【導(dǎo)讀】在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各。所面臨的市場壓力和機遇。同時對與項目區(qū)位、檔次、物業(yè)類型有類似性的北京商。此外對項目自身條件也進(jìn)行了詳細(xì)分析，作為項目定位的前提條件。三個方面提出了我們的定位建議。形成運轉(zhuǎn)良好的互動作用，成為西高新乃至西安市獨特的高品質(zhì)綜合性項目。通過與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經(jīng)達(dá)到了雙方的共識?；A(chǔ)上還需要進(jìn)一步細(xì)化有關(guān)問題，才能夠達(dá)到可操作的程度。公寓的詳細(xì)定位，以及相應(yīng)的細(xì)化定位問題，如交通組織、大堂分割、裝修、經(jīng)營管理方式、與已售出物業(yè)的關(guān)系問題等；與項目的總體定位吻合，與寫字樓、水晶石等起到相互促進(jìn)的作用。貴司作為西安最具實力的開發(fā)企業(yè)之一，多年來開發(fā)了大量的房地產(chǎn)物業(yè)，產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物。

　　

【正文】 動至 D 軸處，取消其余的 6 個車位，將空出的面積作為員工餐廳；同時在電梯廳 19 軸的墻面開設(shè)門洞，方便員工出入。 位置： 1619軸、 DG 軸圍合空間 面積： 330 平方 米 功能：為寫字樓工作的員工提供工作餐、盒飯、送餐服務(wù)。 目標(biāo)客戶；寫字樓的員工為主。 ? 郵局 在上述為員工餐廳開辟的空間內(nèi)，設(shè)一處 20 平方米的郵局，經(jīng)營郵件的投遞、轉(zhuǎn)發(fā)業(yè)務(wù)，以滿足寫字樓的需求。 位置： 1819軸、 EF 軸圍合范圍內(nèi) 面積： 20 平方米 功能：為寫字樓的公司及個人提供簡單的郵政服務(wù) 目標(biāo)客戶；寫字樓的公司為主。 五、水晶石細(xì)化定位 （一） 總體定位 水晶石位于建筑體的中心位置，并統(tǒng)領(lǐng)整個建筑群品質(zhì)，是水晶島魅力核心所在。 水晶石的定位是高檔商務(wù)俱樂部， 為少數(shù)人提供的高檔俱樂部，以財富為標(biāo)志的少數(shù)人 社交圈， 作為整個商務(wù)綜合建筑體的核心和亮點，并填補西安高端商務(wù)配套市場的空白，形成強大的市場吸引力，為商務(wù)提供強有力的支持。 將水晶島定位于高檔商務(wù)俱樂部有其內(nèi)在原因和作用： ? 高檔商務(wù)俱樂部一般是在經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市才出現(xiàn)的。西安經(jīng)過多年的發(fā)展，經(jīng)濟實力已經(jīng)大為增強，隨著西部大開發(fā)的步伐加快，西安作為西部區(qū)域中心城市的重要戰(zhàn)略地位更是其它城市難以比擬的，為經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展提供了新的動力。在經(jīng)濟發(fā)展的背景下，對商務(wù)設(shè)施的需求會更多樣化，需要產(chǎn)生高檔俱樂部類型的高端商務(wù)產(chǎn)品。 ? 西安的經(jīng)濟發(fā)展帶動了企業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種 類型的企業(yè)數(shù)量在不斷增長，實力不斷增強，因而也產(chǎn)生了一批豪富階層。他們擁有巨額的財富，位于社會金字塔的頂尖，他們需要專屬的商務(wù)活動空間，與家人共同休閑的私密空間，與同階層人士的交流空間。普通的商務(wù)設(shè)施很難滿足其需求，高檔商務(wù)俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。 ? 西安目前此種高檔商務(wù)產(chǎn)品還非常少，基本是空白，因此本項目建設(shè)高檔商務(wù)俱樂部可填補市場空白。 ? 高檔商務(wù)俱樂部是吸引的客戶群體有較大的趨同性，大多數(shù)客戶事業(yè)已經(jīng)取得輝煌的成就，但還在繼續(xù)發(fā)展壯大過程中，這樣的俱樂部為其提供了商務(wù)交流的平臺，為其事業(yè)的發(fā)展、財富的積累 提供了良好的機會。 ? 