【正文】 房地產的郊區(qū)化將會形成品牌企業(yè)先導的發(fā)展模式，產品開發(fā)將會注重品質，并倡導一種新的生活方式。 ? 規(guī)?；?、品牌化和郊區(qū)化已經成為西安房地產市場新一輪的發(fā)展趨勢，在此背景下，項目就必須要塑造獨特的個性，形成鮮明的形象與品牌，才能在新一輪發(fā)展趨勢中脫穎而出。 ? 從西安房地產的特點看，西安房地產市場正在從粗放式的模仿開發(fā)階段（曾經一度是以南方市場尤其是深圳為樣板，大批克隆），向精細化、細分化的自主創(chuàng)新階段轉變。 ? 模仿克隆開發(fā)造成了西安房地產的幾個特點，主要表現在： 西安房地產市場的特點 ? 據西安市統計局城調隊的統計資料顯示，從西安市房屋價格走勢看，由于利益驅動，自 2023年起，西安市新上市樓盤結構逐步向高層偏移，導致西安市目前高層商品房在總量上的比重日益擴大， 二環(huán)以內多層建筑寥寥無幾，在客觀上就造成了西安市房屋價格出現結構性上漲的局面。 ? 西安市今年二季度住宅類每平方米均價為 ，其中普通住宅的多層住宅每平方米均價為 ，而高層住宅就達到了每平方米均價為 ，多為高層建筑形式的高檔公寓每平方米均價高達 。 1）產品結構嚴重失衡，高層商品房建設比重逐年增大，從而導致西安市房屋價格結構性上漲。 2）城內小規(guī)模開發(fā)占主導，產品同質化現象嚴重。 3）市場細分不足，對于占西安購房群體主導的中青年可客戶，還沒有充分的市場研究和產品創(chuàng)新，更多只是抄襲發(fā)達城市的小戶型。 – 在西安，因為單位團購比較普遍， 45歲以上的群體單位通過各種途徑可以解決住房問題； – 西安整體購房主力為中青年，年齡為 2640歲，占到整個購房群體的 70%； – 城區(qū)內有一批為年輕人打造的小戶型時尚社區(qū)，如東尚等。 ? 市場正在呼喚真正能夠體現新一代購房群體（中青年相對高知識群體）、能夠營造新時代生活方式的原創(chuàng)性項目！ 西安房地產開發(fā)熱點區(qū)域分析 東部未 來板塊 北部經開板塊 中心城區(qū)板塊 大學城板塊 高新、曲江板塊 ? 中心城區(qū)板塊： 地產開發(fā)處于“插花”開發(fā)，已無大規(guī)模開發(fā)的空間。 ? 高新、曲江板塊： 這是目前西安房地產開發(fā)最活躍的區(qū)域，尤其是高新區(qū)，它的新增開發(fā)量占到了西安的 60%；而曲江由于土地原因，其房地產開發(fā)受到了限制，放量有限。 ? 東部未來板塊： 西安重點打造的東部新城，其開發(fā)潛力依然不可小視 。 ? 西部大學城板塊： 以長安區(qū)及大學城為開發(fā)核心，也是本案所處區(qū)域，目前開發(fā)量比較少，受高新區(qū)板塊影響較大，處于城市重點發(fā)展軸上，潛力無限。 ? 北部經開區(qū)： 受經濟技術開發(fā)區(qū)和市級行政中心遷移的影響，已成為西安新一輪房地產投資開發(fā)的潛在熱點區(qū)域，如珠江投資等的進入。 南部新西安，地產開發(fā)群雄逐鹿 ? 以高新區(qū)、曲江新區(qū)、西部大學城、“西部慧谷”等構成的南部新西安，成為西安房地產開發(fā)的龍頭型區(qū)域，引得國內外大型開發(fā)商紛紛進駐，勢頭頗似當年廣州華南板塊。 ? 綠地世紀城（ 120萬平米） ? 楓林綠洲（ 120萬平米） ? 中華世紀城（ 100萬平米） ? 世家星城（ 75萬平米） ? 田園都市（ 180萬平米） 南部新西安房地產總體描述 ? 