【正文】 S2路網(wǎng)完善 +S4項(xiàng)目自身配套齊全＋ O3城市新規(guī)劃促使未來區(qū)域發(fā)展態(tài)勢良好 → W1 地理位置偏遠(yuǎn) +W3周邊配套暫時(shí)缺乏周邊配套的缺乏（ W3），距市中心較遠(yuǎn)（ W1），使項(xiàng)目不得不在內(nèi)部配套上要大做文章（ S4），從而彌補(bǔ)外部配套不足的劣勢，為業(yè)主創(chuàng)造方便的生活條件， S2也將起到顯而易見的作用， O3城市新規(guī)劃將會適時(shí)的不斷完善整個(gè)板塊的基礎(chǔ)配套設(shè)施， 在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮內(nèi)部配套與外部配套的兼容性 .根據(jù)目標(biāo)客戶的工作和生活狀況，掌握其消費(fèi)特征與價(jià)值取向，營造出真正適合業(yè)主日常生活習(xí)慣的服務(wù)設(shè)施，并提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提升居住質(zhì)量。 針對劣勢的對策針對劣勢的對策24S1規(guī)模較大 +S4自身配套齊全 +S5項(xiàng)目自身規(guī)劃意識超前 +S6強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 +S7開發(fā)商實(shí)力雄厚 →W6 開發(fā)商知名度低考慮到本項(xiàng)目是恒基兆佳投資有限公司在長沙市的第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，所以建議開發(fā)商憑借自身的雄厚實(shí)力，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，融合各方實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)，整合優(yōu)勢資源， 不但要將本項(xiàng)目做成功，更重要的是要把恒基兆佳的品牌推向市場 。 以先進(jìn)齊全的配套設(shè)施，超前合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，來減小未來市場中新產(chǎn)品對本項(xiàng)目的沖擊，保持項(xiàng)目的領(lǐng)先性 ；通過多方精誠合作， 在整體規(guī)劃、環(huán)境營造、建筑單體、綜合配套、物業(yè)管理、宣傳包裝、成本控制等方面精心籌劃 ，發(fā)揮優(yōu)勢，建立發(fā)展商與項(xiàng)目品牌知名度，獲取消費(fèi)者的信任。 針對劣勢的對策針對劣勢的對策25S5規(guī)劃超前設(shè)計(jì)＋ S6強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合＋ S7開發(fā)商實(shí)力雄厚 → T1大量土地正待開發(fā)，市場競爭愈加激烈 +T2中高端市場競爭激烈房地產(chǎn)市場激烈而殘酷的競爭使得各開發(fā)商必須充分調(diào)動(dòng)自身優(yōu)勢資源，提升自身素質(zhì)，以加強(qiáng)市場競爭和防御能力。本項(xiàng)目應(yīng)充分利用自身的優(yōu)勢，營造與其它項(xiàng)目不同的賣點(diǎn)，避開市場同類產(chǎn)品的競爭，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，建議極力突出 產(chǎn)品軟性 主題，精心打造生態(tài)的、綠色的生活區(qū) ，并輔以規(guī)模效應(yīng)、配套齊全、超前規(guī)劃、產(chǎn)品舒適等優(yōu)勢 ，增加客戶對本項(xiàng)目的認(rèn)同感，贏得競爭。 針對威脅的對策針對威脅的對策26S2路網(wǎng)完善＋ S4項(xiàng)目自身配套齊全＋ S7開發(fā)商實(shí)力＋ O3城市規(guī)劃促使未來區(qū)域發(fā)展態(tài)勢良好 →T5長沙人固有的 “ 半小時(shí)生活半徑 ” 思維對于長沙人所固有的 “ 半小時(shí)生活半徑 ” 思維，要一下子扭轉(zhuǎn)過來是很難的，這需要外部環(huán)境和內(nèi)部努力雙管齊下，需待時(shí)日，但從我們項(xiàng)目出發(fā)，一方面要積極的利用 S2完善的路網(wǎng)、 S7開發(fā)商實(shí)力開動(dòng)小區(qū)專車，可以降低公交中途上下載客耗時(shí)予以解決，另一方面在星沙市區(qū)得到新的發(fā)展機(jī)遇后更多的企業(yè)將會進(jìn)駐星沙，完全可以解決部分居民就地工作、生活的問題。 針對威脅的對策針對威脅的對策27經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)位條件交通條件配套條件環(huán)境條件地塊條件具有較多限制可塑性強(qiáng)潛力板塊路網(wǎng)發(fā)達(dá)但公交覆蓋不理想配套條件需進(jìn)一步完善中產(chǎn)人群青睞地域缺乏塑造產(chǎn)品多樣性的基礎(chǔ)內(nèi)部布局上具有一定發(fā)揮空間星沙融城帶動(dòng)板塊未來快速發(fā)展?jié)M足交通便利的需要有待時(shí)日生活需求之便利性不甚突缺乏塑造極度高端產(chǎn)品的氛圍 地緣條件具有對特定人群的依賴性生活配套和出行條件不突出產(chǎn)品與客層上具備一定提升空間 結(jié)論高端定位缺乏客觀條件，但具備在特定目標(biāo)人群中進(jìn)行深入探討的可能28競爭環(huán)境分析潛在客戶分析社會和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析城市發(fā)展分析 ++項(xiàng)目市場定位方向過濾 與 配對項(xiàng)目精確定位共性市場優(yōu)化方案 市場差異化方案藍(lán)海紅海符合恒基企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議29客戶分類研究30客戶分類研究分類依據(jù)購買力 