【導(dǎo)讀】玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告1

　　

【正文】 引了區(qū)內(nèi)的居民購物消費，又吸引了玉溪轄下縣的中高端消費群體前來購物消費，成為一個市級商圈。 南北大街商業(yè)區(qū)擁有百貨商場、超市、品牌專賣店、餐飲店、銀行等多種業(yè)態(tài)，具備購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游等功能，是玉溪市目前唯一一個有百貨商場的商業(yè)區(qū)，同時亦是目前玉溪地區(qū)品牌數(shù)量最多、整體檔次最高的一個商業(yè)區(qū)。商業(yè) 區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中等偏高檔次為主，商鋪經(jīng)營情況良好，常年可保持 95%以上的出租率，首層商鋪的租金水平在200— 300 元 /平方米 .月范圍內(nèi)。南北大街商業(yè)區(qū)位于傳統(tǒng)老城區(qū)，可擴大規(guī)模的難度較大，從而影響區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的升級，但短期內(nèi)仍將是玉溪地區(qū)最具代表性的商業(yè)區(qū)。 小廟街商業(yè)區(qū)是玉溪政府對傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域舊城改造后的商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點以臨街商鋪形式出現(xiàn)，目前區(qū)內(nèi)所經(jīng)營的商品類型以服裝和電子通訊器材為主，由于有政策引導(dǎo)，小廟街商業(yè)區(qū)將向電子通訊器材專業(yè)市場方向發(fā)展?，F(xiàn)時商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中檔偏低檔次為主，商鋪經(jīng)營 情況一般，首層商鋪的租金水平在 50— 80 元 /平方米 .月范圍內(nèi)。 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 22 舊城區(qū)商業(yè)街商業(yè)區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，一直是城區(qū)居民購物、休閑、餐飲的首選地方之一，區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商品種類齊全，商業(yè)網(wǎng)點以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中低檔次為主，商鋪經(jīng)營情況良好，常年可保持 95%以上的出租率，首層商鋪的租金水平在 70— 130 元 /平方米 .月范圍內(nèi)。 以下對三個商業(yè)區(qū)分別進行分析： . 南北大街商業(yè)區(qū) （ 1） 現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況 南北大街商業(yè)區(qū)是指南北大街沿線區(qū)域和鳳凰路沿線區(qū)域。 南北大街是玉溪中心城區(qū)一條重要的商貿(mào)街，全長 約 1000 米，為促進南北大街商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，玉溪政府于 2020年 1 月對通過南北大街的車輛實行管制：上午 7：00 至下午 19： 00，一切車輛由北向南單向行駛，機動車限速 20 公里 /小時；下午 19： 00 至次日上午 7： 00，禁止一切機動和非機動車通行。 南北大街是玉溪市區(qū)唯一一條有百貨商場的商貿(mào)街，具有多種業(yè)態(tài)，集購物、休閑、娛樂、餐飲多種商業(yè)功能于一體，同時又是玉溪市區(qū)商品檔次最高的一條商業(yè)街之一。 鳳凰路是玉溪市區(qū)東西走向的城市主干道。鳳凰路兩旁分布大量的商業(yè)物業(yè)，有超市、百貨商場、品牌專賣店、餐飲店、銀行等多種業(yè) 態(tài)，具備購物、休閑、娛樂、餐飲等商業(yè)功能，是目前玉溪地區(qū)品牌數(shù)量最多、整體檔次最高的一條商業(yè)街。 