【正文】 達到項目的利潤最大化。 項目層面 ?項目背景及約束條件也是研究考慮的重要因素 開發(fā)商背景 ?銀豐為一家多元化經(jīng)營的本土民營企業(yè)，銀豐山莊及銀豐花園兩個中高端項目的成功開發(fā)，為銀豐在濟南積累了良好的口碑效應，但是 與區(qū)域內(nèi)恒大、保利等一線地產(chǎn)品牌尺短寸長，有所差距 ； ?本案為處于上升期的銀豐第三個項目，對銀豐未來發(fā)展起重要影響。但是與此前項目相比，本項目規(guī)模、區(qū)位特點迥異， 相關(guān)經(jīng)驗直接運用有困難 ； ?本案大規(guī)模項目的開發(fā)，在開發(fā)環(huán)節(jié)、資源整合、資金鏈運作上面臨挑戰(zhàn)， 原有上下游合作伙伴需要升級 。 本體分析 05 ? 企業(yè)研究 ? 項目研究 ?本案占地 1400畝，總建筑面積約 100萬平米，包括 E地塊公建，總建面約 190萬平米。 是當之無愧的大盤 。 ?宗地坐落于唐冶新城，是未來多個城市副中心之一，具有城市組群職能和地位，目前尚處于開發(fā)初期。 城市新區(qū)特點突出 。 ?新區(qū)大盤 ?近山納林，地形生動，具有一定景觀優(yōu)勢 ? 項目占地 1400余畝，內(nèi)部 30余米癿坡地高差，觃劃設計可發(fā)揮空間較大，內(nèi)部有觃劃道路，應予以充分考慮 坡地的存在豐富了低密 度物業(yè)的形態(tài)，可提升 性價比和情趣性 住宅地塊規(guī)整， 可利用率高 規(guī)劃中的 道路，予 以考慮 地塊資源 商業(yè)地塊少了民房 待拆遷 東側(cè)具備 山體景觀 內(nèi)部缺乏天然 水系資源 ?地塊處于濟南唐冶新城， A,B,C,D地塊現(xiàn)狀為耕地， E地塊為村落尚未拆遷。 A,B,C,D地塊為居住用地， E地塊為商業(yè)用地。 五個地塊取得時間各間隔約 1年。 ?大盤開發(fā)順序確定是大盤開發(fā)策略的核心內(nèi)容。本案取地順序基本既定，而且節(jié)奏較快， 對于后續(xù)開發(fā)周期額順序確定帶來了規(guī)定性影響。 ?拿地順序既定，開發(fā)節(jié)奏較快 B地塊 2023年 6月 A地塊 2023年 10月 C地塊 2023年 12月 D地塊 2023年 9月 E地塊 2023年 10月 ?整個地塊約 1400余畝， A,C地塊容積率 ， B,D地塊容積率 ， E地塊容積率 ，總建筑面積約150萬平方米。居住用地 4地塊中間被規(guī)劃道路分隔，最大的 D地塊約 352畝，最小的 A地塊約 160畝， B地塊和 C地塊分別約 289畝和 320畝。 ?大盤講求形象統(tǒng)一、產(chǎn)品開發(fā)統(tǒng)籌。本案受拿地和各地塊容積率指標影響。產(chǎn)品建筑類型跳躍明顯，開發(fā)強度時高時低， 對于后續(xù)的推貨、形象統(tǒng)一等問題提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。 ?容積率跳躍，推貨順序費思量 B地塊 2023年 6月 A地塊 2023年 10月 C地塊 2023年 12月 D地塊 2023年 9月 E地塊 2023年 10月 ?本案的價值與區(qū)域價值互相影響，唐冶新城遠期價值不言而喻，但是目前尚處于啟動器，遠期價值兌現(xiàn)尚需時間。 本案價值兌現(xiàn)同樣也存在時間差的問題，這對于早期價值挖掘和價值實現(xiàn)提出了困難。 ?相應的，宗地周邊交通配套、商業(yè)服務、公共服務等也與啟動期新區(qū)特點相符 ，現(xiàn)狀綜合配套整體水平不高。 ?區(qū)域前景兌現(xiàn)存在時間差 發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位 06 ? 