【正文】 休閑度假需求分析 本報告是嚴格保密的。 自然環(huán)境突出 良好的大環(huán)境，區(qū)域整體開發(fā)強度不高，自然環(huán)境突出 安吉擁有長三角第一流生態(tài)優(yōu)勢，縣內(nèi)擁有眾多風景名勝區(qū)，竹海、山、水等資源豐富，未來將成為長三角的“后花園” 高端人口支撐 區(qū)域內(nèi)有高端人群，并且擁有追求新生活方式的愿望 上海、杭州、蘇南、浙北等城市構(gòu)成中國經(jīng)濟最發(fā)達城市群，區(qū)內(nèi)擁有眾多高收入人群 關(guān)鍵 節(jié)點 臨近或通往遠郊風景名勝區(qū)的途中 片區(qū)生態(tài)資源良好，是安吉的門口，可方便串聯(lián)各景區(qū)。 44 以本項目及城東新區(qū)為核心，整合安吉城區(qū)東南板塊（泛城東板塊）的旅游資源及項目，整體運作 天山塢景區(qū) 鳳凰山景區(qū) 筏湖景區(qū) 靈峰自然保護區(qū) 中心城區(qū) 天山塢：高端生態(tài)旅游度假區(qū) 鳳凰山： 27棟高爾夫 +鳳凰湖別墅群 商務會展為核心 高爾夫、 度假酒店 養(yǎng)生博覽園、 靈峰山佛教文化 浙大美波登：觀光農(nóng)業(yè)（玫瑰園等） +低密度住宅 +五星級酒店 本項目的使命：整合聯(lián)動城東南板塊，打造都市休閑區(qū) 城東新區(qū)的優(yōu)勢：緊鄰城區(qū)、安吉門戶 城東南板塊現(xiàn)狀：分片獨立規(guī)劃運作，功能較單一，未充分融合互動運作 森林體育公園 +山地人居 +酒店 /商業(yè) 項目視角 浙大美波登 本報告是嚴格保密的。 ?在杭州人心目中安吉是 綠色的世界、天然氧吧 。 42 以長三角幾何中心、上海大都市圈與杭州都市圈的交叉地帶的優(yōu)越區(qū)位，吸引長三角的相關(guān)都市功能與人群，打造“長三角中央都市休閑區(qū)” 湖州 蘇州 無錫 常州 上海 杭州 南京 紹興 寧波 舟山 揚州 南通 鎮(zhèn)江 安吉 安吉的區(qū)位條件： 長三角幾何中心； 上海大都市圈與杭州都市圈的交叉地帶； 距上海 ，距杭州（杭長高速開通后）； 安吉定位 —城市價值 本報告是嚴格保密的。中心化舉措由于項目的不同選擇也不盡相同 ?項目自身與其他項目的差異化已經(jīng)不能解決現(xiàn)階段的問題，從點到面，從賣點到全面整合資源，從各種戰(zhàn)術(shù)到深層次的企業(yè)和項目策略是都市融合下解決問題的思路。 41 在長三角地區(qū)都市融合過程中，安吉泛城東板塊面臨特定功能中心化、重構(gòu)區(qū)域價值的機會 ?都市融合現(xiàn)象，不是中心與邊緣的問題，而是中心化與邊緣化的問題。 40 城市功能外移，面向都市圈的重要休閑度假板塊產(chǎn)生 —以休閑度假、商務會議等功能承接來接滬融杭，導入外來人口 長三角都市圈現(xiàn)狀 —— 雛形期 ?中國綜合實力最強的經(jīng)濟中心、亞太地區(qū)重要國際門戶、全球重要的先進制造業(yè)基地、率先躋身世界級城市群 ?產(chǎn)業(yè)同構(gòu)，城市功能定位雷同，城市分工程度很小。 39 隨著京城高速開通和北京都市圈的融合，懷柔成為大北京的國際交往、休閑娛樂、生態(tài)旅游的核心功能區(qū) 中心城在向周邊地域傳染性擴散的同時，具有依托交通軸線和郊區(qū)城鎮(zhèn)呈點軸擴散的特性，因此大都市郊區(qū)內(nèi)部是非均質(zhì)區(qū)域 空港物流 現(xiàn)代制造業(yè) 綜合服務 區(qū)域物流 專業(yè)服務 高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè) 生態(tài)旅游 市中心區(qū) 綜合服務 科技教育 國際交往 休閑娛樂 生態(tài)旅游 懷柔的城市功能： ? 