目前，南北大街共有 3 個百貨商場和 142 間臨街商鋪，其中臨街商鋪的各種業(yè)態(tài)分布如下： 商業(yè) 類型 服裝 鞋 皮具 飾品 /精品 運動類 餐飲類 電器 /音響 電子 通訊 銀行 美容 美發(fā) 其他 合計 店鋪 數(shù)量 70 20 2 2 3 8 2 2 7 2 24 142 相應(yīng) 比例 % % % % % % % % % % % 100% 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 23 鳳凰路共有 1個專業(yè)電器商場、 2個大型超市、 1 個在建商場和 165 間臨街商鋪，其中臨街商鋪的各種業(yè)態(tài)分布如下： 商業(yè) 類型 服裝 鞋 皮具 飾品 /精品 運動類 餐飲類 電器 /音響 化裝品 銀行 美容 美發(fā) 其他 合計 店鋪 數(shù)量 46 10 3 1 14 2 10 2 7 6 64 165 相應(yīng) 比例 % % % % % % % % % % % 100% 在南北大街商業(yè)區(qū) 307間街鋪中，品牌專賣店有 102 間，所占比例達到 %，涵蓋服裝、鞋帽、皮具 /包箱、運動用品、餐飲等各種商品類型，其中比較知名的國內(nèi)品牌有杉杉西服、七匹狼、以純、哈森、百麗、紅蜻蜓、南極人、李寧、康威等；國際品牌有金利來、杰西、華倫天奴、金盾、阿迪達斯、耐克、恩寶、肯德基、德克士等。 南北大街商業(yè)區(qū)的商品以中等偏高檔次為主，其中玉溪商業(yè)大廈二樓服裝區(qū)經(jīng)營的服裝全部是國產(chǎn)品牌，并且以中老年人的服裝為主，而南北大街兩旁街鋪所經(jīng)營的服裝以中青年人為主，相比之下，玉溪商業(yè)大廈所經(jīng)營的服裝價格要比街鋪的價格低，從而突顯百貨商場的商品檔次稍 低于臨街商鋪。 整體上，南北大街商業(yè)區(qū)商戶經(jīng)營情況良好，其中臨街商鋪的經(jīng)營情況要比百貨商場要好。百貨商場由于傳統(tǒng)的商場，規(guī)模過小、硬件設(shè)備落后、經(jīng)營手法落后等因素使到商場的經(jīng)營情況要差于臨街商鋪。 （ 2） 消費者特點 玉溪市外來人口較少，購物消費以本地消費為主，非節(jié)假日期間，南北大街商業(yè)區(qū)以 25 歲以下的市區(qū)年輕女性消費者為主，其中晚上的人流量會比白天要大；節(jié)假日期間，商業(yè)區(qū)會吸引周邊縣城居民前來消費，南北大街商業(yè)區(qū)的消費群體以玉溪地區(qū) 50 歲以下居民為主。 （ 3） 物業(yè)租售情況 南北大街商業(yè)區(qū)位于城區(qū)中心，二條街道兩旁已布滿 商鋪，可擴充的機會不大，商鋪資源日益珍貴，商鋪業(yè)主很少出售手中的商鋪；而整體上商鋪的經(jīng)營情況良 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 24 好，經(jīng)營者較少轉(zhuǎn)讓正在經(jīng)營的商鋪。以上兩個原因使到南北大街商業(yè)區(qū)的商鋪很少有出售或出租現(xiàn)象。 南北大街商業(yè)區(qū)的百貨商場的柜臺和臨街商鋪常年可保持 95%以上的出租率。 根據(jù)本司的實地調(diào)查結(jié)果，南北大街商業(yè)區(qū)的百貨商店和臨街商鋪的首層租金水平在 200— 300 元 /平方米 .月范圍內(nèi)。 （ 4） 發(fā)展前景 南北大街商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)面臨升級，但是由于位于傳統(tǒng)老城區(qū)，舊城改造的難度很大，相當(dāng)長的一段時間內(nèi)將會維持現(xiàn)狀，若不出現(xiàn)其它區(qū)域有 新型大型購物中心帶動區(qū)域發(fā)展的情況，南北大街商業(yè)區(qū)憑借現(xiàn)有的優(yōu)勢，仍將是玉溪地區(qū)最具代表性的商業(yè)區(qū)。 . 小廟街商業(yè)區(qū) （ 1） 現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況 小廟街商業(yè)區(qū)為小廟街商貿(mào)城和棋陽路所圍合的區(qū)域。 玉溪中心城區(qū)小廟街片區(qū)舊城改造，是玉溪有史以來第一次大規(guī)模的城市改造 ，小廟街商貿(mào)城總建筑面積 39,860 平方米，其中住宅、辦公面積 29,474平方米；商業(yè)面積 10,386 平方米。小廟街首層為商鋪，二層以上為住宅或辦公室，首層有261 個商鋪。 （資料來源：玉溪日報） 紅塔區(qū)政府當(dāng)初的設(shè)想是將商貿(mào)城創(chuàng)辦成為中心城區(qū)一流的商貿(mào)城 ,將 商貿(mào)城所經(jīng)營的商品定位為一樓鋪面經(jīng)營高、中檔精品服裝和精品皮鞋、古董、字畫等；二樓為文化茶室、啤酒城、寫字樓等。但是由于當(dāng)時商貿(mào)城經(jīng)營結(jié)構(gòu)單一，且多是自發(fā)式經(jīng)營，更有許多鋪面由于人為炒高而無法順利出租，造成商貿(mào)城內(nèi)生意清淡的局面?