【正文】 房建設(shè)比重逐年增大，從而導(dǎo)致西安市房屋價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。 ? 規(guī)?；?、品牌化和郊區(qū)化已經(jīng)成為西安房地產(chǎn)市場新一輪的發(fā)展趨勢，在此背景下，項(xiàng)目就必須要塑造獨(dú)特的個(gè)性，形成鮮明的形象與品牌，才能在新一輪發(fā)展趨勢中脫穎而出。 ? 綠地世紀(jì)城以打造高新區(qū) CBD為旗幟，進(jìn)行商業(yè)、辦公以及住宅的綜合性開發(fā)。城市功能已經(jīng)構(gòu)成了此輪郊區(qū)化的最重要支撐。 第一輪郊區(qū)化的主要問題 ? 在以紫薇田園都市為代表的這一輪郊區(qū)化浪潮對西安人的居住理念影響是巨大的，但因?yàn)椴僮魃系脑?，并沒有把大盤的優(yōu)勢、郊區(qū)盤的優(yōu)勢做出來，使得很大一批客戶對郊區(qū)化失去信心，導(dǎo)致郊區(qū)盤“有市無勢”的尷尬局面。 ? 西安老城區(qū)的居住環(huán)境已經(jīng)到了人們?nèi)淌艿纳舷蓿膀v籠換鳥”已成必然趨勢，市委市政府也已明確提出該戰(zhàn)略。 – 2023年：西安房地產(chǎn)開發(fā)量 1497萬平方米，商品房銷售面積，其中，住宅銷售面積 。 ?這種變化產(chǎn)生的結(jié)果，一個(gè)刺激新的消費(fèi)，挖掘新的購買力，也就是將加速換房的進(jìn)程，讓原來已經(jīng)有房的人住上好房子；另一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)理念和運(yùn)作模式要發(fā)生根本性的改變。 二、地產(chǎn)篇 創(chuàng)新成就“黑馬” 西安房地產(chǎn)總體發(fā)展趨勢分析 ? 經(jīng)過幾年的高速成長，西安市場正在從本地開發(fā)商小盤為主向外地大兵團(tuán)規(guī)模開發(fā)為主的階段，從“插花”開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向品牌開發(fā)，這預(yù)示著西安房地產(chǎn)市場正處于升級換代的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上。 結(jié) 論：智慧城，區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略引擎 ? 從以上分析可以看出，本案正處于西安城市發(fā)展的主脈上，正處于西安城市拓展的“火山噴發(fā)口”上，不論對宏觀的“南部新西安”，還是對中觀的“知識(shí)長安”都有非常重要的戰(zhàn)略價(jià)值。 資料： 大學(xué)城促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ? 從國內(nèi)外大學(xué)城的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)聯(lián)來看，大學(xué)城促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式如圖所示： “知識(shí)長安”的核心區(qū)正在崛起 ? 從目前的格局來看，以長安新行政中心區(qū)、盛世商都和大學(xué)城核心配套區(qū)以及本案構(gòu)成的 知識(shí)長安核心區(qū) ——新長安中心區(qū) 正在形成。 – 西高新連續(xù)多年成為中國發(fā)展最良好的國家級高新開發(fā)區(qū)； – 曲江新區(qū)在眾多重大工程的帶動(dòng)下，正在成為西安的新中心； – 西部大學(xué)城已經(jīng)有數(shù)十萬高素質(zhì)人群入駐； – “西部慧谷”一座富有特色的產(chǎn)業(yè)新城正在崛起； – 長安區(qū)正在建設(shè)新的長安中心區(qū)，新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)正在形成。 