【正文】 福 路 運 河 路 京 杭 大 運 河 宿 豫 區(qū) 市 府 東 路 黃 運 西 路 黃 運 中 路 商業(yè)中心 古 黃 河 4 . 項目地塊周邊照片 現(xiàn) 場 照 片 目前現(xiàn)場仍未完成拆遷。 項目不具備快速開發(fā)的條件 . 4 . 項目地塊周邊照片 東北側(cè) 東側(cè) 東南側(cè) 南側(cè) 西側(cè) 北側(cè) 4 . 項目四至情況 項目四至情況 運河路及東城水岸 馬陵小區(qū) 河道及馬陵小區(qū) 西院世家 東 南 北 西 4 . 項目地塊簡要分析 項目地處宿遷老城區(qū)東側(cè)，距離商業(yè)中心不到 1000米。 目前周邊配套設施相對完善。 目前周邊小區(qū)數(shù)量較多，有西院世家、東城水岸、江山城市廣場、濱江國際花園等多個在售項目。 周邊已形成成熟的居住氛圍，區(qū)域成熟度較高。 4 . 項目 SWOT分析 優(yōu) 勢 ? 地塊為凈地、平整四面臨路 ? 項目地塊被水系分割，景觀較好 ? 南臨顧山公園，生態(tài)居住環(huán)境優(yōu) ? 臨近主干道，交通便利 劣 勢 ? 緊鄰水系，施工交通會有些不便 ? 四周有幾塊地均為規(guī)劃待建項目， 居住氛圍還沒形成 機 會 ? 該區(qū)域規(guī)劃為新鎮(zhèn)區(qū)核心地段， 升值潛力大 ? 顧山處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型階段，大量企 業(yè)入駐將帶來巨大的升值空間 ? 本項目是集酒店、商業(yè)、會展 與一體的相對較大型項目，為鎮(zhèn) 政府重點招商項目 威 脅 ? 新鎮(zhèn)區(qū)還處于規(guī)劃階段，配套需 逐步完善 ? 地塊周邊有一個在售，一個待建 項目未來還是有一定競爭 項目定位分析 定位的目標 產(chǎn)品定位 客源定位 建筑風格定位 、 項目定位目標 經(jīng)與開發(fā)商初步溝通，開發(fā)商的目標明確為： 理性利潤最大化 住宅項目，平均售價在 3000元 /平方米左右，且規(guī)避風險實現(xiàn)目標 龍行地產(chǎn)的理解： 定價多少取決于我們對市場的判斷 , 在 “可控的市場風險范圍內(nèi)” 爭取利潤最大化。 、 目標下的問題 在目前的市場形勢下， 3000元的銷售均價如何實現(xiàn)？ Q1: 答案： 3000元 /平方米代表了宿遷最高水平 的銷售價格，目前只有市中心的“鉑金公寓” 達到這個水平。其他如“中豪國際星城”通過大手筆規(guī)劃和大資金的推廣，也接近 3000元水平，但實際操作中遇到市場市場對價格的抗性很強烈，最后不得已通過降低成交價格至 2700元 /平方米才得以實現(xiàn)銷售目標。 、 目標下的問題 在價格領先競爭樓盤的條件下如何確保銷售速度？ Q2: 答案：我們必須做到產(chǎn)品上的適度領先，本項目 規(guī)模小，沒有低開高走的空間，推盤策略上只有 高開高走的一步到位。如何做到控制風險、價值 前置十分關鍵。 、 產(chǎn)品定位 項目產(chǎn)品定位遵循法則： 利潤最大化法則 風險最小化法則 快速回籠資金法則 企業(yè)品牌營造法則 1 2 3 4 根據(jù)開發(fā)商目標排序： 、 產(chǎn)品定位 通過前面市場分析： 區(qū)域（運河片）市場均價 2300~2600元 /平方米 區(qū)域產(chǎn)品類型 多層、小高層 同質(zhì)化競爭，價格提升有相當大的難度 、 產(chǎn)品定位 解決方案： 產(chǎn)品升級，增加附加價值 、 產(chǎn)品定位 升級為什么樣的產(chǎn)品？ 多層、小高層同質(zhì)化競爭 花園洋房存在空白市場 多層 小高層 別墅 公寓 花園洋房 東城水岸 √ √ 江山城市廣場 √ 濱江國際花園 √ √ √ √ 香榭里 明珠 √ √ 明珠 楓情水岸 √ 頤景華庭 √ 鉑金城市公寓 √ 、 產(chǎn)品定位 定位花園洋房的支撐點 通過塑造賦予 項目區(qū)別于他 的特質(zhì) 通過產(chǎn)品升 級拉高單價 回避與對手 直接競爭 創(chuàng)造市場 唯一性 、 產(chǎn)品定位 市場定位 本案提供給宿遷追求生活品質(zhì)的換房一族，功能最全、環(huán)境最優(yōu)美、性價比最好的庭院式生活 、 客源定位 主力客戶群 ? 政府單位公務員、銀行職員、教師等事業(yè)單位職工 ? 私營業(yè)主及個體老板 補充客戶群 ? 外來投資客 ? 拆遷賠償?shù)木用? ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 目標消費者分析 、 客源定位 —— 多數(shù)為二次置業(yè)，總價承受力較高，需要舒適度較高的居所 —— 追求提升生活品質(zhì)，最好在附加值方面有所突破 —— 對房子的使用功能已有樸素理解，購買樓盤已不單單滿足居住需求，也是身份象征 —— 享受型的實用主義 客戶心態(tài)分析 、 客源定位 ? 產(chǎn)品舒適度要有提升，產(chǎn)品附加值方面有所突破 ? 是一個精神符號，能獲得社會的廣泛認同。是絕大多數(shù)目標群的自我認同和相互認同。 ? 它是一個社交名片，告訴別人， 你和誰在一起，你在人群中的位臵，你過的怎樣的一種生活。 消費者期待的定位 、 建筑風格建議 建議一： 建筑形態(tài)的風格：歐式建筑、英倫風尚 立面顏色的選擇，有助于對項目形象的改變，高貴，凝重的顏色，顯示出的不單單是顏色上的感覺，更多的是對項目檔次的提升 、 建筑風格建議 天際線的變化，頂式房屋坡度與線條的變化，錯落有至，高低有序，達到同一藍天下，不同視角，不同景致的效果 、 建筑風格建議 建議二： 建筑形態(tài)的風格：西班牙風情建筑 西班牙建筑中最突出的是它的庭院建筑，西班牙文叫 Patio（帕提歐）?！芭撂釟W”，是西班牙語對建筑物之內(nèi)，柱廊四圍的露天庭院的稱呼。 