【正文】 （1）廣泛采用符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的高效、節(jié)能的光源。（2）制定嚴(yán)格的燈光控制工作流程，合理控制公共區(qū)域照明、室外低燈、泛光燈和霓虹燈等景觀燈的開(kāi)關(guān)燈時(shí)間。（3）對(duì)樓梯的照明在不影響安全的前提下，每隔一層關(guān)閉一個(gè)照明燈，既滿足照明又達(dá)到節(jié)能的目的。生活水系統(tǒng)定期進(jìn)行水平衡分析，監(jiān)控用水耗量，堅(jiān)決杜絕不合理的用水。6．23 臨時(shí)維修管理制度公共部分的維修（1）在日常樓宇巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)的有關(guān)公共部分的不正?，F(xiàn)象應(yīng)做好記錄，并盡快通知維修技工到現(xiàn)場(chǎng)察看。（2）維修技工接到《維修通知單》后，應(yīng)備齊工具、資料，在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。（3）維修完成后，維修技工應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)《維修工作單》及材料的使用情況，征求業(yè)主（客戶）對(duì)維修、服務(wù)的意見(jiàn)，并簽字。用戶自用部分的維修（1）服務(wù)中心負(fù)責(zé)接聽(tīng)用戶的求助電話或接待報(bào)修的客戶，詳細(xì)記錄需維修的地點(diǎn)、內(nèi)容、聯(lián)系方式、具體要求等內(nèi)容，并在10分鐘內(nèi)給予明確的答復(fù)并約好維修時(shí)間。（2）客服人員盡快傳遞《維修通知單》郵件，并把維修內(nèi)容向值班工程師傳達(dá)清楚。（3）維修技工在記錄中標(biāo)明接單時(shí)間，并根據(jù)約定時(shí)間上門(mén)維修。（4）維修技工應(yīng)禮貌向客戶自我介紹，說(shuō)明來(lái)意，經(jīng)得客戶同意后方可開(kāi)展工作。（5）維修技工應(yīng)根據(jù)公司的有關(guān)規(guī)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)禮貌的向客戶清楚地表明維修費(fèi)用，征求客戶同意付款后立即進(jìn)行維修。（6）維修技工在開(kāi)展工作前，應(yīng)將維修做法主動(dòng)征詢客戶意見(jiàn)，如因需要移動(dòng)家具或改變?cè)苍瓨?，?yīng)征得客戶同意。（7）維修技工在進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi)前應(yīng)先套上鞋套；維修工作開(kāi)始前應(yīng)先將工具墊打開(kāi)，所用工具應(yīng)放在墊上，不能直接放在地板上或用戶的桌（臺(tái)）上。（8）維修技工在工作中，應(yīng)仔細(xì)檢查，判斷發(fā)生故障的原因，嚴(yán)禁亂拆亂卸。（9）維修工作完成后，維修技工要試驗(yàn)維修后的效果給用戶看，如用戶不滿意的地方應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改，盡最大努力滿足客戶要求。（10）維修工作應(yīng)一次性完成，如維修中途需臨時(shí)性離開(kāi)或當(dāng)天維修不完，應(yīng)主動(dòng)向用戶說(shuō)明理由并約定返回的時(shí)間，征得業(yè)主同意后方能離開(kāi)。（11）維修技工工作完畢后應(yīng)仔細(xì)清掃工作場(chǎng)地并把移動(dòng)的物品恢復(fù)到原來(lái)的位置。（12）確認(rèn)一切正常后，維修技工應(yīng)請(qǐng)客戶在維修單上簽字確認(rèn)并交納維修費(fèi)用。（13）維修技工維修完畢后應(yīng)把填寫(xiě)好的《維修工作單》交值班工程師簽字確認(rèn)，由值班工程師向客戶服務(wù)中心報(bào)告，由客服中心完成《報(bào)修工作記錄表》的填寫(xiě)。（14）客戶中心在維修工作完成后應(yīng)以電話的方式對(duì)客戶進(jìn)行回訪，并做好相關(guān)記錄。 質(zhì)量要求（1）維修技工在接到報(bào)修任務(wù)后應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修；對(duì)于預(yù)約維修的，維修技工應(yīng)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，不得違約或失約。