長沙岳麓區(qū)項(xiàng)目策劃報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 ◇綠化帶本項(xiàng)目綠化的重點(diǎn)是臨雷鋒東大道路一側(cè)商業(yè)街及商場主入口門前廣場，可在綠化帶種植一些容易的護(hù)養(yǎng)樹木，同時(shí)可在主入口門前設(shè)置體閑座椅，供人們休息之用。252。216。結(jié)合本項(xiàng)目的銷售客戶及項(xiàng)目定位特征，本項(xiàng)目住宅建議以自住型100～120平方米的三房單位和投資型60～80平方米的小戶型二房、50～60平方米的一房一廳小戶型為主力戶型，輔以部分二房及復(fù)式單位。此種方法既便于客戶的靈活選擇，又利于日后統(tǒng)一管理。所以從大的思路上來說，拍賣既可以放在最前面哄人氣，又可以放在最后面提升價(jià)格。 公寓式酒店銷售方式建議：從長沙目前操作成功的酒店式公寓和商業(yè)銷售方式上看，返租銷售一般有兩種收益模式，投資者既可以選擇市場收益，也可以選擇固定收益。216。讓政府也變成項(xiàng)目發(fā)展中的策劃人，增強(qiáng)本項(xiàng)目的政府政策優(yōu)勢，提升本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥忻裥哪恐械男蜗?。在宣傳推廣上，充分利用我司的有利資源為本項(xiàng)目的宣傳推廣進(jìn)行造勢，舉辦極具影響力的公關(guān)活動(dòng)或行銷事件，力爭以高姿態(tài)，力壓群雄的磅礴氣勢去搶奪目標(biāo)市場的關(guān)注。由此，本司擬定項(xiàng)目總推廣方針如下：總方針：借力打力，捆綁政府216。2）如何在保證開發(fā)商利益的前提下降低置業(yè)門檻，使新模式得到普及。216。因此我們可在前兩的步驟進(jìn)行時(shí)就對其軟性宣傳已積累客源。在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。所以本項(xiàng)目公寓式酒店部分應(yīng)以可分可合的小戶型作為主打戶型，以吸引投資。本項(xiàng)目可在兩個(gè)入口處進(jìn)行一些小品的設(shè)計(jì)。 ◇交通道路兩邊綠化本項(xiàng)目應(yīng)充分發(fā)揮在本規(guī)劃中的道路布局，在中庭內(nèi)步行街和沿環(huán)形車道兩邊，用綠化帶來構(gòu)成商業(yè)區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。規(guī)劃設(shè)計(jì)首先應(yīng)注意整體風(fēng)格的把握，為了創(chuàng)造出具有高品質(zhì)的豐富美景內(nèi)涵的商業(yè)街區(qū)景觀，在進(jìn)行項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)時(shí)，硬軟景觀要注意美景風(fēng)格和休閑文化內(nèi)涵的統(tǒng)一，使得消費(fèi)者步行于此亦能欣賞到別具一格的園林，形成良好的視覺感觀。主要為：◇ 投資者特征分析：1)有閑散資金，但缺乏投資方向2)看重產(chǎn)品的地段和主題特色3)多為二次或多次房產(chǎn)投資客戶，屬中端投資客4)看好本案區(qū)域地段的商業(yè)價(jià)值與規(guī)劃前景5)以長沙本地投資客為主◇ 自住消費(fèi)者本項(xiàng)目以高性價(jià)比、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、休閑養(yǎng)生的生活方式，吸引自隹型目標(biāo)消費(fèi)者，包括：1）長沙市周邊醫(yī)院職工、高校教職工、教授、高新廠區(qū)中高級管理人員等2）經(jīng)濟(jì)情況一般，對未來預(yù)期一般普通工薪階層3）年輕、事業(yè)剛起步因而經(jīng)濟(jì)能力有限但對超水平預(yù)期較好的普通白領(lǐng)家庭4）向往岳麓區(qū)文化氣質(zhì)、良好生態(tài)環(huán)境的老岳麓人5）周邊原住、有換房需求的居民6）拆遷戶7）用于給老人養(yǎng)老而買房的年輕人8）在項(xiàng)目附近區(qū)域經(jīng)商的小商戶。216。216。 216。216。我們有必要營造一種營造生活情調(diào)街域，構(gòu)筑奪目的片區(qū)形態(tài)。 把握以上原則，使本項(xiàng)目一推出就以占據(jù)區(qū)域市場的空白點(diǎn)，要求我們在考慮定位和產(chǎn)品的時(shí)候不僅僅是從專業(yè)、技術(shù)的角度來論證，更多地市場的角度來指導(dǎo)項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)和配套規(guī)劃。 結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢；216。 “借勢造勢“為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。