長安 大西安 中西安 小西安 “大西安”時(shí)代，外圍組團(tuán)中心形成 ? 如今的西安城，正處于“中西安”發(fā)展框架形成，逐步向“大西安”過渡的發(fā)展階段。以方城為中心的雜居時(shí)代。 大北京經(jīng)濟(jì)圈 西安 西安進(jìn)入高速城市化階段 城市化水平 50% 40％ 70％ 90％ 人均 GPD （ 美元） 1910 1100 30005000 30000 第三產(chǎn)業(yè) % % 超過 60％ 接近 80％ 恩格爾系數(shù) 34% % 31%左右 小于 30％ 類比城市 西安 中國 北京、上海 東京、紐約 城市化水平 20 40 60 80 100 初級階段 中級階段 中上階段 高級階段 恩格爾 系數(shù) % 30 39 49 60 最富裕 小康 向小康過渡 溫飽 絕對貧困 西安城市空間外溢加速 ? 從上表可以看出西安的人均 GDP已接近 2023美元，超過全國平均水平；恩格爾系數(shù)也已經(jīng)達(dá)到小康向富裕過渡的階段；同時(shí)，西安城市化已經(jīng)達(dá)到 50%，表明西安已經(jīng)進(jìn)入到城市化高速發(fā)展階段。如今，在西部大開發(fā)的推動(dòng)下，西安的城市地位與能級正在不斷提升。智 慧 城 長建地產(chǎn)“長安新城”項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 而我們只能選擇其中的一條 條條大道通羅馬 項(xiàng)目策劃的目標(biāo)： 塑造“三性” 實(shí)現(xiàn)“五出” ? 我們認(rèn)為，在公司品牌在西安市區(qū)市場還沒有形成品牌號(hào)召力的狀況下，項(xiàng)目必須充分挖掘區(qū)域板塊優(yōu)勢、整合周邊資源，塑造項(xiàng)目的“三性”（唯一性、權(quán)威性和排他性），鑄造精品，以差異化競爭的方式，在西安占據(jù)一個(gè)細(xì)分市場（教育地產(chǎn)）的高端?，F(xiàn)在的西安，不僅僅是西安人的西安，更是陜西人的西安，西北人的西安，乃至全國人的西安。 ? 在這一宏觀趨勢下，西安城市空間開始迅速向外擴(kuò)張，二環(huán)路改造、繞城高速修通等城市骨架正在形成。 —中西安： 以國家級的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為龍頭，西安的城市中心向南偏移。 ? 伴隨著此輪“城市擴(kuò)張”運(yùn)動(dòng)，在東、西、南、北都出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化跡象，尤其是 南部正在成長為西安的成熟“城市副中心 ” 。 西部大學(xué)城 南部新西安的格局 曲江新區(qū) 旅游產(chǎn)業(yè)新城 西高新 長安區(qū)：？ 西部慧谷 南部新西安 ? 位于“南部新西安”核心區(qū)的長安區(qū)，正在全新規(guī)劃并建設(shè)新的中心區(qū) —— 長安新行政中心區(qū)，并且借助西部大學(xué)城（擁有30萬高素質(zhì)人士）、“西部慧谷”（擁有眾多航天等相關(guān)科研機(jī)構(gòu)）的獨(dú)特教育、科研優(yōu)勢，實(shí)施新一輪的戰(zhàn)略舉措 —— 打造“知識(shí)長安”。 ? 從未來發(fā)展趨勢看，這里將成長為“知識(shí)長安”的“心臟”，將成為高級商務(wù)中心，高級服務(wù)業(yè)、知識(shí)產(chǎn)業(yè)的聚集中心以及 高尚人文居住中心 。 ? 如果項(xiàng)目運(yùn)作思路得當(dāng)、操作到位，將極大的促進(jìn)和加速“知識(shí)長安”的形成，并為提升長安形象起到重要的作用，成為“新長安中心區(qū)”的戰(zhàn)略引擎，成為“南部新西安”的重要引擎。 