【正文】 —— 上海某公司白領(lǐng)李女士 現(xiàn)在周末如果休息，就是自己開車與家里人去周圍的一些郊區(qū)縣爬爬山、吃吃農(nóng)家飯，平時(shí)在一起的時(shí)間比較少 ——上海某公司董事長(zhǎng)韓董 周末經(jīng)常出去玩（短途），地點(diǎn)就是杭州周邊郊區(qū)縣；但是出去一般就是和家里人或者朋友結(jié)伴而行 —— 杭州某國(guó)企高管劉先生 周末常出去。一種是交際應(yīng)酬、談生意；另外就是自己和家里人去郊區(qū)縣，主要是為了鍛煉身體，放松一下 —— 浙江某部門機(jī)關(guān)書記張先生 63%35%30%21%25%8%0% 20% 40% 60% 80%追求健康重視親情社交聚會(huì)追求清靜商務(wù)會(huì)議消磨時(shí)間?觀光旅游、休閑度假 、商務(wù)會(huì)議以及其他（追求健康、重視親情、社交聚會(huì)、消磨時(shí)間等）成為長(zhǎng)三角居民旅游的主要目的 ?休閑度假、追求健康、重視親情 等因素已經(jīng)成為較為主流的個(gè)人旅游決定因素 ?長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)研究中心調(diào)查顯示， 家庭朋友 一起外出旅游的選擇頻率最高 ，占到 63% ?趕集式旅游逐漸被自家庭游取代，人們希望隨心所欲安排行程 需求分析 2 家庭休閑 /二居 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 圍繞家庭休閑度假，親子教育和養(yǎng)老市場(chǎng)尤其值得關(guān)注，要求度假區(qū)環(huán)境健康舒適 8%13%31%58%75%68%0% 20% 40% 60% 80%參與性性價(jià)比娛樂性觀賞性舒適性健康性參與性 性價(jià)比 娛樂性 觀賞性 舒適性 健康性對(duì)度假區(qū)關(guān)鍵特性的選擇 家庭化已成為我國(guó)度假休閑旅游的一個(gè)重要特征，少年兒童是現(xiàn)代家庭的重要組成部分 ，如果一個(gè)度假地能留住兒童，就能占據(jù)家庭游的市場(chǎng)， 從我國(guó)度假區(qū)現(xiàn)狀看，休閑、娛樂、康體等旅游設(shè)施樣樣齊全，但在兒童方面，考慮的非常不足。國(guó)外加勒比海岸度假區(qū)為父母身邊的孩子推出了各種活動(dòng)，其中既有適應(yīng)低齡兒童孩童的游戲、藝術(shù)與雕刻，適應(yīng)大一些孩子的滑水沖浪等課程，受到極大歡迎。 ——“發(fā)展我國(guó)休閑旅游產(chǎn)業(yè)問題的若干思考” 杭州房?jī)r(jià)上漲，有很多退休老人把自己在市區(qū)的房子讓給孩子，自己搬來安吉住，同時(shí)安吉環(huán)境比較好，很適合養(yǎng)老，就是相關(guān)老年市場(chǎng)的功能娛樂配套還需完善。 —— 安吉房管局訪談 ? 75%的游客，最為看重度假區(qū)的 舒適性，追求健康 是有度假經(jīng)歷的人度假的最主要目的。中高端客戶因工作壓力較大，對(duì)身體的健康十分看重 ? 家庭感情交流和親子活動(dòng) ，以及社交需要，是外出度假的重要目的 ? 截至目前，老年旅游的市場(chǎng)份額已達(dá) 25%，市場(chǎng)規(guī)模在 1000億以上，有高達(dá) 70%的退休老人都有旅游需求 需求分析 2 家庭休閑 /二居 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 綠色生態(tài)已進(jìn)入主流社會(huì)與時(shí)尚休閑領(lǐng)域，正快速?gòu)V泛地影響每個(gè)人的生活方式 需求分析 3 生態(tài)綠色時(shí)尚 “ 綠色 ” 正成為 21世紀(jì)最有力量的詞匯。生態(tài)正在進(jìn)入主流社會(huì)領(lǐng)域，日漸成為主流價(jià)值觀之一，逐漸影響每個(gè)人的生活方式。 