某地產項目策劃思路-在線瀏覽
2025-03-26 11:17本頁面
【正文】 大盤開發(fā)是一場和速度、規(guī)模賽跑的游戲 一些值得總結的規(guī)律 先突破配套瓶頸 四季花城崛起于死盤之中 形成造血機制，形成自我發(fā)展的良性循環(huán) 引導區(qū)的建設關鍵要解決 “ 人口問題 ” 當人口數(shù)量上了一定規(guī)模 ， 配套建設便進入了良性周期 社區(qū)建設也突破了它的危險期 加快引導區(qū)的建設，突破規(guī)模瓶頸 以地養(yǎng)地的模式不失為快速融資和降低風險的量方 例：上海聯(lián)洋模式 案例 四 東起羅山路 、 西至民生路 、 南至錦繡路 、 北至楊高路 ， 南 靠世紀公園 ， 西有地鐵二號線經由 ， 是浦東花木行政中心的最 佳位置 。 聯(lián)洋社區(qū) 社區(qū)內現(xiàn)有住宅項目（建成包括在售） 預計在今后五年內 ， 每年可向市場推出 40－ 50萬平方米的高品質住宅 。 ? 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套，避免重復投資。 大盤的產品周期問題 問題三 中小盤的產品周期 上升期：品牌快速上升 ， 銷售快速上升 持續(xù)期：品牌基本定型 ， 產品問題暴露 ， 銷售進入穩(wěn)定期 尾聲期：剩余問題產品 ， 清盤首尾 上升期 持續(xù)期 尾聲期 大盤是一系列“小盤”的組合 大盤由于長開發(fā)周期，產品適應市場在做不斷的調整，其實是由一系列“小盤”構成的組合體 上升期 穩(wěn)定期 淡出期 上升期：整盤概念推向市場 概念逐步明確 、 快速兌現(xiàn) 同時與首期樓盤的產品前期暗合 穩(wěn)定期：整盤概念基本兌現(xiàn) ， 個案的運作成為關鍵 淡出期：開發(fā)基本完畢，整盤概念淡出市場 主副品牌策略成為大盤常用的操作手法 主品牌 ：整盤概念 副品牌 ：根據(jù)不同階段產品的特點 ， 目標客戶定位制定的 個案品牌 如何管理品牌，長期運作 大盤開發(fā)商的重要課題 由一般規(guī)律到特殊問題 常州房地產市場的四大特征 特征一 常州房地產市場盤子較小 （ 2023年達到高峰 ， 銷售 149萬平方米 ） ， 這樣的 市場在供給體系與需求體系上都缺乏完善的結構體系 ， 因而對經濟形式 、 國家 政策 、 市政建設等不可見因素更具有敏感性 。 這是我司提請每個欲在常州投資 、 開發(fā)的房產公司第一需要重視的 。 常州在江蘇省內的經濟地位并不突出 ， 同時距離上海 、 南京經濟圈都較遠 ， 以及自身自然旅游資源不足等原因 ， 其房地產市場的輻射能力非常有限 。 啞鈴型 的居民收入形態(tài)是常州內需的主要特征 根據(jù)常州的經濟結構特征 ——鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟與城市經濟并存的二元結構 ，常州居民的收入形態(tài)成明顯的紡錘形分布 。 根據(jù)這種居民收入形態(tài)，我司認為整個常州的房地產供給情況也應該是 “ 走兩頭 ” 的模式。 職工人均收入較高，而且就業(yè)率較高，使常州擁有大量的工薪階層 私營企業(yè)主接近 16萬人，這批私營業(yè)主年平均年收入在30萬元左右。尤其從 2023年下半年看，項目立項快速增加，僅 10月份房地產投資較上年同期增加 %，而且投資相對集中，2500—3000元 /平方米的樓盤成為市場投資的主要 對象。 今天金色新城 、 銀河灣的滯銷 ，不就是因為昨天怡康花園 、 懷德苑的熱銷嗎 ？ 自從御花園的成功銷售 、 美林國際村的價格快速攀升后 ， 明年新區(qū)的別墅供給量將大大增加；此外明年新區(qū)的商鋪 、 市場項目也是 “ 層出不窮 ” ……如此狹小的市場 ， 如此盲目的 “ 羊群式開發(fā) ” 結果只有一個 ——先來的賺錢 ， 后到的跳樓 。 供給結構失衡 特征四 產品規(guī)劃的 “ 大路 ” 特征 ? 常州樓市的產品大部分屬于 “ 大路貨 ” ， 精品不多 。 ? 行列式的布局 ， 底層盡量多的做商鋪 。 在常州開發(fā)大盤所應注意的特殊問題 本案與大城市大盤之不同 市場地位不同 營銷課題不同 決定策略不同 大城市沒有市場主導者 ， 房地產是沒有壟斷的行業(yè) 。這是大城市里任何一個大盤都做不到的 。 ? 住宅成套率達到 % “小康”的現(xiàn)狀，為常州大盤客源的組織帶來 新的課題 房地產需求來源 人口自然增長所帶來的需求 人口機械增長所帶來的需求 居住升級及替換帶來的需求 這對本案的產品組合是致關重要的 常州市場需求判斷 自然增長 人口自然增長率近零 ， 不會帶來強大的住房需求需求
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