【正文】 判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 國(guó)家政策 地方政策 政策趨勢(shì) 政策影響 金融政策 行政手段 稅收政策 土地政策 政策組合發(fā)力 六個(gè)月連續(xù)兩次加息、六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次上調(diào)公積金個(gè)人住房貸款利率，力度空前，一方面，銀行可貸資金減少，惜貸、停貸、利率上浮，購(gòu)房正本陡增，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈開始緊張，但央行回收流動(dòng)性，各企業(yè)都面臨融資難的窘境。 限購(gòu)：限購(gòu)令雖具有鮮明的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，但短期內(nèi)對(duì)嚴(yán)厲打擊投機(jī)性、投資性需求效果明顯。在限購(gòu)背景下，投資、投機(jī)性需求被擠壓，部分投資客撤離國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)以剛需客戶為主。目前各地商品房銷售出現(xiàn)不同程度的下滑，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯下降，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在一定時(shí)期內(nèi)仍會(huì)保持穩(wěn)定。 “ 個(gè)人將購(gòu)買不足 5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅”、“上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅”，營(yíng)業(yè)稅征收對(duì)象擴(kuò)大和房產(chǎn)稅征收可增加房產(chǎn)交易或持有成本，攤薄投資利潤(rùn)，從而達(dá)到抑制需求的目的，但實(shí)際效果不明顯。預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅在未解決其征稅法律依據(jù)和確定其計(jì)稅依據(jù)前試點(diǎn)范圍不會(huì)再擴(kuò)大。 確保保障性住房及自住性中小套型商品房用地供應(yīng)，打擊囤地炒地，提高土地開發(fā)效率以增大后期市場(chǎng)供應(yīng)量，以及通過(guò)限地價(jià)來(lái)限房?jī)r(jià)是近期土地政策的著力點(diǎn)。目前已有多個(gè)地方政府在土地招拍掛過(guò)程中采用“限最高地價(jià)”、“限地價(jià) 競(jìng)房?jī)r(jià)”、“限地價(jià) 競(jìng)保障房面積”方式出讓土地，未來(lái)這種土地出讓方式將更頻繁的采用，需關(guān)注。 菏澤執(zhí)行山東省系列調(diào)控政策，無(wú)限購(gòu)政策，但其信貸政策限制三套住宅貸款。 ? 進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。 ? 合理引導(dǎo)居民住房需求。認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家新的房地產(chǎn)稅收、信貸政策及住房限購(gòu)政策，著力抑制投資性、投機(jī)性購(gòu)房，繼續(xù)支持自住性住房需求。 ? 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。 主要政策名稱 主要內(nèi)容 保障房 擴(kuò)大保障性安居工程建設(shè)規(guī)模 ；多渠道籌集保障性住房房源；突出增加公共租賃住房供應(yīng)等 預(yù)售制度 繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，重點(diǎn)查處未辦理規(guī)劃、施工、預(yù)售許可手續(xù)進(jìn)行建設(shè)和預(yù)售的違法違規(guī)行為 開發(fā)商資金 加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查。參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等相應(yīng)證明 信貸政策 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。