市場的亮點(diǎn)。這也是一些產(chǎn)品訴求單一、內(nèi)涵缺乏的高層豪宅、別墅項(xiàng)目卻仍能夠有市場的根本原因。形成區(qū)域品牌與項(xiàng)目品牌的互動(dòng)，同時(shí)內(nèi)聯(lián)五四路中央商務(wù)區(qū)，塑造CBD經(jīng)理人標(biāo)簽社區(qū)的形象。 市場供應(yīng)穩(wěn)步增加216。五四北發(fā)展成為福州中央居住區(qū)（CLD）的前景福州最為適宜建設(shè)中央居住區(qū)的地區(qū)應(yīng)該是五四北、鼓山新區(qū)和江濱，實(shí)際上這三處的項(xiàng)目供應(yīng)量也在2000年就出現(xiàn)了大幅度地增長。主要關(guān)注項(xiàng)目有水木菁華、蘭庭系列等。值得關(guān)注的是融僑即將推出的淮安溫泉城項(xiàng)目。u 倉山板塊：老城區(qū)由于地理位置與本項(xiàng)目距離很遠(yuǎn)，基本上不構(gòu)成競爭。二、住宅區(qū)域市場發(fā)展研判（一）福州住宅市場板塊分析u 市區(qū)板塊：主要包括溫泉、五一、六一、西二環(huán)、工業(yè)路等幾大片區(qū)，由于市區(qū)土地資源已經(jīng)基本開發(fā)，因此從單盤上幾乎沒有可以和本項(xiàng)目形成競爭的可能，但成熟城市配套對二次置業(yè)者具有很強(qiáng)的吸引力，因此市區(qū)板塊所有樓盤都與本項(xiàng)目有直接或者間接的競爭關(guān)系。（六） 　房地產(chǎn)營銷——市場化、專業(yè)化程度增加，品牌成為營銷制勝利器u 由于市場競爭會(huì)更加激烈，營銷推廣還會(huì)有炒作成分，房地產(chǎn)營銷費(fèi)用將大幅度增加，包裝將更加徹底，但開發(fā)商單憑炒作和廣告打天下將不可能，營銷的競爭將是從產(chǎn)品、到包裝、到推廣銷售的全方位競爭。家天下項(xiàng)目借鑒——通過配套設(shè)施建設(shè)城市化、商業(yè)化，打破本項(xiàng)目的傳統(tǒng)地域觀，拉近家天下項(xiàng)目與五四路的心理距離，解決市場信心不足的問題。家天下項(xiàng)目借鑒——家天下項(xiàng)目面臨的必將是價(jià)格、產(chǎn)品、服務(wù)的全方位競爭，規(guī)模適度、個(gè)性化、高附加值特點(diǎn)的產(chǎn)品在競爭中將有很強(qiáng)的競爭力，而高質(zhì)量的售前、售后服務(wù)則是提升產(chǎn)品價(jià)值的重要環(huán)節(jié)。實(shí)現(xiàn)與同區(qū)域、同區(qū)間的項(xiàng)目的差異化競爭。這兩種方式最終都導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)單盤利潤率的降低，但不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格崩盤。 家天下項(xiàng)目借鑒——目前住宅市場結(jié)構(gòu)性供需失衡較為嚴(yán)重，規(guī)模、環(huán)境、規(guī)劃、建筑、景觀、配套等綜合素質(zhì)較高的項(xiàng)目出現(xiàn)一定的市場空間，應(yīng)適時(shí)抓住這一機(jī)會(huì)，及時(shí)提供滿足市場需求的產(chǎn)品。