1）西安房地產(chǎn)已從本地兵團(tuán)小盤開發(fā)階段轉(zhuǎn)變到“八國聯(lián)軍”大盤規(guī)模開發(fā)。 2）西安房地產(chǎn)還處于賣家居、賣環(huán)境的階段，真正營造全新生活方式的賣生活方式的項(xiàng)目還很少。 – 據(jù)預(yù)算，西安在 20232023年之間，每年要自然增加 38萬非農(nóng)人口，這還不包括流動(dòng)人口，而按照西安“十五”規(guī)劃， 2023年人均住宅至少應(yīng)達(dá)到 15平米。因此，西安房地產(chǎn)的郊區(qū)化是不可阻擋的潮流，關(guān)鍵是開發(fā)商如何投資引導(dǎo)。其主要原因在于以下幾點(diǎn)： ? 交通不暢通； ? 配套設(shè)施建設(shè)滯后，沒有形成居住氛圍，影響了后續(xù)客戶的追捧； ? 發(fā)展商缺乏精細(xì)化運(yùn)作，產(chǎn)品品質(zhì)沒有大的區(qū)別； ? 受房地產(chǎn)發(fā)展水平和豐厚利潤的刺激，近郊區(qū)的樓盤的產(chǎn)品形態(tài)絕大多數(shù)是以小高層、高層為主，容積率大都比較高，并沒有體現(xiàn)出郊區(qū)樓盤的居住品質(zhì)。比如，南部副中心（長安區(qū)）周圍已經(jīng)有高新區(qū)長安科技產(chǎn)業(yè)園、曲江新區(qū)、大學(xué)城以及“西部慧谷”等眾多市級重點(diǎn)開發(fā)區(qū)形成。 ? 配套先行、環(huán)境先行 ： 在城市功能外移的推動(dòng)下，此輪郊區(qū)化開發(fā)中，配套已成為郊區(qū)開發(fā)的重要砝碼，而且出現(xiàn)配套、環(huán)境限于住宅開發(fā)的趨勢。 ? 從西安房地產(chǎn)的特點(diǎn)看，西安房地產(chǎn)市場正在從粗放式的模仿開發(fā)階段（曾經(jīng)一度是以南方市場尤其是深圳為樣板，大批克隆），向精細(xì)化、細(xì)分化的自主創(chuàng)新階段轉(zhuǎn)變。 2）城內(nèi)小規(guī)模開發(fā)占主導(dǎo)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。 ? 高新、曲江板塊： 這是目前西安房地產(chǎn)開發(fā)最活躍的區(qū)域，尤其是高新區(qū)，它的新增開發(fā)量占到了西安的 60%；而曲江由于土地原因，其房地產(chǎn)開發(fā)受到了限制，放量有限。 南部新西安，地產(chǎn)開發(fā)群雄逐鹿 ? 以高新區(qū)、曲江新區(qū)、西部大學(xué)城、“西部慧谷”等構(gòu)成的南部新西安，成為西安房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭型區(qū)域，引得國內(nèi)外大型開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，勢頭頗似當(dāng)年廣州華南板塊。北、西區(qū)側(cè)重于普通高教，南區(qū)側(cè)重于高等職教。 結(jié)論 ? 隨著外地實(shí)力公司進(jìn)軍西安，西安房地產(chǎn)正處于升級換代的關(guān)鍵時(shí)刻，正處于洗牌的前夜。如果思路得當(dāng)，操作到位，將有可能通過項(xiàng)目的成功，帶動(dòng)企業(yè)的成功，成為新一輪西安房地產(chǎn)開發(fā)中的一批“黑馬”。 本案往南是有 10萬學(xué)生的西部大學(xué)城，已經(jīng)進(jìn)駐的有陜西師范大學(xué)、西北政法學(xué)院、西安郵電大學(xué)； ? 交通條件良好。 四、企業(yè)篇 原創(chuàng)開發(fā)，成就“五出” 企業(yè)概況 ? 品牌： 長安區(qū)本地的龍頭開發(fā)企業(yè)，在長安區(qū)有一定的影響力，但在西安缺少品牌度，影響有限； ? 