公積金貸款認(rèn)貸不認(rèn)房 菏澤執(zhí)行條件 住宅 商業(yè) 預(yù)售條件 據(jù) 《 山東省商品房預(yù)售條例 》 ：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一 )已交納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； (二 )持有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (三 )按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上、已完成基礎(chǔ)工程，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 同住宅 限購(gòu)條件 無(wú)限購(gòu) 無(wú)限購(gòu) 貸款條件 首套房首付款 30%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率；二套房首付款 60%，執(zhí)行 倍利率，三套房不貸款 無(wú)論幾套房，首付 50%，執(zhí)行 城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 國(guó)家政策 地方政策 政策趨勢(shì) 政策影響 政策控制力度加強(qiáng)，調(diào)控方向保持不變 政策控制力度將加強(qiáng) 繼續(xù)加強(qiáng)原有政策的落實(shí) 政策覆蓋面將擴(kuò)大 ?“ 增加供應(yīng)、抑制需求 ” 為樓市調(diào)控政策的主導(dǎo)方向， “ 更嚴(yán)、更緊、更廣 ” 將是 2023年房地產(chǎn)調(diào)控的鮮明基調(diào) ； ?若樓市繼續(xù)反彈，二套房的首付和利率或會(huì)繼續(xù)提高；房產(chǎn)稅改革 ，有望在 2023年邁出實(shí)質(zhì)性步伐；保障房建設(shè)力度將會(huì)繼續(xù)加大，可能會(huì)就保障房的退出及問(wèn)責(zé)機(jī)制出臺(tái)相應(yīng)管理辦法，從而保證保障房分配的公平公正，同時(shí)公租房、廉租房將成為重要著力點(diǎn) ； ? 2023年將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策， 限購(gòu)、限貸政策、土地閑臵監(jiān)管及問(wèn)責(zé)制等政策將進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行 ； ?覆蓋面擴(kuò)大的政策主要有兩個(gè)：一個(gè)是限購(gòu)令，可能會(huì)在目前城市的基礎(chǔ)上增加若干個(gè)二線城市；另一個(gè)是開發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管可能會(huì)由目前的北京和浙江省擴(kuò)大到其它省市，從而進(jìn)一步限制開發(fā)商的融資，加快開發(fā)商的開發(fā)和銷售。 近期政策依然是從促供給、抑需求方面對(duì)已有政策的進(jìn)行強(qiáng)化，覆蓋面將擴(kuò)大，即將覆蓋發(fā)展速度較快的三四線城市。 城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 國(guó)家政策 地方政策 政策趨勢(shì) 政策影響 2023年 7月 23日 主要影響因素 影響效果 保障房 短期難以批量投放 限購(gòu)及預(yù)售資金 監(jiān)管范圍 近期有可能擴(kuò)大，抑制需求，造成近期成交量下降 開發(fā)商資金 面臨緊縮，開發(fā)商汰弱留強(qiáng) 房產(chǎn)稅 上海重慶已進(jìn)行試點(diǎn)，如果試點(diǎn)成功可能在更多城市推行 信貸資金 限制發(fā)放，抑制需求 2023年兩會(huì) 政策的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) ? 新政出臺(tái)力度強(qiáng)硬，但主要針對(duì)一二線城市，其樓市相應(yīng)受沖擊較大。 ? 政策提升臵業(yè)門檻和臵業(yè)成本，首臵、改善需求受到誤傷，受大中城市的連帶影響，三線城市如菏澤的部分購(gòu)房者（剛需為主）開始采取觀望態(tài)度，但菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，市場(chǎng)以受政策影響最小的首臵、首改剛性需求為主，市民雖因調(diào)控政策引發(fā)一定的觀望情緒，但總體影響不大。 房產(chǎn)新政空前嚴(yán)厲，但對(duì)菏澤以剛性需求為主的三線城市沖擊較弱。 城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 國(guó)家政策 地方政策 政策趨勢(shì) 政策影響 城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 住宅市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng) 酒店 ?