；谶@個原因，紅塔區(qū)政府于 2020 年 12 月決定將人民路下段、珊瑚路及彩虹橋等片區(qū)從事通訊器材（手機）經(jīng)營和修理的門店，統(tǒng)一搬遷至小廟街商貿(mào)城內(nèi)集中規(guī)范經(jīng)營。到目前為止，已有 109戶電子通訊產(chǎn)品商家進駐小廟街商貿(mào)城。 （資料來源：玉溪日報） 由于有政府的行為，小廟街商業(yè)區(qū)進行了重新的定 位，不單有購物、娛樂、休閑、 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 25 餐飲功能，還具有旅游功能。 目前，小廟街商貿(mào)城所占比重最大的商品類型是服裝和電子通訊器材，由于電子通訊器材的經(jīng)營有政策引導(dǎo)，分析電子通訊器材所占的比例對項目經(jīng)營的啟發(fā)意義不大，所以對小廟街商業(yè)區(qū)各種商品類型進行分析時將電子通訊器材排除在外。 小廟街商業(yè)區(qū)經(jīng)營的商品類型如下： 商業(yè)業(yè)態(tài) 服裝 鞋 皮具 飾品 / 精品 化裝品 運動類 餐飲類 其他 合計 店鋪數(shù)量 31 3 1 6 2 3 3 27 76 相應(yīng)比例 % % % % % % % % 100% 從上表可知，在 76 個商鋪中有 31個商鋪經(jīng)營服裝，所占比例遠遠超過其它類型的商品。 相對其它兩個商業(yè)區(qū)，小廟街的品牌專賣店數(shù)量最少，只有 18 個，所占的比例為 %，品牌專賣店主要有凱莎、蔓妮詩菲、葛來娣、天意、佐丹奴、安真美、宇宙女孩等品牌，商品價格以中檔偏低為主。 小廟街商業(yè)區(qū)內(nèi)最早進場的商家為經(jīng)營服裝等商戶，小廟街重新定位后，吸引了許多的經(jīng)營電子通訊器材商戶進場經(jīng)營，服裝與電子通訊器材類的商品類型截然不同，導(dǎo)致服裝類商家與專業(yè)市場混雜，影響區(qū)內(nèi)商店的經(jīng)營 情況，使到現(xiàn)時整體的經(jīng)營狀況一般。 （ 2） 消費者特點 非節(jié)假日期間，以本地消費為主，其中以青年男女居絕大多數(shù)；節(jié)假日期間，會吸引周邊各縣居民前來購物消費。 （ 3） 物業(yè)租售情況 在小廟街商業(yè)區(qū)內(nèi)，只有小廟街商貿(mào)城有部分商鋪可供出租或出售，棋陽路一帶基本上沒有租售的信息。 從現(xiàn)場銷售部了解，小廟街商業(yè)物業(yè)屬于商住性質(zhì)，土地使用年限為 50 年； 2020年 1 月開始公開發(fā)售，到目前為止，首層 261個商鋪中尚余 7 個商鋪可供出售；同時已出售的商鋪中，已有 220 個已經(jīng)租出。 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 26 在現(xiàn)時可供出售的商鋪中，面積由 33— 65 平方米不等，銷售均價為 10000 元 /平方米，最高價為 15000 元 /平方米。 二層商鋪已全部售出，當(dāng)時銷售統(tǒng)一價為 1800 元 /平方米。 現(xiàn)時首層商鋪的租金水平普遍在 50— 80 元 /平方米的范圍內(nèi)。 （ 4） 發(fā)展前景 小廟街是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，而且是政府第一個舊城區(qū)改造工程，假以時日，小廟街將會重新成為一個商業(yè)旺區(qū)。 由于有政策引導(dǎo)，小廟街商業(yè)區(qū)將向電子通訊器材專業(yè)市場方向發(fā)展。 . 舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū) （ 1） 現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況 舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū)是指新興路、人民路、南門街、北門街四條傳統(tǒng)商業(yè)街所圍合而成的區(qū)域，其中新興路是玉溪中心城區(qū)的一條商業(yè)步行街。 舊城 區(qū)商業(yè)街是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，一直是城區(qū)居民購物、休閑、餐飲的首選地方之一，區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商品種類齊全，商業(yè)網(wǎng)點以臨街商鋪的形式出現(xiàn)。