北京市東部發(fā)展帶上的重點地區(qū)； ? 北京市國際交往中心的重要組成部分； ? 重點發(fā)展旅游、會議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能 ； ? 平原地區(qū)適當發(fā)展科技含量高、無污染的都市型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代制造業(yè)。 38 從化溫泉板塊 /大梅沙 /南澳 /巽寮灣等綜合都市休閑板塊，集中承載都市圈休閑度假、會務、二居等功能 ?96年，廣州市市區(qū)面積 方公里 00年 ?00年花都、番禺并入廣州市。 都市休閑板塊 成為城市圈的重要部分。 西部大都市區(qū) 中山 江門 物流商貿(mào) 旅游 部分承接佛山產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 農(nóng)業(yè)生態(tài) 珠海 北部大都市區(qū) 佛山 肇慶 經(jīng)濟文化商貿(mào)中心 工業(yè)城市 生態(tài)旅游城市 廣州 東部大都市區(qū) 惠州 東莞 經(jīng)濟商貿(mào)科技 旅游 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、生態(tài)旅游 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 深圳 基于都市融合 ——珠三角 本報告是嚴格保密的。 36 珠三角形成以廣州、深圳、珠海為中心城市的融合型大都市圈，城市分工，生態(tài)旅游城市成為各大都市區(qū)重要構(gòu)成部分 ? 每個大都市區(qū)功能都是由 中心城市 、 產(chǎn)業(yè)承接城鎮(zhèn) 、 生態(tài)旅游城市 構(gòu)成 ? 北部大都市區(qū) ：以廣州為經(jīng)濟、文化、商貿(mào)中心，佛山為工業(yè)城市，肇慶為生態(tài)旅游城市 ? 西部大都市區(qū) ：屬弱核帶動區(qū)，珠海集港口物流、商貿(mào)、旅游于一身，中山部分承接佛山的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，江門以農(nóng)業(yè)生態(tài)為主 ? 東部大都市區(qū) ：深圳為經(jīng)濟、物流、商貿(mào)、高科技、旅游產(chǎn)業(yè)為主，惠州、東莞同時承接深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時惠州亦承擔了農(nóng)業(yè)、生態(tài)、旅游功能 珠三角城市群的演變，形成 “ 2主 1副 ” 的 3大都市區(qū)，并由 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 、 經(jīng)濟融合 和城市分工 形成產(chǎn)業(yè)圈層。 35 在軌道交通推動下，東京都市圈融合成熟，形成分明的區(qū)域分工。 33 第一部分 目標與問題 第二部分 案例研究 第四部分 產(chǎn)品模式 第四部分 開發(fā)策略 第三部分 戰(zhàn)略與定位 城市區(qū)域功能分析 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 客戶定位 自身資源稟賦分析 核心競爭力的確定 休閑度假競爭分析 休閑度假需求分析 本報告是嚴格保密的。 