【正文】 , 0 1 7 7 , 8 1 9 8 , 2 6 4 , 1 1稅費返還 3 2 9 , 8 5 6 , 7 0 7 9 , 4 7 8 0 , 7 5 7 8 , 5 1 7 8 , 6 6 7 7 , 1 42023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023注：詳細(xì)計算過程參看附表四 42 Page 70 稅費返還測算 ?稅費返還總額為 781,121萬元 ， 其中拆遷費用和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費返還占大部分比例 。 ?稅費返還期限為 2023到 2023年 ， 2023年實現(xiàn)全部投資回收 ， 2023年開始可以取消稅費返還 。 注：詳細(xì)計算過程參看附表四 41 序號 稅費返還項目 金額 (萬元 ) 比例 1 拆遷費用 289,600 % 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 220,407 % 3 規(guī)費 62,468 % 4 建安稅 116,024 % 5 房屋銷售稅 92,621 % 6 合計 781,121 100% 稅費返還構(gòu)成房屋銷售稅,1 1 . 9 %建安稅, 1 4 .9 %規(guī)費, 8 .0 %拆遷費用,3 7 . 1 %城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費, 2 8 .2 %Page 71 項目收益測算說明 ?稅費返還測算說明： ? 拆遷費用：假設(shè)第一 、 二期拆遷費用的 80%可以在 2023年返還 。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施配套費：居住用地按 230元 /m2， 商業(yè)用地按 300元 /m2， 乘以當(dāng)年出讓建筑面積求得 。 假設(shè)當(dāng)年發(fā)生基礎(chǔ)設(shè)施配套費當(dāng)年返還 。 ? 規(guī)費：按 70元 /m2， 乘以當(dāng)年出讓建筑面積求得 ， 假設(shè)當(dāng)年發(fā)生規(guī)費當(dāng)年返還 。 ? 建安稅：按工程費用的 %計提 ， 假設(shè)當(dāng)年投入工程費用 ， 下一年返還相應(yīng)建安稅 。 ? 房屋銷售稅：營業(yè)稅及附加按銷售收入的 %計提 ， 土地增值稅按銷售收入的 1%計提 。 假設(shè)當(dāng)年發(fā)生銷售收入 ， 當(dāng)年返還相應(yīng)銷售稅的 40%。 ?土地出讓收入測算說明： ? 以預(yù)測的各年土地樓面單價乘以各年計劃出讓土地的建筑面積求得 。 ? 土地出讓收入收款進度假設(shè)：當(dāng)年擬出讓土地收入的 70%可在當(dāng)年收取 ， 另外 30%在下一年收取 。 即擬出讓土地收款進度 n=擬出讓土地成交額 n*70%+擬出讓土地成交額 n1*30%。 Page 72 資金籌措計劃 ? 項目建設(shè)期內(nèi)，由財政投資、土地出讓收入、稅費返還和貸款解決資金鏈運轉(zhuǎn)問題。 ? 項目總收入扣減推廣費用后的余額為項目的可運用資金，以收入再投入的形式投入到項目開發(fā)建設(shè)中。投入開發(fā)后仍有盈余則用于項目的還本付息。還本付息后仍有盈余，則滾動到下一年的開發(fā)。 ? 推廣費用按土地出讓收入的 %計提。從 2023年到 2023年分 10年分?jǐn)?，其?2023年占 10%，2023和 2023年分別占 15%，余下 7年每年約占9%。 ? 財政投資 ，數(shù)據(jù)由濱江新城公司提供。 (《濱江新城項目資金到位情況表》 “ 市財政項目資本金” ) 項目可運用資金估算 投資計劃與資金籌措 序號 項目 合計 (萬元 ) 1 項目總收入 2,614,198 土地出讓收入 1,833,077 稅費返還 781,121 2 推廣費用 27,496 3 可運用資金 2,586,702 序號 項目 合計 (萬元 ) 1 土地開發(fā)總費用 1,625,780 2 資金籌措 1,625,780 財政投資 15,100 可運用資金用于投資部分 779,378 貸款 831,302 注：詳細(xì)計算過程參看附表五、附表六 Page 73 還本付息計劃 ? 還款模式假設(shè)：土地出讓收入扣除推廣費用，在投入當(dāng)期開發(fā)投資后，即全部用于貸款償還。 ? 貸款利率按 5年以上銀行利率 %計算。 ? 從 2023年起計，貸款償還期需要約 9年（到 2023年）。 ? 