【正文】 （1）廣泛采用符合國家標準的高效、節(jié)能的光源。（2）制定嚴格的燈光控制工作流程，合理控制公共區(qū)域照明、室外低燈、泛光燈和霓虹燈等景觀燈的開關燈時間。（3）對樓梯的照明在不影響安全的前提下，每隔一層關閉一個照明燈，既滿足照明又達到節(jié)能的目的。生活水系統(tǒng)定期進行水平衡分析，監(jiān)控用水耗量，堅決杜絕不合理的用水。6．23 臨時維修管理制度公共部分的維修（1）在日常樓宇巡視時發(fā)現(xiàn)的有關公共部分的不正?，F(xiàn)象應做好記錄，并盡快通知維修技工到現(xiàn)場察看。（2）維修技工接到《維修通知單》后，應備齊工具、資料，在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行維修。（3）維修完成后，維修技工應如實填寫《維修工作單》及材料的使用情況，征求業(yè)主（客戶）對維修、服務的意見，并簽字。用戶自用部分的維修（1）服務中心負責接聽用戶的求助電話或接待報修的客戶，詳細記錄需維修的地點、內(nèi)容、聯(lián)系方式、具體要求等內(nèi)容，并在10分鐘內(nèi)給予明確的答復并約好維修時間。（2）客服人員盡快傳遞《維修通知單》郵件，并把維修內(nèi)容向值班工程師傳達清楚。（3）維修技工在記錄中標明接單時間，并根據(jù)約定時間上門維修。（4）維修技工應禮貌向客戶自我介紹，說明來意，經(jīng)得客戶同意后方可開展工作。（5）維修技工應根據(jù)公司的有關規(guī)收費的標準禮貌的向客戶清楚地表明維修費用，征求客戶同意付款后立即進行維修。（6）維修技工在開展工作前，應將維修做法主動征詢客戶意見，如因需要移動家具或改變原貌原樣，應征得客戶同意。（7）維修技工在進入業(yè)主屋內(nèi)前應先套上鞋套；維修工作開始前應先將工具墊打開，所用工具應放在墊上，不能直接放在地板上或用戶的桌（臺）上。（8）維修技工在工作中，應仔細檢查，判斷發(fā)生故障的原因，嚴禁亂拆亂卸。（9）維修工作完成后，維修技工要試驗維修后的效果給用戶看，如用戶不滿意的地方應及時進行整改，盡最大努力滿足客戶要求。（10）維修工作應一次性完成，如維修中途需臨時性離開或當天維修不完，應主動向用戶說明理由并約定返回的時間，征得業(yè)主同意后方能離開。（11）維修技工工作完畢后應仔細清掃工作場地并把移動的物品恢復到原來的位置。（12）確認一切正常后，維修技工應請客戶在維修單上簽字確認并交納維修費用。（13）維修技工維修完畢后應把填寫好的《維修工作單》交值班工程師簽字確認，由值班工程師向客戶服務中心報告，由客服中心完成《報修工作記錄表》的填寫。（14）客戶中心在維修工作完成后應以電話的方式對客戶進行回訪，并做好相關記錄。 質量要求（1）維修技工在接到報修任務后應在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行維修；對于預約維修的，維修技工應準時到達維修現(xiàn)場，不得違約或失約。（2）維修技工在工作中一定要保質保量，不可應付了事。（3）工程部提供的維修服務，臨修、急修及時率為100﹪。督促檢查維修主管負責對維修質量、材料消耗和維修及時率進行監(jiān)督和檢查；工程部文員對維修資料的整理進行監(jiān)督與檢查；客戶中心對維修質量進行回訪，及時反饋客戶對維修質量的要求與建議。6. 24 二次裝修管理制度住宅樓住戶的二次裝修必須將裝修圖紙等相關文件報物業(yè)部按照物業(yè)公司制定的管理規(guī)定辦理住宅裝修審批手續(xù)，同時裝修施工的工程人員應到工程部申報登記，以便工程部建立裝修管理檔案。工程部負責審核住戶的二次裝修圖，對屋梁、承重墻、管道改造等影響房屋本體質量的部位應嚴格審核。 在住戶裝修期間，嚴禁對房屋的梁、板、柱等結構進行拆改與破環(huán)，嚴禁使用木質裝修材料，嚴禁對公共走道的地面和墻面照明燈具造成破壞。 工程部應安排人員定期到住戶裝修現(xiàn)場巡視，對違規(guī)裝修者及時予以勸告和制止，對嚴重違規(guī)者應交由物業(yè)部、客戶服務中心或安管部處理。 