本項目作為高檔次的商務(wù)綜合建筑體，設(shè)立高端的商務(wù)俱樂部對于總體價值的提升有促進(jìn)作用，首先它服務(wù)的客戶是商務(wù)客戶，與項目的總體定位不沖突。其次，此俱樂部是作為最高端的商務(wù)產(chǎn)品，一旦經(jīng)營成功，將形成全市范圍的影響力，對項目擴大知名度，提升品質(zhì)有較大幫助。 ? 商務(wù)俱樂部的客戶本身就是寫字樓、酒店、服務(wù)式公寓的客戶，在其使用俱樂部的過程中，有可能對其它物業(yè)產(chǎn)生興趣，進(jìn)而購買。最主要的是一旦項目的總體品質(zhì)得到認(rèn)可，他們將成為項目的義務(wù)宣傳員，在其交際范圍內(nèi)，最有效的將項目信息傳達(dá)給目標(biāo)客戶，對擴大項 目知名度，促進(jìn)銷售有利。 （二） 經(jīng)營模式 高檔次商務(wù)俱樂部的成功，首要條件是引進(jìn)專業(yè)的有經(jīng)驗和客戶網(wǎng)絡(luò)的俱樂部管理公司。俱樂部管理公司會在前期針對性的市場研究基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)本身的特點和管理經(jīng)驗，提出詳細(xì)的業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營方案。只有專業(yè)的俱樂部管理公司才有可能使俱樂部的經(jīng)營取得成功，進(jìn)而保證水晶石的高品質(zhì)和總體項目的高品質(zhì)。 本項目的水晶石應(yīng)當(dāng)在建設(shè)之前就與有意向的俱樂部進(jìn)行洽談，簽訂合作協(xié)議，聽取俱樂部管理公司的意見，進(jìn)行功能的調(diào)整和產(chǎn)品的細(xì)化，以保證項目的建設(shè)與功能設(shè)置與俱樂部的定位及經(jīng)營方案高度吻合。 （三） 業(yè) 態(tài)及功能布局建議 水晶石總面積約 3700 平方米，分為地下一層、地上一層、地上二層，共三層；其中地下一層直接對外，設(shè)有下沉式廣場，作為入口廣場；地上一層有南、北二個入口，方便各方向的人流；地上二層與地上一層的空間連通充分，具有多處大面積的挑空空間，形成豐富而流動空間效果，成為水晶石室內(nèi)空間的一大特色，但縮小了水晶石的可用面積。 根據(jù)我行對于北京同類型高檔俱樂部的調(diào)查，其總規(guī)模均在 5000 平方米以上；作為高檔俱樂部，水晶石的現(xiàn)有規(guī)模較小，故建議在寫字樓靠近水晶石的位置，分離出一部分面積，作為水晶石的補充，以達(dá)到 規(guī)模經(jīng)營、最佳收益，最終提升整個項目品質(zhì)的目的。 隨著西安的經(jīng)濟快速發(fā)展，越來越多的國內(nèi)外的大企業(yè)進(jìn)入登陸西安，加入西安的快速發(fā)展中；同時社會財富不斷積累，新的實力型企業(yè)和公司不斷產(chǎn)生，逐漸成為西安經(jīng)濟發(fā)展的領(lǐng)航者和主力軍。在此背景下形成了新財富階層，他們主要是具備相當(dāng)實力的公司總裁、董事、企業(yè)家，公司的高層決策人士，具有較高的社會地位，屬于當(dāng)今的成功人士，是人群中的少數(shù)，而擁有多數(shù)的財富。他們是水晶石的目標(biāo)客戶，水晶石為他們提供商務(wù)社交休閑活動場所。 滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石 的定位原則。使水晶石成為財富階層在西安的新家，財富的新策源地和財富締造者的新落腳地。 2 定位依據(jù) 目標(biāo)客戶特征 水晶石高檔俱樂部的目標(biāo)客戶群是具備一定實力的公司的決策層人士，不僅具有較強的消費能力，而且具有選擇公司發(fā)展區(qū)域的決定權(quán)力，水晶石高檔俱樂部應(yīng)具有強烈的吸引此類人群的獨特魅力。他們的需求特點是更樂于在固定的、相對不事張揚、穩(wěn)定的圈子內(nèi)進(jìn)行商務(wù)、社交和休閑活動；由于經(jīng)濟實力強大，他們對于消費環(huán)境具有相當(dāng)高品質(zhì)的要求，以彰顯其社會地位和實力、品位，但又不希望過于引人注目；消費能力極強，對于形象、 品質(zhì)、舒適度和個性化的需求大于對價格的關(guān)注。他們理性地追求享樂，追求個性化的享受。 經(jīng)營方式 水晶石高檔俱樂部適合采用會員制的經(jīng)營方式，顯示其尊貴的身份，而且為其提供更大的交際網(wǎng)絡(luò)，為其獲得更多的財富創(chuàng)造機會。 