【正文】 √ √ 藍(lán)海戰(zhàn)略 稀缺產(chǎn)品的研判 市場差異化方案 67 產(chǎn)品整體定位 全裝修創(chuàng)意型小高層 標(biāo)準(zhǔn)房型 +小戶型 +個性復(fù)式 68 產(chǎn)品定位與需求整合 標(biāo)準(zhǔn)公寓 小戶型 全復(fù)式公寓 單身白領(lǐng) 單身貴族 已婚丁客 三口之家（幼?。? 三代同堂 二老空巢 單身貴族 已婚丁客 二老空巢 三口之家（小學(xué)） 三口之家（中學(xué)） 2房 2房 2房 2房 /3房 三口之家（中學(xué)） 2房 /3房 1房 1房 1房 1房 3房 3房 3房 /4房 組合居 =小戶型 +標(biāo)準(zhǔn)公寓 結(jié)合城市發(fā)展和社會、經(jīng)濟(jì)背景結(jié)論，建議 2房比重占 50%左右。 小戶型產(chǎn)品是一個客戶需求的戰(zhàn)略機會，有利于萬科通過客戶覆蓋面增長市場占有率。 69 小戶型 標(biāo)準(zhǔn)房型 個性復(fù)式 1/1/1 約 60m2 2/2/1 約 90m2 2/2/2 約 100m2 3/2/1 約 120m2 3/2/2 約 130m2 3/2/2 約 136m2 4/2/3 約 158m2 產(chǎn)品的供應(yīng)滿足中產(chǎn)階層家庭結(jié)構(gòu)的全部需求，在同一階層中全部覆蓋，符合本案提高市場占有率的戰(zhàn)略目標(biāo)。 產(chǎn)品建議 — 房型配比 20% 50% 單身 二人世界 三口之家 三口之家 三代同堂 27% 3% 類型 戶型面積 配比 家庭結(jié)構(gòu) 70 規(guī)劃布局建議 71 規(guī)劃，組團(tuán)設(shè)計尋求空間的有序發(fā)展 大社區(qū)實現(xiàn) “ 半開發(fā)設(shè)計 ” 增加與社會的融入感； 內(nèi)部實行多個 “ 小組團(tuán) ” 的設(shè)計，便于管理、開發(fā)，也可以形成非常良好的鄰里氛圍； 組團(tuán)規(guī)模以 300－ 400戶為宜； 理念釋義例圖 72 空間設(shè)計，建筑視覺的美觀 要尋求建筑的錯落、天際線的變化與和諧，體現(xiàn)出項目的整體性。 73 廣場，居住在郊區(qū)，生活在城市 廣場可以硬地為主要材質(zhì)，形成城市廣場的氛圍，并與商業(yè)、班車?？奎c結(jié)合，形成人口最集聚的地方； 建議材質(zhì)為毛石等，以起到畫龍點睛的效應(yīng)； 植物配置以少而精為主，并可設(shè)置少量的景觀小品，以體現(xiàn)品質(zhì)感。 74 會所，兼銷售中心，與廣場結(jié)合，成為樣板區(qū) 可以利用未來的會所作為銷售中心，降低重復(fù)投資成本，面積可以控制在1000平米左右。 75 景觀主軸，綠色環(huán)繞社區(qū) 以土坡結(jié)合價格較低的灌木，并少量種植喬木，形成立體的綠色圍合。 76 社區(qū)公園，社區(qū)休閑集會場所 中央公園可以營造很多有趣而成本較低的空間，而不是單純的綠化堆砌： 如做大草坪，結(jié)合足球場、草地網(wǎng)球場，成為未來兒童游樂的天堂； 做小塊的沙地，吸引兒童嬉戲； 營造休閑長廊，成為情侶的交往空間。 77 大面積的草皮＋種植少量喬木＋硬地，并結(jié)合兒童游樂、老年健身設(shè)施，形成即具有景觀，有具有使用價值的公共空間。 組團(tuán)綠化，增加社區(qū)親和力 78 城市小品的配置即能夠體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)，又能夠調(diào)節(jié)社區(qū)的色彩，成為社區(qū)的一個亮點。 成本投資也相對較小，而且又具有功能。 城市小品，體現(xiàn)價值、文化 79 車行與人行分離，營造城市感。 大門設(shè)計要有領(lǐng)域感，威嚴(yán)而便于識別。 標(biāo)志性的大門設(shè)計，體現(xiàn)領(lǐng)域感 80 車行道路以瀝青鋪裝； 人行道路以地坪磚作為主要地面材料。 道路兩側(cè)的綠化以堆坡集合地被、灌木植物為主，少量種植喬木，也能形成不錯的立體綠色效果。 