某地區(qū)項(xiàng)目管理及市場(chǎng)調(diào)研管理知識(shí)分析報(bào)告-資料下載頁
2025-06-28 20:06本頁面
【正文】 32008年共推出住宅類產(chǎn)品約3900戶，除少量產(chǎn)品轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售外其余部分已基本售罄。2010年下半年，華紡易城分南鋪、北鋪兩批推出底商類產(chǎn)品。2. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（1） 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格適應(yīng)了全新一代的價(jià)值取向，設(shè)計(jì)為現(xiàn)代、簡約的實(shí)用主義風(fēng)格。（2） 建筑結(jié)構(gòu)形式上層住宅為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，底商及車庫為框架結(jié)構(gòu)。（3） 停車解決方案、車位配比車位配比1:，統(tǒng)一向業(yè)主出租，地上車位租金150元/個(gè)*月，地下車位租金420元/個(gè)*月。(二) 華紡易街產(chǎn)品分析1. 產(chǎn)品概況（1） 區(qū)域商業(yè)環(huán)境華紡易街地處朝陽板塊核心位置，是華紡易城的配套商業(yè)。華紡易街緊鄰朝陽北路、姚家園路、青年路三大城市主干道路，六里屯北路、青年路西路和6號(hào)地鐵線即將開通，六條城市路，6號(hào)地鐵線以及周邊30多條公交線路，徹底打通華紡易街每一間商鋪的七經(jīng)八脈。華紡易街所在的區(qū)域是朝青板塊住宅密度最大的核心區(qū)，周邊的四大社區(qū)規(guī)模達(dá)到200萬平米以上，居住近10萬人口。近年來華紡易城、羅馬嘉園、星河灣、國美第一城、青年匯、潤豐水尚、天鵝灣等為代表的高品質(zhì)的樓盤在朝青紛紛崛起，1000多萬平米的開發(fā)規(guī)模，聚集了近百萬高素質(zhì)人口，為商業(yè)繁榮奠定了基礎(chǔ)。該區(qū)域二手房基本在3萬/平方米以上，星河灣甚至達(dá)到每平米5萬以上，已經(jīng)形成了一個(gè)高檔消費(fèi)人群居住的大社區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這個(gè)區(qū)域的置業(yè)者80%以上都在CBD工作，年齡段在3045歲之間，正值事業(yè)和收入的高峰期，具有強(qiáng)大的消費(fèi)能力和強(qiáng)烈的消費(fèi)需求。（2） 產(chǎn)品基本技術(shù)指標(biāo)社區(qū)名稱 華紡易街 位置 朝陽青年路29號(hào)院23號(hào)樓 建筑面積（平米） 15000平米目前售價(jià)（元/平米） 均價(jià)32000 單套面積范圍（平米） 20100為主層高（米） 柱距（米） 35米 裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯有無退、錯(cuò)、漏設(shè)計(jì)無上市時(shí)間 2010年9月銷售情況 南側(cè)商鋪已售完，北側(cè)商鋪近期開盤華紡易街總建筑面積為15000平米，133套商鋪，其中戶型面積2050，50100平米產(chǎn)品約占70%，另有少量200700大戶型產(chǎn)品。（3） 產(chǎn)品條件分析① 交通便利，地理位置優(yōu)越；② 區(qū)域匯聚中高端消費(fèi)社區(qū)，保證消費(fèi)人群數(shù)量質(zhì)量；③ 產(chǎn)品本身采用框架結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品內(nèi)部空間靈動(dòng)，得房率高達(dá)90%；④ 周邊區(qū)域多為新社區(qū)，配套商業(yè)尚不完善，項(xiàng)目從實(shí)際情況出發(fā)，準(zhǔn)確定位以底層高小戶型為主，價(jià)格適中，充分滿足中小型配套商業(yè)投資客戶的需求。（4） 項(xiàng)目定位中低端精品配套商鋪。2. 開發(fā)模式（1） 開發(fā)模式20%產(chǎn)品開發(fā)商暫不對(duì)外開放，其余產(chǎn)品統(tǒng)一由北京匯博行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代理對(duì)市場(chǎng)推出。（2） 業(yè)態(tài)定位戶型面積范圍廣泛，可從事各種配套商業(yè)。（3） 經(jīng)營狀況項(xiàng)目商業(yè)分南鋪、北鋪兩批推出，首批南側(cè)產(chǎn)品銷售火爆已全部售罄，剩余產(chǎn)品預(yù)計(jì)近期推出。3. 華紡易街實(shí)景 (三) 項(xiàng)目產(chǎn)品分析小結(jié)項(xiàng)目位于朝陽板塊核心位置，交通便利，地理位置優(yōu)越。周邊以近年來新發(fā)展的中高端社區(qū)為主，居住人口眾多，消費(fèi)水平也較高。作為新社區(qū)匯集區(qū)域稀缺性底商產(chǎn)品，項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)品準(zhǔn)確定位，以滿足區(qū)域配套商業(yè)產(chǎn)品為核心，另搭配少量大戶型以備不時(shí)之需。