綠色生態(tài)正進(jìn)入時(shí)尚領(lǐng)域，已是時(shí)尚業(yè)界追崇的一種趨向，綠色不只是貴胄階層的奢侈品味，更廣泛深入時(shí)尚休閑生活的各個(gè)領(lǐng)域 上海作為中國(guó)時(shí)尚人士、高端人士最匯聚的城市，已醞釀起各全方位的生態(tài)綠色時(shí)尚休閑活動(dòng)風(fēng)潮。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 58 圍繞綠色設(shè)計(jì)、綠色時(shí)尚、綠色休閑、綠色生活，已形成龐大的綠色生態(tài)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)與功能，需求巨大 需求分析 3 生態(tài)綠色時(shí)尚 “ 綠色 ” 正成為 21世紀(jì)最有力量的詞匯。生態(tài)正在進(jìn)入時(shí)尚領(lǐng)域與主流社會(huì)領(lǐng)域，日漸成為主流價(jià)值觀之一，逐漸影響每個(gè)人的生活方式。 綠色 生態(tài) 時(shí)尚 綠色創(chuàng)意 綠色生活 綠色休閑 綠色時(shí)尚 ?環(huán)?；槎Y —— 《 COSMO BRIDE 時(shí)尚。新娘 》 全球策動(dòng)綠色婚禮； ?綠色新食 —— 香港 8大有機(jī)素食、花食、慢食餐廳的健康流行 ?綠色生活指南的風(fēng)行 ?綠色，是名流們的下個(gè)時(shí)尚話題。 《 時(shí)尚先生 》 的綠色主題活動(dòng)讓名流們匯聚一起，成立 綠色名流聯(lián)盟 。 ?田園風(fēng)情 的環(huán)保理念 職場(chǎng)裝扮設(shè)計(jì) ，成為時(shí)尚屆的風(fēng)潮； ?英國(guó)新銳設(shè)計(jì)師制作的“ 環(huán)?？诖?”限量出售被爆炒至 200英鎊一只。再次佐證了“環(huán)?！? 帶來的強(qiáng)大商業(yè)價(jià)值。 ?綠色創(chuàng)意：水葫蘆家居帝國(guó) —— 用世界 10大害草水葫蘆 設(shè)計(jì)創(chuàng)意的環(huán)保家居 ，深受白領(lǐng)和藝術(shù)家追捧，遠(yuǎn)銷德國(guó)、中東等 ?以“綠色、健康、生態(tài)”為宗旨的 生態(tài)酒店 風(fēng)行全球各度假地； ?巴厘島的有機(jī)田園度假風(fēng)潮： 稻田中央的度假村 等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 59 市場(chǎng)盤點(diǎn)結(jié)論：長(zhǎng)三角具有龐大的會(huì)務(wù)教育培訓(xùn)休閑需求、家庭休閑 /二居臵業(yè)需求，同時(shí)興起 生態(tài)綠色時(shí)尚休閑的風(fēng)潮 需求總結(jié) 生態(tài)綠色時(shí)尚 家庭休閑 / 二居置業(yè) 會(huì)務(wù)教育培訓(xùn) ?綠色生態(tài)已進(jìn)入主流社會(huì)與時(shí)尚休閑領(lǐng)域，正快速?gòu)V泛地影響每個(gè)人的生活方式 ?圍繞綠色設(shè)計(jì)、綠色時(shí)尚、綠色休閑、綠色生活，已形成龐大的綠色生態(tài)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)與功能，需求巨大 ?出游方式以家庭游或朋友游為主體 ?健康舒適游越來越受歡迎，親子教育和養(yǎng)老市場(chǎng)也越發(fā)受到重視 ?對(duì)于休閑教育業(yè)需求旺盛，但市場(chǎng)供給有限，現(xiàn)休閑產(chǎn)業(yè)功能結(jié)構(gòu)存在明顯缺失 ?會(huì)議經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對(duì)商務(wù)會(huì)議需求強(qiáng)勁，商務(wù)會(huì)議占據(jù)旅游市場(chǎng)一半 ?