某地產(chǎn)項(xiàng)目策劃思路-展示頁(yè)
2025-02-28 11:17本頁(yè)面
【正文】 7期正在開(kāi)發(fā)建 設(shè)中。 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 規(guī)劃特色 建筑風(fēng)格：奧地利歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情 物業(yè)形態(tài)：多層住宅為主 ， 兼有 Townhouse、 別墅 交通組織：人車共存主題 人車水平分離交通體系 組團(tuán)方式：街區(qū)式社區(qū)概念、空間講求圍合效果 社區(qū)配套 四季花城商業(yè)街的主題是引進(jìn)歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式 ， 創(chuàng)內(nèi)廊開(kāi)放式商場(chǎng)的先河 ， 為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費(fèi)環(huán)境 。 會(huì)所功能 商業(yè)配套 設(shè)有休閑會(huì)所、兒童娛樂(lè)場(chǎng)所、緩跑徑、中心廣場(chǎng)等主題休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 教育功能 深圳市中心醫(yī)院與萬(wàn)科合作在四季花城開(kāi)辦 深圳市中心醫(yī)院四季花城醫(yī)療中心 為業(yè)主提供服務(wù) 醫(yī)療設(shè)施 引進(jìn)的教育配套包括：深圳實(shí)驗(yàn)四季花城學(xué)校、海麗達(dá)幼兒園現(xiàn)已全面開(kāi)學(xué)。 利用醫(yī)院、學(xué)校、交通等社會(huì)資源，實(shí)現(xiàn)資源共享互補(bǔ)。 經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚的“品牌”開(kāi)發(fā)商。 案例 二 上海奧林匹克花園 九亭鎮(zhèn)，南瀕滬松公路，東臨淶亭路。 奧園總戶數(shù) 6183戶。 后期項(xiàng)目尚未動(dòng)遷 。各種世界品牌的體育用品和世界品牌的連鎖店將入住 步行街。 交通配套 上海奧林匹克花園提供私家社區(qū)巴士，共兩條線路 在建的地鐵 R4線將設(shè)站于小區(qū)門口。 “奧林匹克花園”的全國(guó)連鎖品牌效應(yīng)。 案例三 上海莘城 開(kāi)發(fā)商 占地近 總建筑面積 160萬(wàn)平方米 總戶數(shù) 8000多戶 位于莘莊鎮(zhèn)，東起外環(huán)線，南至春申路，西自滬閔路，北臨地鐵莘莊站。 承諾的 60萬(wàn)公建配套基本都未兌現(xiàn) ， 目前仍是荒地 。 規(guī)劃特征 建筑風(fēng)格：歐式立面造型 物業(yè)形態(tài)：多層 、 小高層 、 高層結(jié)合 組團(tuán)方式：以商業(yè)配套為中心 ， 四周分布住宅 社區(qū)配套 商業(yè)配套 規(guī)劃建有閔行第一個(gè)五星級(jí)酒店、 70000平方米超級(jí) Shopping Mall、 40000平方文化博覽中心、50000平方中央公園 會(huì)所功能 基本依靠商業(yè)中心來(lái)滿足居民娛樂(lè)休閑的需要。 交通功能 教育功能 創(chuàng)建九年一貫制學(xué)校、劉海粟藝術(shù)幼兒園，后者現(xiàn)已對(duì)外招生。 ? 無(wú)序的經(jīng)營(yíng)方式。 市場(chǎng)爆發(fā)力 市場(chǎng)突破力 市場(chǎng)整合力 速度 創(chuàng)新 整合 成功樓盤共性特征 解決生活問(wèn)題是基礎(chǔ) 郊區(qū)大盤成功要素一 市區(qū)項(xiàng)目可以充分的 “ 借市 ” ， 對(duì)于配套不用過(guò)多考慮 郊區(qū)項(xiàng)目具有鮮明的優(yōu)劣勢(shì) 郊區(qū)居住的 優(yōu)勢(shì) 郊區(qū)居住的 劣勢(shì) 客戶的生活方式 工薪階層是郊區(qū)大盤的主要客戶 ， 這決定他們： ? 對(duì)生活成本的敏感性高 ? 生活的范圍小 清新的空氣 ， 優(yōu)美的景色 更出色的規(guī)劃創(chuàng)造更適宜的人居環(huán)境 不便的交通 不便的購(gòu)物、娛樂(lè)；不便的就學(xué)、就醫(yī) …… 兌現(xiàn)是 關(guān)鍵 ，實(shí)力是 根本 郊區(qū)大盤成功要素二 大盤不是“大騙” 整盤概念炒作是必要的，但它頂多帶來(lái)一期的熱銷。 盡快兌現(xiàn)配套，比一切廣告都有效 解決可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題 郊區(qū)大盤成功要素三 沒(méi)有人能精確的描繪十年后的世界 整盤概念設(shè)計(jì)必須保留適當(dāng)?shù)膹椥?， 與時(shí)俱進(jìn) 例：中遠(yuǎn)的開(kāi)發(fā)策略 形成 “ 社區(qū) ” 內(nèi)部的有機(jī)聯(lián)系 ， 是真正的可持續(xù)發(fā)展 。 新城市主義的主張 例： DPZ與濱海城 成本控制的不變法寶 郊區(qū)大盤成功要素四 １ 、 大盤帶來(lái)了規(guī)模 ， 規(guī)?？梢援a(chǎn)生效益 例：碧桂園形成了產(chǎn)業(yè)集團(tuán) ２ 、 貨真價(jià)實(shí)是目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)特征 ３ 、 低成本也能出好產(chǎn)品 例：奧林匹克花園 大 盤 形 成 探 討 由 “ 市 ” 所想到的 …… “市 ” 的形成帶來(lái)了城市的形成 城市的形成是漫長(zhǎng)而散漫的，而大盤是城市形成的濃縮和加速版 問(wèn)題二 大盤形成的兩大矛盾 配套形成成本高，與土地價(jià)值上升的矛盾 配套規(guī)模與社區(qū)規(guī)模的矛盾 配套的形成需要大規(guī)模的資本 超額利潤(rùn)需要配套所帶來(lái)的土地升值 當(dāng)配套的義務(wù)從政府轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商時(shí)，這成為開(kāi)發(fā)商在成本、風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)三者中需要平衡的棘手問(wèn)題 有規(guī)模的配套才能快速的吸引人氣，形成社區(qū)規(guī)模 有規(guī)模的社區(qū)，才能支撐大型配套
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