【正文】 創(chuàng)始會(huì)員涵田會(huì)員創(chuàng)始會(huì)員升級(jí)為 VIP會(huì)員招募普通會(huì)員招募飛行俱樂部會(huì)員招募高爾夫俱樂部會(huì)員招募 SPY會(huì)員……2023年年初正式營業(yè)VIP會(huì)員 /普通會(huì)員 /飛行俱樂部會(huì)員 /高爾夫俱樂部會(huì)員 /BanyanTree SPY會(huì)員/雪茄館會(huì)員 /中歐藝術(shù)中心會(huì)員個(gè)人會(huì)員 企業(yè)會(huì)員涵田創(chuàng)始會(huì)員申請(qǐng)操作模式 :會(huì)員申請(qǐng)會(huì)費(fèi)繳納會(huì)員身份審核取得會(huì)籍客戶經(jīng)理接待俱樂部入會(huì)標(biāo)準(zhǔn)審核會(huì)員特權(quán)使用涵田會(huì)員入會(huì)標(biāo)準(zhǔn) :會(huì)員種類 會(huì)員數(shù) 會(huì)籍 入會(huì)費(fèi)用創(chuàng)始個(gè)人會(huì)員 99位 20年 38萬 /人創(chuàng)始企業(yè)會(huì)員 100位 15年 28萬 /個(gè)飛行俱樂部直招會(huì)員 50位 15年 5060萬 /人高爾夫俱樂部直招會(huì)員 50位 15年 80萬 /人涵田國際度假俱樂部 —— 會(huì)員制經(jīng)營模式Page 71涵田酒店管理公司－－雅高涵田酒店管理公司－－雅高會(huì)議論壇－安博思論壇，世界最頂級(jí)的論壇品牌之一 戶外 SPA－－世界最佳泉浴，悅榕莊景觀設(shè)計(jì)－－美國NBBJ建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 涵田規(guī)劃－－美國BBG建筑師有限合伙公司體檢醫(yī)院－－國際著名醫(yī)療機(jī)構(gòu) 涵田國際度假俱樂部 —— 合作伙伴Page 72n 符合高端市場定位的私人酒店、主題酒店等業(yè)態(tài)方向n 會(huì)員制經(jīng)營模式n 居住功能及休閑度假功能兼顧，并且功能布局兼顧親水性及私密性n 全球頂級(jí)品牌聯(lián)手共贏n 部分物業(yè)出售以平衡企業(yè)的資金鏈涵田中央酒店效果圖涵田私人酒店實(shí)景圖案例研究 —— 涵田國際度假俱樂部本項(xiàng)目可借鑒方向 :案例借鑒分析n 國內(nèi)成功案例借鑒 — 涵田國際度假區(qū)n 競爭案例借鑒 銀鳳錦江旅游度假村Page 74n 項(xiàng)目名稱： 銀鳳錦江旅游度假村n 區(qū)位： 浙江奉化市溪口鎮(zhèn)以東 3公里；距離寧波市區(qū)約 40公里，車程時(shí)間 45公里n 項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目總占地 300畝，總建筑面積6萬平方米n 物業(yè)形態(tài)配比： 銀鳳山莊銀鳳山莊17,0006,7203,9009,0002,600單位：平方米n 銀鳳度假區(qū)中會(huì)議中心酒店的建筑面積體量占到 43%，景觀式酒店體量占 17%，兩項(xiàng)相加占到 60%。另外私家獨(dú)棟別墅占 23%，說明該項(xiàng)目主要采用 休閑度假酒店 +高檔住宅 的開發(fā)模式。