部分公司購(gòu)買企業(yè)會(huì)所，作為企業(yè)會(huì)議和拓展培訓(xùn)基地，且偏好于山水資源豐富區(qū)域 ?現(xiàn)安吉酒店市場(chǎng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，娛樂配套功能不足，不能滿足強(qiáng)勁會(huì)務(wù)市場(chǎng)需求 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 60 3C戰(zhàn)略 —— 根據(jù) 需求、競(jìng)爭(zhēng)和自身?xiàng)l件 ，尋求 差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力 的最優(yōu)戰(zhàn)略 成功的項(xiàng)目戰(zhàn)略應(yīng)具備以下特點(diǎn)： ?充分與市場(chǎng)需求相互呼應(yīng)； ?相對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在成功關(guān)鍵因素上有出色的表現(xiàn)； ?根據(jù)需求與競(jìng)爭(zhēng)，在自身?xiàng)l件上的差異化打造。 客戶需求 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 基于核心競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略模型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 61 長(zhǎng)三角區(qū)域已出現(xiàn)四塊各具特色的旅游區(qū)，“ 都市上海、文化江蘇、山水浙江 ”， 杭州灣旅游區(qū)板塊 以 自然生態(tài)為核心優(yōu)勢(shì) 沿江歷史文化旅游區(qū) 環(huán)太湖園林風(fēng)光旅游區(qū) 上?，F(xiàn)代都市旅游區(qū) 杭州灣水鄉(xiāng)風(fēng)光旅游區(qū) ?都市風(fēng)光、都市文化和都市商業(yè)為主的現(xiàn)代都市型旅游， ?也是海派文化的展示地區(qū) ?該區(qū)旅游資源等級(jí)較高 ?以南京、揚(yáng)州為依托的沿江歷史文化風(fēng)光帶 ?包括鎮(zhèn)江、泰州、南通三市 ?歷史文化底蘊(yùn)深厚，彌補(bǔ)上海城市歷史文化不足 ?以太湖山水、古鎮(zhèn)、古城等園林資源為依托 ?長(zhǎng)三角地區(qū)都市型的吳文化的觀光、休閑生態(tài)旅游區(qū) ?以杭州為依托的江南水鄉(xiāng)風(fēng)光、自然生態(tài)為依托的旅游區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)分析 1 旅游度假市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 62 上海度假區(qū)以佘山和淀山湖為代表，自然資源有限； 緊鄰城市 ，屬本地游度假自住類， 度假氛圍缺失 主要度假區(qū) 現(xiàn)狀描述 未來規(guī)劃 主要功能 上海濱海度假區(qū) ?臨港新城濱海度假區(qū)，奉賢碧海金沙海灣等； ?除了碧海金沙海濱浴場(chǎng)外都無(wú)法游泳，只能玩沙灘籃球沙灘排球 ?旅游意義多于度假性質(zhì) 休閑 /旅游 上海佘山度假區(qū) ?上海唯一的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū) ?重點(diǎn)項(xiàng)目：其宗教場(chǎng)所和教育項(xiàng)目，以及一系列帶有主題公園性質(zhì)的人造景觀 ?度假區(qū)的產(chǎn)品組合十分偏向觀光和科教，且主線不明，度假性質(zhì)被極度弱化 ?世博會(huì)主題示范區(qū)之一。 ?