長沙地產(chǎn)項目總體策劃思路-資料下載頁
2025-07-29 15:52本頁面
【正文】 一主力商家的購物城形式，而是在認真研究長沙消費者行為及競爭對手的基礎上，進行功能的有效區(qū)分和業(yè)態(tài)組合，實現(xiàn)最佳的商業(yè)功能配置。在這里，作為一個完整的商業(yè)服務體系，客戶之間不是互相排斥，而是互相輝映，對外形成集群優(yōu)勢。 與眾不同的建筑風格：項目應考慮引進國際高水準的專業(yè)設計公司，通過古典歐洲與現(xiàn)代歐洲的風情演繹，加上現(xiàn)代科技對夜晚燈文化的精妙點綴，帶來長沙前所未有的商業(yè)建筑之美。 繞城社區(qū)巴士：以規(guī)模盛大、頻次多的繞城社區(qū)巴士塑造大氣派彰顯項目檔次與實力，巴士既可解決本項目交通不便的瓶頸，還可作為本項目流動之廣告載體，形成在長沙市無處不在的項目宣傳效果。 特別的物業(yè)管理服務：規(guī)劃設計服務——在符合項目整體要求和風格的前提下，根據(jù)合作伙伴（租客和買客）的具體特殊要求，度身定造，令其滿意；品牌服務——不遺余力地打造順天及順天中南明珠的品牌；信息服務——建立網(wǎng)絡平臺,為合作伙伴（租客和買客）定期提供市場信息；市場服務——開辟更多便利的交通手段（如免費專線巴士），不斷策劃各種季節(jié)、各種主題的消費者活動，進行廣告促銷宣傳；后勤服務——提供良好的物業(yè)維護管理、安全管理，完善公共服務和商業(yè)服務設施；商業(yè)資源共享受服務——順天集團投資開發(fā)了寫字樓\酒店\住宅等多個項目，而且將繼續(xù)發(fā)展新的項目。集團將整合各資源,為本項目服務。《營銷推廣篇》本篇解決以下問題：本項目如何分步驟進行營銷推廣，具體的時間安排與節(jié)奏把握如何？一、總體原則：高起點、大規(guī)模、大發(fā)展、大格局、大思路二、操作步驟：第一步：整體規(guī)劃與意向招商同步進行確定大規(guī)劃與大思路，同各相關主力商家接洽，利用高標準定位，整合發(fā)展商和代理商資源優(yōu)勢，引入國內(nèi)外知名商業(yè)機構(gòu)進駐本項目，簽訂意向合同。可行性：以本項目的影響力和預計的市場關注度，對各商家來說，簽訂意向合同無需付出，卻可達到免費宣傳與搶奪商業(yè)先機的雙重效果，自然趨之若騖。第二步：本地輿論先導與異地推廣同步進行整合湖南媒體，集合省際資源，在長沙以新聞發(fā)布會為引子，點燃商業(yè)地產(chǎn)的全城興奮點，在頭版頭條大造聲勢，蓄勢待發(fā)。同時在溫州集合各媒體及商家召開新聞發(fā)布會，加上投資公司和各行業(yè)商會的背后推動，對溫州商城重點推介，并利用沙盤流動展銷全面對本項目推售，吸引散客入市，開始回收資金?？尚行裕豪庙樚煸陂L沙的政府媒體資源優(yōu)勢和世銘在溫州的客戶資源優(yōu)勢，可以先做旺溫州商城和實現(xiàn)散客購買回收資金成功。第三步：項目現(xiàn)場氣氛大手筆營造形成長沙高聚焦效應。通過對簽約主力商家和項目總體形象的現(xiàn)場展示，營造別具一格的現(xiàn)場宣傳和震撼性效果，形成對長沙零售商業(yè)買家的絕對吸引。以繞城巴士導入城區(qū)人流到現(xiàn)場，并起到傳播作用?？尚行裕鹤詈眉骖櫲臻g和夜間雙重宣傳效果，總體宣傳費用投入不高，發(fā)展商可以承受。