31 案例啟示 開發(fā)主體 分類啟動、穿插配比 積極爭取、借機造勢 強勢資源啟動 依托資源、迎合市場 ?一般都市休閑區(qū)都有一定的自然資源 ?距離大城市附近，交通便利且快速可達 ?打造與城市完全相異氛圍的休閑區(qū)，體現(xiàn)與都市環(huán)境迥異的休閑度假情境 ?物業(yè)定位 ?啟動區(qū) ?一般都市休閑區(qū)都首推強勢資源地塊，占位形成競爭優(yōu)勢市場 ?保留部分次優(yōu)勢資源，儲備后續(xù)開發(fā)亮點，保證項目可持續(xù)開發(fā) ?物業(yè)啟動次序 ?首先 改善 /啟動基建及必要公共休閑區(qū) ?稍后 會配比少量住宅，一般為高端物業(yè)，樹立價值標桿 ?中期 會配以酒店、會議中心等商配，擴大市場，培育及沉淀潛在臵業(yè)客群 ?成熟期 大體量住宅，強勢推出，開始大量產(chǎn)生效益階段 松散空間、功能完備 ?物業(yè)配比 啟動期 成熟期 基礎(chǔ)設(shè)施 公共配套 特色休閑 公共休閑 住宅物業(yè) ?關(guān)鍵動作 ?積極爭取機會，引進強勢項目 ?借助政府力量，爭取政府支持 ?關(guān)鍵階段把控，保證項目可持續(xù)發(fā)展 ?早期休閑度假人群主要來自第 一、二圈層，臵業(yè)客戶為第一圈層首臵及第二圈層度假休閑二居客戶 ?項目成熟期度假及臵業(yè)客戶開始演變到以第三圈層為主，大區(qū)域性客戶開始成為項目客群主體 ?客戶演變 都市休閑區(qū)的功能定位、啟動及開發(fā)策略 本報告是嚴格保密的。盡量服務各種客群，擴大覆蓋率 ， 吸引更多的旅游客群及潛在臵業(yè)者 ?高端休閑項目： 高爾夫、頂級溫泉、滑雪、滑翔飛行等；拔高項目價值，并服務于高端客群 ?住宅物業(yè)： 基建及配套、度假休閑設(shè)計及商務配套等都服務于住宅物業(yè)；項目成熟后 常住性物業(yè) 開始占主導 ?星級酒店、會議中心：一般通過高端酒店及商務會議 吸引中長途高端客群，并積累高端消費者 ，他們往往是高端住宅的第一消費者 ?商業(yè)配套： 提供商業(yè)服務，完善社區(qū)生活功能 案例啟示 本報告是嚴格保密的。 29 功能完整的都市休閑區(qū) 包括基建 /公建、度假休閑、商業(yè)配套、住宅物業(yè)等功能； 大多配備高端酒店、高端休閑項目迎合都市客群奢華的消費氣氛 基建及公共 配套 商業(yè)配套 度假休閑 /高 端休閑設(shè)施 星級酒店 國際會議中心 住宅物業(yè) ?基建及公共配套： 包括道路、基本景觀、公園等。 ?在城市化及都市區(qū)功能分化后，近都市郊區(qū)有一定資源的區(qū)域可以承擔城市休閑度假 /都市休閑功能 ?首先開始基建，啟動商務、度假物業(yè)，吸引短途客群，提升區(qū)域認知并培育人氣 ?關(guān)鍵節(jié)點引入央視影視城等標志物業(yè)，樹立標桿價值 ?成熟期逐步配置社區(qū)生活、居住配套，完善休閑度假社區(qū)功能 階段性、分時序開發(fā)，并在關(guān)鍵節(jié)點引入標志性配套 注重商務會議、展覽等，并逐步 從此群體中沉淀未來臵業(yè)客戶 ?引入央視影視城 ?引入五星級酒店，并配國際會議中心、會展中心 ?18洞高標準高爾夫 引入酒店、高爾夫、學校銀行等完備度假居住社區(qū)功能 ?引進星級酒店、高爾夫、影視基地、學校、銀行等 ?開發(fā)度假地產(chǎn)，景觀公寓、山坡別墅等開始吸引第一居所消費者及導入型常住二居客戶 項目定位 關(guān)鍵動作 開發(fā)策略 功能組合 本報告是嚴格保密的。 26 南國桃園最終依靠獨特的區(qū)位優(yōu)勢、自然景觀利用、及完善的功能設(shè)計，打造成為廣佛地區(qū)的都市休閑區(qū) ?