菏澤目前的兩個(gè)商圈為東方紅商業(yè)圈和中華路商業(yè)圈 ?中華路商業(yè)圈的銀座商場(chǎng)、惠和商場(chǎng)檔次較高為中檔。 ?東方紅商業(yè)圈的牡丹步行街為檔次為中低檔。 ?國(guó)貿(mào)中心是目前在售的大型商業(yè)項(xiàng)目 東方紅商業(yè)圈 國(guó)貿(mào)中心 惠和商場(chǎng) 銀座商城 中華路商業(yè)圈 牡丹步行街 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況 中華路商業(yè)圈特點(diǎn) 商業(yè)名稱 面積規(guī)模 商業(yè)業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)品牌 購(gòu)物環(huán)境 停車情況 銀座商城、惠和商場(chǎng) 四層商場(chǎng)，建筑面積在 4萬(wàn)平左右 高檔化妝品、金銀珠寶、鐘表、休閑服飾、正裝、商務(wù)正裝、運(yùn)動(dòng)裝、高檔箱包皮具 歐萊雅、周大福、 JEEP、杰克瓊斯、馬克華菲、雅戈?duì)?、耐? 環(huán)境較好，地面為白色瓷磚鋪面，以專賣店鋪形式為主 停車位比較充足，目前在建的地下停車場(chǎng)在建當(dāng)中 牡丹商業(yè)步行街 三層底商商鋪，一層面積區(qū)間在 4050平左右，二層三層單鋪?zhàn)畲竺娣e為700平 運(yùn)動(dòng)裝、鞋帽、箱包、小飾品、小吃店、手機(jī)批發(fā)市場(chǎng) before、阿依蓮、安踏、361176。 、達(dá)芙妮等中低檔運(yùn)動(dòng)品牌。 購(gòu)物環(huán)境一般，步行街道路衛(wèi)生較差 沒有設(shè)臵汽車停車位，自行車停放較亂 銀座商場(chǎng) 惠和商場(chǎng)牡丹步行商業(yè)街 2023年投入運(yùn)營(yíng)，為菏澤市主要購(gòu)物場(chǎng)所； 主要經(jīng)營(yíng)為中檔品牌； 消費(fèi)水平檔次較高； 經(jīng)營(yíng)品牌為中檔次； 惠和商場(chǎng)為購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的商業(yè)場(chǎng)所； 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比較全面； 主要中低檔品牌為主； 地處老城商業(yè)圈，在消費(fèi)者心理定位為小商品購(gòu)買和中檔消費(fèi)； 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一； 菏澤商業(yè)對(duì)比分析 商業(yè)客群分析 中華路商業(yè)圈客群特征是以企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員及個(gè)體老板為主，東方紅商業(yè)圈以地區(qū)內(nèi)低端收入人群為主； 項(xiàng)目名稱 消費(fèi)人群 銀座商場(chǎng) 國(guó)家企事業(yè)單位的公務(wù)員、個(gè)體生意經(jīng)營(yíng)者為主 惠和商場(chǎng) 白領(lǐng)、公務(wù)員等為主 牡丹步行商業(yè)街 菏澤市區(qū)中低端收入人群 ?共性：區(qū)域內(nèi)兩板塊居民都以中檔次消費(fèi)為主，部分為高檔消費(fèi)人群 ?區(qū)別： 銀座商場(chǎng)、惠和商場(chǎng)主要以自駕車為出行方式、輻射到菏澤市區(qū)以及縣區(qū)的一些消費(fèi)者。 主要以行政部門與文教部門公務(wù)員，福利較高的單位為主，而且覆蓋范圍較廣。 中華路商圈購(gòu)買客戶對(duì)交通、視覺景觀、立面昭示效果較為挑剔。 以中高檔次消費(fèi)品為主、消費(fèi)水平較高，對(duì)交通工具停放便利性方面有著更高的要求。 中華路商圈購(gòu)買客戶對(duì)商場(chǎng)服務(wù)水平有較高的要求。 商場(chǎng)內(nèi)服務(wù)臺(tái)的職能，營(yíng)業(yè)員的綜合素質(zhì)和商場(chǎng)的環(huán)境有著較高的要求。 城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 住宅市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng) 酒店 名稱 面積 商業(yè)類型 均價(jià) 地址 國(guó)貿(mào)中心 1030m178。左右 商業(yè) 23000元 /m178。 中華路與和平路交匯處 牡丹步行街 100m178。以上 商業(yè) 一層 12023元 /m178。，二層 6000元 /m178。 青年路與八一路交匯處 清華園 100120m178。 底商 9600元 /m178。 青年路與大學(xué)路交匯處 水岸嘉苑 100m178。以上 底商 8500元 /m178。 