競爭性案例分析 —— 銀鳳錦江旅游度假村Page 75會(huì)議中心酒店 出租型商務(wù)別墅 私家獨(dú)棟別墅 健身中心景觀酒店客房以承接各種會(huì)議為主要功能的高星級(jí)生態(tài)酒店，配以餐飲和休閑娛樂設(shè)施短期出租給企事業(yè)單位或家庭，主要用于休閑度假用途每棟均銷售于私人業(yè)主，作為其第二套改善型住所景觀酒店作為不同于會(huì)議中心酒店的另一種酒店形式，也主要服務(wù)于會(huì)議人群和少量旅游客群住宿功能作為整個(gè)度假區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，主要服務(wù)度假區(qū)內(nèi)部客群，也有一部分人群來自于在周邊工作和生活的人群競爭性案例分析 —— 銀鳳錦江旅游度假村項(xiàng)目功能定位商務(wù)休閑會(huì)議為主要功能，輔以周末休閑度假及旅游功能Page 76會(huì)議中心酒店私家獨(dú)棟別墅出租型商務(wù)別墅景觀酒店動(dòng)靜分區(qū)n整個(gè)項(xiàng)目動(dòng)靜分區(qū)明顯，為客群創(chuàng)造一個(gè)安靜舒適的休息環(huán)境同時(shí)，也為客群打造一個(gè)純粹的運(yùn)動(dòng)空間動(dòng)區(qū)靜區(qū)會(huì)議中心酒店分布特征n 會(huì)議中心酒店位于整個(gè)項(xiàng)目的中心位置，這是由其本身功能所決定。會(huì)議中心酒店不但有客房設(shè)施，還有餐飲，室內(nèi)娛樂設(shè)施及所有的會(huì)場，因此將其布置在項(xiàng)目地理位置中心，可以方便整個(gè)項(xiàng)目的客群方便達(dá)到中心酒店，以從事各類商務(wù)和休閑活動(dòng)。出租型商務(wù)別墅分布特征n 一般租賃商務(wù)別墅客群會(huì)經(jīng)常使用中心酒店內(nèi)的娛樂和會(huì)議設(shè)施，因此將其布置在緊靠中心酒店并緊臨道路的一側(cè)。n 私家獨(dú)棟別墅n 其需要安全私密的重要性和環(huán)境安靜的特點(diǎn)，決定其位于靜區(qū)的中間位置。健身中心景觀酒店分布特征n 景觀酒店作為中心酒店的補(bǔ)充，其在項(xiàng)目二期開發(fā)完成，因此其在項(xiàng)目的最東側(cè)，同時(shí)也是視野和景觀最好的位置。健身中心n 作為常規(guī)的休閑設(shè)施在首期就被開發(fā)，同時(shí)客群有一定比例來自非度假區(qū)內(nèi)客群，因此其位于項(xiàng)目地塊中心位置，緊靠會(huì)議中心酒店。競爭性案例分析 —— 銀鳳錦江旅游度假村物業(yè)形態(tài)分布Page 77競爭性案例分析 —— 銀鳳錦江旅游度假村客戶分析按客戶性質(zhì)劃分 按客戶來源劃分會(huì)議客群占絕大多數(shù)n 會(huì)議客群占總客群的 80%，旅游客群占 15%，另外度假及其他客群占 5%，說明該項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶是各個(gè)企事業(yè)單位及政府部門。地理位置原因，客群主要來自鄞州區(qū)n 鄞州的客群比例達(dá)到 50%，江東也占到 25%，其余來自寧波市區(qū)占 15%及非寧波客群 10%。由于項(xiàng)目位于奉化溪口，距離鄞州區(qū)車程不到 30分鐘，因此客群主要來自鄞州開發(fā)區(qū)企事業(yè)單位及各個(gè)政府職能部門。Page 78n 合理、人性化的各個(gè)物業(yè)位置分布，達(dá)到動(dòng)靜合理分區(qū)，客群方便到達(dá)中心酒店和休閑娛樂設(shè)施n 酒店在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)體量上占主導(dǎo)n 在開發(fā)時(shí)序上以五星級(jí)酒店提高項(xiàng)目定位，為后期項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)造利潤空間n 