高新區(qū)： 目前開發(fā)樓盤產品大同小異，同質化競爭現象非常嚴重；而且大盤開發(fā)的配套不完善，沒有形成居住氛圍，但隨著外地大的房地產開發(fā)集團的進入，已經處于一個產品升級和開發(fā)理念創(chuàng)新的前夜。 ? 大學城： 隨著近期 10萬大學生的逐漸入住，大學城周邊的配套房地產開發(fā)，尤其是特色商業(yè)的需求將會迎來一個小高潮。 西部大學城：規(guī)劃占地 ，分為南、北、西三個區(qū)。北、西區(qū)側重于普通高教，南區(qū)側重于高等職教。已入住 18所高校，將入住學校將達到 25所，規(guī)劃師生規(guī)模 30萬人左右。 南部、西南總體價格區(qū)域分布 高新區(qū) 35003800元 電子城 22002600元 長安區(qū)老城 30003300元 本案 2023年 6月份城內及高新區(qū)域各物業(yè)均價比較 單位：元 /平方米 城區(qū) 普通住宅 商鋪 寫字樓 公寓 別墅 城內 3451 9681 5987 4850 4903 西高新 3438 7695 5352 4185 4769 ? 從西高新與城內房地產發(fā)展的水平來看，兩者已經基本持平，尤其是在普通住宅上。因此，西高新已經成為整個西安房地產發(fā)展核心區(qū)域，西高新已經得到了西安消費者的認可，它的發(fā)展對長安新區(qū)房地產發(fā)展具有積極意義和明顯的心理帶動作用。 結論 ? 隨著外地實力公司進軍西安，西安房地產正處于升級換代的關鍵時刻，正處于洗牌的前夜。在新一輪開發(fā)競爭中，品牌競爭、開發(fā)模式競爭已經已經提上日程，他們帶來新的開發(fā)理念也刺激了人們的消費熱情，給西安原有的產品開發(fā)，以“克隆”外地成熟產品為主的模式，帶來更多的競爭壓力。 新一輪西安房地產發(fā)展趨勢的關鍵詞： 品牌競爭、創(chuàng)新開發(fā)、品質開發(fā) ? 長建地產，抓住機遇，力爭實現突破，成為西安地產界的“黑馬”。 ? 處于升級換代關鍵節(jié)點上的西安房地產市場，正是群雄并起的時代，越是如此，越要求創(chuàng)造獨特的競爭優(yōu)勢，以全新的開發(fā)模式創(chuàng)造，差異化生存，才能在新一輪地產發(fā)展大潮中成為成就“黑馬”。如果思路得當，操作到位，將有可能通過項目的成功，帶動企業(yè)的成功，成為新一輪西安房地產開發(fā)中的一批“黑馬”。 創(chuàng)新造就 ―黑馬 ‖！ 三、項目篇 整合周邊，塑造“三性” 項目周邊區(qū)域關系圖 本案 韋郭路（長安大道） 盛世 商都 本案 新行政中心 規(guī)劃中的綠化路 規(guī)劃中的子午大道 大學城 長安 老城 地塊優(yōu)勢 ? 地處長安區(qū)新行政中心。 本案地塊為長安新行政中心住宅配套用地，臨近新行政中心； ? 地處正在形成的區(qū)域性商業(yè)中心內。 本案往東不遠處有盛世商都商業(yè)中心、家世界購物中心； ? 地處擁有 30萬高素質人群的西部大學城的核心區(qū)內。 本案往南是有 10萬學生的西部大學城，已經進駐的有陜西師范大學、西北政法學院、西安郵電大學； ? 交通條件良好。 本案西側是西安規(guī)劃的南北大通道－－子午大道和行政中心前的韋郭路（長安大道）。 地塊劣勢 ? 本案處于長安區(qū)，大部分西安人仍把長安當成縣，是郊區(qū)鄉(xiāng)下； ? 本案周邊配套不完善； ? 本案周邊形象欠佳； ? 本案周邊物業(yè)價格低廉； ? 本案項目地塊低洼不平，平整成本較大。 ? 