家庭購買力水平家庭購買力水平年收入職位性質(zhì)行業(yè)31分類依據(jù)家庭結(jié)構(gòu)生命周期 健康養(yǎng)老族品質(zhì)家庭族都市新銳族新新人類族51歲以上4150歲2640歲2225歲客戶分類研究32 生活型工作型教育型運(yùn)動(dòng)型休閑型贍養(yǎng)型健康型經(jīng) 濟(jì) 型中 產(chǎn) 型富 裕 型富 貴 型富 豪 型 精神 型 擁有型 商務(wù)型 奢華型 投資型 文化型主力客戶對產(chǎn)品的偏好區(qū)間 購 買 力 客 戶 類 型 購買力 分 類 產(chǎn)品 偏 好 模 型 功 能 偏 好 情 感 偏 好 產(chǎn) 品 類 型大長沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析33 拆遷導(dǎo)向 交通導(dǎo)向 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 情感導(dǎo)向投資導(dǎo)向 本土導(dǎo)向經(jīng) 濟(jì) 型中 產(chǎn) 型富 裕 型富 貴 型富 豪 型產(chǎn)品偏好模型 購 買 力 客 戶 類 型 需 求 區(qū) 域 偏 好 模 型 高 區(qū)域邊界清晰度 低 區(qū)域界定方法文化導(dǎo)向品牌導(dǎo)向大長沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析34客戶分類模型 客戶類型描述（購買力客戶類型） 類別 家庭年收入水平 職業(yè)背景 購房支付特點(diǎn) 產(chǎn)品偏好 生活調(diào)性 生活偏好富豪型200萬以上 歐美企業(yè) CEO、大型上市公司董事長、非歐美企業(yè)、民營企業(yè)董事、社會名人、政府機(jī)關(guān)高級官員，外資金融機(jī)構(gòu)董事等傾向一次性付款 精神型擁有型奢華型商務(wù)型投資型成功 自信冒險(xiǎn) 感性領(lǐng)袖 理性非凡奢華善于交際，通過社會上層的高級會所、高爾夫俱樂部、名人社交聚會進(jìn)行廣泛的社會交往。喜歡奢侈品、房產(chǎn)、股票等購買和收藏。喜歡豪華消費(fèi)。擁有名車，喜歡歐美旅游。富貴型50200萬 歐美企業(yè)高管、上市公司董事、非歐美企業(yè)、民營企業(yè)總經(jīng)理、董事，頂級專業(yè)人士、政府高級干部，金融企業(yè)高管等。一次性付清為主，或短期低額貸款精神型擁有型奢華型商務(wù)型投資型成功精英張揚(yáng)進(jìn)取品味善于交際，喜歡出入高級的娛樂場所和會所、社交聚會活動(dòng)。生活追求高雅、新潮和高品質(zhì)。喜歡各類投資。擁有名車，經(jīng)常出國旅游。富裕型1550萬 外資企業(yè)中高層、國內(nèi)上市公司高管、民營企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員，大型制造類行業(yè)的高級工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的高級醫(yī)師和管理人才、政府高級干部、金融機(jī)構(gòu)經(jīng)理等。低總價(jià)的物業(yè)一次性付款，高總價(jià)的物業(yè)考慮分期付款。 擁有型奢華型運(yùn)動(dòng)型休閑型贍養(yǎng)型進(jìn)取炫耀享受個(gè)性時(shí)髦追逐社會高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時(shí)間和金錢進(jìn)行休閑娛樂消費(fèi)和健身。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。中產(chǎn)型 515萬歐美企業(yè)部門主管、非歐美企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營企業(yè)高管、私營企業(yè)主、咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術(shù)人員，制造類行業(yè)的中級工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的中級醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學(xué)高級教師等。首付能力不很強(qiáng)。但月還款能力高、工作前景預(yù)期好。貸款年限可以較長。國有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房帖。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運(yùn)動(dòng)型健康型事業(yè)積極前瞻快捷個(gè)性品味家庭善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡運(yùn)動(dòng)和旅行等休閑活動(dòng)。休閑和娛樂比較考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，計(jì)劃性很強(qiáng)，不太進(jìn)行較高的娛樂和購物消費(fèi)。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。經(jīng)濟(jì)型5萬以下 各類企事業(yè)單位的普通員工或職工，下崗職工等。 月還款能力較弱，或靠原有房子出售、動(dòng)拆遷等有一定的首付能力。工作前景預(yù)期不高。多采取高首付購房。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型健康型生活家庭實(shí)惠安全幸福健康喜歡大眾化的娛樂和休閑方式，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠為標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)憂患意識強(qiáng)，儲蓄強(qiáng)于消費(fèi)。不盲目追求時(shí)尚和品牌， 購買力客戶類型描述35大長沙范圍的中產(chǎn)階層 —— 主力客戶分析