【正文】 善型的二次置業(yè)群體，另一種為父母及子女之間關(guān)系的置業(yè)群體，這部分人群相當(dāng)多屬于中高檔客群。這部分客戶群應(yīng)為本項(xiàng)目的中高檔部分主體客戶群。 對(duì)業(yè)主而言，真正好的地段應(yīng)是最符合自己需求的地段，要方便自己及家人的出入、生活及社交。經(jīng)濟(jì)憂患意識(shí)強(qiáng)，儲(chǔ)蓄強(qiáng)于消費(fèi)。 月還款能力較弱，或靠原有房子出售、動(dòng)拆遷等有一定的首付能力。喜歡運(yùn)動(dòng)和旅行等休閑活動(dòng)。貸款年限可以較長(zhǎng)。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國(guó)周邊國(guó)家或地區(qū)旅游。擁有名車，經(jīng)常出國(guó)旅游。富貴型50200萬(wàn) 歐美企業(yè)高管、上市公司董事、非歐美企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)總經(jīng)理、董事，頂級(jí)專業(yè)人士、政府高級(jí)干部，金融企業(yè)高管等。 針對(duì)威脅的對(duì)策針對(duì)威脅的對(duì)策27經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)位條件交通條件配套條件環(huán)境條件地塊條件具有較多限制可塑性強(qiáng)潛力板塊路網(wǎng)發(fā)達(dá)但公交覆蓋不理想配套條件需進(jìn)一步完善中產(chǎn)人群青睞地域缺乏塑造產(chǎn)品多樣性的基礎(chǔ)內(nèi)部布局上具有一定發(fā)揮空間星沙融城帶動(dòng)板塊未來(lái)快速發(fā)展?jié)M足交通便利的需要有待時(shí)日生活需求之便利性不甚突缺乏塑造極度高端產(chǎn)品的氛圍 地緣條件具有對(duì)特定人群的依賴性生活配套和出行條件不突出產(chǎn)品與客層上具備一定提升空間 結(jié)論高端定位缺乏客觀條件，但具備在特定目標(biāo)人群中進(jìn)行深入探討的可能28競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析城市發(fā)展分析 ++項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾 與 配對(duì)項(xiàng)目精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議29客戶分類研究30客戶分類研究分類依據(jù)購(gòu)買力 家庭購(gòu)買力水平家庭購(gòu)買力水平年收入職位性質(zhì)行業(yè)31分類依據(jù)家庭結(jié)構(gòu)生命周期 健康養(yǎng)老族品質(zhì)家庭族都市新銳族新新人類族51歲以上4150歲2640歲2225歲客戶分類研究32 生活型工作型教育型運(yùn)動(dòng)型休閑型贍養(yǎng)型健康型經(jīng) 濟(jì) 型中 產(chǎn) 型富 裕 型富 貴 型富 豪 型 精神 型 擁有型 商務(wù)型 奢華型 投資型 文化型主力客戶對(duì)產(chǎn)品的偏好區(qū)間 購(gòu) 買 力 客 戶 類 型 購(gòu)買力 分 類 產(chǎn)品 偏 好 模 型 功 能 偏 好 情 感 偏 好 產(chǎn) 品 類 型大長(zhǎng)沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析33 拆遷導(dǎo)向 交通導(dǎo)向 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 情感導(dǎo)向投資導(dǎo)向 本土導(dǎo)向經(jīng) 濟(jì) 型中 產(chǎn) 型富 裕 型富 貴 型富 豪 型產(chǎn)品偏好模型 購(gòu) 買 力 客 戶 類 型 需 求 區(qū) 域 偏 好 模 型 高 區(qū)域邊界清晰度 低 區(qū)域界定方法文化導(dǎo)向品牌導(dǎo)向大長(zhǎng)沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析34客戶分類模型 客戶類型描述（購(gòu)買力客戶類型） 類別 家庭年收入水平 職業(yè)背景 購(gòu)房支付特點(diǎn) 產(chǎn)品偏好 生活調(diào)性 生活偏好富豪型200萬(wàn)以上 歐美企業(yè) CEO、大型上市公司董事長(zhǎng)、非歐美企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)董事、社會(huì)名人、政府機(jī)關(guān)高級(jí)官員，外資金融機(jī)構(gòu)董事等傾向一次性付款 精神型擁有型奢華型商務(wù)型投資型成功 自信冒險(xiǎn) 感性領(lǐng)袖 理性非凡奢華善于交際，通過(guò)社會(huì)上層的高級(jí)會(huì)所、高爾夫俱樂(lè)部、名人社交聚會(huì)進(jìn)行廣泛的社會(huì)交往。 以先進(jìn)齊全的配套設(shè)施，超前合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，來(lái)減小未來(lái)市場(chǎng)中新產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)目的沖擊，保持項(xiàng)目的領(lǐng)先性 ；通過(guò)多方精誠(chéng)合作， 在整體規(guī)劃、環(huán)境營(yíng)造、建筑單體、綜合配套、物業(yè)管理、宣傳包裝、成本控制等方面精心籌劃 ，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，建立發(fā)展商與項(xiàng)目品牌知名度，獲取消費(fèi)者的信任。推局 187。