從項目周邊環(huán)境來看，項目處于新長安中心區(qū)的核心位置，周圍有西部大學城、長安新行政中心等重大項目已在建或建成，項目應立足周邊，最大限度的整合相關資源（尤其是教育、商務等高端資源），樹立起“復合地產”的模式，提升項目的附加值，塑造項目的唯一性、權威性和排他性。 四、企業(yè)篇 原創(chuàng)開發(fā)，成就“五出” 企業(yè)概況 ? 品牌： 長安區(qū)本地的龍頭開發(fā)企業(yè)，在長安區(qū)有一定的影響力，但在西安缺少品牌度，影響有限； ? 經驗能力： 成功開發(fā)過幾個房地產樓盤，但規(guī)模有限，缺少中大盤操作經驗； ? 資本運營： 項目開發(fā)基本以自有資金為主，缺少資本運營的經驗。 企業(yè)定位 ? 房地產企業(yè)的四種類型： ① 住宅房地產開發(fā)商，主要以開發(fā)住宅房地產項目； ② 商業(yè)房地產開發(fā)商，主要以開發(fā)商業(yè)（寫字樓、商鋪）房地產項目； ③ 產業(yè)房地產，主要以開發(fā)產業(yè)（廠房、開發(fā)區(qū)）房地產項目； ④ 綜合性（城市）房地產開發(fā)商 。 ? 從企業(yè)目前發(fā)展來看，建議長建地產的企業(yè)定位為： 為西安提供優(yōu)質生活的住宅房地產開發(fā)商 。 企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現 ?長建地產的戰(zhàn)略目標：通過幾個戰(zhàn)略型項目的運作，樹立企業(yè)在西安的知名度、品牌度和美譽度，使企業(yè)成為西安本地杰出企業(yè)的代表和典范。 ?企業(yè)戰(zhàn)略目標實現的途徑： 引擎 項目 策劃運作 企業(yè) 戰(zhàn)略 企業(yè)對外形象口號 ?長建地產對外的形象口號，建議： 長久建筑 品質生活 小 結： ? 從以上態(tài)勢分析，我們認為，智慧城項目已經具備了良好的天時與地利，如果在配合新的開發(fā)理念與操作模式，將極有可能成為公司的戰(zhàn)略性品牌項目，即有可能成為帶動區(qū)域發(fā)展的引擎性項目。反過來，區(qū)域的升值將反過來促進項目的價值，使項目達到轟動性的效果。 – 天時： 大西安形成；西安房地產升級換代。 – 地利： “知識長安”的核心區(qū)，新長安中心區(qū)的重要組成部分。 第二部分 發(fā)展思路 一、開發(fā)理念 二、開發(fā)模式 思路決定出路 一、開發(fā)理念 ? 在西安城市正處于大拓展、西安房地產正處于升級換代的良好天時下，在西部大學城、長安新行政中心等地利條件下，工作室建議，智慧城的開發(fā)，應該跳出傳統住宅開發(fā)的路子，放棄過分保守做法，從區(qū)域戰(zhàn)略的高度對項目進行全新定位，以提升區(qū)域價值為目標進行項目操作模式設計和配套功能定位，以城市運營和復合地產的全新開發(fā)理念，創(chuàng)造出具有獨特個性的主題地產開發(fā)模式和城市功能區(qū)開發(fā)模式。只有這樣，才能夠以城市和區(qū)域的“大馬”拉動項目開發(fā)的“小車”，最大限度的提升項目價值，才能夠引領市場潮流，取得超常規(guī)的戰(zhàn)略成功！ 開發(fā)理念一：城市經營理念下的地產運營 ? 大馬拉小車： 從增加城市價值，提升區(qū)域發(fā)展的角度，設定項目開發(fā)的戰(zhàn)略目標，從而使項目成為區(qū)域成長、城市價值提升的重要支撐點。用區(qū)域、城市等超級資源（政府、行政等）的“大馬”拉動項目住宅開發(fā)的“小車”。 ? 本案是“知識長安”核心區(qū)的重要組成部分，是長安區(qū)新居住、新生活形象的代表者，是西部大學城的重要配套項目 。通過對區(qū)域價值的提升，將項目開發(fā)提升為政府進行區(qū)域開發(fā)的有力抓手，爭取成為長安區(qū)的重點工程，從而獲得超常規(guī)的戰(zhàn)略資源。 ? “做項目”，先要“做區(qū)域” 位于“知識長安”的核心位置，同時有毗連西部大學城的本案，注定了其具有常規(guī)房地產項目所不具有的特殊價值，如果把握得當，將可能獲得常規(guī)地產項目所沒有的政府、區(qū)域等資源，使項目獲得超出常規(guī)地產的能量。 對于項目來講， 就必須善于借勢借力，充分整合周邊資源，跳出常規(guī)房地產開發(fā)的思維框架，站在西安市、西部大學城等區(qū)域高度來定位項目，使項目成為該區(qū)域必不可缺的“整合器”和“超級服務中心”，才能取得超常規(guī)的成功。 理念二：復合地產開發(fā)理念 ? 項目開發(fā)應該跳出傳統的“就住宅開發(fā)住宅”的模式，應站在區(qū)域的角度，從完善區(qū)域城市功能的角度出發(fā)，將大學城的教育資源、新行政中心的新區(qū)資源和周邊現代化的區(qū)域商業(yè)配套資源三種核心資源與項目的住宅開發(fā)相結合，形成 “教育 +商務商業(yè) +住宅” 的復合地產的全新開發(fā)理念，通過對教育、商業(yè)商務等軟環(huán)境的營造，創(chuàng)造一個城市功能區(qū)，成為一個城市要素聚集的中心，從而提升原有住宅產品的附加值，形成社區(qū)獨特的競爭力。 理念三：文化地產開發(fā)理念 文化是持久的競爭力 ? 項目競爭的根本是品牌競爭，品牌競爭的根本是文化競爭。構建獨樹一幟的文化品牌，是項目實現差異化的絕佳途徑。 ? 我們在做項目的同時，更要注重做文化，形成社區(qū)特有的生活方式和文化形態(tài)，才能使項目脫穎而出，企業(yè)立于不敗之地。 做項目，要“做品牌” 品牌制勝 ? 品牌競爭是市場競爭的最高級階段，本項目的開發(fā)利潤固然重要，但是塑造品牌形象更為重要。我們要通過項目開發(fā)傳播，首先建立項目品牌，然后通過項目品牌展示企業(yè)形象，從而樹立起企業(yè)在西安人心目中的品牌形象。 通過本項目的操作，企業(yè)不但獲得利潤，而且將獲得品牌、機制、人才、網絡和更多的機會。 ? 通過項目品牌的運作，帶動企業(yè)品牌的升級，使企業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展的動力。 理念四：新市鎮(zhèn)開發(fā)理念 ?新市鎮(zhèn)主義 : 項目所在的長安新區(qū)，雖然與市區(qū)有一定距離，但不是郊區(qū)，而是一個新城區(qū)的概念。項目提出新市鎮(zhèn)主義理念，參照歐洲小鎮(zhèn)的做法，將 優(yōu)美的環(huán)境、繁榮的商業(yè)、 便捷的交通、文明的社區(qū)和時尚的生活方式 等等集合起來， 將本項目建設成為一個環(huán)境品質高、建筑特色強、人文氣息濃郁的居住景區(qū)和人文住區(qū)，追求一種現代歐洲小鎮(zhèn)的最本初的風格，營造一種強烈的城鎮(zhèn)生活和居住的氛圍。 二、開發(fā)模式 模式決定成敗 “主題地產”開發(fā)模式 ? 建議項目注重對配套設施的提煉，通過對周圍以及社區(qū)本身的教育概念提煉于挖掘，通過對 社區(qū)配套、景觀小品、戶型設計、社區(qū)視覺系統、