【正文】 、建筑質(zhì)量、園林景觀、物流配套、物業(yè)管理、商業(yè)配套等；其二是有良好的銷售形式。 1. 考慮到項(xiàng)目規(guī)模較大，因此以相對較低的價(jià)格入市，對市場進(jìn)行試探，根據(jù)銷售形式對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以合理控制銷售節(jié)奏； 2. 綜合上述因素，并考慮項(xiàng)目保證銷售速度，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)及成本，保證發(fā)展商的利潤，本項(xiàng)目的價(jià)格策略為： 低開高走、逐級加價(jià) 結(jié)合媒體信息釋放，并通過合理階段營銷、價(jià)格措施以及現(xiàn)場展示，最終達(dá)成成交，其全程營銷示意如下圖： 八、招商策略 項(xiàng)目的包裝 1）招商手冊的制定 —— 招商手冊是招商工作中面對客戶的第一手資料，是客戶了解項(xiàng)目的直接工具，在內(nèi)容上要求簡潔明了，外觀上要專業(yè)精致。 獨(dú)立項(xiàng)目的包裝 —— 對園區(qū)內(nèi)的四大主要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行獨(dú)立包裝，在招商工作中針對不同的客戶群體進(jìn)行針對化招商，要求每個(gè)項(xiàng)目詳細(xì)清晰，主要內(nèi)容有： 1）在整體項(xiàng)目中的位置描述 2）項(xiàng)目用地面積 3）項(xiàng)目用地的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：容積率、綠化率、建筑密度、建筑系數(shù)等 4）特殊項(xiàng)目優(yōu)惠政策 招商的策劃 1)制定招商計(jì)劃 —— 包括年計(jì)劃、月計(jì)劃（考慮到招商工作的隨機(jī)性，不制定周計(jì)劃），確定招商任務(wù)。 2)目標(biāo)客戶群體的確定 —— 針對不同產(chǎn)業(yè)確定客戶群體，主要按照客戶等級劃分，一般分為三級，每個(gè)級別制定相應(yīng)的跟蹤方案。 3)制定項(xiàng)目跟蹤方案 —— 根據(jù)劃分的客戶群體等級制定不同的招商方案，從時(shí)間、資金以及人力上進(jìn)行區(qū)分化、重點(diǎn)化實(shí)施招商。具體制定標(biāo)準(zhǔn)按照項(xiàng)目的實(shí)際情況定。招商的宣傳與推介宣傳和推介時(shí)項(xiàng)目拓展及信息擴(kuò)散的主要方式，也是招商中的重要環(huán)節(jié)，然而，傳統(tǒng)的招商宣傳和推介雖然有一定效果，但耗時(shí)耗力，效果并不是很明顯，如電視廣告、戶外廣告、展會(huì)推介等，為此，必須采取有效的宣傳途徑，對項(xiàng)目進(jìn)行推介和推廣，在這里簡單介紹幾種1)學(xué)術(shù)推介：把區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)作為推介主題，以論壇、訪談等多種形式進(jìn)行學(xué)術(shù)推介。2)網(wǎng)絡(luò)推介：是一個(gè)機(jī)遇型的推介方式，特點(diǎn)是成本低、機(jī)遇性強(qiáng)，在這里只推薦兩個(gè)網(wǎng)站 —— 中國工業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)和阿力士地產(chǎn)網(wǎng)。3)?？平椋涸诘禺a(chǎn)雜志及專刊上分期的進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，此類專刊比較多，可適當(dāng)選擇。4)專場推介：此推介方式目的性強(qiáng)，效果明顯，但是耗費(fèi)比較大，可根據(jù)實(shí)際情況考慮此種方式。第五部分：項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)評估 PART 5依據(jù)一：市場規(guī)律根據(jù)房地產(chǎn)市場交易的一般規(guī)律，房地產(chǎn)通常有三個(gè)黃金銷售周期： 45月、 910月， 12月 次年 1月中下旬。其他時(shí)間通常為房產(chǎn)銷售的淡季。因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的營銷部署方面通常在淡季進(jìn)行營銷籌備、推廣和客戶積累工作，在旺季進(jìn)行房地產(chǎn)的集中銷售，解決房源去化問題。工業(yè)地產(chǎn)營銷，由于其經(jīng)營的特殊性，多數(shù)合同期在年底，因此通常在 11月 次年 2月份是客戶積累的黃金期。項(xiàng)目必須在該階段做好展示和推廣工作。依據(jù)二：本項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃 2023年 2023年開發(fā)完畢，項(xiàng)目急需快速建立良好的形象展示面，做好項(xiàng)目營銷的前期籌備工作，以迎接年前和春節(jié)返鄉(xiāng)型置業(yè)的高潮機(jī)遇。依據(jù)三：市場競爭因素目前長沙各種類型的工業(yè)園區(qū)均在快速啟動(dòng)，正在銷售和招商的項(xiàng)目包括成城工業(yè)園、隆平都市工業(yè)園、長沙國際企業(yè)中心、麓谷鈺園工業(yè)地產(chǎn)、麓谷創(chuàng)業(yè)廣場等不少于 5個(gè)，正在籌備的項(xiàng)目包括恩瑞物流園、泰實(shí)家電物流園（ 800畝）、巨星創(chuàng)業(yè)基地 (400畝 )、灣田實(shí)業(yè)項(xiàng)目 (5000畝 )、太陽山置業(yè)項(xiàng)目等 10余個(gè)。