對于裝修期間電梯的使用，應按客服中心的規(guī)定執(zhí)行。 對于住戶裝修期間需要安裝臨時電源的，應按公司臨時用電管理制度執(zhí)行，工程部任何員工不得私自給住戶安裝臨時電源。 對于住戶因裝修而安裝的臨時用電、用水，應按規(guī)定計量，工程部應安排人員進行記錄并由住戶簽字確認，任何人員不得私自更改計量數(shù)據(jù)。 住戶裝修完畢后，應向客服中心申報，工程部應及時安排人員到住戶區(qū)域檢查，主要檢查公共設施的損害情況和影響房屋本體質量的部位有無損壞的情況。 對于二次裝修，裝修期間的臨時用電、用水必須專門計量，工程部安排人員對臨時用電用水的水電表做好詳細記錄，并由商戶簽字確認，任何人不得更改記錄數(shù)據(jù)。 對于裝修，不得破壞房屋的梁、板、柱，不得破壞公共區(qū)域的地面和墻面，裝修材料的堆放不得占用的公共區(qū)域；對電梯的使用應按客服中心的規(guī)定執(zhí)行。1 裝修區(qū)域在施工期間應設置圍檔，防止裝修灰塵四處蔓延。在裝修期間應盡量避免噪聲。1 工程部門應對裝修施工單位建立管理檔案，定期巡視裝修區(qū)域的安全與保證公共區(qū)域的設施的完好。1 對于裝修，施工單位或客戶在進場之前應提供裝修圖紙一套，經(jīng)工程部門審查合格后，才能辦理裝修手續(xù)。1 工程部應安排人員對寫字樓裝修的用水用電進行計量，計量結果應由裝修單位簽字確認，工程部任何人不得更改計量數(shù)據(jù)。1 裝修工程結束后，裝修單位應及時向客戶中心報告，由客服中心組織工程、安管部人員參加對裝修工程進行驗收。四、專業(yè)管理 （一）動力設備大廈的動力設備，包括大廈的配電系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)。變電系統(tǒng)大廈供電系統(tǒng)中主要配電設備有：（1） 電力變壓器、高壓配電柜（包括高壓開關柜和計量柜）、低壓配電柜（包括 各類低壓開關柜、低壓電容補償柜）、直流屏。 （2） 強電豎井配電室及各功能區(qū)的分配電箱，各類機房根據(jù)設備需要而設置的配電箱和控制屏。（3） 緊急發(fā)電機、自動轉換屏開關室及其附屬設備。（4） 避雷設施（包括接閃器、引下線、接地裝置）。（5） 室外照明及小動力設備等。 暖通空調(diào)系統(tǒng)大廈中的暖通空調(diào)系統(tǒng)主要由下述設備組成：（1）冷水機組及附屬設備（包括制冷主機、冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔、系統(tǒng)穩(wěn)壓補水罐、加藥設備等）（2）采暖管殼式熱交換系統(tǒng)穩(wěn)壓補水罐、加藥設備等設備（包括熱交換器及熱力循環(huán)泵）（3）空調(diào)機組（包括過濾器、冷卻器、加熱器、送風機、回風機、調(diào)節(jié)閥等）。（4）新風機組（包括過濾器、冷卻器、加熱器、送風機、擋水器、調(diào)節(jié)閥等）。（5）各類空調(diào)通風末端裝置、變風量調(diào)節(jié)箱及風機盤管等。（6）送、排風機、消防正壓送、排風系統(tǒng)等。（7）空調(diào)水處理設備（包括穩(wěn)壓補水罐、加藥設備）。 給排水系統(tǒng)（1）給水系統(tǒng)分冷水、熱水系統(tǒng)，冷水熱水系統(tǒng)包括水池、水箱、水泵、穩(wěn)壓罐、管道、閥門及設施等；還包括衛(wèi)生間、浴室、開水間、清潔間等房間內(nèi)給排水各種設備及衛(wèi)生清具。（2）排水系統(tǒng)分污水排放管道系統(tǒng)，隔油井、廢水排放管道系統(tǒng)、雨水排放系統(tǒng)。 電梯系統(tǒng)設有客用電梯、消防梯（兼員工用梯）、貨梯、液壓電梯，解決人員、貨物運輸需要。（二）弱電及通訊系統(tǒng)有線、無線通訊及網(wǎng)絡系統(tǒng)，如電話系統(tǒng)、電傳、傳真及自動電話交換機。