水晶石將為會員及其家人提供專屬的高檔商務(wù)、會議、交流、休閑、健身、娛樂、餐飲等富有特色的空間和高品質(zhì)的服務(wù)。 具體經(jīng)營方式： ? 實行會員邀請方式，分為創(chuàng)始會籍、高級會籍、普通會籍，并定期舉行俱樂部活動。聘請專門的國際級俱樂部管理公司進(jìn)行管理，不僅可以保證其會員享受高水準(zhǔn)的服務(wù)，而且可以運用其強大 國際網(wǎng)絡(luò)，使會員能夠在其它國家或城市享受同樣級別的會員的權(quán)利。 ? 俱樂部的會員人數(shù)應(yīng)控制一定數(shù)量，以保證其尊貴性和高品質(zhì)服務(wù)，并享受會員級的較大的優(yōu)惠。 ? 俱樂部可定期為會員舉行豐富多彩的俱樂部活動，為其創(chuàng)造商業(yè)機會。 3 定位內(nèi)容 功能分類 根據(jù)我行對于北京高檔俱樂部市場的調(diào)查，目前高檔俱樂部的功能設(shè)置主要分為三大類： ? 康體娛樂功能，具體包含：游泳池、健身房、桑拿、臺球、保齡球、壁球、棋牌室、室內(nèi)網(wǎng)球場等； ? 高級餐飲：以高級西餐為主，以及日本、韓國料理等，兼有最高檔中餐； ? 會議：包含大規(guī)模的會議廳及小會議 室； ? 其它功能：包括一些特殊的空間，如美洲俱樂部設(shè)有獨具特色的雪茄長廊，主要用于存放來自各國的 VIP 們的私人雪茄，根據(jù)不同品牌和特性的雪茄，設(shè)置適合的溫度、濕度，精心珍藏，等候客人的再次光臨。 功能布局 根據(jù)定位原則和依據(jù)，考慮市場情況，結(jié)合水晶石整體通透、形體輕盈、規(guī)模較小的建筑特點，在水晶石內(nèi)部安排健身、休閑、會議和西式餐飲，而占用面積較大、最高檔的中式餐廳，因為需要的面積較大，建議設(shè)在水晶島寫字樓的一層。 功能縱向分區(qū) 具體功能安排從產(chǎn)生較大噪音和濕氣、蒸汽的康體娛樂項目。如健身、臺球等， 安排在水晶石的底層，而相對安靜的西式餐飲和會議廳等安排在一層，在二層布置較為安靜的功能，如特色酒吧、閱覽室，原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過度到寧靜。 地下一層 地下一層總規(guī)模約平方米；有單獨的出入口直接面臨唐延路，入口處設(shè)下沉式廣場，室外空間形態(tài)較為豐富； 參考北京的同檔次俱樂部，如京城俱樂部、長安俱樂部等，共同的功能布局特點是將健身、游泳池、乒乓球、音像室等容易產(chǎn)生較大噪音的空間集中布置在地下室，以免影響上部的安靜環(huán)境；由于水晶石的地上二、三層在空間上完全貫通，如果將噪音較大的功能布置在 地上二、三層，將會干擾所有的房間，不能滿足高檔俱樂部對于環(huán)境安靜的基本需求，故此種布局方式對于水晶石尤其適合； 所以我行建議在地下室主要安排與健身相關(guān)的內(nèi)容，包含游泳池、桑拿、健身、臺球、淋浴、氧吧。 考慮到本項目目前施工的進(jìn)度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設(shè)游泳池困難較大；但考慮為保持整個水晶石能夠成為較為地道和標(biāo)準(zhǔn)的高檔俱樂部，具備輻射整個西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應(yīng)當(dāng)加設(shè)游泳池。 地下室目前可以安排的功能如下： 方案一：無游泳池的布局： 桑拿： 位置： 12 軸 —— 1/14 軸、 1A 軸 —— 1/A 軸圍合區(qū)域。 面積： 500 平方米 功能：桑拿、洗浴、 SPA 水療、保健按摩、休息。 健身 位置： 1/14 軸 —— 1/15 軸、 1/F 軸 —— 1/B 軸圍合區(qū)域。 面積： 250 平方米 功能：更衣淋浴、體操房、器械室。 VIP 臺球： 位置： 1/14 軸 —— 17 軸、 1/A 軸 —— 3/A 軸圍合區(qū)域。 面積： 210 功能： VIP 臺球室 5 間 氧吧 位置： 1/15 軸 —— 1/16 軸、 1C 軸 —— 1F 軸圍合區(qū)域。 面積： 160 平方米 功能：氧吧、休息廳。 方案二：設(shè)有游泳池的布局 由于房間形 狀及長度的限制，游泳池作成自由形狀的帶有戲水功能的游泳池，建議布置自然風(fēng)格，如加入熱帶植物、人造沙灘等，以自然風(fēng)光彌補非標(biāo)準(zhǔn)游泳池的不足； 由于游泳池規(guī)模較大，其它健身功能需選擇主要功能，分布在游泳池的周邊，形成以游泳池為中心的功能布局，突出游泳池的功能和吸引力，弱化其它功能空間較小的問題。 