第四步：引導政府與深化炒作同步進行通過整體規(guī)劃及可預見性前景的展現(xiàn)，引導開福區(qū)政府和長沙市政府對項目周邊地塊進行有益于本項目的整體規(guī)劃和重新布局，借此進行更深入的炒作，在長沙市乃至長、株、潭及其其它周邊城市形成對本項目投資的熱點。可行性：在項目浮出水面并取得前期良好影響的前提下，更易取得政府和媒體的大力支持。第五步：以體驗式售樓中心和推廣吸引長沙和長沙周邊地區(qū)買家入場為彌補現(xiàn)場商業(yè)形體尚未呈現(xiàn)的缺陷，增強對整體商業(yè)的切身感受，建議設立現(xiàn)場體驗式售樓中心，即以高科技手段結(jié)合光盤影象帶體驗者進入項目的商業(yè)模擬空間，有如入其境的現(xiàn)場感受。從而促進零售商客的購買?？尚行裕涸谇捌诨厥詹糠仲Y金的基礎上增加宣傳的投入是確保后期銷售成功的必然條件，根據(jù)銷售的業(yè)績來按比例安排宣傳費用的投入，是較為穩(wěn)妥的方法。三、具體執(zhí)行時間安排時間 完成事項 備注2004年5月 總體規(guī)劃文字方案的論證、修改、確定 6月 整體規(guī)劃的初步設計，與政府溝通取得共識，爭取各方支持 7~8月 整體規(guī)劃設計稿的完善、修改、確定，沙盤模型制作 9~11月 國內(nèi)外知名商業(yè)機構(gòu)意向招商，簽訂協(xié)議 11~12月 長沙新聞發(fā)布會、現(xiàn)場圍板包裝、戶外形象廣告、前期軟性炒作 ~ 溫州新聞發(fā)布會及招商會，主推溫州商城和臨街鋪位長沙體驗式售樓中心完工 ~4月 長沙銷售推廣正式開始，鋪墊期，主推女人街和臨街鋪位 長沙銷售推廣高潮期，主推女人街和臨街鋪位 ~8月 長沙銷售推廣持續(xù)期，主推女人街和臨街鋪位 ~年底 主推品牌特區(qū) ~8月 主推娛樂特區(qū) ~ 重點建設項目西邊的林蔭道、三大涵洞出入口、溫州商城、女人街以及中心主題廣場 溫州商城交樓 女人街交樓 品牌特區(qū)和娛樂特區(qū)交樓，所有公眾工程完工，進入項目第二期開發(fā) 《項目效益篇》本篇解決以下問題：本項目的社會效益有無上升到一個更高的層面，如何從對本項目經(jīng)濟效益的分析中得到投資與收益的客觀數(shù)據(jù)以及把握投資的比例，確保投資與收益的良性資金滾動。一、社會效益分析對長沙商業(yè)結(jié)構(gòu)和檔次的影響：（1）填補長沙缺少大型綜合性商業(yè)的空白（2）樹立長沙商業(yè)在全省乃至中南地區(qū)的領袖地位（3）有了本項目的存在，長沙商業(yè)得以與大城市大商業(yè)并駕齊驅(qū)，將在中國現(xiàn)代商業(yè)格局中占據(jù)重要的一席。對開福區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的影響（1）開福區(qū)商業(yè)不再是長沙商業(yè)的真空地帶，反過來將成為長沙商業(yè)的典范和驕傲。（2）對外地人來說，你可能不知道開福區(qū)，但你一定知道星城國際，你知道了星城國際，所以你知道了開福區(qū)。（3）項目預計日接待人流，預計累計日消費總額，可上繳國家利稅，（4）項目預計可提供就業(yè)機會個。二、經(jīng)濟效益分析(略)成本（自有資金+對外融資）利潤33 / 33
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