（2）維修技工在工作中一定要保質(zhì)保量，不可應(yīng)付了事。（3）工程部提供的維修服務(wù)，臨修、急修及時(shí)率為100﹪。督促檢查維修主管負(fù)責(zé)對(duì)維修質(zhì)量、材料消耗和維修及時(shí)率進(jìn)行監(jiān)督和檢查；工程部文員對(duì)維修資料的整理進(jìn)行監(jiān)督與檢查；客戶中心對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行回訪，及時(shí)反饋客戶對(duì)維修質(zhì)量的要求與建議。6. 24 二次裝修管理制度住宅樓住戶的二次裝修必須將裝修圖紙等相關(guān)文件報(bào)物業(yè)部按照物業(yè)公司制定的管理規(guī)定辦理住宅裝修審批手續(xù)，同時(shí)裝修施工的工程人員應(yīng)到工程部申報(bào)登記，以便工程部建立裝修管理檔案。工程部負(fù)責(zé)審核住戶的二次裝修圖，對(duì)屋梁、承重墻、管道改造等影響房屋本體質(zhì)量的部位應(yīng)嚴(yán)格審核。 在住戶裝修期間，嚴(yán)禁對(duì)房屋的梁、板、柱等結(jié)構(gòu)進(jìn)行拆改與破環(huán)，嚴(yán)禁使用木質(zhì)裝修材料，嚴(yán)禁對(duì)公共走道的地面和墻面照明燈具造成破壞。 工程部應(yīng)安排人員定期到住戶裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視，對(duì)違規(guī)裝修者及時(shí)予以勸告和制止，對(duì)嚴(yán)重違規(guī)者應(yīng)交由物業(yè)部、客戶服務(wù)中心或安管部處理。 對(duì)于裝修期間電梯的使用，應(yīng)按客服中心的規(guī)定執(zhí)行。 對(duì)于住戶裝修期間需要安裝臨時(shí)電源的，應(yīng)按公司臨時(shí)用電管理制度執(zhí)行，工程部任何員工不得私自給住戶安裝臨時(shí)電源。 對(duì)于住戶因裝修而安裝的臨時(shí)用電、用水，應(yīng)按規(guī)定計(jì)量，工程部應(yīng)安排人員進(jìn)行記錄并由住戶簽字確認(rèn)，任何人員不得私自更改計(jì)量數(shù)據(jù)。 住戶裝修完畢后，應(yīng)向客服中心申報(bào)，工程部應(yīng)及時(shí)安排人員到住戶區(qū)域檢查，主要檢查公共設(shè)施的損害情況和影響房屋本體質(zhì)量的部位有無(wú)損壞的情況。 對(duì)于二次裝修，裝修期間的臨時(shí)用電、用水必須專門(mén)計(jì)量，工程部安排人員對(duì)臨時(shí)用電用水的水電表做好詳細(xì)記錄，并由商戶簽字確認(rèn)，任何人不得更改記錄數(shù)據(jù)。 對(duì)于裝修，不得破壞房屋的梁、板、柱，不得破壞公共區(qū)域的地面和墻面，裝修材料的堆放不得占用的公共區(qū)域；對(duì)電梯的使用應(yīng)按客服中心的規(guī)定執(zhí)行。1 裝修區(qū)域在施工期間應(yīng)設(shè)置圍檔，防止裝修灰塵四處蔓延。在裝修期間應(yīng)盡量避免噪聲。1 工程部門(mén)應(yīng)對(duì)裝修施工單位建立管理檔案，定期巡視裝修區(qū)域的安全與保證公共區(qū)域的設(shè)施的完好。1 對(duì)于裝修，施工單位或客戶在進(jìn)場(chǎng)之前應(yīng)提供裝修圖紙一套，經(jīng)工程部門(mén)審查合格后，才能辦理裝修手續(xù)。1 工程部應(yīng)安排人員對(duì)寫(xiě)字樓裝修的用水用電進(jìn)行計(jì)量，計(jì)量結(jié)果應(yīng)由裝修單位簽字確認(rèn)，工程部任何人不得更改計(jì)量數(shù)據(jù)。1 裝修工程結(jié)束后，裝修單位應(yīng)及時(shí)向客戶中心報(bào)告，由客服中心組織工程、安管部人員參加對(duì)裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收。四、專業(yè)管理 （一）動(dòng)力設(shè)備大廈的動(dòng)力設(shè)備，包括大廈的配電系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)。變電系統(tǒng)大廈供電系統(tǒng)中主要配電設(shè)備有：（1） 電力變壓器、高壓配電柜（包括高壓開(kāi)關(guān)柜和計(jì)量柜）、低壓配電柜（包括 各類低壓開(kāi)關(guān)柜、低壓電容補(bǔ)償柜）、直流屏。 （2） 強(qiáng)電豎井配電室及各功能區(qū)的分配電箱，各類機(jī)房根據(jù)設(shè)備需要而設(shè)置的配電箱和控制屏。（3） 緊急發(fā)電機(jī)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換屏開(kāi)關(guān)室及其附屬設(shè)備。（4） 避雷設(shè)施（包括接閃器、引下線、接地裝置）。（5） 室外照明及小動(dòng)力設(shè)備等。 暖通空調(diào)系統(tǒng)大廈中的暖通空調(diào)系統(tǒng)主要由下述設(shè)備組成：（1）冷水機(jī)組及附屬設(shè)備（包括制冷主機(jī)、冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔、系統(tǒng)穩(wěn)壓補(bǔ)水罐、加藥設(shè)備等）（2）采暖管殼式熱交換系統(tǒng)穩(wěn)壓補(bǔ)水罐、加藥設(shè)備等設(shè)備（包括熱交換器及熱力循環(huán)泵）（3）空調(diào)機(jī)組（包括過(guò)濾器、冷卻器、加熱器、送風(fēng)機(jī)、回風(fēng)機(jī)、調(diào)節(jié)閥等）。（4）新風(fēng)機(jī)組（包括過(guò)濾器、冷卻器、加熱器、送風(fēng)機(jī)、擋水器、調(diào)節(jié)閥等）。（5）各類空調(diào)通風(fēng)末端裝置、變風(fēng)量調(diào)節(jié)箱及風(fēng)機(jī)盤(pán)管等。（6）送、排風(fēng)機(jī)、消防正壓送、排風(fēng)系統(tǒng)等。（7）空調(diào)水處理設(shè)備（包括穩(wěn)壓補(bǔ)水罐、加藥設(shè)備）。 給排水系統(tǒng)（1）給水系統(tǒng)分冷水、熱水系統(tǒng)，冷水熱水系統(tǒng)包括水池、水箱、水泵、穩(wěn)壓罐、管道、閥門(mén)及設(shè)施等；還包括衛(wèi)生間、浴室、開(kāi)水間、清潔間等房間內(nèi)給排水各種設(shè)備及衛(wèi)生清具。（2）排水系統(tǒng)分污水排放管道系統(tǒng)，隔油井、廢水排放管道系統(tǒng)、雨水排放系統(tǒng)。 電梯系統(tǒng)設(shè)有客用電梯、消防梯（兼員工用梯）、貨梯、液壓電梯，解決人員、貨物運(yùn)輸需要。（二）弱電及通訊系統(tǒng)有線、無(wú)線通訊及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，如電話系統(tǒng)、電傳、傳真及自動(dòng)電話交換機(jī)。廣播系統(tǒng)，如緊急消防廣播系統(tǒng)、公共背景音響廣播系統(tǒng)、。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，如共享無(wú)線接收系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)。保安電視，即保安監(jiān)控系統(tǒng)。消防報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)。樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)。計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)。一卡通門(mén)禁、安防無(wú)線巡更系統(tǒng)。信息發(fā)布系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。（三）消防系統(tǒng)室內(nèi)消防栓系統(tǒng)室外消防栓系統(tǒng)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)5水幕系統(tǒng)氣體滅火系統(tǒng)（五）裝飾保新大廈的裝飾保新的工作量很大，其范圍包括如下5個(gè)部分：建筑物的外表所有的地面，如公共區(qū)域地磚、大理石。墻壁墻布、木墻、鋁合金裝飾板、瓷磚、大理石、噴涂、立柱、外墻等。 天花乳膠漆、噴涂、石膏板、石棉板等。 各種家具及隔斷所有的桌、椅、臺(tái)、柜、沙發(fā)、茶幾及屏風(fēng)隔斷等。 裝飾品工藝品、畫(huà)面、飾物、燈具等。（六）中、大修根據(jù)設(shè)備設(shè)施所規(guī)定的大修、中修的周期按期執(zhí)行。工程部專業(yè)技工能自己做的工作由工程部自已完成。專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)含量高的，由專業(yè)公司進(jìn)行。