【正文】 求產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型，是中國向世界展示環(huán)保節(jié)能的“兩型”示范窗口，提升全民環(huán)保文化意識，實踐科學(xué)發(fā)展觀一個重要途徑和方式； ? 對湖南和長株潭來說， 是樹立“兩型”形象，成為長株潭產(chǎn)業(yè)升級的助推器和突破口； ? 對長沙來說， 是整合長沙產(chǎn)業(yè)，促進長沙發(fā)揮在城市圈中的龍頭和輻射作用； ? 對投資者來說， 是商機四射的財富高地，實現(xiàn)企業(yè)飛躍發(fā)展的根據(jù)地，是信息流、資金流、人流匯集的聚寶盆； ? 對市民來說， 是體會城市潮流休閑娛樂的新去處。 ?拆遷費用和基礎(chǔ)設(shè)施工程的投入巨大 ， 項目要實現(xiàn)盈利存在較大困難 。 ?濱江新城位于岳麓區(qū)河西沿岸 ， 屬于長沙二級或三級的土地 ， 土地價值應(yīng)具備相應(yīng)的樓面基準地價水平 。 ?影響地價變化的一個重要因素是城市經(jīng)濟增長的速度 ， 長沙在 2023年到 2023年 GDP年均增長 19%， 預(yù)計未來仍可維持增長的態(tài)勢 ， 并影響土地價格保持向上的趨勢 。 ?綜合以上考慮 ， 預(yù)測濱江新城土地價格在未來十年可達到年均 10%的升幅 。 項目建設(shè)規(guī)模建議 1 總用地容積率 說明 2 凈開發(fā)用地容積率 3 4 3 建筑面積單方成本 (元 /平方米 ) 1848 1584 1386 1232 (3)=5544元 /M2247。 因此 ， 建議濱江新城 （ 凈開發(fā)用地 ） 容積率為 4， 即可出讓建筑面積為 1159萬平方米 。 項目 用地面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 綜合容積率 現(xiàn)狀 開發(fā)時間 新河三角洲 1,100,000 3,800,000 在建 2023 廣州珠江新城 6,190,000 15,100,000 在建 1993/2023 上海陸家嘴 1,700,000 4,000,000 已建成 1993 杭州錢江新城 4,020,000 7,200,000 在建 2023 深圳福田商務(wù)區(qū) 4,100,000 7,800,000 在建 1996 天津響螺灣 1,700,000 3,670,000 未建 2023 悉尼金融區(qū) 1,000,000 2,500,000 已建成 2023 新加坡 CBD 1,500,000 3,500,000 已建成 — 項目建設(shè)規(guī)模建議 Page 22 項目各功能物業(yè)規(guī)模研判 項目各功能物業(yè)規(guī)模研判思路 長沙未來城市發(fā)展格局 項目各功能物業(yè)合適的規(guī)模 長沙各物業(yè)未來市場容量預(yù)測 驗證項目各功能物業(yè)的規(guī)模在未來市場容量下是否有足夠市場空間。 濱江新城功能配比建議 長沙未來發(fā)展格局圖 南湖新城 芙蓉 CBD核心區(qū) 濱江新城 武廣新城 新河三角洲 基于此考慮建議濱江新城的功能配比原則為： Page 24 通過預(yù)測 ， 到 2023年 ， 長沙住宅需求面積約為 20,000萬平方米 ， 到 2023年約為26,000萬平方米 ， 到 2023年將達到約33,000萬平方米 。 ? 通過對長沙現(xiàn)有寫字樓存量面積進行計算 ， 可得每個第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位需求的寫字樓面積為 。 