道路 ,社區(qū)主干道 81 組團(tuán)內(nèi)道路建議以地坪磚進(jìn)行鋪裝，選擇材料可以因地制宜。 最主要點是在色彩上與景觀核心，建議以暖色系為主。 道路 ,組團(tuán)內(nèi)道路 82 為了能夠減少停車庫建設(shè)的投資，建議多設(shè)置道路停車，在無法滿足要求的情況下，在考慮在集中綠化的地下設(shè)置集中綠地； 地面停車位可以設(shè)置綠化地坪磚，即可以形成蔥綠的效果，又能夠滿足停車需求； 停車，結(jié)合道路、綠化布局 83 商業(yè)不僅能夠體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)，也能夠在價值方面體現(xiàn)比住在更多的效益，因此建議可以適當(dāng)增加投資，如立面可以采用仿石材等。 商業(yè)層數(shù)，建議為 2層，比較容易銷售； 沿道路布局，沿入口設(shè)置。 商業(yè)，滿足社區(qū)功能，并創(chuàng)造附加值 84 為了保持建筑的整體感覺，建議整體建筑的立面采用統(tǒng)一色彩，但是在門頭等位置采用特殊 “ 構(gòu)件 “ 以增加設(shè)計感，并提升品質(zhì)，也同時是成本最低的處理方式； 產(chǎn)品細(xì)節(jié) —— 建筑基底 85 建議以防水涂料為建筑立面材質(zhì)。 產(chǎn)品細(xì)節(jié) —— 建筑立面 86 產(chǎn)品細(xì)節(jié) —— 建筑立面 建議社區(qū)內(nèi)設(shè)置 3－ 4個色彩組團(tuán)，以形成區(qū)別，并增加空間的趣味性。 87 適當(dāng)提高品質(zhì)，并設(shè)有物業(yè)接待臺。 產(chǎn)品細(xì)節(jié) —— 入戶大堂 88 總布置圖 小高層區(qū) 高層區(qū) 商業(yè)區(qū) 會所區(qū) 高層區(qū) 1822層高層 1215小高層 812小高層 國際級幼兒園 社區(qū)會所 入口 商業(yè) 入口 入口 89 小高層區(qū)： 占地面積約： 8+8 建筑面積約： 12+15=27 容積率：西面地塊 。東面地塊 產(chǎn)品特征： 西面地塊采用 812層，一梯二戶的小高層產(chǎn)品，東面地塊采用 1215層，一梯兩戶小高層產(chǎn)品。 小高層采用點式布局、天際線從外向內(nèi)跌落，同時避免主干道對小區(qū)的噪聲和灰塵的干擾 主要房型以三房和四房為主，面積為 125130平方米和 135140平方米左右 底層可以附加花園，頂層可以附加躍層 小高層區(qū)采用低密度建筑布局，增加園林綠化設(shè)置彌補地塊自然景觀缺失的天然不足。 總布置圖 小高層區(qū) 高層區(qū) 商業(yè)區(qū) 會所區(qū) 高層區(qū) 1822層高層 1215小高層 812小高層 國際級幼兒園 社區(qū)會所 入口 商業(yè) 入口 入口 90 總布置圖 小高層區(qū) 高層區(qū) 商業(yè)區(qū) 會所區(qū) 高層區(qū)： 占地面積約： 8 建筑面積約： 22 容積率： 產(chǎn)品特征： 采用 22層，一梯四戶的高層產(chǎn)品，所有樓棟朝向建議偏東或偏西 20度左右，避免當(dāng)?shù)乇容^厲害的西曬的氣候 底層可以全部架空，透綠，同時設(shè)立大堂，并適當(dāng)挑空，增加產(chǎn)品的高檔感。通過雙面大露臺的產(chǎn)品設(shè)置，營造空中別墅的產(chǎn)品印象。 高層區(qū)可以根據(jù)前期的銷售情況，可以進(jìn)行具體的產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)整 整個地塊平均容積率為 高層區(qū) 1822層高層 1215小高層 812小高層 國際級幼兒園 社區(qū)會所 入口 商業(yè) 入口 入口 91 總布置圖 小高層區(qū) 高層區(qū) 商業(yè)區(qū) 會所區(qū) 商業(yè)區(qū)： 產(chǎn)品特征： 充分利用南臨主干道的優(yōu)勢，設(shè)置臨街商業(yè)，有利于匯聚人氣，社區(qū)內(nèi)商業(yè)則應(yīng)呈多點分散布局，以任一點為原點，步行半徑 3分鐘內(nèi)可以到達(dá)。