9項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過(guò)濾 與 配對(duì)項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯10社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析在需求之中，抓主力2023，社會(huì)經(jīng)濟(jì)與需求預(yù)期11長(zhǎng)沙市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）呈高速良性發(fā)展受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫之刺激， 05年整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度進(jìn)一步加快，達(dá)到歷史最高點(diǎn)，整體經(jīng)濟(jì)仍高位運(yùn)行，預(yù)計(jì) 2023人均 GDP可能突破 4500美金，商品房購(gòu)買能力將得到經(jīng)濟(jì)保障。啟示本案所處置地理位置與中長(zhǎng)沙樓市版圖中中產(chǎn)首選的區(qū)位屬性相吻合8至 2023，星沙利好不斷，城市導(dǎo)向使中產(chǎn)階層成為置業(yè)主流板塊將持續(xù)成為熱點(diǎn)與關(guān)注區(qū)域在此區(qū)位優(yōu)勢(shì)之上建造市場(chǎng)成交旺盛的 中層群體 產(chǎn)品和低門檻的自用兼投資產(chǎn)品將使項(xiàng)目立于安全的不敗境地需求 ：星沙大盤的集中放量改變長(zhǎng)沙樓市版圖，星沙快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展致使需求激增。恒基兆佳湖南星沙項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議Promotion Planning and Marketing Consultancy Proposal呈：恒基兆佳房地產(chǎn)發(fā)展有限公司To : Henderson land development pany limited由：易居中國(guó)長(zhǎng)沙金岳房屋銷售有限公司From : Changsha jinyue real estate consult sales co.,ltd1報(bào)告前提之解釋說(shuō)明報(bào)告引用之市場(chǎng)結(jié)論均來(lái)源于前期調(diào)研時(shí)間界定為本案擬上市之 2023年凡前期報(bào)告所涉及之?dāng)?shù)據(jù)，本報(bào)告將不作重復(fù)羅列這僅是一份基于市場(chǎng)的項(xiàng)目初步研究報(bào)告2項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過(guò)濾 與 配對(duì)項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案藍(lán) 海紅 海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯3項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過(guò)濾 與 配對(duì)項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案 市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯4城市發(fā)展分析在城市之上，看居住2023，城市居住空間導(dǎo)向5 現(xiàn)代城市發(fā)展定律 —— 居住區(qū)向城市外圍輻射市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中心轉(zhuǎn)變，居住地向外圍區(qū)域輻射發(fā)展。導(dǎo)向 ：三環(huán)內(nèi)及沿線構(gòu)成長(zhǎng)沙主流中產(chǎn)階層置業(yè)區(qū)域。1210年中長(zhǎng)沙社會(huì)階層形態(tài)變化1995年 2023年 2023年十年來(lái)，社會(huì)階層 已經(jīng) 發(fā)生改變，中等收入階層成為 長(zhǎng)沙 社會(huì)的主流長(zhǎng)沙市社會(huì)階層結(jié)構(gòu)分析低端 大眾高端 小眾中端 定位于主流階層的產(chǎn)品將使項(xiàng)目受眾面較為寬廣，是需求市場(chǎng)主力132023年，有三大潛在 剛性需求市場(chǎng) 值得關(guān)注14新長(zhǎng)沙人約 270萬(wàn)長(zhǎng)沙常住人口總量約 70萬(wàn) 對(duì)周邊財(cái)富和人才的聚合引力進(jìn)一步加強(qiáng)大長(zhǎng)沙策略真正開(kāi)始實(shí)施的 5年按 50%住房需求量和 90平米 /套計(jì)算，需求總量相當(dāng)可觀住宅剛性需求支撐之一較強(qiáng)支付能力的新增常住人口大多希望置業(yè)長(zhǎng)沙，剛性需求旺盛，階層劃分處于中產(chǎn)地位新長(zhǎng)沙人：主力需求為一房和二房15背景：長(zhǎng)沙市平均每年大約有 受 “ 中國(guó)習(xí)俗 ” 影響，2023年成為積壓年而 2023年 ,由于受 “中國(guó)習(xí)俗 ” 影響，由此類推 2023年，將有可能達(dá)到 12萬(wàn)，按推算， 20232023將會(huì)有至少 5萬(wàn)新婚人口新婚人口 住宅剛性需求支撐之二按 80%住房需求量和 100平米 /套計(jì)算，需求總量為 400萬(wàn)平米，年均需求量 130萬(wàn)平米。進(jìn)局主流消費(fèi)層：都會(huì)新銳戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：新長(zhǎng)沙人 /新婚 /老年人用途：自用，自用兼投資產(chǎn)品需求推斷二房、三