首先以會(huì)議客群為主要目標(biāo)客群，同時(shí)為后期獨(dú)棟積累客戶群；另一方面項(xiàng)目也吸引周邊旅游客群和康體健身客群銀鳳山莊在區(qū)域功能設(shè)計(jì)原則上；物業(yè)體量配比上及物業(yè)開發(fā)時(shí)序上對(duì)本項(xiàng)目有一定借鑒性項(xiàng)目分析小結(jié)競爭性案例分析 —— 銀鳳錦江旅游度假村Page 79n 企業(yè)會(huì)所物業(yè)n 康體物業(yè)n 酒店物業(yè) (高星級(jí)酒店 /私人酒店 /產(chǎn)權(quán)式酒店 )n 特色娛樂物業(yè) (場地反恐 )國內(nèi)案例借鑒 項(xiàng)目地塊特性分析競爭案例借鑒n 后續(xù)章節(jié)將詳細(xì)分析以上幾種物業(yè)在寧波市場上的現(xiàn)狀及與蓀湖項(xiàng)目的匹配性 ,從而最終確定本項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)類型及體量 .研究思路Page 80第一階段工作內(nèi)容研究思路地塊分析結(jié)論項(xiàng)目功能發(fā)展方向分析不同功能方向可行性分析細(xì)分物業(yè)市場分析案例借鑒項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目總體定位 項(xiàng)目建議體量 項(xiàng)目產(chǎn)品及經(jīng) 營建議 項(xiàng)目功能布局 建議地塊區(qū)位分析 地塊所屬區(qū)域城市功能分析 地塊周邊產(chǎn)業(yè) 分析 地塊現(xiàn)狀分析 地塊 SWOT分析基礎(chǔ)分析 蓀湖類似地塊及項(xiàng)目分析自然環(huán)境類似項(xiàng)目分析區(qū)位環(huán)境類似項(xiàng)目分析Page 81企業(yè)會(huì)所部分研究思路寧波市企業(yè)會(huì)所現(xiàn)狀分析寧波別墅市場現(xiàn)狀分析 可類比性項(xiàng)目分析類似業(yè)態(tài)現(xiàn)狀研究 客群分析本項(xiàng)目企業(yè)會(huì)所定位需求預(yù)測Page 82n 隨著城市化進(jìn)程加快，城市土地資源的稀缺，寧波的別墅社區(qū)逐漸向郊區(qū)發(fā)展，別墅板塊也四面開花，近郊鄞州區(qū)、江東科技園區(qū)、江北洪塘三足鼎立；遠(yuǎn)郊東錢湖、溪口不斷升溫，成為別墅，尤其是獨(dú)立別墅開發(fā)的集中區(qū)。n 從水資源看，寧波的溪口和東錢湖憑借自然風(fēng)景，成為建造別墅社區(qū)的首選區(qū)域。序號(hào) 項(xiàng)目名稱 別墅區(qū)建筑面積1 雅戈?duì)栂沩灋?2 雅戈?duì)柋热A利 3 錢隆山莊 4萬平方米4 英倫水岸 5 中海東湖觀邸 6 錢湖 1號(hào) 1萬平方米7 江南一品 8 紫汀花園 9 半島華府 已供應(yīng)未來供應(yīng)寧波市別墅社區(qū)分布 :(萬平方米 )寧波市別墅市場分析 —— 別墅社區(qū)區(qū)域分布351672498市科技園奉化溪口Page 83n 寧波市別墅供應(yīng) 2023年前一直處于低迷狀態(tài) ,從 2023年起寧波的別墅市場開始逐漸活躍 ,并從 2023年起開始了聯(lián)排 /雙拼 /疊加別墅的高峰供應(yīng)期 .n 寧波市別墅市場的吸納量緊隨供應(yīng) ,從 20232023年 7月 ,每年的別墅吸納量基本與供應(yīng)量持平 ,其中獨(dú)棟別墅的幾乎是一經(jīng)供應(yīng)便立即銷售一空 .