【正文】 善型的二次置業(yè)群體，另一種為父母及子女之間關(guān)系的置業(yè)群體，這部分人群相當(dāng)多屬于中高檔客群。這部分客戶群應(yīng)為本項(xiàng)目的中高檔部分主體客戶群。 對業(yè)主而言，真正好的地段應(yīng)是最符合自己需求的地段，要方便自己及家人的出入、生活及社交。經(jīng)濟(jì)憂患意識強(qiáng)，儲蓄強(qiáng)于消費(fèi)。 月還款能力較弱，或靠原有房子出售、動拆遷等有一定的首付能力。喜歡運(yùn)動和旅行等休閑活動。貸款年限可以較長。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。擁有名車，經(jīng)常出國旅游。富貴型50200萬 歐美企業(yè)高管、上市公司董事、非歐美企業(yè)、民營企業(yè)總經(jīng)理、董事，頂級專業(yè)人士、政府高級干部，金融企業(yè)高管等。 針對威脅的對策針對威脅的對策27經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)位條件交通條件配套條件環(huán)境條件地塊條件具有較多限制可塑性強(qiáng)潛力板塊路網(wǎng)發(fā)達(dá)但公交覆蓋不理想配套條件需進(jìn)一步完善中產(chǎn)人群青睞地域缺乏塑造產(chǎn)品多樣性的基礎(chǔ)內(nèi)部布局上具有一定發(fā)揮空間星沙融城帶動板塊未來快速發(fā)展?jié)M足交通便利的需要有待時日生活需求之便利性不甚突缺乏塑造極度高端產(chǎn)品的氛圍 地緣條件具有對特定人群的依賴性生活配套和出行條件不突出產(chǎn)品與客層上具備一定提升空間 結(jié)論高端定位缺乏客觀條件，但具備在特定目標(biāo)人群中進(jìn)行深入探討的可能28競爭環(huán)境分析潛在客戶分析社會和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析城市發(fā)展分析 ++項(xiàng)目市場定位方向過濾 與 配對項(xiàng)目精確定位共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍(lán)海紅海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議29客戶分類研究30客戶分類研究分類依據(jù)購買力 家庭購買力水平家庭購買力水平年收入職位性質(zhì)行業(yè)31分類依據(jù)家庭結(jié)構(gòu)生命周期 健康養(yǎng)老族品質(zhì)家庭族都市新銳族新新人類族51歲以上4150歲2640歲2225歲客戶分類研究32 生活型工作型教育型運(yùn)動型休閑型贍養(yǎng)型健康型經(jīng) 濟(jì) 型中 產(chǎn) 型富 裕 型富 貴 型富 豪 型 精神 型 擁有型 商務(wù)型 奢華型 投資型 文化型主力客戶對產(chǎn)品的偏好區(qū)間 購 買 力 客 戶 類 型 購買力 分 類 產(chǎn)品 偏 好 模 型 功 能 偏 好 情 感 偏 好 產(chǎn) 品 類 型大長沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析33 拆遷導(dǎo)向 交通導(dǎo)向 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 情感導(dǎo)向投資導(dǎo)向 本土導(dǎo)向經(jīng) 濟(jì) 型中 產(chǎn) 型富 裕 型富 貴 型富 豪 型產(chǎn)品偏好模型 購 買 力 客 戶 類 型 需 求 區(qū) 域 偏 好 模 型 高 區(qū)域邊界清晰度 低 區(qū)域界定方法文化導(dǎo)向品牌導(dǎo)向大長沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析34客戶分類模型 客戶類型描述（購買力客戶類型） 類別 家庭年收入水平 職業(yè)背景 購房支付特點(diǎn) 產(chǎn)品偏好 生活調(diào)性 生活偏好富豪型200萬以上 歐美企業(yè) CEO、大型上市公司董事長、非歐美企業(yè)、民營企業(yè)董事、社會名人、政府機(jī)關(guān)高級官員，外資金融機(jī)構(gòu)董事等傾向一次性付款 精神型擁有型奢華型商務(wù)型投資型成功 自信冒險 感性領(lǐng)袖 理性非凡奢華善于交際，通過社會上層的高級會所、高爾夫俱樂部、名人社交聚會進(jìn)行廣泛的社會交往。 以先進(jìn)齊全的配套設(shè)施，超前合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，來減小未來市場中新產(chǎn)品對本項(xiàng)目的沖擊，保持項(xiàng)目的領(lǐng)先性 ；通過多方精誠合作， 在整體規(guī)劃、環(huán)境營造、建筑單體、綜合配套、物業(yè)管理、宣傳包裝、成本控制等方面精心籌劃 ，發(fā)揮優(yōu)勢，建立發(fā)展商與項(xiàng)目品牌知名度，獲取消費(fèi)者的信任。推局 187。