區(qū)內(nèi)商品經(jīng)營種類分布如下： 商業(yè)業(yè)態(tài) 服裝 鞋、皮具 飾品 /精品 化裝品 運動類 餐飲類 數(shù)量 259 43 35 12 6 28 相應(yīng)比例 % % % % % % 續(xù)表 商業(yè)業(yè)態(tài) 電器 / 音響 電子 通訊 小型 百貨店 銀行 超市 空鋪 其他 合計 數(shù)量 10 5 17 7 1 23 115 561 相應(yīng)比例 % % % % % % % 100% 從上圖可知，服裝依然是商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)的主力商品，餐飲次之，小型百貨店、皮鞋、皮具、精品 /飾品也有很大的比例。 在 561 間商鋪中，品牌專賣店有 24間，所占比例為 %，主要為服裝和鞋類，其中有袋鼠、啄木鳥、紅蜻蜓、佐岸、米奇、播、安踏、匡威等，部分商品為中 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 27 檔，主要是服裝、皮具和鞋類，其它大部分為中檔偏低的檔次。 整體上，由于貼近大眾消費，舊城商業(yè)街的商戶經(jīng)營情況良好，除了人民路下段因為政策引導(dǎo)的原因要電子通訊商戶搬遷 外，其它商業(yè)街很少出現(xiàn)由于商戶經(jīng)營不善而要轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓的情況。 （ 2） 消費者特點 舊城商業(yè)街是傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，商品種類齊全，各種年齡層次的居民都可以在這里買到所需要的東西，特別是服裝。所以本區(qū)吸引了各種年齡層次的中低收入人士前來購物消費。 節(jié)假日期間，周邊縣的居民也會前來該商業(yè)區(qū)購物消費。 （ 3） 物業(yè)租售情況 與南北大街商業(yè)區(qū)的情況相似，除了特殊的原因，舊城區(qū)商業(yè)街的商戶很少轉(zhuǎn)讓或出租正在經(jīng)營的商鋪。 舊城區(qū)商業(yè)街的臨街商鋪常年可保持 95%以上的出租率。 根據(jù)本司的實地調(diào)查結(jié)果，舊城區(qū)商業(yè)街臨街商鋪的租金水平在 70— 130 元 /平方米 .月的范圍內(nèi)。 （ 4） 發(fā)展前景 位于傳統(tǒng)老城區(qū)，商業(yè)區(qū)擴大規(guī)模的難度較大，影響區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的升級，但由于具備良好的區(qū)位，貼近大眾消費，仍將是玉溪城區(qū)居民購物消費的主要地方之一。 . 地塊所在區(qū)域的商業(yè)情況分析 ? 現(xiàn)階段商業(yè)發(fā)展不成熟 項目位于紅塔大道和東風(fēng)中路的交匯處，在項目 200 米的半徑范圍內(nèi)有鄒家花園的電腦電子商貿(mào)城、氣象路東風(fēng)中路以東路段的食街、東風(fēng)中路西側(cè)的軟件店；紅塔大道也有零散的商業(yè)，例如小食店、雜貨店、作坊式維修店等。 玉溪沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告 28 電腦電子商貿(mào)城由鄒家花園住宅裙樓臨街商鋪圍合而成，主營電腦整機、配件及辦 公耗材，以國內(nèi)品牌為主。商貿(mào)城內(nèi)白天人流量較少，商業(yè)氛圍較淡。 氣象路食街主營地方風(fēng)味小食，以燒烤食品為主，檔次較低。白天人流量較少，晚上則比較興旺，吸引一部分人士開車前來消費。 東風(fēng)中路西側(cè)的軟件店數(shù)量較多，主營軟件銷售，其中以游戲軟件占絕大多數(shù)，消費對象主要是學(xué)生群體。非節(jié)假日期間，東風(fēng)中路西側(cè)軟件店人流量較少，節(jié)假日期間則比較多。 從上述情況可以看出：項目所在區(qū)域具有購物功能的商業(yè)物業(yè)不僅規(guī)模小、而且檔次較低；區(qū)域的購物氛圍較淡，反映出項目所在的區(qū)域現(xiàn)階段商業(yè)發(fā)展不成熟。 ? 區(qū)域內(nèi)具有多個大型的市政設(shè)施 和商業(yè)物業(yè)，具備發(fā)展商業(yè)的良好基礎(chǔ)條件。 項目周邊有多個大型的商業(yè)物業(yè)和市政設(shè)施（見下表），具備娛樂、休閑、餐飲、文化、旅游等多種商業(yè)功能。 類型 名稱 商業(yè)物業(yè) 紅塔大酒店 (四星級 )、龍馬大酒店（二星級）、紅塔集團文體娛樂中心 銀行 中國銀行、建行、農(nóng)行、華夏銀行、工行 市政設(shè)施 玉溪博物館、東風(fēng)廣場、少年宮、聶耳公園