寧波市別墅市場分析 —— 總體供需分析寧波市 20232023年 7月寧波別墅供需分析 (萬平方米 )注 :以下別墅供需中包含寧波市高檔社區(qū)內(nèi)少量別墅供應(yīng)部分Page 84項(xiàng)目名稱 建筑面積 （ ㎡ ） 開盤時(shí)間 產(chǎn)品類型 面積范圍 總價(jià)中海東湖觀邸 158000 2023年 8月 聯(lián)排、雙拼為主 220290 220410萬雅戈?duì)柖际猩?14800 聯(lián)排 200（地下室 152平米正常層高） 400萬雅戈?duì)柺兰o(jì)花園 29440 疊排 21 230 215230萬西城十二庭院 25000 疊排 220250 180200萬格蘭春晨 42023 聯(lián)排、雙拼 220320 180萬BOBO城 25000 聯(lián)排 200300 200300萬寧興城市花園 41700 聯(lián)排 300 510萬華潤寨基地塊 180000 2023年底 雙拼為主 300 600萬東錢湖恒元地塊 57500 2023年底 雙拼為主 230300 350450萬香頌灣 70000 2023年底 聯(lián)排 300400 370470萬合生創(chuàng)展地塊 119600 2023年底 2023年初 雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟 獨(dú)棟 280 雙拼 200 聯(lián)排 180 110170萬奧克斯盛世天城 30000 2023年中 聯(lián)排 260280 300320 380400 390600萬錢湖 1號(hào) 10000 2023年 獨(dú)棟 500－ 1000 未定合計(jì) 803040（其中獨(dú)棟別墅供應(yīng)面積為 14760平方米）小結(jié)：寧波市別墅市場未來短期內(nèi)都是以聯(lián)排 /雙拼 /疊排等產(chǎn)品為主線 ,面積多數(shù)在 300平方米以內(nèi) ,供應(yīng)區(qū)域依舊集中于鄞州區(qū) .獨(dú)棟別墅由于政府嚴(yán)控用地 ,故寧波市場后續(xù)供應(yīng)中獨(dú)棟仍是稀缺產(chǎn)品 .寧波市別墅市場分析 —— 未來供應(yīng)注 :以下別墅供需中包含寧波市高檔社區(qū)內(nèi)少量別墅供應(yīng)部分Page 85n 地理位置 : 鄞州區(qū)東錢湖畔n 項(xiàng)目總占地面積 :10000平方米n 容積率 :1n 規(guī)劃建筑類型 :企業(yè)會(huì)所 (獨(dú)棟建筑 )n 戶型面積 :5001000平方米n 總棟數(shù) :15棟n 地塊用地性質(zhì) : 住宅用地 ,70年產(chǎn)權(quán)n 開發(fā)商 :寧波恒元置業(yè)n 上市時(shí)間 :2023年中n 現(xiàn)狀 :規(guī)劃建設(shè)中n 客戶方向 :寧波市江東 /鄞州區(qū)大型企業(yè)主n 雖是住宅用地 ,但鑒于政府對(duì)別墅用地的謹(jǐn)慎態(tài)度 ,則變化形式以企業(yè)會(huì)所形式推出市場n 錢湖 1號(hào)地塊面積較小 ,且推出時(shí)間較蓀湖早,兩個(gè)項(xiàng)目競爭關(guān)系不明顯，但是東錢湖已是寧波公認(rèn)的別墅供應(yīng)區(qū)，從這一點(diǎn)上，蓀湖項(xiàng)目的地塊位置將會(huì)使其的競爭降低。可比競爭項(xiàng)目分析 —— 錢湖 1號(hào)可借鑒方向：與蓀湖競爭關(guān)系：Page 86對(duì)本項(xiàng)目啟示n大型企業(yè)主對(duì)企業(yè)會(huì)所雖然各有己見 ,但是對(duì)環(huán)境及私密性 /安全性的考慮是同樣的 .n企業(yè)主紛紛強(qiáng)調(diào)企業(yè)會(huì)所不僅要有商務(wù)功能 ,同時(shí)應(yīng)該具有休閑/餐飲 /居住 /培訓(xùn)等功能 ,以滿足企業(yè)或者企業(yè)主的多元要求n企業(yè)主對(duì)企業(yè)會(huì)所價(jià)格并不敏感 ,但是對(duì)容積率要求較高 ,希望能做到低容積率 ,高綠化率的會(huì)所柯力電氣公司：n 希望擁有的企業(yè)會(huì)所，有 1000畝的山林， 造價(jià)在 3000—4000萬，希望用來接待重要客戶、專家、朋友、企業(yè)重要會(huì)議、培訓(xùn)；希望的配套設(shè)施有池塘、大獵場、網(wǎng)球場、小型高爾夫球場、不太希望有其他人混用，希望與外界相對(duì)封閉、相對(duì)單獨(dú)、私密性要好， 希望具有游泳池、會(huì)議室、培訓(xùn)室、餐廳、裝修要好， 服務(wù)要好， 最好物業(yè)采用高端的酒店管理公司來管理； 但暫時(shí)可能會(huì)考慮自己買地自己建大世界集團(tuán)公司 :n 企業(yè)會(huì)所的配套要齊全才能成功，如餐飲、健身、但具體要看消費(fèi)觀念與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，臨海具有溫泉資源，未來潛力較大， 對(duì)本區(qū)域建設(shè)企業(yè)會(huì)所有興趣，但具體要看配套，希望的總價(jià)在 1000多萬，容積率要在 ；東力傳動(dòng)設(shè)備股份有限公司 :n 對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)企業(yè)會(huì)所非常有意向 ,希望建筑商充分發(fā)揮背山臨湖的優(yōu)勢 .中策動(dòng)力機(jī)電 :n 本項(xiàng)目建設(shè)企業(yè)會(huì)所可能會(huì)選擇 ,希望有農(nóng)莊式的別墅建筑 ,并且可以發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢建設(shè)農(nóng)家果園 ,希望在滿足成年的休閑度假要求外 ,也同時(shí)考慮帶子女走進(jìn)自然開利刀片 :n 企業(yè)會(huì)所內(nèi)設(shè)置高檔餐飲可能會(huì)選擇消費(fèi) ,商務(wù)功能暫時(shí)不考慮 ,因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)已有自己的會(huì)所 .需求市場分析 —— 大客戶訪談江北區(qū)可發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)企業(yè)訪談Page 87結(jié) 論n年?duì)I業(yè)額大于 3000萬的企業(yè)主對(duì)本項(xiàng)目企業(yè)會(huì)所表示明確意向的占到 11%n對(duì)本項(xiàng)目有意向的客戶其中 3545歲年齡段占到主要比例 .n而從寧波區(qū)域角度看,對(duì)本項(xiàng)目有直接意向的客戶主要還是集中在江北區(qū) ,原因主要是除江北區(qū)以外的其他區(qū)域客戶對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域較為陌生 .年?duì)I業(yè)額大于 3000萬的企業(yè)主對(duì)本項(xiàng)目的意向度：對(duì)本項(xiàng)目有意向的客戶年齡特征及職位特征分析 :客戶細(xì)分意向度 比例企業(yè)主 56%高層管理人員 46%對(duì)本項(xiàng)目有意向的客戶年齡特征比例30歲以下 0%30－ 35歲 11%35－ 40歲 32%40－ 45歲 36%45歲以上 21%調(diào)研地點(diǎn) :寧波寶馬 4S店，寧波別墅銷售現(xiàn)場，寧波頂級(jí)娛樂場所 , 調(diào)研對(duì)象： 大型企業(yè)企業(yè)主 樣本量 :100份商務(wù)會(huì)所客群意向商務(wù)會(huì)所客群意向需求市場分析 —— 客戶問卷調(diào)研Page 88高