9項(xiàng)目市場定位方向潛在客戶分析社會和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競爭環(huán)境分析過濾 與 配對項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍(lán)海紅海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯10社會和經(jīng)濟(jì)背景分析在需求之中，抓主力2023，社會經(jīng)濟(jì)與需求預(yù)期11長沙市國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）呈高速良性發(fā)展受房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫之刺激， 05年整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度進(jìn)一步加快，達(dá)到歷史最高點(diǎn)，整體經(jīng)濟(jì)仍高位運(yùn)行，預(yù)計(jì) 2023人均 GDP可能突破 4500美金，商品房購買能力將得到經(jīng)濟(jì)保障。啟示本案所處置地理位置與中長沙樓市版圖中中產(chǎn)首選的區(qū)位屬性相吻合8至 2023，星沙利好不斷，城市導(dǎo)向使中產(chǎn)階層成為置業(yè)主流板塊將持續(xù)成為熱點(diǎn)與關(guān)注區(qū)域在此區(qū)位優(yōu)勢之上建造市場成交旺盛的 中層群體 產(chǎn)品和低門檻的自用兼投資產(chǎn)品將使項(xiàng)目立于安全的不敗境地需求 ：星沙大盤的集中放量改變長沙樓市版圖，星沙快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展致使需求激增。恒基兆佳湖南星沙項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議Promotion Planning and Marketing Consultancy Proposal呈：恒基兆佳房地產(chǎn)發(fā)展有限公司To : Henderson land development pany limited由：易居中國長沙金岳房屋銷售有限公司From : Changsha jinyue real estate consult sales co.,ltd1報告前提之解釋說明報告引用之市場結(jié)論均來源于前期調(diào)研時間界定為本案擬上市之 2023年凡前期報告所涉及之?dāng)?shù)據(jù)，本報告將不作重復(fù)羅列這僅是一份基于市場的項(xiàng)目初步研究報告2項(xiàng)目市場定位方向潛在客戶分析社會和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競爭環(huán)境分析過濾 與 配對項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍(lán) 海紅 海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯3項(xiàng)目市場定位方向潛在客戶分析社會和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競爭環(huán)境分析過濾 與 配對項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析 ++共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍(lán)海紅海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯4城市發(fā)展分析在城市之上，看居住2023，城市居住空間導(dǎo)向5 現(xiàn)代城市發(fā)展定律 —— 居住區(qū)向城市外圍輻射市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中心轉(zhuǎn)變，居住地向外圍區(qū)域輻射發(fā)展。導(dǎo)向 ：三環(huán)內(nèi)及沿線構(gòu)成長沙主流中產(chǎn)階層置業(yè)區(qū)域。1210年中長沙社會階層形態(tài)變化1995年 2023年 2023年十年來，社會階層 已經(jīng) 發(fā)生改變，中等收入階層成為 長沙 社會的主流長沙市社會階層結(jié)構(gòu)分析低端 大眾高端 小眾中端 定位于主流階層的產(chǎn)品將使項(xiàng)目受眾面較為寬廣，是需求市場主力132023年，有三大潛在 剛性需求市場 值得關(guān)注14新長沙人約 270萬長沙常住人口總量約 70萬 對周邊財富和人才的聚合引力進(jìn)一步加強(qiáng)大長沙策略真正開始實(shí)施的 5年按 50%住房需求量和 90平米 /套計(jì)算，需求總量相當(dāng)可觀住宅剛性需求支撐之一較強(qiáng)支付能力的新增常住人口大多希望置業(yè)長沙，剛性需求旺盛，階層劃分處于中產(chǎn)地位新長沙人：主力需求為一房和二房15背景：長沙市平均每年大約有 受 “ 中國習(xí)俗 ” 影響，2023年成為積壓年而 2023年 ,由于受 “中國習(xí)俗 ” 影響，由此類推 2023年，將有可能達(dá)到 12萬，按推算， 20232023將會有至少 5萬新婚人口新婚人口 住宅剛性需求支撐之二按 80%住房需求量和 100平米 /套計(jì)算，需求總量為 400萬平米，年均需求量 130萬平米。進(jìn)局主流消費(fèi)層：都會新銳戰(zhàn)略機(jī)會：新長沙人 /新婚 /老年人用途：自用，自用兼投資產(chǎn)品需求推斷二房、三