【正文】 段性的傳播推廣策略的支撐，避免出現(xiàn)傳播推廣及銷售真空。 采用分批推售策略，每批推售量可根據(jù)客戶積累及開發(fā)商開發(fā)資金需求等各種因素進(jìn)行調(diào)整，比如先推左邊單元，后推出右邊單元，最后推出商鋪等方式，以跟進(jìn)市場(chǎng)變化，使價(jià)格低開高走，見佳見漲，使不同階段的產(chǎn)品承擔(dān)不同的營銷使命。 整合市場(chǎng)營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 造勢(shì)策略 包裝策略 廣告策略 促銷策略 建議在形象展示期、內(nèi)部認(rèn)購期對(duì)客戶進(jìn)行蓄水式累積，其作用在于： １ 不斷地進(jìn)行市場(chǎng)測(cè)試，價(jià)格測(cè)試，客戶真實(shí)有效性。 ２ 培養(yǎng)一大批忠誠客戶，使其成為良好口碑的傳播者。 ３ 保持對(duì)客戶的吸引力及市場(chǎng)的敏銳度。 ４ 積累客戶，蓄勢(shì)爆發(fā)，轟動(dòng)市場(chǎng)，創(chuàng)造營銷佳績(jī)。 整合市場(chǎng)營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 包裝策略 造勢(shì)策略 廣告策略 促銷策略 積累客戶策略： 1 重新梳理市場(chǎng)調(diào)研時(shí)累積的潛在意向客戶，邀請(qǐng)其參加規(guī) 劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)的推介會(huì)，悉心聽取客戶的意見， 一方面提供客戶滿意的產(chǎn)品，另一方面培養(yǎng)忠誠客戶； ２ 提前利用工地包裝、現(xiàn)場(chǎng)包裝、導(dǎo)示系統(tǒng)吸引客戶的眼 球，從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中搶奪客戶； ３ 提前設(shè)置銷售展場(chǎng)，接受客戶咨詢，做好客戶意向登記， 提前印制樓盤形象的宣傳資料； ４與新聞媒體炒作配合，借勢(shì)、造勢(shì)，制造項(xiàng)目與產(chǎn)品的新 聞效應(yīng)。 ５在內(nèi)部認(rèn)購期間不斷地舉行各種展示活動(dòng)； ６在內(nèi)部認(rèn)購期間 DM直郵活動(dòng)； ７對(duì)重點(diǎn)企事業(yè)單位的直銷活動(dòng)。 五點(diǎn)一線包裝策略封殺： 1 戶外廣告 搶占高速公路出入口、城市核心地段、汽車站戶外廣告位。 ２ 工地圍墻 前期工地圍墻包裝，點(diǎn)綴項(xiàng)目與產(chǎn)品形象，同時(shí)也有效刺激受眾，勸阻關(guān) 注本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者，在項(xiàng)目未開始前期銷售前停止其它購房行為。 ３ 路旗、燈桿旗 搶占城市核心商業(yè)地段道路兩邊廣告位，前期展示項(xiàng)目形象及賣點(diǎn) ４ 樣板房 有效地展示產(chǎn)品時(shí)尚、實(shí)用率 100%、采光、景觀及戶型布局設(shè)計(jì)，刺激目 標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生購買欲望。 ５ 導(dǎo)示系統(tǒng) 樹立項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)，方便目標(biāo)客戶尋找項(xiàng)目所在地。 ６營銷中心 接待、沙盤、洽談、簽約、貴賓室、財(cái)務(wù)六大功能分區(qū)，沖擊目標(biāo)客戶的 視覺，使客戶 “ 四面楚歌 ” 。 