本項目在開發(fā)經(jīng)營期間可清償所有的貸款和利息，具備債務(wù)清償能力。 序號 項目 合計 (萬元 ) 1 貸款 831,302 2 應(yīng)計利息 337,860 3 還本付息合計 1,169,162 本金償還 831,302 利息支付 337,860 4 可運用資金用于還貸部分 1,169,162 注：詳細(xì)計算過程參看附表七 Page 74 經(jīng)濟效益評價 評價指標(biāo) 全部投資 自有資金 凈現(xiàn)值（萬元） 300,947 301,449 內(nèi)部收益率 % % 投資回收期 (動態(tài) )年 投資回收期 (靜態(tài) )年 投資利潤率 % 說明：投資回收期從土地出讓首年開始計算。 折現(xiàn)率為貸款利率上浮 10%。 序號 項目 合計 (萬元 ) 1 項目總收入 2,614,198 土地出讓收入 1,833,077 稅費返還 781,121 2 總投資費用 1,991,136 土地開發(fā)總費用 1,625,780 推廣費用 27,496 財務(wù)費用 337,860 3 收入利潤總額 623,062 ? 濱江新城土地開發(fā)經(jīng)營的 總利潤為 623,062萬元，投資利潤率為 %。 （投資利潤率 =收入利潤總額 /總投資費用） ? 濱江新城土地開發(fā)經(jīng)營的 全部投資動態(tài)回收期為 。 ? 從財務(wù)評價指標(biāo)來看，項目具有現(xiàn)實可行性。 注：詳細(xì)計算過程參看附表八、附表九、附表十。 Page 75 盈虧平衡分析 ?如盈虧平衡圖所示， 項目盈虧平衡點在 2023年 。 ? 總成本包括固定成本和可變成本，其中固定成本包括拆遷費用、基礎(chǔ)設(shè)施工程費用、回購生地費用，可變成本包括推廣費用和財務(wù)費用。 ? 總收入包括土地出讓收入和稅費返還。 ? 到 2023年，共出讓土地面積 ，其中居住用地 ，商業(yè)用地 ；共出讓建筑面積 ，其中居住物業(yè) ，商業(yè)用地 。 05 0 0 , 0 0 01 , 0 0 0 , 0 0 01 , 5 0 0 , 0 0 02 , 0 0 0 , 0 0 02 , 5 0 0 , 0 0 03 , 0 0 0 , 0 0 02023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023固定成本總成本總收入Page 76 ?容積率是影響項目收益的敏感因素 。 容積率越高 ， 投資利潤率越高 ， 投資回收期越短 。 ?評價指標(biāo)顯示 ， 當(dāng)容積率 ≤ 3時 ， 項目不可行；當(dāng)容積率 ≥ ， 項目才能實現(xiàn)正利潤 。 容積率敏感性分析 凈開發(fā)用地容積率變動情況 項目總收入變動值 (萬元 ) 2,060,596 2,352,110 2,614,198 2,935,138 3,226,652 總利潤變動值 (萬元 ) 50,480 319,624 623,062 977,203 1,290,655 投資利潤率變動值 (靜態(tài) ) % % % % % NPV變動值 36,624 141,136 300,947 496,656 674,416 IRR變動值 % % % % % 全部投資回收期變動值 (動態(tài) ) 多于 10年 全部投資回收期變動值 (靜態(tài) ) 說明：投資回收期從土地出讓首年開始計。 凈開發(fā)用地容積率變動對項目收益的影響 Page 77 ?稅費返還對項目收益影響比較明顯 。 當(dāng)稅費返還減少 20%以上 ， 投資回收期要超過 8年 。 ?因此 ， 要保證項目實現(xiàn)正利潤并且盡快實現(xiàn)投資回收 ， 必須爭取相關(guān)稅費返還 。 稅費返還變動情況 0% 10% 20% 30% 40% 50% 項目總收入變動值 (萬元 ) 2,614,198 2,536,086 2,457,974 2,379,862 2,301,750 2,223,638 總利潤變動值 (萬元 ) 623,062 517,738 411,737 299,638 183,782 64,815 投資利潤率變動值 (靜態(tài) ) % % % % % % NPV變動值 300,947 243,801 186,656 129,511 72,366 15,220 IRR變動值 % % % % % % 全部投資回收期變動值 (動態(tài) ) 全部投資回收期變動值 (靜態(tài) ) 說明：投資回收期從土地出讓首年開始計。 