某地產(chǎn)項目策劃思路-資料下載頁
2025-02-22 11:17本頁面
【正文】 開發(fā)的定位 之江在常州開發(fā)的兩大項目本身就是在替政府完成部分職能 確立 “ 城市運營商 ” 的經(jīng)營定位 ， 樹立公司品牌 不只著眼“房地產(chǎn)”開發(fā)的利益點，開發(fā)完成后做好 “服務(wù)體系” 的建設(shè)將是更為持久、更大的一塊市場 做城市運營商 只做二級市場還是間做一級半市場 ？ 房地產(chǎn)企業(yè)利潤構(gòu)成中 ， 土地升值已經(jīng)成為最大的一塊 。 上市房地產(chǎn)公司主營業(yè)務(wù)普遍達(dá)到 30%的利潤率 ， 而成本收益率僅 7—8%， 這里面隱藏了房地產(chǎn)開發(fā)的秘密武器 ——土地增值 。 優(yōu)點 ：利潤通吃 ， 最大化 缺點 ：滾動周期長 ， 時間風(fēng)險大 公建配套完成時間長 ， 社區(qū)形成慢 。 資金要求高 ， 完全靠自由資金以及開發(fā)利潤完成配套 。 模式一 只做二級市場，通過土地升值后獲取最大利潤的佳途。 上海聯(lián)洋 、 碧云新社區(qū)等項目就是基本采取此種模式進(jìn)行開發(fā)的 。 在此種模式中 ， 發(fā)展商更主要的是進(jìn)行土地運作 ， 通過完成公建配套而增加土地增值 ， 以出賣土地獲得利潤 。 優(yōu)點 ：開發(fā)周期短 ， 社區(qū)快速形成 操作相對簡單 ， 利潤實現(xiàn)容易 缺點 ：對項目的控制能力相對較弱 做好整體控制性規(guī)劃難度高 ， 隨市場變化調(diào)整的彈性較小 。 利潤相對薄 模式二 完成土地增值，主做一級半市場 我們的建議模式 以二級市場為主 兼做一級半市場 快速建成啟動區(qū) 完成服務(wù)體系 配套形成成本高，與土地價值上升的矛盾 配套規(guī)模與社區(qū)規(guī)模的矛盾 有利于解決大社區(qū)形成過程中的 兩大矛盾 前期間做一級半市場 ， 有利于快速上規(guī)模 ， 快速形成啟動區(qū) 。 減少房地產(chǎn)開發(fā)的不確定性 。 “完成服務(wù)體系 ” 是我們提請之江在由 “ 開發(fā)商 ” 到 “ 城市經(jīng)營商 ” 角色轉(zhuǎn)變后的重要課題 這可能是比房地產(chǎn)開發(fā)利潤更大的一塊“持久產(chǎn)業(yè)” 制定好控制性的規(guī)劃 ， 同時保持對市場變化的彈性 。 使以后的分期靈活可變 。 “ 品牌管理 ， 而非概念炒作 ” 踏踏實實的運作 ， 是保證整盤完全兌現(xiàn)的要點 。 做好控制性規(guī)劃、保持適當(dāng)彈性 做好品牌管理 聯(lián)洋模式 ， 是本案較為適合的借鑒模式 結(jié)合一期的開發(fā)，必須形成啟動配套。否則，“大盤”只能流于概念。 使一期完工時就有大盤概念兌現(xiàn)，不僅方便住戶，更加強(qiáng)消費者對于后市的信心。 先做好啟動配套（未必不贏利） 實用性、示范性 因此，啟動配套必須 考慮配套贏利 ， 減輕發(fā)展商負(fù)擔(dān) 。 我們建議一期配套以 景觀步行街 的形式形成 。 以聯(lián)系城市主要干道與社區(qū)腹地的商業(yè)街為社區(qū)的先期居民解決日常生活所需 ， “ 在回家的路上便可以完成購物 ” 這也是贏利的好棋 . 小型商鋪在常州擁有巨大的市場 通過 5年回租 ， 統(tǒng)一管理 ， 定向招租的方式保證品質(zhì) 我們建議在啟動配套中首先需要解決的是 交通、日用生活 整盤概念構(gòu)畫 整盤概念設(shè)計時的把握要點 大規(guī)劃的角度出發(fā) 突破第一代大盤僅從自身考慮的“內(nèi)向式”思維方式，將自身放在大市政規(guī)劃的角度。外向式的考慮與城市功能塊、與周邊居住塊之間的關(guān)系 以后“小康”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計 根據(jù)常州市場的居住狀況特點，整體概念的設(shè)計建議以較高的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。對于居住要素的強(qiáng)調(diào)、新材料、新技術(shù)的應(yīng)用應(yīng)該有所突破 新城市主義的規(guī)劃思路 可持續(xù)發(fā)展 社區(qū)自身的有機(jī)循環(huán) 改造 、 整合 、 創(chuàng)造自然資源 通過對現(xiàn)有自然資源的改造 、 整合利用 ， 將整個社區(qū)的居住環(huán)境提升 。 同時 ， 創(chuàng)造土地價值 延續(xù)歷史文化 常州作為江南水鄉(xiāng) 、 歷史重鎮(zhèn) ， 人杰地靈 。 具有濃厚的文化積淀 ， 在設(shè)計中應(yīng)該尊重并延續(xù)歷史 ， 拒絕庸俗的崇洋模仿 常州 之江城 一期產(chǎn)品建議 以較高密度產(chǎn)品為主 多層＋疊加復(fù)式 ? 一期更要以啟動區(qū)的角度進(jìn)行考慮 近年的拆遷機(jī)遇 市場供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾 以別墅為代表的低密度住宅，以小高層、高層為主的高密度產(chǎn)品，作為具有更高附加值的產(chǎn)品。建議在配套兌現(xiàn)，自然資源整合，土地價值拔升后進(jìn)行開發(fā) ? 從常州短期市場來看 ， 這一市場層面風(fēng)險較小 ，去化難度低 高 人口密度 的住宅才是快速聚集人氣，形成規(guī)模，養(yǎng)活配套的出路 ? 將高附加值產(chǎn)品留在以后 ， 贏取更大利潤 演講完畢，謝謝觀看！
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