整合市場(chǎng)營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 廣告策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷策略 整合市場(chǎng)營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 包裝策略 促銷策略 造勢(shì)策略 廣告策略 策劃人要經(jīng)常問自己，投放的廣告究竟有多少浪費(fèi)掉了？ 0102030405060有效比例 6 2 朋友介紹 宣傳材料 報(bào)紙 電視 中介 路牌 網(wǎng)絡(luò) 本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)主要的就是地段。但房地產(chǎn)銷售是一種很微妙的的事，房地產(chǎn)成功的 50％在于地塊選擇， 30％在于規(guī)劃設(shè)計(jì)，２０％歸功于廣告和銷售，但前兩者的占的８０％，是通過后者的２０％來加以實(shí)現(xiàn)的。廣告推廣是當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收的必備武器和套路。我們相信，一座以心靈為訴求的品質(zhì)樓盤，將獲得其所對(duì)應(yīng)目標(biāo)群的響應(yīng)。 1 廣告除了實(shí)現(xiàn)銷售的重要目的外，還應(yīng)著眼于樓盤形象的塑造； ２ 媒體的選擇要以有效性和投入成本綜合對(duì)比考慮； ３ 媒體的選擇要以科學(xué)的調(diào)研為依據(jù)，應(yīng)該摒棄通過已投放媒體廣告的 測(cè)試效果，再進(jìn)行媒體選擇的重復(fù)過程 ４ 媒體的投放選擇應(yīng)與階段性銷售相配合。 整合市場(chǎng)營銷傳播推廣策略 廣告策略執(zhí)行規(guī)劃 導(dǎo)入期（預(yù)熱期與形象推廣期） (20237至 20239月，時(shí)間待定 )： （ 1） 推廣定位與炒作內(nèi)容： 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 2023，深圳向東 生活與國際同步，規(guī)劃與國際同步 標(biāo)準(zhǔn)與國際同步，服務(wù)與國際同步 國際自由人匯粹地 藍(lán)灣半島，美麗港灣，公園旁邊是我家 ※ 南亞海景第一盤，背山臨海，占據(jù)城市中心，彰顯王者風(fēng)范 ※ 大亞灣，新中心，新港灣，新生活，連接深、港、惠，成就未來居住新中心 ※ 景觀優(yōu)美、山水宜人，生活便利，房?jī)r(jià)便宜，高性價(jià)比理想居住區(qū)。 ※ 輻射工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)迅速壯大，產(chǎn)生巨大的城市購買力 （ 2）推廣目的 ※ 正式啟動(dòng)項(xiàng)目宣傳（開工儀式），展開樓盤知名度。 ※ 為建立樓盤品牌作鋪墊，為下一步銷售打基礎(chǔ)營造聲勢(shì)。 ※ 預(yù)熱 *蓄水 *釣眼球。 ※ 截留競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶。 （ 3）執(zhí)行策略： 以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的圍墻及周邊的路旗、戶外廣告牌以及報(bào)紙等 做為主要載體營造聲勢(shì)。以適當(dāng)?shù)男蜗髲V告塑造 “ 產(chǎn)品概念 ” 和 “ 板塊概念 ” （ 4）主要活動(dòng)： 開工慶典 推盤策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 整合市場(chǎng)營銷傳播推廣策略 ２、升溫期（認(rèn)籌期與賣點(diǎn)推廣期 )(2023929（周六）至 1228日（周五）時(shí)間待定 )： 多方聚力 蓄勢(shì)而發(fā) （ 1）階段定位與炒作內(nèi)容： 規(guī)劃、地段、環(huán)境、配套、戶型等多方充分表現(xiàn)項(xiàng)目驕人品質(zhì)港灣新地標(biāo)，公園炫生活。私藏港灣生活的精華。