長(zhǎng)沙岳麓區(qū)項(xiàng)目策劃報(bào)告-資料下載頁
2025-04-14 05:12本頁面
【正文】 主力戶型：60～80平方米的二房一廳單位45～60平方米的單身公寓其他戶型：90～100平方米的二房單位 ◇公寓式酒店部分： 作為純投資和休閑酒店產(chǎn)品，與酒店式公寓一樣，小面積、低總價(jià)是其吸引客戶投資的決定性因素。所以本項(xiàng)目公寓式酒店部分應(yīng)以可分可合的小戶型作為主打戶型，以吸引投資。其戶型初步確定為：70～90平方米的豪宅型商務(wù)套房 50～60平方米的標(biāo)準(zhǔn)型商務(wù)套房45～60平方米的經(jīng)濟(jì)型套房35～45平方米的精致型休閑套房 ◇住宅部分： 根據(jù)對(duì)岳麓區(qū)商品房住宅成交主力戶型分析，其中100－120平方米三房單位最易被銷費(fèi)者接受。結(jié)合本項(xiàng)目的銷售客戶及項(xiàng)目定位特征，本項(xiàng)目住宅建議以自住型100～120平方米的三房單位和投資型60～80平方米的小戶型二房、50～60平方米的一房一廳小戶型為主力戶型，輔以部分二房及復(fù)式單位。所以本案住宅的戶型初步設(shè)定為：主力戶型：100～120平方米的三房單位 60～80平方米的小戶型二房50～60平方米的一房一廳小戶型其他戶型：90～100平方米的二房單位120～140平方米的復(fù)式單位216。 室內(nèi)空間特征建議◇各房間設(shè)計(jì)方正實(shí)用，盡量做到無梁無柱；◇客廳及主臥室有良好的景觀、采光和通風(fēng)；◇三房以上戶型分設(shè)主臥室衛(wèi)生間和共用衛(wèi)生間；◇平面布局注重功能分區(qū)，其中廚房與服務(wù)陽臺(tái)、工人房及其衛(wèi)生間要結(jié)在一起組合成服務(wù)區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)；◇廚房應(yīng)避免過于狹長(zhǎng)，爭(zhēng)取設(shè)計(jì)L型灶臺(tái)；◇根據(jù)地區(qū)習(xí)慣，對(duì)儲(chǔ)藏室或壁柜等儲(chǔ)藏空間進(jìn)行一定設(shè)計(jì)，三房以上單位考慮在主人房設(shè)進(jìn)入式衣帽間；◇根據(jù)具體情況設(shè)計(jì)入戶玄關(guān)、陽光房等；◇作躍層式和錯(cuò)半層式設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間效果，創(chuàng)出新意；◇多層和小高層的復(fù)式單位設(shè)計(jì)在頂樓或底樓，成為“空中別墅”或“花園別墅”；◇頂層單位結(jié)合坡屋頂作“頂層賣空間”，底層單位可設(shè)私家花園；◇其中公寓與酒店部分帶精裝修與家俱出售。配套及裝修建議216。 配套建議：作為大型以商業(yè)為主的休閑社區(qū)，項(xiàng)目除自身的商業(yè)配套外，公寓部分及住宅部分應(yīng)配套相應(yīng)的社區(qū)服務(wù)會(huì)所，其中可考慮配套：休閑會(huì)所室外游泳池室外網(wǎng)球場(chǎng)商務(wù)配套如銀行等216。 裝修標(biāo)準(zhǔn)因?yàn)槭峭顿Y型產(chǎn)品，本項(xiàng)目的酒店式公寓和公寓式酒店的戶型，應(yīng)提供裝修服務(wù)。在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。裝修擬采用套餐式裝修，即預(yù)先設(shè)計(jì)幾種不同檔次，不同風(fēng)格的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在交房前由客戶預(yù)先選定，另行簽定裝修合同。此種方法既便于客戶的靈活選擇，又利于日后統(tǒng)一管理。四、項(xiàng)目銷售建議總體操盤計(jì)劃、步驟按照項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，綜合市場(chǎng)推售難易，本司建議的推售順序?yàn)橐砸兹胧?，再推難的部分，先回籠部分資金，有利貴司的滾動(dòng)開發(fā)，減少資金積壓的壓力。具體順序如下：第一階段：住宅部分據(jù)市場(chǎng)分析得出：本項(xiàng)目所處的區(qū)域位置商業(yè)氛圍薄弱，居住氛圍相對(duì)較好，是整個(gè)項(xiàng)目中最容易出市的部分，首推住宅不僅能使開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)降到最低，更能在培養(yǎng)成熟的社區(qū)氛圍的情況下順利推出商業(yè)部分，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。第二階段：商業(yè)部分待項(xiàng)目形成一定的氛圍后推出商業(yè)部分。步驟一：首推步行街部分，主要考慮到項(xiàng)目的首次推廣必須最大程度的降低風(fēng)險(xiǎn)，力求一擊成功，而項(xiàng)目中步行街部分主要經(jīng)營(yíng)休閑餐飲，因此該部分最為符合首次推廣的要求。步驟二：推商場(chǎng)部分，商場(chǎng)商鋪主要為超市和休閑娛樂業(yè)態(tài)，市場(chǎng)需求較大，去化較快，因?yàn)槠潴w量較大、涉及金額巨大，買家作出投資決定的時(shí)間較長(zhǎng)，短期內(nèi)銷售完畢的風(fēng)險(xiǎn)較大，所以得貫穿于整個(gè)商業(yè)的銷售過程中。因此我們可在前兩的步驟進(jìn)行時(shí)就對(duì)其軟性宣傳已積累客源。在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，選出商鋪中的絕版位置進(jìn)行拍賣，既可以將一個(gè)項(xiàng)目的人氣炒到最旺，同時(shí)可以利用此次拍賣的新聞性將宣傳效果最大化，并且很容易控制成本。