明年工業(yè)地產(chǎn)整體供應(yīng)巨大。盡管各自定位不一，但由于同屬工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，且大量項(xiàng)目本身在定位方面包括孵化器、標(biāo)準(zhǔn)廠房、綜合樓、物流等方面存在較大同質(zhì)化，造成市場熱點(diǎn)過多。綜合以上因素分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目銷售的黃金入市期宜定在 2023年 4月中旬。依次推算，在項(xiàng)目正式銷售前，若要確保項(xiàng)目一期首批單位的快速消化，必須在年前積累不少于 100批誠意客戶。按照籌備期 40天（含售樓部建設(shè)、包裝、物料設(shè)計(jì)制作等），推廣預(yù)熱期 23個(gè)月計(jì)算， 2023年1月 25日之前必須完成營銷電話申報(bào)、營銷辦公室、簡易售樓部、初步應(yīng)用物料和人員培訓(xùn)工作。年前必須進(jìn)行戶外廣告發(fā)布。若以上工作推進(jìn)延遲，由于跨春節(jié)（前后半個(gè)月左右），可能將本項(xiàng)目的整體開盤時(shí)間延誤到 2023年 10月份，而錯(cuò)失上半年良機(jī)，增加過多營銷成本。第六部分：項(xiàng)目客戶積累策略PART 6本項(xiàng)目規(guī)模高達(dá) 50萬方，若計(jì)劃在 3年左右時(shí)間開發(fā)完畢，預(yù)計(jì)在第一年銷售完成 14萬方的基礎(chǔ)上，意味著隨后兩年每年至少需要消化 20萬方左右。而長沙及其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目年均消化量約 58萬方，且存在較大存量。因此，常規(guī)的營銷手段無法實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)。我司建議，必須在客戶積累策略上推陳出新。策略一：大客戶策略營銷定位方面必須迎合省市重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)，結(jié)合省市的產(chǎn)業(yè)特色及產(chǎn)業(yè)分布情況，建議大客戶定位四大千億產(chǎn)業(yè)集群及其上下游企業(yè)。首選工程機(jī)械行業(yè)（裝備類）、汽車配件（汽車類）、材料類、食品類。同時(shí)兼顧家電行業(yè)、生物醫(yī)藥行業(yè)。策略二：以銷定產(chǎn)，快速推進(jìn) 在營銷方面采取以銷定產(chǎn)的客戶積累策略，給予其較大程度優(yōu)惠。組織行銷隊(duì)伍深入到各個(gè)行業(yè)內(nèi)部，并聯(lián)合雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)招商局、長沙招商局、其他異地招商部門等政府相關(guān)部門積極快速開展大中型的項(xiàng)目推介會(huì)。將大量的銷售工作完成在圖紙階段。策略三：時(shí)差優(yōu)惠策略劃定一定的時(shí)間段，根據(jù)客戶交納定金的時(shí)間早晚來確定客戶購買的優(yōu)惠。建議年前到春節(jié)期間做一定的活動(dòng)，進(jìn)行市場的試探，為后續(xù)營銷工作的大范圍鋪開做一定的鋪墊。同時(shí)能夠鎖定大量誠意客戶。第七部分：營銷節(jié)點(diǎn)安排及費(fèi)用估算PART 7一、營銷節(jié)點(diǎn)安排開盤前營銷階段總體部署工作表階段 時(shí)間 主要事項(xiàng) 備注營銷籌備期2023年12月 1日~2023年1月 15日市場調(diào)研摸底（競爭對手、相關(guān)政策） 　市場定位 　整體營銷策略制定 項(xiàng)目獲利模式設(shè)定，是否考慮租售結(jié)合的方式推向市場，先炒熱市場需進(jìn)一步論證。營銷物料設(shè)計(jì)制作（含沙盤模型、 3D宣傳片、現(xiàn)場宣傳折頁等） 　工地現(xiàn)場包裝及美化 　媒體選定 　營銷中心選址、裝修及物料采購 　策劃、銷售團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn) 　招商團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn) 　政府相關(guān)部門及單位聯(lián)合招商洽談并確定 　廣告等合作單位選定 　首批媒體投放 　確定開發(fā)節(jié)奏 　客戶咨詢登記期 2023年 1月 16日~2023年 3月 30日接受客戶咨詢登記 　展開系列推廣 　定點(diǎn)行銷活動(dòng)展開 　客戶訪談 　制定內(nèi)部認(rèn)購方案 　初步價(jià)格區(qū)間設(shè)定 　行業(yè)性酒會(huì)等相關(guān)活動(dòng)組織 　交房標(biāo)準(zhǔn)等確定 　銷售付款方式等確定 　發(fā)放 VIP,接受客戶小訂基于年前通常是工業(yè)地產(chǎn)銷售高峰與返鄉(xiāng)置業(yè)高峰，根據(jù)客戶實(shí)際情況靈活調(diào)整執(zhí)行與否內(nèi)部認(rèn)購期 2023年 3月 31日~4月 15日接受客戶內(nèi)部認(rèn)購（大定） 根據(jù)實(shí)際客戶情況，考慮直接選房客戶跟蹤 　制定正式價(jià)格 　辦理預(yù)售許可證邀請函寄發(fā) 　公開銷售期（開盤期） 2023年 4月 16日 首期開盤 　促銷活動(dòng) 　異地巡展 　二批單位認(rèn)購 　二批單位認(rèn)購 　二、營銷費(fèi)用估算按照通常的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目啟動(dòng)期銷售費(fèi)用按照 %，銷售面積 14萬方，預(yù)計(jì)銷售均價(jià) 35003800元每平米，銷售總額約 。