經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Γ? 成功開發(fā)過幾個(gè)房地產(chǎn)樓盤，但規(guī)模有限，缺少中大盤操作經(jīng)驗(yàn)； ? 資本運(yùn)營： 項(xiàng)目開發(fā)基本以自有資金為主，缺少資本運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)。 ?企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的途徑： 引擎 項(xiàng)目 策劃運(yùn)作 企業(yè) 戰(zhàn)略 企業(yè)對外形象口號(hào) ?長建地產(chǎn)對外的形象口號(hào)，建議： 長久建筑 品質(zhì)生活 小 結(jié)： ? 從以上態(tài)勢分析，我們認(rèn)為，智慧城項(xiàng)目已經(jīng)具備了良好的天時(shí)與地利，如果在配合新的開發(fā)理念與操作模式，將極有可能成為公司的戰(zhàn)略性品牌項(xiàng)目，即有可能成為帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的引擎性項(xiàng)目。 第二部分 發(fā)展思路 一、開發(fā)理念 二、開發(fā)模式 思路決定出路 一、開發(fā)理念 ? 在西安城市正處于大拓展、西安房地產(chǎn)正處于升級換代的良好天時(shí)下，在西部大學(xué)城、長安新行政中心等地利條件下，工作室建議，智慧城的開發(fā)，應(yīng)該跳出傳統(tǒng)住宅開發(fā)的路子，放棄過分保守做法，從區(qū)域戰(zhàn)略的高度對項(xiàng)目進(jìn)行全新定位，以提升區(qū)域價(jià)值為目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目操作模式設(shè)計(jì)和配套功能定位，以城市運(yùn)營和復(fù)合地產(chǎn)的全新開發(fā)理念，創(chuàng)造出具有獨(dú)特個(gè)性的主題地產(chǎn)開發(fā)模式和城市功能區(qū)開發(fā)模式。通過對區(qū)域價(jià)值的提升，將項(xiàng)目開發(fā)提升為政府進(jìn)行區(qū)域開發(fā)的有力抓手，爭取成為長安區(qū)的重點(diǎn)工程，從而獲得超常規(guī)的戰(zhàn)略資源。 理念三：文化地產(chǎn)開發(fā)理念 文化是持久的競爭力 ? 項(xiàng)目競爭的根本是品牌競爭，品牌競爭的根本是文化競爭。我們要通過項(xiàng)目開發(fā)傳播，首先建立項(xiàng)目品牌，然后通過項(xiàng)目品牌展示企業(yè)形象，從而樹立起企業(yè)在西安人心目中的品牌形象。項(xiàng)目提出新市鎮(zhèn)主義理念，參照歐洲小鎮(zhèn)的做法，將 優(yōu)美的環(huán)境、繁榮的商業(yè)、 便捷的交通、文明的社區(qū)和時(shí)尚的生活方式 等等集合起來， 將本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)環(huán)境品質(zhì)高、建筑特色強(qiáng)、人文氣息濃郁的居住景區(qū)和人文住區(qū)，追求一種現(xiàn)代歐洲小鎮(zhèn)的最本初的風(fēng)格，營造一種強(qiáng)烈的城鎮(zhèn)生活和居住的氛圍。 – 對商業(yè)街的規(guī)劃，在功能上盡量考慮書吧、音樂餐吧的需求，塑造有文化氣質(zhì)的風(fēng)情商業(yè)街。 學(xué)院住區(qū)的營造 ? 學(xué)院住區(qū)，一方面是指社區(qū)可面對幾所高校的中青年教師，打造屬于他們的文化家園；另一方面更是指學(xué)院氣質(zhì)的住宅品位和生活方式。 