菏澤市華英路北端 牡丹商貿(mào)城 30100m178。 商業(yè) 7000元 /m178。 中華路與 220國(guó)道交匯處 名稱 面積 租金 單租金 地址 牡丹步行街 56m178。 5500元 /月 /月 〃 ㎡ 青年路與八一路交匯處 新世紀(jì)商城 62m178。 2023元 /月 /月 〃 ㎡ 東方紅大街德克士對(duì)過(guò)路南新 世紀(jì)商城內(nèi) 南華康城 280m178。 7500元 /m178。 /月 〃 ㎡ 人民路 1388號(hào) 水岸嘉園 170m178。 2300元 /月 /月 〃 ㎡ 菏澤市華英路北端 中華路小商鋪 25m178。 2023元 /月 80元 /月 〃 ㎡ 中華路與 220國(guó)道交匯處 商業(yè)租金情況 商業(yè)銷售價(jià)格 商業(yè)情況 小結(jié) 1 234商場(chǎng)檔次：中華路商業(yè)圈總體檔次相對(duì)較好，消費(fèi)人群主要以公務(wù)員、白領(lǐng)及個(gè)體老板為主，收入較高； 服務(wù)水平：中華路商業(yè)圈相對(duì)東方紅服務(wù)水平和態(tài)度較好； 停車：中華路商業(yè)圈商業(yè)停車位比較充足，能夠滿足私家車主消費(fèi)人群的要求。 中華路商業(yè)圈為主要購(gòu)物、休閑的去處，消費(fèi)檔次相對(duì)較高； 東方紅老商圈，以小商品購(gòu)物為主，檔次相對(duì)較低。 菏澤市現(xiàn)階段無(wú)大型寫字樓項(xiàng)目，在售的寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)到達(dá)尾盤銷售階段 ， ?凱瑞國(guó)際廣場(chǎng)成交均價(jià)約為 5500元 /m178。； ?鳳凰城開盤時(shí)間較早，北向?qū)懽謽蔷鶅r(jià) 3900元 /m178。； ?已投入使用的寫字樓項(xiàng)目租金約為 /m178。天。 鳳凰城 凱瑞 國(guó)際廣場(chǎng) 產(chǎn)品類型 :LOFT 開盤時(shí)間： 2023年 10月 成交均價(jià)： 5500元 /m178。 主力戶型： 400800平 銷售率：一期 95% 產(chǎn)品類型 :平層、 LOFT 開盤時(shí)間： 2023年 7月 成交均價(jià)： 3900元 /m178。 主力戶型： 7080平 銷售率： 97% 租金： /天 /m178。 經(jīng)典國(guó)際大廈 恒泰大廈 產(chǎn)品類型 :平層 主力戶型： 出租率： 100% 租金： /天 /m178。 產(chǎn)品類型 :平層 開盤時(shí)間： 2023年 11月 成交均價(jià)： 4000元 /m178。 戶型：整層可分割 出租率： 100% 租金： /天 /m178。 城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 住宅市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng) 寫字樓市場(chǎng) 公寓市場(chǎng) 酒店 開 發(fā) 商： 菏澤東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 景觀設(shè)計(jì)： 上海翰文景觀工程設(shè)計(jì)有限公司 建筑規(guī)劃： 北京中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計(jì)有限公司 項(xiàng)目位臵： 人民路 1679號(hào)（原菏澤口岸） 占地面積： 3萬(wàn)㎡ 總建筑面積： 約 10萬(wàn)㎡ 容積率： 綠化率： 41% 產(chǎn)品形式： 寫字樓、公寓、商業(yè) 開盤時(shí)間 ： 2023年 3月 層高 ： 裝修標(biāo)準(zhǔn) ：毛坯 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 價(jià)格：北向均價(jià) 3900元 /㎡ 租金： /㎡ /天 銷售率 ：共 500套，南向已售罄，北向剩余 20套 客群分析 ：個(gè)體商戶、公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè) 項(xiàng)目信息 寫字樓案例：金鼎鳳凰城 寫字樓案例 ：凱瑞國(guó)際廣場(chǎng) 開發(fā)商： 菏澤市富川 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商： 新大陸實(shí)業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位： 美國(guó) DF（深圳）設(shè)計(jì)公司 項(xiàng)目地址： 菏澤市中華路與人民路交匯處（中銀西側(cè)） 占地面積： 40畝 總建面： 13萬(wàn)㎡ 容積率： 綠化率： % 戶型配比：寫字樓 400