且戶型內(nèi)部靈動(dòng)開闊，得房率高。反響熱烈，銷售火爆。八、 中信城項(xiàng)目概況第三部分項(xiàng)目總結(jié)分析一、 項(xiàng)目分析總結(jié)作為北京市典型性底商產(chǎn)品，以上項(xiàng)目都取得了較好的銷售業(yè)績與市場(chǎng)口碑。對(duì)于它們的成功，我們通過分析可知這主要?dú)w結(jié)于開發(fā)商對(duì)購買者需求細(xì)致明確的解讀，并在開發(fā)、營銷時(shí)采取對(duì)應(yīng)措施得以體現(xiàn)，主要可歸納為以下幾點(diǎn)：(一) 底商類產(chǎn)品所在項(xiàng)目前期產(chǎn)品質(zhì)量較好，擁有一定市場(chǎng)口碑，能夠給予消費(fèi)者足夠的信心購買該項(xiàng)目產(chǎn)品；(二) 地段位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，交通便利；(三) 固定消費(fèi)人數(shù)滿足商業(yè)需求，消費(fèi)水平保證投資價(jià)值；(四) 以區(qū)域稀缺并在未來有明顯發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)品為主要著力點(diǎn)；(五) 保證以上條件滿足的情況下，注重產(chǎn)品展示面展示效果，內(nèi)部空間是否開闊便于靈活運(yùn)用；(六) 針對(duì)購買客戶對(duì)總價(jià)敏感度較高這一特點(diǎn)，通過戶型面積設(shè)計(jì)，控制總價(jià)；(七) 商業(yè)包裝給消費(fèi)者以舒適、實(shí)用、極富調(diào)性的感覺，起到錦上添花的作用。二、 底商產(chǎn)品開發(fā)、營銷建議(一) 產(chǎn)品開發(fā)1. 保證項(xiàng)目所在位置交通便利，區(qū)域商業(yè)氛圍較為濃厚或是未來有一定的發(fā)展空間；2. 社區(qū)內(nèi)部及周邊區(qū)域居住環(huán)境成熟，固定消費(fèi)人群較多；同時(shí)便利的交通引來部分流動(dòng)客戶；3. 根據(jù)區(qū)域環(huán)境特點(diǎn)，分析何種產(chǎn)品稀缺并有較明顯的發(fā)展?jié)摿?，?duì)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行定位；（1） 項(xiàng)目處于繁華地帶，中高端商場(chǎng)林立，且區(qū)域帶動(dòng)使得價(jià)格水平偏高，則項(xiàng)目底商可考慮定位為中低端配套商業(yè)，與之形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，相輔相成。此類商業(yè)所需戶型面積較小，因此項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)以20100平米戶型為主，同時(shí)使得產(chǎn)品在總價(jià)上得以控制，保證大部分客戶的接受程度。根據(jù)實(shí)際情況可設(shè)有少量較大戶型，已備銀行、郵局等配套之需；（2） 項(xiàng)目處于居民區(qū)，大型商業(yè)較少，以配套性商業(yè)為主且區(qū)域價(jià)格水平適中。此時(shí)項(xiàng)目底商可定位為中低端精品商鋪，在保證區(qū)域消費(fèi)水平的基礎(chǔ)上品質(zhì)有所提升。在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)以50120平米戶型為主，同時(shí)可搭配些許2050平米及150平米以上產(chǎn)品。4. 產(chǎn)品本身設(shè)計(jì)（1） 項(xiàng)目盡量采用現(xiàn)代主義風(fēng)格加之一些新穎的創(chuàng)意手法，符合現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)商業(yè)產(chǎn)品的感官需求；（2） 條件允許的情況下展示面盡量醒目，不要有任何遮擋，這樣臨街可攔截更多流動(dòng)人群；（3） 產(chǎn)品內(nèi)部采取框架結(jié)構(gòu)，空間開闊，便于商戶根據(jù)個(gè)人需要靈活改動(dòng)，層高一般控制在單層4米，雙層6米左右。(二) 產(chǎn)品營銷1. 由代理公司代為銷售，因?yàn)榇砉鞠鄬?duì)來說更有經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)轫?xiàng)目銷售提供一些實(shí)踐性的寶貴建議；2. 根據(jù)項(xiàng)目本身特點(diǎn)，制定行而有效的營銷、價(jià)格、推廣策略；3. 注重商業(yè)氛圍的營造，商業(yè)包裝給人以舒適、實(shí)用、色彩繽紛而又不失調(diào)性，最好是流連忘返依依不舍的感覺，延長消費(fèi)者的停留時(shí)間；4. 產(chǎn)品營銷過程中可根據(jù)自身情況給予商戶些許特殊政策，如京投快線陽光花園，在保證項(xiàng)目整體車位需求的基礎(chǔ)上，底商門前車位產(chǎn)品主要對(duì)地上商戶出租，受到客戶的普遍歡迎。39 /
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