類似案例研究 ? 發(fā)展模式研究 ? 項目整體定位 ? 項目規(guī)劃建議 大盤開發(fā)要點 可控性 ： 開發(fā)進程與資金的重要平衡。 前瞻性： 項目整體觃劃要具備足夠的前瞻性。 機勱性： 彈性觃劃，及時調(diào)整以適應市場變化。 整體性： 必須在變化中把握整體主線。 效益性： 注重投入與產(chǎn)出的對比。嚴格控制成本投入，使資金鏈健康運轉(zhuǎn)。 可持續(xù)發(fā)展： 把握大盤發(fā)展機理，確保地塊價值梯度提升；注重啟動區(qū)形象，注重口碑傳播；樹立良好的市場形象，確?？蛻舻挠行Х糯笈c升級。 觀點： 房地產(chǎn)居住需求最終取決于人口癿時間分布和空間分布 第一階段 第二階段 第三階段 城市特征 大城市優(yōu)先發(fā)展，小城市進入大城市 郊區(qū)城市化，形成 多中心大都市圈 從農(nóng)村進入城市 人口遷移 以農(nóng)村人口進入城市為主 ?城市案例研究 ? 城市發(fā)展模式 城市化進程：按人口流勱方向，分為四個發(fā)展階段 第四階段 城市化率 低于 50% 超過 50% 超過 70% 大城市郊區(qū)化 大城市人口進入大城市郊區(qū)，郊區(qū)人口大于城市，郊區(qū)功能向工業(yè)和商業(yè)轉(zhuǎn)化 城市經(jīng)濟要素外溢，同時出現(xiàn)人口外溢 郊區(qū)演變?yōu)槌鞘校δ芘c城市互補 濟南： 2023年中心城人口規(guī)模將由 2023年的 290萬人 增至 430萬人左右； 2023年市域城鎮(zhèn)化水平將由 2023年的 58%增 至 75%以上。 ? 城市案例研究 ? 城市發(fā)展模式 單中心大都市區(qū) 多中心大都市圈 多中心大都市圈成為 發(fā)達國家土地利用與產(chǎn)業(yè)布局 的重要手段，注重新中心內(nèi)部自生性和功能完整性也將成為發(fā)達國家城市發(fā)展的重要方向 ?社區(qū)案例研究 傳統(tǒng)型都市社區(qū) 郊區(qū)型純居住區(qū) 新城型都市社區(qū) 與城市的關(guān)系 極度的集約與混合 離散 ， 極度分離 平衡 適度融合 、 滲透 生活形態(tài) 混雜 ， 流動 ， 五花八門 ， 千變?nèi)f化 ，密集 ， 重疊 ， 視覺超載 ， 缺乏安全感 ， 緊張 ， 沒有生活 同一收入階層 短暫居所 多元文化價值取向 放松 ， 和諧 ， 交流 鄰里 、 社區(qū)氛圍 、 歸屬感 ， 一生居住 建筑形式 單一 單一 多樣化 容積率 較高 。 極低 。 小于 適中 配套情況 城市公眾專屬 快餐式配套 服務于流動人口 極度缺乏 缺少醫(yī)療 、 購物 、 教育 、 文化藝術(shù)配套 多功能配套 規(guī)劃理念 利益至上 低成本蔓延 無序 把尊重公共權(quán)益作為規(guī)劃的首要目標 以人為本 ? 新城型都市社區(qū) 具有清晰癿城市機理 以高品質(zhì)、低密度、生態(tài)、高文化屬性、環(huán)保、人性化、可持續(xù)發(fā)展定義了其基本特征。其構(gòu)成元素容易被廣為認可的一種社區(qū)形式。 新城型都市社區(qū)具有城市中間帶特征。 ? 與主城中心的距離適中，保持在 40分鐘車程以內(nèi)； ? 有較好的交通通達性，一般至少有 12條交通主干線或快速交通干線（城市捷運系統(tǒng)）與城市中心、與城際主干道相接； ? 區(qū)域周邊有較好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃形態(tài)，能聚集一定數(shù)量的城市人口； ? 地區(qū)中心型城市的副中心地帶，一般在 1小時內(nèi)距離內(nèi)有機場、港口等城市主要交通、信息樞紐； ? 