廣播系統(tǒng)，如緊急消防廣播系統(tǒng)、公共背景音響廣播系統(tǒng)、。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，如共享無線接收系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)。保安電視，即保安監(jiān)控系統(tǒng)。消防報警監(jiān)控系統(tǒng)。樓宇自動化控制系統(tǒng)。計算機數(shù)據(jù)網(wǎng)絡管理系統(tǒng)。一卡通門禁、安防無線巡更系統(tǒng)。信息發(fā)布系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)。（三）消防系統(tǒng)室內(nèi)消防栓系統(tǒng)室外消防栓系統(tǒng)自動噴水滅火系統(tǒng)自動噴淋系統(tǒng)5水幕系統(tǒng)氣體滅火系統(tǒng)（五）裝飾保新大廈的裝飾保新的工作量很大，其范圍包括如下5個部分：建筑物的外表所有的地面，如公共區(qū)域地磚、大理石。墻壁墻布、木墻、鋁合金裝飾板、瓷磚、大理石、噴涂、立柱、外墻等。 天花乳膠漆、噴涂、石膏板、石棉板等。 各種家具及隔斷所有的桌、椅、臺、柜、沙發(fā)、茶幾及屏風隔斷等。 裝飾品工藝品、畫面、飾物、燈具等。（六）中、大修根據(jù)設備設施所規(guī)定的大修、中修的周期按期執(zhí)行。工程部專業(yè)技工能自己做的工作由工程部自已完成。專業(yè)性強、技術含量高的，由專業(yè)公司進行。所有由專業(yè)公司分包進行的中、大修工作，應以招標方式進行。所有由專業(yè)公司進行的中、大修工作，工程專業(yè)人員應進行全方位的配合、跟進、 監(jiān)察、質量檢查、驗收簽字。進行的中、大修工作應有詳細記錄并記入設備檔案、存盤。 （七）能源、管理及節(jié)能降耗大廈的能源消耗費用占大廈整體支出的重要比重，因此節(jié)能是一項非常重要的工作，如節(jié)能有效控制，大廈支出成本將有所降低，增加管理效益，節(jié)能主要靠加強管理來達到，而不影響用戶服務質量。節(jié)能并非要損害客人的舒適感，而是減少大廈資源浪廢。增加大廈收益，保護地球環(huán)境。節(jié)能是一項提高大廈經(jīng)濟效益，降低經(jīng)營成本的有效手段，節(jié)能工作是一項系統(tǒng)工程，應從兩方面入手解決。第一，加強大廈全體員工的節(jié)能管理，主要培養(yǎng)全體員工的節(jié)能意識，在日常工作中從小處做起，制定出相關可行的節(jié)能措施和節(jié)能方案，此項目實施速度快，資金投入小，節(jié)能有一定效果；第二，通過對現(xiàn)有耗能較大的設備改造來降低能源費用的支出，如對空調(diào)主機、大功率電機等設備實施改造或增加節(jié)能產(chǎn)品，此項目實施周期較長，需投入一定量的資金，但節(jié)能效果顯著。節(jié)能工作應從以下兩個方面開展： 設備的運行、保養(yǎng)方面考慮（1） 應考慮使設備運作有一個最佳外部環(huán)境(溫度)。（2） 正確的操作程序,使設備按照一定的規(guī)律運轉,避免因誤操作導致設備細小偏差而增大能量損耗。（3） 最大限度使用自控系統(tǒng)， 自控與實際設備相結合， 調(diào)整是時最佳參數(shù),可最大限度節(jié)省能源。（4） 嚴密注意設備運行情況， 對設備運行中細小問題加以注意,可避免因設備微小運行變化而增加負荷(如軸承的磨損)。（5） 按計劃對設備進行維護保養(yǎng)，可使設備在最佳(最低耗能)狀態(tài)下運行。 設備管理人員的主動性對節(jié)能的影響（1） 對設備因時段，因情況做調(diào)整，隨時注意設備運行情況及環(huán)境情況,保證設備良好運行達到最低損耗。（2） 對設備維修要及時,避免設備在最不利狀態(tài)下運行。（3） 對備品備件要認真檢查,仔細安裝,防止人為造成浪費。