稅費返還變動對項目收益的影響 稅費返還敏感性分析 Page 78 市場環(huán)境 悲觀 平穩(wěn) 樂觀 起始地價變動情況 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 項目總收入變動值 (萬元 ) 2,064,275 2,247,583 2,430,890 2,614,198 2,797,506 2,980,814 3,164,121 總利潤變動值 (萬元 ) 27,227 203,355 416,840 623,062 822,035 1,021,009 1,216,730 投資利潤率變動值 (靜態(tài) ) % % % % % % % NPV變動值 25,532 83,294 192,120 300,947 409,773 518,599 627,426 IRR變動值 % % % % % % % 全部投資回收期變動值 (動態(tài) ) 多于 10年 全部投資回收期變動值 (靜態(tài) ) 說明：投資回收期從土地出讓首年開始計。 起始地價變動對項目收益的影響 起始地價敏感性分析 ?評價指標(biāo)顯示 ， 當(dāng)起始地價減少 30%時 ， 項目不可行；當(dāng)居住用地起始地價 650元 /m2 、 商業(yè)用地起始地價 1000元 /m2時 ， 項目才能實現(xiàn)正利潤 。 Page 79 市場環(huán)境 悲觀 平穩(wěn) 樂觀 地價增幅變動情況 5% 0% 5% 10% 15% 20% 項目總收入變動值 (萬元 ) 1,747,850 1,968,941 2,251,999 2,614,198 3,077,005 3,667,088 總利潤變動值 (萬元 ) 356,610 85,846 241,754 623,062 1,093,614 1,690,330 投資利潤率變動值 (靜態(tài) ) % % % % % % NPV變動值 172,856 49,720 105,398 300,947 547,421 857,788 IRR變動值 % % % % % % 全部投資回收期變動值 (動態(tài) ) 多于 10年 多于 10年 全部投資回收期變動值 (靜態(tài) ) 說明：投資回收期從土地出讓首年開始計。 地價增幅變動對項目收益的影響 地價增幅敏感性分析 ?地價增幅的變動對項目收益影響較大 ， 評價指標(biāo)顯示 ， 如果地價沒有增長或者降低 ， 項目不可行 。地價至少保持 2%的增幅 ， 項目才能實現(xiàn)正利潤 。 Page 80 土地成交情況 表現(xiàn)特征 發(fā)生概率 對策 樂觀 經(jīng)濟大環(huán)境大幅轉(zhuǎn)好； 樓市需求旺盛，地價大幅上升 25% ? 與境外投資商合作開發(fā)啟動區(qū)大型商業(yè)； ? 適度減少宣傳推廣力度； ? 以拍賣方式出讓土地為主。 平穩(wěn) 經(jīng)濟大環(huán)境逐漸變好； 樓市需求平穩(wěn)上升，地價逐漸提升 50% ? 與境內(nèi)（外）投資商合作開發(fā)； ? 保持強有力的全方位宣傳推廣效果； ? 根據(jù)不同性質(zhì)用地，針對性采用招拍掛形式出讓土地 悲觀 經(jīng)濟大環(huán)境保持現(xiàn)狀甚至變差； 樓市觀望態(tài)度繼續(xù)濃厚，樓市需求不明顯，地價下降 25% ? 政府針對市場變化特點，深入了解開發(fā)商需求，在土地出讓、招商方面給予更多優(yōu)惠政策； ? 廣泛與中介招商機構(gòu)合作，針對性邀請發(fā)展商參與開發(fā)濱江新城； ? 與本地發(fā)展商合作開發(fā)啟動區(qū)大型商業(yè)； ? 以招標(biāo)和掛牌的土地出讓方式為主。 項目風(fēng)險概率及應(yīng)對策略 Page 81 項目融資方式 融資模式 操作方式 利弊分析 項目適用階段 內(nèi)源融資 政府財政撥款 企業(yè)收入再投入 （土地出讓金、稅費返還等收入） 利：融資成本低，最可靠的融資渠道 弊：土地收入受市場不確定性因素影響 各階段采用 負(fù)債融資 銀行及其他企業(yè)貸款： 最傳統(tǒng)的方式，向銀行或非銀行機構(gòu)進行借貸款。 利：易于快速籌集資金 弊：還貸周期較長，利息較高 短期采用 （起步期） 債券融資 ： 發(fā)行企業(yè)債券募集資金。 利：資本成本較低，債券的利息允許在所得稅前支付。不涉及到控制權(quán)的問題。 弊：對于發(fā)行債券的企業(yè)自身的要求相對嚴(yán)格，報批及發(fā)行手續(xù)比較復(fù)雜。 中長期考慮采用 權(quán)益融資 聯(lián)合開發(fā)： 一方提供土地另一方提供資金聯(lián)合開發(fā)，保證足夠的資金用于完成項目的開發(fā)。聯(lián)合開發(fā)雙方對所經(jīng)營地產(chǎn)項目都持有股份。 利：有利于關(guān)鍵項目的迅速啟動和開發(fā)； 弊：土地業(yè)主獲利相對較少。