商業(yè)部分在開盤前招商未完成時則應(yīng)由發(fā)展商代理經(jīng)營，制造繁榮假象，在人氣上升后則采用以租代售、租售并舉之策略使商業(yè)得以去化。 會所以多功能中央會所的角色出現(xiàn) 會所功能應(yīng)包括餐飲、健身、休閑娛樂、小區(qū)歷史博物館（收集業(yè)主諸多生活中值得紀(jì)念的細(xì)節(jié)）等，一方面對提升居住品質(zhì)、營造項目賣點具有相當(dāng)?shù)淖饔?，另一方面對社區(qū)人文精神內(nèi)核的提煉大有裨益。 92 關(guān)于商業(yè)銷售策略的進(jìn)一步闡述 租售并舉，以租帶售 93 置業(yè)投資計劃（假設(shè)）： 底價： 6500元 /平方米（內(nèi)部均價） 面積：以 60平方米為例 總價： 390000元 對外宣傳是： 投資客包租 2年， 2年的租金直接抵沖首付 自營客不包租，但一次性付款的八五折優(yōu)惠，按揭付款的九折優(yōu)惠 94 60平方米商鋪 單價： 9000元 /平方米 總價： 540000元 租金（ 10%）： 5400元 /月 投資客包租 2年： 5400 12 2=129600元（先返） 投資客實際支出： 一次性付款： 540000－ 129600=410400元 5成 10年按揭：首付 270000－ 129600=140400元 貸款 270000元 自營客： 一次性付款 ，實際支出： 540000 =459000元 5成 10年按揭 9折優(yōu)惠，實際支出： 450000 =486000元 首付 246000元 貸款 240000元 置業(yè)投資計劃（假設(shè)）： 95 購買 目的 投資 方式 總價 首付 月供貸款 （ 10年） 年收益 年投資 回報率 備注 投資 一次性 付款 540000 410400 無 64800 16% 前兩年只有產(chǎn)權(quán)，沒有經(jīng)營權(quán) 貸款 540000 140400 3014 28632 20% 自營 一次性 付款 540000 459000 無 / / 既有產(chǎn)權(quán)又有經(jīng)營權(quán) 貸款 9折 540000 246000 2679 / / 96 ■ 商業(yè)作為投資類的產(chǎn)品，投資客的比例肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自營客 ■ 招商與銷售并舉，有利于統(tǒng)一營造商業(yè)氛圍和租賃行情，增加投資客的信心 ■ 前二年的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)有機分離，有如下優(yōu)點： （ 1）二年經(jīng)營回報沖抵首付款，降低了投資門檻 （ 2）小區(qū)及周邊環(huán)境需要二年的成熟期，我們以假設(shè)成熟初期的租賃價格進(jìn)行經(jīng) 營回報，降低了投資的風(fēng)險 總結(jié)分析： 97 關(guān)于總體布局的進(jìn)一步闡述說明 可以看到的是，在我們的產(chǎn)品規(guī)劃建議中， 112層的小高層組團(tuán)容積率只有 ，1215層的小高層組團(tuán)容積率只有 ，高層組團(tuán)的容積率則是 。整個社區(qū)容積率為 。 雖然達(dá)到了發(fā)展商的心理預(yù)期，但很難說是一個追求地塊經(jīng)濟(jì)效益最大化的構(gòu)想。 我們之所以提出這樣的產(chǎn)品布局建議，主要有以下兩個原因： 建立屬于本案的優(yōu)勢核心競爭力 與區(qū)域市場競爭項目相比，本案在規(guī)模和地塊天然屬性上的競爭力不強。因此本案的突圍之路只可能是回歸產(chǎn)品主義。高層、小高層項目在長沙鮮有低密度布置，而這恰恰是追求舒適安逸的長沙置業(yè)者所希望得到的。前期高層低密度組團(tuán)的面試在很大程度上填補了長沙樓市這方面的產(chǎn)品空白，有助于本案營造USP。 為后期地塊留下充分的發(fā)揮空間 由于本案總體量超過 800畝，而我們首期項目的規(guī)劃面積還不到這個數(shù)字的一半，因此我們必須為后續(xù)項目留有足夠的產(chǎn)品想象空間。小高層低密度的產(chǎn)品布局將為這樣的構(gòu)思留下充裕的空間。