區(qū)域與主城中心及產(chǎn)業(yè)中心有一定的邊界，有一定的區(qū)域邊界（山、海、河、湖等），區(qū)域自然環(huán)境和景觀較為優(yōu)良； ? 規(guī)劃有一定的基礎設施配套，城市規(guī)劃預留有足夠的發(fā)展空間。 ?社區(qū)案例研究 ? 新城型都市社區(qū) 唐冶新城將成為未來濟南大都市圈多中心化發(fā)展癿重要一極，其長遠觃劃價值更大 本地塊發(fā)展方向貼合新城型都市社區(qū) 唐冶新城 “成為 歷城區(qū)和濟南東部城區(qū)的政治經(jīng)濟文化中心 ”的發(fā)展定位以及 “中美可持續(xù)發(fā)展示范項目”落戶唐冶新城， 也印證了該區(qū)域發(fā)展成為濟南多中心大都市圈的重要分支組成部分。 ?城市案例研究 ? 結(jié)論 ?大盤案例研究 ? 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作 廣州 金地 荔湖城 —— 廣州東部新市鎮(zhèn)大型住宅社區(qū) 254萬平方米華南人文大盤 形象：自然生長的現(xiàn)代城 主題： 新城市主義（在未來新城市中心打造郊區(qū)大盤） ?大盤案例研究 ? 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作 廣州 金地荔湖城 ?城市背景： 06年廣州進入 住宅郊區(qū)化 階段，并時遇 亞運會 ，促進東部組團化發(fā)展，使城市加快向東發(fā)展步伐； ?區(qū)域背景： 本區(qū)域作為 東部新城區(qū) ，毗鄰羅崗、增城的多個新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，當時配套不足。未來隨著交通、城市規(guī)劃和行政區(qū)劃的改善、調(diào)整，項目發(fā)展存在較大的機會； ?開發(fā)背景： 青睞區(qū)域遠期規(guī)劃價值， 品牌開發(fā)商 相繼涌入，加快區(qū)域配套成熟，市場競爭激烈； ?客戶層面： 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并未組團化，初期人氣不足，廣州市區(qū)客戶對 區(qū)域認知度低。 項目發(fā)展背景不本地塊有相似之處 位臵 廣州新塘新新公路 占地 254萬 m2 總建 254萬 m2 容積率 1 物業(yè)類型 小高層、獨立、聯(lián)排、疊加別墅 外立面風格 現(xiàn)代風格 分期開發(fā) 共分三期 戶型區(qū)間 一期主力戶型： 90－ 240 m2三房－四房 開盤時間 2023年 3月 ?大盤案例研究 ? 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作 廣州 金地荔湖城 項目基本情況 ?大盤案例研究 整體開發(fā)思路： ?借助群山 +千畝水庫 優(yōu)勢自然景觀資源 ，以住宅開發(fā)為主，兼顧教育、餐飲、商業(yè)、休閑、娛樂的復合型現(xiàn)代居住之城； ?挖掘長遠規(guī)劃價值： 短期吸引周邊產(chǎn)業(yè)客戶及市區(qū)投資及休閑居住類客戶，長遠形成未來新城市中心，以支撐區(qū)域價值； ?注重城市功能： 賦予社區(qū)與城市發(fā)展機理相契合的城市特質(zhì)，注重生態(tài)及可持續(xù)發(fā)展性，尊重自然，打造有機的活力社區(qū)。 ? 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作 廣州 金地荔湖城 ?大盤案例研究 ? 