所有由專業(yè)公司分包進(jìn)行的中、大修工作，應(yīng)以招標(biāo)方式進(jìn)行。所有由專業(yè)公司進(jìn)行的中、大修工作，工程專業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行全方位的配合、跟進(jìn)、 監(jiān)察、質(zhì)量檢查、驗(yàn)收簽字。進(jìn)行的中、大修工作應(yīng)有詳細(xì)記錄并記入設(shè)備檔案、存盤(pán)。 （七）能源、管理及節(jié)能降耗大廈的能源消耗費(fèi)用占大廈整體支出的重要比重，因此節(jié)能是一項(xiàng)非常重要的工作，如節(jié)能有效控制，大廈支出成本將有所降低，增加管理效益，節(jié)能主要靠加強(qiáng)管理來(lái)達(dá)到，而不影響用戶服務(wù)質(zhì)量。節(jié)能并非要損害客人的舒適感，而是減少大廈資源浪廢。增加大廈收益，保護(hù)地球環(huán)境。節(jié)能是一項(xiàng)提高大廈經(jīng)濟(jì)效益，降低經(jīng)營(yíng)成本的有效手段，節(jié)能工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，應(yīng)從兩方面入手解決。第一，加強(qiáng)大廈全體員工的節(jié)能管理，主要培養(yǎng)全體員工的節(jié)能意識(shí)，在日常工作中從小處做起，制定出相關(guān)可行的節(jié)能措施和節(jié)能方案，此項(xiàng)目實(shí)施速度快，資金投入小，節(jié)能有一定效果；第二，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有耗能較大的設(shè)備改造來(lái)降低能源費(fèi)用的支出，如對(duì)空調(diào)主機(jī)、大功率電機(jī)等設(shè)備實(shí)施改造或增加節(jié)能產(chǎn)品，此項(xiàng)目實(shí)施周期較長(zhǎng)，需投入一定量的資金，但節(jié)能效果顯著。節(jié)能工作應(yīng)從以下兩個(gè)方面開(kāi)展： 設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)方面考慮（1） 應(yīng)考慮使設(shè)備運(yùn)作有一個(gè)最佳外部環(huán)境(溫度)。（2） 正確的操作程序,使設(shè)備按照一定的規(guī)律運(yùn)轉(zhuǎn),避免因誤操作導(dǎo)致設(shè)備細(xì)小偏差而增大能量損耗。（3） 最大限度使用自控系統(tǒng)， 自控與實(shí)際設(shè)備相結(jié)合， 調(diào)整是時(shí)最佳參數(shù),可最大限度節(jié)省能源。（4） 嚴(yán)密注意設(shè)備運(yùn)行情況， 對(duì)設(shè)備運(yùn)行中細(xì)小問(wèn)題加以注意,可避免因設(shè)備微小運(yùn)行變化而增加負(fù)荷(如軸承的磨損)。（5） 按計(jì)劃對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，可使設(shè)備在最佳(最低耗能)狀態(tài)下運(yùn)行。 設(shè)備管理人員的主動(dòng)性對(duì)節(jié)能的影響（1） 對(duì)設(shè)備因時(shí)段，因情況做調(diào)整，隨時(shí)注意設(shè)備運(yùn)行情況及環(huán)境情況,保證設(shè)備良好運(yùn)行達(dá)到最低損耗。（2） 對(duì)設(shè)備維修要及時(shí),避免設(shè)備在最不利狀態(tài)下運(yùn)行。（3） 對(duì)備品備件要認(rèn)真檢查,仔細(xì)安裝,防止人為造成浪費(fèi)。（4） 定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng),要認(rèn)真對(duì)照設(shè)備原始運(yùn)行參數(shù)達(dá)到最佳效果.對(duì)于大廈設(shè)備系統(tǒng)節(jié)能措施電氣系統(tǒng)（1） 合理運(yùn)用樓宇自控系統(tǒng)，對(duì)風(fēng). 火. 水. 電各系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行優(yōu)化管理。（2） 合理調(diào)整用電負(fù)荷，使電力變壓器負(fù)荷在60%—90% 之間工作。（3） 投入功率補(bǔ)償裝置，提高功率因數(shù)，降低無(wú)功損耗。（4） 完善系統(tǒng)設(shè)備的改造措施，照明采用節(jié)能燈等。