向左，公園；向右，海灣。感受奢華生活真色彩 —— 南亞海景園林與美食休閑廣場(chǎng)、便利、休閑、健康 （ 2）推廣目的： 張揚(yáng)鮮明的品牌主張，迅速傳達(dá)銷售信息以產(chǎn)生一定的品牌知名度，吸引首批公開客戶。并對(duì)項(xiàng)目品牌進(jìn)一步深化，同時(shí)增加項(xiàng)目品質(zhì)，綜合展示項(xiàng)目靚點(diǎn)及開發(fā)商的公信力，獲得目標(biāo)市場(chǎng)的認(rèn)同與認(rèn)可 （ 3）執(zhí)行策略： 以最能直接傳達(dá)信息、具有持久宣傳效果的戶外廣告為主，配合以快速反應(yīng)的手機(jī)短信、報(bào)紙媒體、電視、銷售資料等展開高密度強(qiáng)攻態(tài)勢(shì)，并以現(xiàn)場(chǎng)VIP卡認(rèn)購的促銷活動(dòng)，送小禮品、折扣、管理費(fèi)等。同時(shí)進(jìn)行針對(duì)性強(qiáng)有聲勢(shì)的公關(guān)、促銷活動(dòng)，力爭(zhēng)成為區(qū)域關(guān)注的焦點(diǎn)。 ※ 完善樓盤現(xiàn)場(chǎng)包裝及基礎(chǔ)銷售資料（樓書、單張、光盤等）以及營銷中心布置與展板等準(zhǔn)備。并做區(qū)域模型、項(xiàng)目整體模型、分戶模型，三大結(jié)合，給予客戶全方面的社區(qū)體驗(yàn)。以此通過良好的現(xiàn)場(chǎng)形象，體現(xiàn)發(fā)展商對(duì)房子品質(zhì)的要求，建立 “ 物超所值 ” 的印象。并以此分散消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目不利因素的注意力，將視線集中于樓盤本身。 推盤策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 整合市場(chǎng)營銷傳播推廣策略 （４）主要活動(dòng)： １、盛大認(rèn)籌活動(dòng)： 舞獅與歌舞表演等 ２、愛心行動(dòng) —— 幫助失學(xué)少年 ” 促銷活動(dòng)： 在認(rèn)籌當(dāng)天，開展新聞發(fā)布會(huì)，由發(fā)展商、民政部門、紅十字會(huì)慈善及義工部門、新聞媒體聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)展商承諾：每售出一套住宅將以業(yè)主的名義由發(fā)展商出資幫助一位失學(xué)少年（ 300元），讓我們所有的未來業(yè)主與愛心永遠(yuǎn)相伴。此款項(xiàng)由購房客戶在購買房產(chǎn)單位時(shí)同時(shí)簽署愛心行動(dòng)意向書，在成功購房后由發(fā)展商指定的時(shí)間內(nèi)，再次簽署愛心行動(dòng)確認(rèn)書后，此時(shí)由發(fā)展商出資，為購房者當(dāng)場(chǎng)向在座準(zhǔn)備好的慈善事業(yè)機(jī)構(gòu)達(dá)成捐款（具體活動(dòng)屆時(shí)見方案），以此改善項(xiàng)目的形象，增加親和力和知名度。 ３、其它活動(dòng)： 比如免費(fèi)的風(fēng)水師講座和風(fēng)水書刊的派發(fā)，以及慶深惠企業(yè)家海釣比賽、美食休閑廣場(chǎng)完工，深惠萬人手拉手活動(dòng)和游艇會(huì)、帆船會(huì)、海鮮美食節(jié)及各類與海洋有關(guān)的體育及游戲活動(dòng)比賽等。 （ 5）階段小結(jié)： 本階段需要全面?zhèn)鬟f本案的高尚生活理念，運(yùn)用各媒體展開立體廣告攻勢(shì)，制造聲勢(shì)，塑造本案獨(dú)特形象。 推盤策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 整合市場(chǎng)營銷傳播推廣策略 爆發(fā)期 (開盤期 )及強(qiáng)銷期 (20231229（周六）至元旦三天假期 )： 全新亮相、驚爆開盤、噴薄而出、如火如荼 1）階段定位與炒作內(nèi)容： 濱海公園里的家。