（4） 定期對設備進行保養(yǎng),要認真對照設備原始運行參數(shù)達到最佳效果.對于大廈設備系統(tǒng)節(jié)能措施電氣系統(tǒng)（1） 合理運用樓宇自控系統(tǒng)，對風. 火. 水. 電各系統(tǒng)設備進行優(yōu)化管理。（2） 合理調(diào)整用電負荷，使電力變壓器負荷在60%—90% 之間工作。（3） 投入功率補償裝置，提高功率因數(shù)，降低無功損耗。（4） 完善系統(tǒng)設備的改造措施，照明采用節(jié)能燈等。（5） 保證設備的完好率，如電機的皮帶松，都會影響設備的使用效率。（6） 對供水泵等設施采用變頻控制，以達到節(jié)能目的。 排水系統(tǒng)（1） 用節(jié)能型衛(wèi)生潔具。（如馬桶. 小便沖水器. 墩布池）（2） 空調(diào)系統(tǒng)冷凝水有效回收。（3） 消防水有效回收。（4） 保證中水系統(tǒng)正常運行。（5） 及時維修給排水設備，杜絕“跑 .冒 .滴 .漏”等現(xiàn)象。（6） 提高工作人員的節(jié)水意識。（7） 雨水回收利用。 供熱系統(tǒng)（1） 合理的使用熱水系統(tǒng)設備，根據(jù)運行情況開啟。（2） 保證管道的保溫良好，減少能耗。（3） 合理選擇生活熱水溫度，將生活熱水控制在60度以下。（4） 定期對交換器的翅片等設備進行清潔，提高工作效率，減少能耗。 空調(diào)系統(tǒng)：（1） 對于大廈來講，控制大廈通往室外的門窗的開啟，減少能源消耗。（2） 對于夕照玻璃幕，應采用配掛窗簾或貼太陽膜。（3） 對于各種末端設備：如風機盤管、過濾器及新風機等應及時清。（4） 有效合理的控制空調(diào)主機的工作溫度，并充分利用停機時冷凍循環(huán)泵的供給時間。（5） 對于平常不用區(qū)域時，調(diào)整通風，關閉空調(diào)。（6） 可采用新型智能控制設備，如VAV變風量控制系。（7） 在冬季交換器工作時，應及時清掃交換器的表冷器翅片污垢，以提高利用率。除了系統(tǒng)上的節(jié)能手段外，還有管理上的部分：（1）利用BAS系統(tǒng)控制多區(qū)的燈光開閉，尤其是東西方向部位。（2）根據(jù)季節(jié)調(diào)整立面照明的開閉時間。（3）省電裝置的成本與節(jié)能效益分析，例如節(jié)能燈泡的壽命。（4）保安或其它人員巡樓時要注意設備、燈光的開閉情況，無人使用的地方應關上多數(shù)燈光、空調(diào)等。（5）管道保溫要做好，減低損耗。（6）空調(diào)開啟時間要嚴格控制，大廈下班前可提前關閉空調(diào)。（7）單箱供電電壓穩(wěn)定控制在210V220V。（9）員工更衣或沖涼地方要控制燈光，無人使用時要關上燈光、空調(diào)，或定好開放時間及使用刷卡買水沖涼等。（10）定期培訓所有員工的節(jié)能意識。 （八）對外委托維保合同項目管理 大廈重大設備應有專人，定時進行日常保養(yǎng)，專業(yè)主管應親臨現(xiàn)場，工程部經(jīng)理負責檢查。 大廈工程人員難以勝任的保養(yǎng)、維修項目，應由工程部上報物業(yè)管理處，委托專業(yè)公司進行。 委托專業(yè)公司時，應先進行3家以上公司的尋價、填表、審批、簽約。 專業(yè)公司保、維修過程中，各有關主管、維修工應跟班，逐漸掌握維修、保養(yǎng)的技能。 各主管應詳細記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換備件的詳細材料，經(jīng)工程部經(jīng)理審閱、存檔。 有由專業(yè)公司進行維修，保養(yǎng)的工作專業(yè)人員應進行驗收簽字。設備維修外判程序專業(yè)主管申請外判工作及維修工程經(jīng)理審批否同意是市場參考價格物業(yè)管理處經(jīng)理審批否簽署合同存擋五、工作內(nèi)容及程序 （一）強電專業(yè)大廈供配電主要由變壓器，高、低配電裝置、電容器組，發(fā)電機組成，其