某地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路-wenkub
2023-03-13 11:17:45 本頁(yè)面
【正文】 戶的生活方式 工薪階層是郊區(qū)大盤的主要客戶 ， 這決定他們： ? 對(duì)生活成本的敏感性高 ? 生活的范圍小 清新的空氣 ， 優(yōu)美的景色 更出色的規(guī)劃創(chuàng)造更適宜的人居環(huán)境 不便的交通 不便的購(gòu)物、娛樂(lè)；不便的就學(xué)、就醫(yī) …… 兌現(xiàn)是 關(guān)鍵 ，實(shí)力是 根本 郊區(qū)大盤成功要素二 大盤不是“大騙” 整盤概念炒作是必要的，但它頂多帶來(lái)一期的熱銷。 交通功能 教育功能 創(chuàng)建九年一貫制學(xué)校、劉海粟藝術(shù)幼兒園，后者現(xiàn)已對(duì)外招生。 承諾的 60萬(wàn)公建配套基本都未兌現(xiàn) ， 目前仍是荒地 。 “奧林匹克花園”的全國(guó)連鎖品牌效應(yīng)。各種世界品牌的體育用品和世界品牌的連鎖店將入住 步行街。 奧園總戶數(shù) 6183戶。 經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚的“品牌”開(kāi)發(fā)商。 教育功能 深圳市中心醫(yī)院與萬(wàn)科合作在四季花城開(kāi)辦 深圳市中心醫(yī)院四季花城醫(yī)療中心 為業(yè)主提供服務(wù) 醫(yī)療設(shè)施 引進(jìn)的教育配套包括：深圳實(shí)驗(yàn)四季花城學(xué)校、海麗達(dá)幼兒園現(xiàn)已全面開(kāi)學(xué)。 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 規(guī)劃特色 建筑風(fēng)格：奧地利歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情 物業(yè)形態(tài)：多層住宅為主 ， 兼有 Townhouse、 別墅 交通組織：人車共存主題 人車水平分離交通體系 組團(tuán)方式：街區(qū)式社區(qū)概念、空間講求圍合效果 社區(qū)配套 四季花城商業(yè)街的主題是引進(jìn)歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式 ， 創(chuàng)內(nèi)廊開(kāi)放式商場(chǎng)的先河 ， 為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費(fèi)環(huán)境 。 目前已吸引了華潤(rùn)萬(wàn)方超市 、 民潤(rùn)超市 、 中國(guó)銀行 、 海爾空調(diào)專賣 、 雅蘭布藝 、 音像店 、 茶藝坊 、 書吧 、 純凈水 、 美容美發(fā)等；近期針對(duì)四季花城美食街招商 。 交通功能 先期開(kāi)通社區(qū)巴士通往市中心，出關(guān)免檢；大市政公交 5條 成功經(jīng)驗(yàn) 先建配套后建房屋，提前兌現(xiàn)承諾，解決居民生活所需。 營(yíng)建溫馨和諧的社區(qū)氛圍、豐富多元的社區(qū)文化。 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 一期建成 50%， 運(yùn)動(dòng)城已投入運(yùn)營(yíng) ， 商業(yè)街正式落成并對(duì)外招商 。 生活配套 郵政 、 銀行 、 學(xué)校 、 醫(yī)院 、 幼兒園 、 托兒所 、 車庫(kù) 、 24小時(shí)便利商店 、圖書館 、 餐廳 、 美容美發(fā) 、 洗衣服務(wù) 、西點(diǎn)房 、 服裝店 、 電腦店 、 寵物店 、多種先進(jìn)設(shè)備的體適能檢測(cè)中心 社區(qū)配套 超大型的體育場(chǎng)所內(nèi)擁有的設(shè)施完備的網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、迷你高爾夫、乒乓球館、壁球館、射箭館、健身房、氧吧，現(xiàn)已投入使用。 跨行業(yè)（將房產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)結(jié)合）的“泛地產(chǎn)”概念運(yùn)作。 住宅部分現(xiàn)建成的是名城苑、名貴苑，共有金鉆閣、銀鉆閣、巴黎座、紐約座四座小高層，人氣明顯不足。 主要依賴地鐵一號(hào)線，步行至莘莊站南廣場(chǎng) 5分鐘， 失敗原因 ? 資本實(shí)力、融資實(shí)力不足。 只停留在概念炒作是危險(xiǎn)的，它將導(dǎo)致整盤的崩潰 。 聯(lián)洋新社區(qū)總規(guī)劃用地 189萬(wàn)平方米 ， 規(guī)劃建面 294萬(wàn) 平方米 ， 為上海最大的共享生態(tài)居住區(qū) ， 規(guī)劃用五年時(shí)間建成 。 ? 規(guī)劃理念的前瞻性、創(chuàng)新性。 波動(dòng)性大的 “ 小盤 ” 特征 大盤市場(chǎng)：年去化 1000萬(wàn)平方米以上 ， 如上海 、 北京 、 深圳 、 廣州 中盤市場(chǎng)：年去化 400800萬(wàn)平方米杭州 、 南京 、 青島 、 大連等省會(huì)城市或沿海發(fā)達(dá)城市 小盤市場(chǎng)：年去化 100300萬(wàn)平方米寧波、蘇州、無(wú)錫、常州等中小城市 大盤市場(chǎng)特征 ? 穩(wěn)定 ， 受個(gè)別因素的波動(dòng)較小 ? 市場(chǎng)細(xì)分明確 ， 需求結(jié)構(gòu)豐富 ? 開(kāi)發(fā)商多為 “ 參與者 ” ， 難以左右市場(chǎng) ? 受個(gè)別因素的影響較大 ， 波動(dòng)性較強(qiáng) ? 市場(chǎng)難以細(xì)分 ， 停留在 “ 共性化 ” 需求階段 ? 容易形成 “ 市場(chǎng)寡頭 ” ， 左右市場(chǎng)發(fā)展 小盤市場(chǎng)特征 特征二 內(nèi)需為主的 “ 封閉 ” 特征 常州本地的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及區(qū)域位置 、 自然資源都決定了常州房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求必定是以內(nèi)需為主 。 既擁有以武進(jìn)私營(yíng)廠主 、 常州貿(mào)易等行業(yè)私營(yíng)業(yè)主為主的大量富人 ， 更擁有大量人均收入 13108元 /年 （2023年 10月數(shù)據(jù) ） 的工薪階層 ， 而屆于兩者之間的所謂 “ 白領(lǐng) ” 較少 。 特征三 投資開(kāi)發(fā)的 “ 盲目 ” 特征 常州房地產(chǎn)市場(chǎng)信息較為封閉、房地產(chǎn)企業(yè)投資的盲目性很大。 這樣 ， 常州 2023年底累計(jì) ， 并且年平均 15%的空置增長(zhǎng)就不足奇了 。
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