山海城邦，濱海公園。新海灣，新地標(biāo)。 盡情展現(xiàn)藍(lán)灣半島居住理念，創(chuàng)造精彩生活新思潮。倡導(dǎo)健康、休閑、宜居、安全的居家概念，創(chuàng)造和諧本位居住空間。繁忙背后，盡顯便利與悠然生活尊寵。使市場(chǎng)形象進(jìn)一步深入細(xì)化，提升品牌、強(qiáng)勢(shì)促銷、公關(guān)互動(dòng)。爭(zhēng)取公開發(fā)售當(dāng)天一炮打響，為整體銷售開好頭。 2）推廣目的 市場(chǎng)強(qiáng)推，達(dá)成蓄客能量的釋放，達(dá)成首期開盤熱銷清盤，進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)品特性，增強(qiáng)品牌知名度，并結(jié)合各種促銷及公關(guān)活動(dòng)的組織，維持項(xiàng)目暢銷勢(shì)頭。通過品牌知名度的提升，提升前期業(yè)主的自豪感，期以形成良好口碑，帶動(dòng)人脈銷售業(yè)績(jī)的提升。 3）執(zhí)行策略 適當(dāng)減少廣告投放量，策略性的低頻率持續(xù)性宣傳，維持項(xiàng)目的關(guān)注度及影響力。進(jìn)行一些針對(duì)性強(qiáng)有聲勢(shì)的公關(guān)、促銷活動(dòng)，帶動(dòng)人脈營銷，力爭(zhēng)使能持續(xù)熱銷。 推盤策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 整合市場(chǎng)營銷傳播推廣策略 （４）主要活動(dòng)： 抽獎(jiǎng)促銷活動(dòng)： 針對(duì)有 VIP卡的客戶，吸引認(rèn)購籌碼的準(zhǔn)客戶在內(nèi)部認(rèn)購當(dāng)天大部分到場(chǎng)，聚集人氣，并推動(dòng)所有到場(chǎng)的認(rèn)購籌碼的準(zhǔn)客戶在較短的時(shí)間內(nèi)成交； 所有光臨現(xiàn)場(chǎng)的朋友都將獲得精美禮品 1份。抽獎(jiǎng)對(duì)象為當(dāng)天成功認(rèn)購中央中品房號(hào)的客戶。所有現(xiàn)場(chǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)均由業(yè)主代表抽取，以示活動(dòng)的公正。 抽取前，進(jìn)行項(xiàng)目賣點(diǎn)介紹。每認(rèn)購一套可獲得一張抽獎(jiǎng)券，多買多得。 其它活動(dòng)待定 （ 5）階段小結(jié)： 保持形象深化；多種方式（促銷、公關(guān)）并舉；穩(wěn)定去化速度；消化、細(xì)化、深化認(rèn)籌與開盤時(shí)的廣告積累效果，同時(shí)為持續(xù)期作好準(zhǔn)備； 硬廣告從版面和頻率上都應(yīng)有所減弱，但仍應(yīng)保持一定的勢(shì)頭，主題應(yīng)從整體介紹過度到組成本案新生活的每一個(gè)細(xì)節(jié)的點(diǎn)面結(jié)合。 推盤策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 整合市場(chǎng)營銷傳播推廣策略 ４、持續(xù)期 (尾盤期 ) (2023年五一節(jié)后 )： 漂亮清盤，提升品牌 本階段的工程進(jìn)度已近封頂，可宣傳 “ 準(zhǔn)現(xiàn)房 ” 概念；廣告投放量是整個(gè)階段中較低的，因銷售量已進(jìn)入相當(dāng)可觀階段，可進(jìn)行真情回報(bào)活動(dòng)以及系列的優(yōu)惠活動(dòng)；同時(shí)需要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整銷售策略；建立并擴(kuò)大本案知名度，繼續(xù)積聚人氣，為下一項(xiàng)目打好基礎(chǔ)。 小結(jié)：以上廣告推廣分為四個(gè)階段。