注重街區(qū)式 、 鄰里型的居住形態(tài)與空間結(jié)構(gòu) ， 以豐富的色彩 ， 親切的尺度（ 變化又統(tǒng)一的造型 ） 再現(xiàn)風(fēng)情小鎮(zhèn)的風(fēng)格 。目前，在發(fā)達(dá)城市已經(jīng)被普遍認(rèn)可的形態(tài)，在西安還沒有項(xiàng)目能夠真正做到位。項(xiàng)目的建設(shè)，將大大加速長安區(qū)新心臟的快速形成。 對西安來講，項(xiàng)目是 ? 進(jìn)入西安主流市場的品牌性項(xiàng)目； ? 是經(jīng)營長安區(qū)的戰(zhàn)略性項(xiàng)目； ? 是企業(yè)品牌和開發(fā)理念升級的關(guān)鍵性項(xiàng)目。 – 代表著一種高雅的居住氣質(zhì)，傳達(dá)出一種教育小鎮(zhèn)的品味生活氣息。 ?如：智慧公館、智慧心境、智慧心韻、智慧先鋒、智慧心聲等等。 項(xiàng)目的四大功能與構(gòu)成： ① 社區(qū)教育功能 ： 以長青藤學(xué)村為主要載體，擬與陜師大進(jìn)行聯(lián)合辦學(xué)，形成具有特色幼兒教育培訓(xùn)和高素質(zhì)幼兒園為一體的社區(qū)教育中心。 ④ 生活居住功能： 由三個(gè)不同的居住功能組團(tuán)構(gòu)成，主要面向西安及陜西的高尚居住人群，滿足他們的品位生活需求。 運(yùn)作手段 學(xué) 校 新型教育學(xué)村 以品牌和實(shí)際成果全面提升西安幼兒教育的水平成為項(xiàng)目的有力賣點(diǎn) 與陜師大進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，建立以特色教育為主體的 幼兒園概念提示 核心引擎之二：酒店式會(huì)所 ? 將會(huì)所與特色主題酒店相結(jié)合，形成面向以長安區(qū)公務(wù)員為主要對象的商務(wù)交流中心，并與項(xiàng)目的營銷中心相結(jié)合。 ② B型：高文化中收入的“知識(shí)英才階層”。“高品位、低價(jià)位”將成為目標(biāo)將有可能達(dá)到，成就項(xiàng)目的一大產(chǎn)品特質(zhì)。 ? 大學(xué)城影響區(qū)內(nèi)的文教工作人群 ? 高新區(qū)內(nèi)高素質(zhì)、中收入人群 ? 市區(qū)內(nèi)高素質(zhì)、中收入青年人群 ? 省內(nèi)想進(jìn)入西安的人群 ? 自由職業(yè)者。 按照價(jià)格梯度推進(jìn)，我們只能賣給比長安區(qū)老城區(qū)客戶收入稍微高一點(diǎn)的客戶群。 ? 價(jià)格上主要從單價(jià)和總價(jià)兩個(gè)方面進(jìn)行控制 。 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位 ?本項(xiàng)目定位為一個(gè)花園式情景社區(qū)： ?以 67層的多層花園洋房為主； ?11層的小高層和 23的高層為輔；形成疏朗有致的社區(qū)結(jié)構(gòu) 。 寶山四季花城的社區(qū)配套 ? 小區(qū)有獨(dú)立會(huì)所、河濱運(yùn)動(dòng)公園、開設(shè)半室內(nèi)游泳池、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、籃球場 ?? ? 寶山區(qū)中心小學(xué)； ? 附近地段幼兒園； ? 菜場、華聯(lián)超市、商業(yè) 步行街； ? 地段郵局、銀行、健橋醫(yī)院。 ? 定位： 高檔舒適型住宅園區(qū)，建筑以 45層低層公寓為主要組團(tuán)， 以低層公寓、電梯公寓、別墅為主 。 規(guī)劃指導(dǎo)思想 ? 智慧城項(xiàng)目規(guī)劃的中心思想： 在滿足建立一個(gè)布局合理、采光充沛、通風(fēng)良好、道路流暢、綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升樓盤的形象、品質(zhì)。 ? 配套先行：