五大項(xiàng)目：上海華僑城、辰山國(guó)家植物園、天馬現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)及農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目、上海文廣影視攝制基地、風(fēng)情街配套項(xiàng)目，在 2023年前全部建成 GOLF、生態(tài)觀光、旅游互動(dòng)、休閑度假、戶外體驗(yàn)、一居別墅居區(qū) 上海淀山湖 旅游度假區(qū) ?上海最大的旅游勝地 ，包括紅樓勝景大觀園，有上海最早的高爾夫球場(chǎng)－國(guó)際高爾夫； ?但因旅游產(chǎn)品過多，度假性質(zhì)被極度弱化； ?酒店游艇等設(shè)施不足，商務(wù)設(shè)備缺少， ?青少年野營(yíng)基地、國(guó)際水準(zhǔn)的彩虹島高級(jí)水上休閑度假區(qū)、跨世紀(jì)的太陽(yáng)島國(guó)際旅游度假區(qū)也正逐步完成 運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂、 GOLF、 二居別墅區(qū) 上海太陽(yáng)島 溫泉旅游度假區(qū) ?建有十八洞高爾夫球場(chǎng)、俱樂部會(huì)所、國(guó)際會(huì)議中心、田園度假村、運(yùn)動(dòng)與娛樂中心、保齡球館、溫泉水上樂園、溫泉保健中心，文化廣場(chǎng)、遛馬俱樂部、文化美食街、釣魚池、卡丁車和其他一系列休閑娛樂項(xiàng)目，私密性較強(qiáng) 商務(wù)需求為主 競(jìng)爭(zhēng)分析 1 旅游度假市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 63 蘇南板塊集中于太湖流域，自然風(fēng)光和吳越文化是其主要旅游吸引物， 大眾化觀光、休閑觀光旅游突出 ，高端度假產(chǎn)品稀缺， 度假氛圍不足 主要度假區(qū) 現(xiàn)狀描述 未來規(guī)劃 主要功能 無(wú)錫馬山太湖國(guó)家旅游度假區(qū) ?重點(diǎn)項(xiàng)目：靈山大佛與祥符禪寺構(gòu)成的宗教朝覲觀光項(xiàng)目、湖濱垂釣休閑項(xiàng)目以及龍頭渚風(fēng)景觀光項(xiàng)目 ?開發(fā)力度不夠，主要產(chǎn)品是度假村加少量休閑娛樂項(xiàng)目 ?項(xiàng)目組合較為零散，功能分區(qū)不清，度假性質(zhì)不明 休閑 /旅游 /度假 蘇州太湖 國(guó)家旅游度假區(qū) ?最大的特點(diǎn)：與眾多蘇州的風(fēng)光民俗景區(qū)毗鄰，如木瀆景區(qū)、西山、東山景區(qū)等 ?觀光游樂成分過多，沖淡了度假區(qū)的氛圍，可玩性差 休閑 /旅游 /度假居住 常熟沙家浜 旅游度假區(qū) ?上?？偣?huì)、交大昂立、華山醫(yī)院等投資興建的保健體檢中心 有較大特色，但無(wú)高檔設(shè)備配臵，休閑療養(yǎng)功能多于度假 保健 /休閑 /度假 溧陽(yáng)天目湖 旅游度假區(qū) ?近年來逐步建設(shè)成為旅游中心、度假休閑、森林公園、農(nóng)業(yè)歷史文化、環(huán)境保護(hù)和湖上娛樂等六個(gè)功能區(qū) ?主要景點(diǎn)：羊山自然公園、湖里山主題公園、報(bào)恩禪寺、射擊城、海洋世界、水上公園等 ?另外還有一些近年來新建成的現(xiàn)代娛樂設(shè)施如動(dòng)感影院、水上沖浪等 ?加大基建投入重點(diǎn)突出自然生態(tài)景觀和休閑度假旅游主題。 觀光 /休閑 武進(jìn)太湖灣 旅游度假區(qū) ?以低山丘陵為主，自然資源優(yōu)越規(guī)劃結(jié)構(gòu)宜分為四個(gè)功能區(qū) ：生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、山林風(fēng)光保護(hù)區(qū)、旅游度假休閑區(qū)、水上運(yùn)動(dòng)區(qū) ?