住宅營銷推廣一般第一、第二階段為亮相造勢(shì)以及持續(xù)升溫階段。前兩個(gè)階段主要是為第三階段服務(wù)。（具體活動(dòng)安排屆時(shí)見方案） 推盤策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷策略 廣告策略 開發(fā)策略 一、客戶座談會(huì)活動(dòng)（國慶至春節(jié)期間） 重新梳理市場(chǎng)調(diào)研時(shí)累積的潛在意向客戶，邀請(qǐng)其參加規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)以及港灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展與投資的座談會(huì)，悉心聽取客戶的意見，一方面提供客戶滿意的產(chǎn)品，另一方面培養(yǎng)忠誠客戶。 二、團(tuán)購客戶咨詢活動(dòng)（元旦前后） 在設(shè)計(jì)方案確定后，在正式內(nèi)部認(rèn)購前，可以針對(duì)非常有意向的事業(yè)單位、私營企業(yè)、三資企業(yè)等聯(lián)系團(tuán)購事宜。 三、意向或認(rèn)籌客戶聯(lián)誼活動(dòng)（國慶至春節(jié)期間） 邀請(qǐng)意向或認(rèn)籌客戶聯(lián)誼活動(dòng)，使客戶產(chǎn)生對(duì)開發(fā)商及產(chǎn)品的美譽(yù)度，從而產(chǎn)生口耳傳播的效應(yīng)。比如免費(fèi)的風(fēng)水師講座和風(fēng)水書刊的派發(fā)，以及慶深惠企業(yè)家海釣比賽、市政政海濱廣場(chǎng)完工，深惠萬人手拉手活動(dòng)和游艇會(huì)、帆船會(huì)及各類與海洋有關(guān)的體育及游戲活動(dòng)比賽等。 四、派單及直郵活動(dòng) 針對(duì)惠陽區(qū)的目標(biāo)客戶進(jìn)行派單和直郵（ DM）活動(dòng)，進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直接營銷攻擊。 五、針對(duì)港、澳、臺(tái)以及深圳、廣州、惠州等地的商會(huì)、僑會(huì)、同鄉(xiāng)聯(lián)合會(huì)尋找惠陽籍人士開展特定的營銷活動(dòng)。 整合市場(chǎng)營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 促銷策略 造勢(shì)策略 包裝策略 廣告策略 整合市場(chǎng)營銷傳播推廣策略 開發(fā)策略 推盤策略 廣告策略 造勢(shì)策略 包裝策略 促銷策略 促銷活動(dòng)是通過現(xiàn)場(chǎng)的一些具體形式，傳達(dá)舉辦方想推薦產(chǎn)品的各方面信息，讓客戶從了解、認(rèn)知到接受某項(xiàng)事物，達(dá)到舉辦方某些目的的一種方式。樓盤活動(dòng)一般可通過現(xiàn)場(chǎng)表演、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)、現(xiàn)場(chǎng)討論等方式，達(dá)到聚集人氣，營造現(xiàn)場(chǎng)緊張氣氛，快速成交的目的。 促銷活動(dòng) 樂于參加 一般 不會(huì)參加 經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇活動(dòng) ％ ％ ％ 其他城市別墅參觀活動(dòng) ％ ％ ％ 裝修等專題講座 ％ ％ ％ 節(jié)假日旅游活動(dòng) ％ ％ ％ 體育比賽活動(dòng) ％ ％ ％ 新聞發(fā)布會(huì) ％ ％ ％ 專題聚會(huì)沙龍 ％ ％ ％ 文藝互動(dòng)表演 ％ ％ ％ 各類展覽活動(dòng) ％ ％ ％ 顧客聯(lián)誼活動(dòng) ％ ％ ％ 趣味競(jìng)技活動(dòng) ％ ％ ％ 樓盤品鑒酒會(huì) ％ ％