將方案一中的男女桑拿、健身和氧吧合并為一體，作為游泳池的空間，共約 900 平方米； 健身房設(shè)在 1/1 17 軸之間原 KTV 包間的位置，面積約60 平方米。 桑拿、更衣設(shè)在原 KTV 包間的位置。 地上一層 地上 一層總規(guī)模約為平方米。按照由喧鬧到安靜的豎向功能分區(qū)，地上一層安排會議、高檔西餐廳、咖啡廳、設(shè)置個性化的會議室、咖啡廳、兒童活動室。 ? 個性化的會議室 會議是高檔俱樂部的主要功能之一，結(jié)合目標(biāo)客戶特點，水晶石的會議室為個性化的會議室；考慮目標(biāo)客戶個性化的需求特點，本俱樂部的會議室規(guī)模應(yīng)以小會議室為主，但空間具有靈活可變性，同時咖啡廳的裝修等考慮未來進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換的可能，以便在必要時也可作為俱樂部的大會議室， 位置： 16 軸 —— 1/17 軸、 1E—— 2/A 軸圍合區(qū)域。 面積： 220 平方米 功能：含 3 個會議室，可 通過裝修形成三種不同的風(fēng)格，如奢華的古羅馬風(fēng)格、沉靜的日本風(fēng)格和古色古香的中式風(fēng)格等。 目標(biāo)客戶：俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。 ? 多功能的宴會廳 /高檔西餐廳 高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一，需要較為寬大的空間，作為多功能的宴會廳和高檔西餐廳的復(fù)合功能空間，具有西餐廳、高檔宴會廳、報告廳、大型財富聚會、高檔晚宴的多重功能。 建議設(shè)置在空間的中部，與寫字樓內(nèi)的高檔中餐廳接近，兩者高檔次的豪華裝修遙相呼應(yīng)，形成水晶石高品質(zhì)的形象和氛圍。 位置： 1/5 軸 —— 1/6 軸、 1/C—— 2/A 軸圍合區(qū)域。 面積： 300 平方米 功能：提供高檔西式餐飲。 目標(biāo)客戶：俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。 ? 咖啡廳 高檔的咖啡廳是提升俱樂部檔次的有效途徑之一。結(jié)合水晶石的平面特點，考慮咖啡廳屬于較為輕松、休閑、開放性的場所，建議設(shè)在靠近大堂位置；其高品質(zhì)的裝修也是對水晶石整體品質(zhì)的有力支撐。 位置： 1/4 軸 —— 1/5 軸、 1B—— 2/A 軸圍合區(qū)域。 面積：約 300 平方米 功能：提供高檔咖啡飲料及服務(wù)。 ? 兒童活動室 兒童活動室作為會員空間的附屬空間，主要解決會員攜家消費時的兒童活動空間，是人性化的必要的設(shè)施。 建議在入口的東南 角，設(shè)兒童活動室，并附設(shè)家長休息室，便于家長看護(hù)和休息。其內(nèi)設(shè)柔軟地面及兒童玩具等，空間相對封閉，以免干擾其它空間。 位置： 11 軸 —— 12 軸、 1E—— 2/A 軸圍合區(qū)域。 面積：約 120 平方米 功能：兒童游戲場地和相關(guān)游樂設(shè)施。 ? 超豪華專屬中餐廳 如前所述，水晶石空間有限，而組成俱樂部功能在重要元素 —— 高檔中餐廳需要較大面積，故只能選擇設(shè)在寫字樓的首層，靠近水晶石主體的位置。 其高檔的裝修、寬敞的環(huán)境與水晶石通透的形象相匹配，同時對于寫字樓也具有提升檔次的作用。 位置：在寫字樓一層， 131 BG 軸 圍合區(qū)域。 面積：約 1240 平方米 功能：提供高檔中式餐飲。 目標(biāo)客戶：俱樂部會員、周邊及整個城市的高端人群。 地上二層 地上二層空間較小，與地上一層具有良好的溝通；在此適宜設(shè)置相對安靜的功能，包括針對目標(biāo)客戶的高檔特色酒吧、閱覽室。 ? 特色酒吧 設(shè)置特色風(fēng)情酒吧，裝修奢華，并具有強烈個性，空間封閉，相對獨立，位于二層，與安靜的圖書室相臨，互不干擾，而高檔的形象能夠產(chǎn)生相互的支持作用。 位置： 15 軸 —— 17 軸、 1B—— 1/F 軸圍合區(qū)域。 面積： 320 平方米 功能：高檔休閑、商務(wù)洽談場所。 ? 閱 覽室 是所有功能中最為安靜的場所，同時也是顯示目標(biāo)客戶的文化底