第一部分 家◆住宅市場——高低兩極物業(yè)的競爭達(dá)到白熱化，一方面有很多項(xiàng)目追求豪華，高檔，通過豪宅元素的堆砌來滿足少部分客戶的虛榮心，主要以市中心的溫泉板塊和江濱高層為主流，世貿(mào)外灘將這一開發(fā)趨勢推向了極致，但大多數(shù)此類物業(yè)都處于相對滯銷形勢；另一方面部分中低檔產(chǎn)品片面理解性價(jià)比，采取低價(jià)啟動(dòng)市場的措施來帶動(dòng)樓盤銷售，以金山板塊、新店板塊和五四北板塊部分項(xiàng)目為代表，開盤低價(jià)記錄被不斷刷新。u 居住類物業(yè)價(jià)格下降包括包括兩種形式：一是顯性降價(jià)，即開發(fā)商采取降價(jià)讓利的方式；二是隱性降價(jià)，即品質(zhì)的提高造成同樣的房價(jià)價(jià)值含量增加，開發(fā)商更多的是選擇以增加產(chǎn)品投入、提高配置等方式調(diào)整相對價(jià)格的隱性降價(jià)方式。家天下項(xiàng)目借鑒——差異化競爭才能保證不打價(jià)格戰(zhàn)，因此項(xiàng)目產(chǎn)品的個(gè)性是制勝的關(guān)鍵，三木家天下項(xiàng)目要在產(chǎn)品定位上要充分挖掘主題，體現(xiàn)差異化，賦予產(chǎn)品鮮明的個(gè)性。越來越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)如此多的糾紛，說明消費(fèi)者整體維權(quán)意識的提高，這將促使發(fā)展商更加注重加強(qiáng)產(chǎn)品質(zhì)量，加強(qiáng)服務(wù)意識，項(xiàng)目開發(fā)管理工作將更加嚴(yán)謹(jǐn)，產(chǎn)品將做得更加細(xì)致，更加貼近生活，更有所創(chuàng)新。東區(qū)板塊和西部板塊的項(xiàng)目單盤規(guī)模都較小，對城市影響力較弱，北區(qū)板塊競爭呈三足鼎立的態(tài)勢，銅盤、新店和五四北板塊都有相當(dāng)規(guī)模的項(xiàng)目推出，且項(xiàng)目同質(zhì)化比較嚴(yán)重，除了居住主題公園、山姆小鎮(zhèn)、運(yùn)盛美之國外基本都是定價(jià)在2000—2600之間，規(guī)模在20—150畝左右的多層、小高層住宅，競爭也多以價(jià)格作為手段，提升產(chǎn)品品質(zhì)作為輔助，沒有真正試圖改變生活方式的項(xiàng)目出現(xiàn)。家天下項(xiàng)目借鑒——目前福州在售、在建和擬建的大盤項(xiàng)目（500畝以上）已達(dá)10余個(gè)，逾500萬平方米，然而由于豪宅市場客戶群有限，只有有特色的產(chǎn)品才會(huì)出現(xiàn)熱銷的局面。家天下項(xiàng)目借鑒——通過家天下項(xiàng)目品牌與公司品牌的互動(dòng)提升來帶動(dòng)營銷是最有力的營銷方式。主要關(guān)注項(xiàng)目有大名城、武夷桃源、藍(lán)灣雅境等樓盤。u 西區(qū)板塊：本區(qū)域主要是由洪山橋頭的一些項(xiàng)目和閩江上游沿線的一些別墅組成，暫時(shí)還未形成氣候，與本項(xiàng)目的競爭也較為間接。u 北區(qū)板塊：主要指銅盤路、福飛路、五四北路沿線項(xiàng)目，以白領(lǐng)和工薪一次置業(yè)為主，銅盤和新店片區(qū)樓盤靠低價(jià)策略取得了一定的熱銷，五四北的項(xiàng)目則在高底之間搖擺不定。分布區(qū)間主要集中在五四北沿線，目前在開發(fā)有康城、東方高爾夫、山姆小鎮(zhèn)、億力名居、居住主題、三木家園、藍(lán)山四季、家天下等8個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)品類型多樣，價(jià)格區(qū)間在21004500，其中電梯房均價(jià)在22002500之間。 區(qū)