、 建筑風格建議 由于西班牙獨特的地理位臵，日照充沛，西班牙人喜歡在午后的庭院里喝茶、聊天、休憩、沐浴陽光，因此庭院之于西班牙建筑來說其功能有如其他歐洲建筑中的 living room（客廳），是西班牙民宅建筑中不可分割的一部份。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/1/312023/1/31Tuesday, January 31, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/1/312023/1/312023/1/311/31/2023 10:49:41 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/1/312023/1/312023/1/31Jan2331Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/312023/1/312023/1/31Tuesday, January 31, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/1/312023/1/312023/1/312023/1/311/31/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 31日星期二 2023/1/312023/1/312023/1/31 ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 2023/1/312023/1/312023/1/311/31/2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023/1/312023/1/31January 31, 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/1/312023/1/312023/1/312023/1/31 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/1/312023/1/31Tuesday, January 31, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/1/312023/1/312023/1/311/31/2023 10:49:41 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/1/312023/1/312023/1/31Jan2331Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/1/312023/1/312023/1/31Tuesday, January 31, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/1/312023/1/312023/1/312023/1/311/31/2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 31日星期二 2023/1/312023/1/312023/1/31 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 2023/1/312023/1/312023/1/311/31/2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/1/312023/1/31January 31, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/1/312023/1/312023/1/312023/1/31 ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023/1/312023/1/31Tuesday, January 31, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/312023/1/312023/1/311/31/2023 10:49:41 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023/1/312023/1/312023/1/31Jan2331Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/312023/1/312023/1/31Tuesday, January 31, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 2023/1/312023/1/312023/1/312023/1/311/31/2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 31日星期二 2023/1/312023/1/312023/1/31 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 2023/1/312023/1/312023/1/311/31/2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/312023/1/31January 31, 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023/1/312023/1/312023/1/312023/1/31 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