豐富 的休閑功能 ，吸引人氣 ?鮮明的 區(qū)域感 ，與城市產(chǎn)生 差異化 ?完善的 復合功能 ，滿足綜合、持續(xù)發(fā)展 觀賞性自然景觀 參與性的休閑度假產(chǎn)品 公共休閑娛樂設(shè)施 與城市一定距離，差異明顯 交通便利，短時可達 區(qū)域標識強，城市 休閑落差大 商務會議、度假休閑完善 酒店、會所滿足短期度假 度假公寓、別墅等滿足居住 自然山水、生態(tài)景觀：鷺鳥天堂、桃花谷、碧波湖、長壽泉 南海影視城、高爾夫球場、野戰(zhàn)俱樂部、桃園娛樂城、燒烤中心 南國桃園內(nèi)部園林、桃花谷、碧波湖 距廣州市、佛山市 12公里 廣佛高速、廣三高速可快速通達 園區(qū)高綠化覆蓋，道路兩旁差異化植物 丹鳳白鷺酒店、會議中心 67家中大型飯店、假日酒店、桃苑賓館、鄉(xiāng)村俱樂部 67家中大型飯店、多個居住社區(qū)、桃園小學、中學、公交車等 成功因素 廣佛 .南國桃園 本報告是嚴格保密的。 25 05001000150020232500300035001999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年伴隨南國桃園發(fā)展，由旅游度假類的第二居所漸演變成常住型住宅，房價快速抬升 元 /平米 獅山房地產(chǎn)價格的變化（均價） 名稱 開發(fā)時間 均價 建筑類型 占地 開發(fā)商 客戶 穆天子山莊 99年 獨立別墅 首期 72棟 南海區(qū)穆天子房地產(chǎn)投資有限公司 佛山富裕人士，休閑度假，部分投資意向 天安鴻基花園 2023年 別墅 9000（送前后花園） 別墅，洋房 60萬 m2 天安投資有限公司 客戶多是度假，投資，外地居多 香格里拉花園 2023 別墅， 4000（送裝修） 別墅，洋房 60萬 m2 南海濠邁臵業(yè)有限公司 匯江假日花園 洋房、小高層：4200 洋房、小高層、獨立 /聯(lián)排 佛山市南海匯江物業(yè)有限公司 佛山市區(qū)為主，大部分為私營業(yè)主，自住 南國桃園里主要由三個大的樓盤：天安鴻基花園、匯江假日花園和香格里拉花園。二期全部為別墅，共 159套，澳洲風情，半山體別墅。擁有房間 308套，8棟豪華別墅，可容納1800人同時會議的 16個會議室；提供 27洞高爾夫球場等；桃園玉宇酒店為南海政府指定接待酒店 封山育林、整治公路、燒烤場 早期小規(guī)模別墅；成熟期物業(yè)類型豐富，香格里拉、新鴻基項目啟動，產(chǎn)品開始豐富有度假公寓、洋房、聯(lián)排 /獨棟別墅等 功能配套 廣佛 .南國桃園 本報告是嚴格保密的。 22 項目中心布臵大面積公共休閑空間，營造濃重休閑氣氛，沿公共休閑空間邊界布臵娛樂城、會所、酒店、高爾夫、影視城等 17棟高爾夫 野戰(zhàn)俱樂部 南海影視城 娛樂城 公共休閑空間 鄉(xiāng)村俱樂部 會所 別墅區(qū) 公共配套 酒店 酒店 公共綠地 農(nóng)田保護區(qū) ?休閑娛樂配套 高爾夫、南海影視城、野戰(zhàn)俱樂部、鄉(xiāng)村俱樂部、娛樂城 ?公共休閑空間 桃花谷、觀音寺、鷺鳥天堂等 ?酒店等商業(yè)配套 楓丹鷺鳥酒店、桃園玉宇酒店、桃園假日會所等 ?公共配套 桃園小學、燒烤場 ?住宅物業(yè) 香格里拉別墅花園 入口 功能組合 廣佛 .南國桃園 本報告是嚴格保密的。 20 早期修建休閑地，隨后引入南海影視城、星級酒店、高爾夫等吸引大面積客戶，趨于成熟后品牌開發(fā)商開始進入，大規(guī)模物業(yè)開發(fā)開始 9295年 ?出讓房地產(chǎn)用地獲取建設(shè)資金 ?三年封山育林，進行基礎(chǔ)設(shè)施