高爾夫、企業(yè)會(huì)所、高星級(jí)酒店等高端商務(wù)配套完善 ?依托獨(dú)特的太湖景觀 , 建成面向長(zhǎng)三角高層次商務(wù)休閑市場(chǎng)的湖濱度假勝地。 休閑 /旅游 /娛樂，偏重高端會(huì)務(wù)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)分析 1 旅游度假市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 64 浙東度假區(qū) 集中于杭州湖濱區(qū)域及寧舟沿海區(qū)，資源條件較好， 旅游、會(huì)展、居住類 度假功能完善，但 開發(fā)水平低 ， 高質(zhì)量、綜合性的度假休閑區(qū)極為匱乏 主要度假區(qū) 現(xiàn)狀描述 未來規(guī)劃 主要功能 杭州之江 國(guó)家旅游度假區(qū) ?主題公園成為度假區(qū)的核心與主體 ?旅游房地產(chǎn)的開發(fā)較為成熟，但主題公園比重過大，對(duì)度假區(qū)的整體形象和風(fēng)格氛圍不利 ?開發(fā)生態(tài)型、參與型等旅游新項(xiàng)目，把度假區(qū)建成高水平的度假、觀光、娛樂、康體、會(huì)議等功能齊全的旅游新區(qū) 旅游 /度假康體 /一居別墅 杭州淳安千島湖 風(fēng)景名勝區(qū) ?最大的特點(diǎn)：其資源的獨(dú)特性、豐富性和較高的品級(jí)，擁有全國(guó)最大的游艇碼頭 ?不足：對(duì)資源的開發(fā)缺乏深度，產(chǎn)品形態(tài)僅限于觀光休閑 ?度假酒店、游艇俱樂部、溫泉度假村等； ?完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)城市管理，提升濱水旅游度假區(qū)整體形象； ?建設(shè)具有濃郁漁鄉(xiāng)風(fēng)情的度假及候鳥觀賞區(qū)；建設(shè)千島湖會(huì)展中心 旅游 /會(huì)展 /娛樂 /二居別墅和公寓 寧波東錢湖度假區(qū) ?自古就是浙東著名風(fēng)景勝地 ，有較深厚的文化底蘊(yùn)； ?啟星高爾夫球場(chǎng)較為高端，但無(wú)產(chǎn)權(quán)； ?目前整個(gè)度假村仍處于建設(shè)中 休閑 /旅游 寧波象山松蘭山 海濱度假區(qū) ?自然環(huán)境較好，海水較清，可為海濱浴場(chǎng)； ?沙灘權(quán)屬不清，設(shè)施陳舊落后；缺乏高質(zhì)量的度假設(shè)備，只有高爾夫練習(xí)場(chǎng)，無(wú)游艇，酒店少 ；度假氛圍不足 旅游 龍門山 休閑度假區(qū) ?自然環(huán)境較好，古鎮(zhèn)文化濃郁，但基本處于原生態(tài)、配套較差，無(wú)高檔休閑設(shè)施 ?以龍門古鎮(zhèn)為核心 ，建設(shè)度假別墅、休閑娛樂設(shè)施，最終成為集旅游觀光、運(yùn)動(dòng)休閑、居住等為一體的旅游集聚地 ，度假別墅 旅游 /運(yùn)動(dòng)休閑 /二居別墅區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)分析 1 旅游度假市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 65 尚未形成開發(fā)水平高的復(fù)合“都市休閑區(qū)”，度假氛圍欠佳，高端產(chǎn)品不足，在教育培訓(xùn)、生態(tài)綠色時(shí)尚休閑等細(xì)分領(lǐng)域尚缺開發(fā) 整體定位 集中區(qū)域 核心資源 主要功能 缺失部分 上海度假區(qū) 都市旅游 佘山、淀山湖等自然區(qū)域 近城市； 自然資源有限 ?都市型本地休閑度假自住 度假氛圍欠佳 蘇南板塊 文化旅游 太湖流域 太湖流域的自然風(fēng)光； 吳越文化資源底蘊(yùn) ?大眾化觀光 ?休閑旅游 高端產(chǎn)品不足，度假氛圍欠佳 浙東度假區(qū) 山水旅游 杭州湖濱區(qū)域