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作 廣州金地荔湖城 建筑風格：城市感的現(xiàn)代主義風格，體現(xiàn)溫暖、高端的質(zhì)感 園林景觀風格：有序、潔凈、純粹的現(xiàn)代、自然的山水，建筑與自然有機結(jié)合，有 山、水、林的真自然 ?注重城市體驗： 賦予社區(qū) 城市功能 ，社區(qū)結(jié)構(gòu)體現(xiàn) 城市生活尺度，營造輕松愉快的人文社區(qū)，使居民 產(chǎn)生歸屬感 ，有文化才有傳承，才有可持續(xù)性，使得項目整體價值提升； ?環(huán)境價值： 基于自然之上的設計，打造 可持續(xù) +生態(tài)社區(qū) ； ?產(chǎn)品價值： 三疊院、 15度洋房、幾何公寓，以更舒適的創(chuàng)新產(chǎn)品提升產(chǎn)品競爭力； ?配套價值： 體現(xiàn)城市感， 5分鐘進入商業(yè)，對內(nèi)滿足民生消費需要，對外形成區(qū)域配套中心； ?形象價值： 通過基于自然的現(xiàn)代風格建筑體現(xiàn) 溫暖的現(xiàn)代主義，提升私密性及美學意義的整體遮陽板與代表城市的建筑裝飾用材，如鋼、木、鋁等，搭配自然的石材。 ?文化價值： 用體現(xiàn)城市格調(diào)的元素增加城市感的生活氛圍，如綠地、溫暖的燈光系統(tǒng)、 代表城市精神層面并為未來社區(qū)活動提供場所的泛會所。 ?大盤案例研究 ? 觃劃理念 廣州 金地荔湖城 ?大盤案例研究 廣州 金地荔湖城 ? 客戶需求 市區(qū)高端及區(qū)域高端 市區(qū)高端及區(qū)域高端 市區(qū)中高端及區(qū)域中高端 市區(qū)中高端及區(qū)域中高端 區(qū)域中高端為主 區(qū)域內(nèi)中端及市區(qū)中端 區(qū)域中端及市區(qū)中端 區(qū)域中端為主 ?大盤案例研究 廣州 金地荔湖城 ? 客戶演變 初期：市區(qū)占 5成 中后期：區(qū)域占比 快速提升 未來整體客戶來源 廣州： 40%；開發(fā)區(qū)： 2025%； 新塘： 2530%；其他： 1015% 產(chǎn)品策略： 一期主流需求以 經(jīng)濟類別墅及類別墅 產(chǎn)品入市，待社區(qū)逐步成熟后再拉升開發(fā)強度，以較豐富的產(chǎn)品線，吸納廣泛層次的客源。 ? 一期： 160260平經(jīng)濟型別墅 產(chǎn)品套數(shù)占比超過三成，依托資源優(yōu)勢，樹立項目的別墅社區(qū)形象；同 時設臵 洋房和高層復式 ，吸納與廣州東部城區(qū)客戶、區(qū)域內(nèi)地緣性中高端客戶、產(chǎn)業(yè)單位客戶； ? 二期： 隨著首一期客戶入住，社區(qū)的人氣、成熟度逐步提高， 二期推出高層洋房產(chǎn)品； ? 戶型： 洋房產(chǎn)品戶型設臵較廣，在環(huán)境資源較佳的位臵設臵 180㎡ 戶型，吸納范圍較廣的多次臵業(yè) 客戶； 同時設臵 80120平中小戶型高層洋房試驗市場， 吸納周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的自住型客戶； ? 后期： 后續(xù)隨著 市場的逐漸成熟和客層外溢 推出三疊院落和幾何公寓，感受到出城市發(fā)展的脈搏。 ?大盤案例研究 ? 郊區(qū)大盤典型案例研究 合富集團操作 廣州金地荔湖城 產(chǎn)品策略： ? 首期開盤時已打造較完整的商業(yè)街和中心商業(yè)配套， 結(jié)合人造湖、瀑布等景觀節(jié)點，形成社區(qū)中心， 較完整的社區(qū)配套展示在銷售期間有效淡化區(qū)域不成熟的劣勢，提升了項目的形象和生活便利度，增加客戶的接受程度； ? 具特色的 商業(yè)街和中心節(jié)點 設計，增加了項目特色，營造獨特的生活氛圍 商業(yè)＋景觀 中心節(jié)點 ?大盤案例研究 ? 郊區(qū)大盤典型案例