我司考慮按照最低標(biāo)準(zhǔn) %核算，則廣告費(fèi)用預(yù)計(jì)為：735萬 798萬第八部分：合同報(bào)價(jià)PART 7項(xiàng)目策劃費(fèi)用： 20萬元簽訂合同，在開盤前分階段支付 20萬元整，開盤后該部分費(fèi)用在代理費(fèi)用中扣返 50%營銷代理費(fèi)：營銷代理費(fèi)采用浮動(dòng)方式，浮動(dòng)區(qū)間為 %%,具體依據(jù)銷售進(jìn)度考核進(jìn)行結(jié)算。費(fèi)用類別THE EＮＤ！長沙市韶山北路華盛花園 2501地址：電話 /傳真： 073188941488EMAIL： : 郵編 : 410001謝 謝一月 2118:03:4418:0318:03一月 21一月 2118:03 18:0318:03:44一月 21一月2118:03:442023/1/24 18:03:44? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 18:03:4418:03:4418:031/24/2023 6:03:44 PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 一月 2118:03:4418:03Jan2124Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 18:03:4418:03:4418:03Sunday, January 24, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 一月 21一月 2118:03:4418:03:44January 24, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 24 一月 20236:03:44 下午 18:03:44一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 216:03 下午 一月 2118:03January 24, 2023? 1行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 2023/1/24 18:03:4418:03:4424 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 6:03:44 下午 6:03 下午 18:03:44一月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 18:03:4418:03:4418:031/24/2023 6:03:44 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 一月 2118:03:4418:03Jan2124Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 18:03:4418:03:4418:03Sunday, January 24, 2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2118:03:4418:03:44January 24, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 24 一月 20236:03:44 下午 18:03:44一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 。 一月 216:03 下午 一月 2118:03January 24, 2023? 1少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/1/24 18:03:4418:03:4424 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 6:03:44 下午 6:03 下午 18:03:44一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 18:03:4418:03:4418:031/24/2023 6:03:44 PM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 一月 2118:03:4418:03Jan2124Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 18:03:4418:03:4418:03Sunday, January 24, 2023? 1知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 一月 21一月 2118:03:4418:03:44January 24, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 24 一月 20236:03:44 下午 18:03:44一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 一月 216:03 下午 一月 2118:03January 24, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/1/24 18:03:4418:03:4424 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 6:03:44 下午 6:03 下午 18:03:44一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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