所以從大的思路上來說，拍賣既可以放在最前面哄人氣，又可以放在最后面提升價(jià)格。步驟三：主推步行街內(nèi)街部分。這是本項(xiàng)目商業(yè)部分最艱難的部分，只有在步行街和商場(chǎng)形成熱銷后，才能利用其形成的商業(yè)價(jià)值推廣這部分。在商業(yè)推廣的同時(shí)，以中小戶型作為開啟動(dòng)公寓與酒店市場(chǎng)的利器，建立易投資形象，使項(xiàng)目快速熱銷實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。l項(xiàng)目銷售方式建議市場(chǎng)研究表明，目前岳麓區(qū)商鋪、酒店、公寓操作比較成功的銷售方式為帶投資回報(bào)的產(chǎn)權(quán)銷售。為了使本案迅速吸引投資者達(dá)到快速去化的目的，本案建議商鋪、酒店部分都采取返租的銷售方式，以一定的投資回報(bào)吸引投資者，樹立項(xiàng)目岳麓第一投資大盤的地位。216。 商業(yè)部分銷售方式建議：1）小面積分割銷售2）售后返租，帶一定量的投資回報(bào)率3）先推商業(yè)外街、再推商場(chǎng)，借熱銷的同時(shí)推商業(yè)街內(nèi)街216。 公寓式酒店銷售方式建議：從長(zhǎng)沙目前操作成功的酒店式公寓和商業(yè)銷售方式上看，返租銷售一般有兩種收益模式，投資者既可以選擇市場(chǎng)收益，也可以選擇固定收益。本項(xiàng)目為了吸引投資，并把開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)降到較低水平，建議采取兩種收益模式的結(jié)合，采取固定租金保底投資回報(bào)的方法。 返租銷售的優(yōu)點(diǎn)與依據(jù)：1）投資有保障，因?yàn)橛衅放粕碳液蛯?shí)力開發(fā)商的存在使得中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)大幅度降低。2）最大程度降低置業(yè)門檻，能使投資者能夠以最輕松的方式投資商鋪，從而最大程度的擴(kuò)大了顧客層面。3） 高回報(bào)率，商鋪投資在大大規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，依然具有了商鋪投資的傳統(tǒng)優(yōu)點(diǎn)高投資回報(bào)率。操作關(guān)鍵：1）如何在最短時(shí)間內(nèi)讓長(zhǎng)沙消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的投資前景。2）如何在保證開發(fā)商利益的前提下降低置業(yè)門檻，使新模式得到普及。同時(shí)又給投資者以信心，相信能獲得穩(wěn)定的回報(bào)。216。 酒店式公寓銷售方式建議： 雖然從市場(chǎng)來看，帶回報(bào)率的酒店式公寓更容易銷售，但我司操盤的宗旨是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利益的最大化。所以我司建議：酒店式公寓部分以常規(guī)方式進(jìn)行銷售，而不實(shí)行包租返利。依據(jù)：1） 降低開發(fā)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)2） 使開發(fā)商獲得返還給投資者的這部分利潤(rùn)3） 我司作為專業(yè)的營(yíng)銷策劃公司，有信心通過我司的炒作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 的順利去化。項(xiàng)目推廣總方針本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市河西岳麓區(qū)，居于高新區(qū)、文教區(qū)、住宅區(qū)三區(qū)中心區(qū)域，區(qū)位十分敏感。其“三區(qū)商業(yè)中心”的市場(chǎng)定位作為區(qū)域配套產(chǎn)業(yè)將有效填補(bǔ)市場(chǎng)的空白，鑒于本項(xiàng)目的市場(chǎng)高度，完全可以把項(xiàng)目打造成長(zhǎng)沙市具有獨(dú)特市場(chǎng)形象與高度的整體形象。由此，本司擬定項(xiàng)目總推廣方針如下：總方針：借力打力，捆綁政府216。 本項(xiàng)目可以憑借政府之力，將本項(xiàng)目打造成為區(qū)政府的重點(diǎn)工程。讓政府也變成項(xiàng)目發(fā)展中的策劃人，增強(qiáng)本項(xiàng)目的政府政策優(yōu)勢(shì)，提升本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥忻裥哪恐械男蜗?。給投資者及經(jīng)營(yíng)商家?guī)硗顿Y經(jīng)營(yíng)的信心保證。216。 借著岳麓區(qū)重點(diǎn)開發(fā)和對(duì)外招商引資之機(jī)，本項(xiàng)目可以通過與政府的招商引資活動(dòng)進(jìn)行捆綁，通過政府公益性行為為本項(xiàng)目建立更好的市場(chǎng)美譽(yù)度，吸引大型主力旗艦店入駐，最終達(dá)成銷售目標(biāo)。216。 以政府之名，共同炒熱基礎(chǔ)上所在地區(qū)域。在宣傳推廣上，充分利用我司的有利資源為本項(xiàng)目的宣傳推廣進(jìn)行造勢(shì)，舉辦極具影響力的公關(guān)活動(dòng)或行銷事件，力爭(zhēng)以高姿態(tài)，力壓群雄的磅礴氣勢(shì)去搶奪目標(biāo)市場(chǎng)的關(guān)注?！?br />
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