（5） 保證設(shè)備的完好率，如電機(jī)的皮帶松，都會(huì)影響設(shè)備的使用效率。（6） 對(duì)供水泵等設(shè)施采用變頻控制，以達(dá)到節(jié)能目的。 排水系統(tǒng)（1） 用節(jié)能型衛(wèi)生潔具。（如馬桶. 小便沖水器. 墩布池）（2） 空調(diào)系統(tǒng)冷凝水有效回收。（3） 消防水有效回收。（4） 保證中水系統(tǒng)正常運(yùn)行。（5） 及時(shí)維修給排水設(shè)備，杜絕“跑 .冒 .滴 .漏”等現(xiàn)象。（6） 提高工作人員的節(jié)水意識(shí)。（7） 雨水回收利用。 供熱系統(tǒng)（1） 合理的使用熱水系統(tǒng)設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行情況開(kāi)啟。（2） 保證管道的保溫良好，減少能耗。（3） 合理選擇生活熱水溫度，將生活熱水控制在60度以下。（4） 定期對(duì)交換器的翅片等設(shè)備進(jìn)行清潔，提高工作效率，減少能耗。 空調(diào)系統(tǒng)：（1） 對(duì)于大廈來(lái)講，控制大廈通往室外的門(mén)窗的開(kāi)啟，減少能源消耗。（2） 對(duì)于夕照玻璃幕，應(yīng)采用配掛窗簾或貼太陽(yáng)膜。（3） 對(duì)于各種末端設(shè)備：如風(fēng)機(jī)盤(pán)管、過(guò)濾器及新風(fēng)機(jī)等應(yīng)及時(shí)清。（4） 有效合理的控制空調(diào)主機(jī)的工作溫度，并充分利用停機(jī)時(shí)冷凍循環(huán)泵的供給時(shí)間。（5） 對(duì)于平常不用區(qū)域時(shí)，調(diào)整通風(fēng)，關(guān)閉空調(diào)。（6） 可采用新型智能控制設(shè)備，如VAV變風(fēng)量控制系。（7） 在冬季交換器工作時(shí)，應(yīng)及時(shí)清掃交換器的表冷器翅片污垢，以提高利用率。除了系統(tǒng)上的節(jié)能手段外，還有管理上的部分：（1）利用BAS系統(tǒng)控制多區(qū)的燈光開(kāi)閉，尤其是東西方向部位。（2）根據(jù)季節(jié)調(diào)整立面照明的開(kāi)閉時(shí)間。（3）省電裝置的成本與節(jié)能效益分析，例如節(jié)能燈泡的壽命。（4）保安或其它人員巡樓時(shí)要注意設(shè)備、燈光的開(kāi)閉情況，無(wú)人使用的地方應(yīng)關(guān)上多數(shù)燈光、空調(diào)等。（5）管道保溫要做好，減低損耗。（6）空調(diào)開(kāi)啟時(shí)間要嚴(yán)格控制，大廈下班前可提前關(guān)閉空調(diào)。（7）單箱供電電壓穩(wěn)定控制在210V220V。（9）員工更衣或沖涼地方要控制燈光，無(wú)人使用時(shí)要關(guān)上燈光、空調(diào)，或定好開(kāi)放時(shí)間及使用刷卡買(mǎi)水沖涼等。（10）定期培訓(xùn)所有員工的節(jié)能意識(shí)。 （八）對(duì)外委托維保合同項(xiàng)目管理 大廈重大設(shè)備應(yīng)有專人，定時(shí)進(jìn)行日常保養(yǎng)，專業(yè)主管應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。 大廈工程人員難以勝任的保養(yǎng)、維修項(xiàng)目，應(yīng)由工程部上報(bào)物業(yè)管理處，委托專業(yè)公司進(jìn)行。 委托專業(yè)公司時(shí)，應(yīng)先進(jìn)行3家以上公司的尋價(jià)、填表、審批、簽約。 專業(yè)公司保、維修過(guò)程中，各有關(guān)主管、維修工應(yīng)跟班，逐漸掌握維修、保養(yǎng)的技能。 各主管應(yīng)詳細(xì)記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的人力、更換備件的詳細(xì)材料，經(jīng)工程部經(jīng)理審閱、存檔。 有由專業(yè)公司進(jìn)行維修，保養(yǎng)的工作專業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收簽字。設(shè)備維修外判程序?qū)I(yè)主管申請(qǐng)外判工作及維修工程經(jīng)理審批否同意是市場(chǎng)參考價(jià)格物業(yè)管理處經(jīng)理審批否簽署合同存擋五、工作內(nèi)容及程序 （一）強(qiáng)電專業(yè)大廈供配電主要由變壓器，高、低配電裝置、電容器組，發(fā)電機(jī)組成，其