項目各功能物業(yè)規(guī)模研判 2023年第三產(chǎn)業(yè) GDP（萬元） 10,666,302 2023年第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)（人） 438,097 2023年寫字樓面積（平方米） 2,500,000 每個第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位需求的寫字樓面積（平方米） 2023年第三產(chǎn)業(yè) GDP預(yù)測值（萬元） 92,483,655 2023年第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)預(yù)測值（人） 1,371,424 2023年市場可容納的寫字樓面積（平方米） 7,826,027 第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和就業(yè)人數(shù)相關(guān)關(guān)系303540455055600 200 400 600 800 1000 1200第三產(chǎn)業(yè)G D P (億元)第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)(萬人)y=+ 數(shù)據(jù)來源： 2023年長沙統(tǒng)計年鑒，戴德梁行調(diào)研數(shù)據(jù) Page 26 通過預(yù)測 ， 到 2023年 ， 長沙商業(yè)需求面積約為 700萬平方米 ， 到 2023年約為 880萬平方米 ， 到 2023年將達到約 1100萬平方米 。 隨著長沙在中部地區(qū)吸引力和地位逐步增強 ，大量的外來人口將呈加速態(tài)勢進入長沙 ， 這必將引起長沙大量商業(yè)面積的需求 。 數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計公報，戴德梁行調(diào)研數(shù)據(jù) Page 28 項目各功能物業(yè)規(guī)模研判 用地性質(zhì) 功能 建筑面積比例 建筑面積 (萬平方米 ) 2023年市場容量預(yù)測 (萬平方米 ) 本項目占市場 容量份額 綜合居住 住宅 75% 869 33,000 3% 辦公 16% 185 780 24% 商業(yè) 酒店 3% 35 160 22% 零售商業(yè) 6% 70 1,100 6% 小計 25% 290 合計 100% 1,159 項目各功能物業(yè)規(guī)模建議 ?遵循前面所述物業(yè)功能配比原則 ， 對項目各功能物業(yè)規(guī)模的建議如下表： ?住宅和零售商業(yè)的開發(fā)體量占未來市場需求份額均在 10%以下，而本案作為長沙未來四個新城之一，辦公和酒店的開發(fā)體量占未來市場需求份額均在 25%以下。 ?客戶 ：以河西、河?xùn)|消費群體為主要依托，輻射長株潭，吸引外地旅游者。 ? 主題二：都市觀光之旅 —— 以依托區(qū)域內(nèi)湘江景觀帶、都市廣場 /看臺、超高層建筑觀光層等觀光元素，結(jié)合橘子洲島夜景、兩江夜景等都市景觀符號，打造最具都市魅力的觀光之旅，傳遞融合湘江文化和都市時尚文明的長沙氣息。 ?業(yè)態(tài)： 各類餐廳、便利店、 Coffee shop、 銀行、商務(wù)會所等。 ? 濱江新城商業(yè)處于大河西龍頭核心，與五一廣場和未來的新河三角洲形成三足鼎立的競爭局面，必須走差異化道路。 ?把生活和商業(yè)的有機結(jié)合，充分挖掘了新型消費者中對個性化的追求和在忙碌而平淡的生活中尋求新鮮感的需求。 ? 歌劇院酒吧最近被悉尼先驅(qū)晨報飲食指南評為 2023年最受喜愛的酒吧。 ? 這樣的設(shè)計理念讓到此用餐，聚會的人們更加臨水、親水。 去臨水酒吧的階梯 前廣場 舞臺大門 人行道 項目開發(fā)特色構(gòu)想－休閑商業(yè)功能 Page 42 ? 占地 25萬平方米，融酒店、辦公、商業(yè)和貿(mào)易等多種功能為一體，是當?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。 ? 地上建筑突出景觀采光為了營造一個開放的感覺，可以吸引優(yōu)質(zhì)的客戶進入。 項目開發(fā)特色構(gòu)想－休閑商業(yè)功能 Page 44 ? 克拉碼頭占地 23, 000平方米， 由 60個 倉庫 改建而成 ，目前已發(fā)展成 200 家商店、餐廳、酒吧和娛樂場所。 項目開發(fā)特色構(gòu)想－休閑商業(yè)功能 濱水商業(yè)區(qū)：新加坡克 拉碼頭 —— 以娛樂、餐飲為中心模式 Page 45 ? 克 拉 碼 頭 提 供 日 間 及 夜 間 的 活 動 場 所 ， 包括前往迪士尼式科幻探險 區(qū)游樂與購物 ， 及一系列夜生活場所：如 爵士音樂廳 、 迪斯科 舞池 ， 營造全天候的娛樂方式 。 項目開發(fā)特色構(gòu)想－休閑商業(yè)功能 濱水商業(yè)區(qū)：新加坡克 拉碼頭 —— 以娛樂、餐飲為中心模式 Page 46 濱水主題度假酒店 迪拜運河飯店 (MADINAT JUMEIRAH) 環(huán)境至美，設(shè)施豪華，主題鮮明： 仿照中世紀阿拉伯城堡的樣式建造，洋溢著伊斯蘭的民族風(fēng)情。 ? 功能定位：長沙優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代商務(wù)建筑示范區(qū)， 以寫字樓為核心、服務(wù)式公寓及酒店共同構(gòu)成完善商務(wù)功能 資金流、信息流、技術(shù)流、人才流 匯聚 功能定位 之 商務(wù)功能 Page 48 成熟商務(wù)區(qū)與旅游、文化功能之完美結(jié)合 ? 上?；春Ｂ飞虅?wù)圈與新天地（商業(yè)、餐飲、娛樂、文化綜合體）的完美結(jié)合，形成新型的都市旅游點，并提升區(qū)域物業(yè)價值。 規(guī)模： 占地接近 180畝，總建筑面積為 。 櫸樹坂 Terrace 寺院 A區(qū) C區(qū) D區(qū) B區(qū) 項目開發(fā)特色構(gòu)想－商務(wù)功能 六本木新城 再開發(fā)計劃以打造 “城市中的城市” 為目的， 被譽為 最能代表“現(xiàn)代東京”的地方 ，是現(xiàn)代東京融工作、生活、休閑于一體的 城市都心 。 海上海 LOFT形態(tài)開發(fā)特征 項目開發(fā)特色構(gòu)想－商務(wù)功能 創(chuàng)意LOFT 創(chuàng)意商業(yè)街 創(chuàng)意生態(tài)居 商務(wù) 3幢 LOFT，總建筑面積 7萬多平方米 居住 零售 Page 51 ? 位臵： 珠江新城內(nèi)，南側(cè)隔廣州新博物館而望珠江，西北側(cè)是將來廣州的地標， 400多米高的雙子塔。 ? 意義： 為廣州提供了一家世界最高水平的酒店，而更重要的是，在軟件上，它將把廣州的整個城市服務(wù)能力提高到一個新的層次。 Page 53 居住功能開發(fā)理念 城市之心 國際濱水領(lǐng)地 首席地位 宜居生態(tài) 服務(wù)體系 居住功能支撐 ?首席地位：長沙大河西新城市中心 ?生態(tài)宜居：坐擁山水資源，生態(tài)宜居 ?服務(wù)體系：服務(wù)城市之心、商務(wù)中心的國際社區(qū) 項目開發(fā)特色構(gòu)想－居住功能板塊 Page 54 居住功能價值體現(xiàn) 物業(yè)類型 景觀資源價值 價格層次 多層、別墅居住區(qū) 一線江景 頂端 高層、小高層住宅區(qū) 一線江景、湖景 高端 高層、小高層住宅區(qū) 二線、三線江景、園景 中端、中高端 標志性國際濱水生活區(qū) 項目開發(fā)特色構(gòu)想－居住功能 Page 55 環(huán)保節(jié)能新城：瑞典斯德哥爾摩哈默比湖城 哈默比湖城存在著一個由政府驅(qū)動，享譽國際的生態(tài)環(huán)境規(guī)劃，其中包括土地凈化，工業(yè)污染地利用，公共交通系統(tǒng)，降低能源消耗，水和垃圾的循環(huán)使用等。 ?長遠戰(zhàn)略： 濱江新城的開發(fā)與建設(shè)需要一個較長的過程，易出現(xiàn)不確定性風(fēng)險，因此，要求投資者具有長遠的發(fā)展戰(zhàn)略眼光。 長沙周邊城市居民。 ?以觀光為主，消費多以餐飲及旅游型購物為主，消費行為重復(fù)性較低。 項目客戶定位 Page 59 終端客戶定位 功能板塊 客戶群體 客戶特征 寫字樓 引領(lǐng)客戶群：金融業(yè)、知名外資企業(yè)、外國領(lǐng)使館等。 ? 由企業(yè)支付，且支付能力強。 ? 大型企業(yè)及外資公司的高層管理人員； ? 來自外地，停留時間還較短，對長沙的熟悉程度較低； ? 在長沙工作尚不穩(wěn)定或者無長期計劃 ? 支付能力高，同時對生活、居住有著較高的要求 項目客戶定位 Page 60 項目總體策劃方案 ? 項目發(fā)展定位 ? 整體功能定位及規(guī)模研判 ? 各功能定位特色構(gòu)想 ? 土地出讓模式研判 ? 項目財務(wù)效益評價 Page 61 財務(wù)評價有關(guān)說明： ?長沙濱江新城凈開發(fā)用地按 濱江新城公司 提供指標 4399畝計算； ?長沙濱江新城以我司的規(guī)劃建議 （ 建設(shè)規(guī)模 、 功能比例等 ） 、土地經(jīng)營方案 （ 出讓次序 、 出讓價格等 ） 進行整體經(jīng)營； ?相關(guān)評價指標以住宅 70年 、 商業(yè) 40年使用期為計算基準 。 ?第一期及第二期拆遷已投入資金 ， 第三期預(yù)計投入拆遷資金 。 ?回購生地費用在 20232023年分三年分攤 。 注：詳細計算過程參看附表二 Page 64 模式 分期出讓 整體出讓 模式說明 設(shè)定濱江新城開發(fā)期為 10年，分 10期，依照相關(guān)原則每年出讓一定量的用地。 投資回收期從土地出讓首年開始計。 因此必須爭取相關(guān)稅費的返還 ， 以幫助項目實現(xiàn)利潤收入 。 Page 66 土地出讓計劃 ?出讓模式： 分期出讓 ?出讓分期： 從 2023年到 2023年 ， 分 10期 。 ?土地出讓收入為 1,833,077萬元 ， 收入期限為2023年到 2023年 。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施配套費：居住用地按 230元 /m2， 商業(yè)用地按 300元 /m2， 乘以當年出讓建筑面積求得 。 ? 房屋銷售稅：營業(yè)稅及附加按銷售收入的 %計提 ， 土地增值稅按銷售收入的 1%計提 。 即擬出讓土地收款進度 n=擬出讓土地成交額 n*70%+擬出讓土地成交額 n1*30%。還本付息后仍有盈余，則滾動到下一年的開發(fā)。 (《濱江新城項目資金到位情況表》 “ 市財政項目資本金” ) 項目可運用資金估算 投資計劃與資金籌措 序號 項目 合計 (萬元 ) 1 項目總收入 2,614,198 土地出讓收入 1,833,077 稅費返還 781,121 2 推廣費用 27,496 3 可運用資金 2,586,702 序號 項目 合計 (萬元 ) 1 土地開發(fā)總費用 1,625,780 2 資金籌措 1,625,780 財政投資 15,100 可運用資金用于投資部分 779,378 貸款 831,302 注：詳細計算過程參看附表五、附表六 Page 73 還本付息計劃 ? 還款模式假設(shè)：土地出讓收入扣除推廣費用，在投入當期開發(fā)投資后，即全部用于貸款償還。 序號 項目 合計 (萬元 ) 1 貸款 831,302 2 應(yīng)計利息 337,860 3 還