總結(jié)：根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位特點(diǎn)，如何結(jié)合項(xiàng)目自身開發(fā)特點(diǎn)，能完善和補(bǔ)充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益是定位的目的。 周邊環(huán)境雜亂，居住人口素質(zhì)低，消費(fèi)能力較低；216。216。 消費(fèi)人口豐富，項(xiàng)目周邊流動(dòng)人口較多，消費(fèi)人口相對較多。居于河西高新區(qū)、文教區(qū)、住宅區(qū)三區(qū)中心區(qū)域，地理位置得天獨(dú)厚。216。 河西的整體基礎(chǔ)設(shè)施比較貧乏，缺少商業(yè)氛圍。麓楓路與咸家湖路交匯處多層、小高層8萬32120毛坯188095%基本售完，只剩幾套頂樓的大房型楓林美景市政府后杜鵑路不詳13萬120不詳不詳未開盤//金星大道與岳麓大道交匯處住宅、辦公樓、商務(wù)、休閑景觀128000 40 120－140毛坯不詳未開盤/公寓約3600－4000，帶投資回報(bào)率，約在12月開盤岳麓大道與雷鋒大道交匯處小高層50120－140全裝修待定未開盤//星藍(lán)灣銀杉路與岳麓大道交匯處東北側(cè)高層、多層120－130不詳2800未開盤//分析：216。但高新區(qū)內(nèi)的生活配套設(shè)施不全，本項(xiàng)目的公寓式酒店，管家式的酒店管理，給人以家的感覺，解決他們對居住條件的要求。 岳麓區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位將帶來大量人口的增長，增加對房產(chǎn)的需求，由此會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。高品質(zhì)的住宅為岳麓區(qū)的舊城改造添加了不少亮點(diǎn)。216。 高新區(qū)高新區(qū)全稱是長沙國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，創(chuàng)建于1988年，1991年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級高新區(qū)。汀湘十里，一直綿延到北段卓越在蘇寧、步步高、安居樂、必勝客等商業(yè)旗艦搶灘之后，香港佰富利、廣東聯(lián)泰、浙江金昌、新疆永升、溫州芭菲特、湖南翔龍等產(chǎn)業(yè)巨頭開始紛紛扎營。岳麓大道高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高規(guī)格建設(shè)，成為長沙市的標(biāo)志性道路。近年來，岳麓區(qū)舉全區(qū)之力抓城市建設(shè)，合萬眾之心建經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，GDP連續(xù)四年保持16%以上的高增長，財(cái)政收入四年翻了兩番多，掀起了一個(gè)大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展的熱潮。岳麓區(qū)是一個(gè)正處于發(fā)展進(jìn)程中的新城區(qū)，“四縱六橫”的城市路網(wǎng)格局基本形成，打通了加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大動(dòng)脈。 投資熱浪持續(xù)高漲，產(chǎn)業(yè)巨頭爭相進(jìn)駐。陽光100國際新城、麓山別墅、星語林216。高新區(qū)注重在功能定位上的發(fā)展，但周邊生活配套設(shè)施不齊全，沒有成熟的商業(yè)社區(qū)，只有零星的幾家小商鋪，不能滿足區(qū)內(nèi)幾千人的日常生活所需。 住宅區(qū)隨著岳麓區(qū)的發(fā)展，近幾年在市政府所處的岳麓大道沿線，以星點(diǎn)狀開發(fā)了眾多優(yōu)質(zhì)樓盤，形成了小有規(guī)模的住宅區(qū)。216。 公寓式酒店u 高新區(qū)內(nèi)有大量高收入的人才入駐，這些人對生活品質(zhì)有一定要求。項(xiàng)目周邊個(gè)案分析物業(yè)名稱地址物業(yè)形態(tài)總建面積（m2）綠化率（％）主力面積交房標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)(元/m2)開盤日期去化率備注時(shí)代天驕望城坡經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)多層、小高層4316636毛坯208080%1幢多層、4幢小高層時(shí)代帝景桐梓坡路/金星大道產(chǎn)權(quán)式酒店、高級公寓3131035－50全裝修10000200595%引入五星級酒店管理進(jìn)行統(tǒng)一管理科教新村科教新村住宅14756533113－128毛坯19882002100%現(xiàn)已售完龍柏灣銀衫路/杜鵑路商業(yè)街40000104080全裝修約7500未開盤/估計(jì)價(jià)格1F 90002F 6000麓谷坐標(biāo)高新區(qū)麓谷中心區(qū)寫字樓、公寓、商業(yè)7034540/全裝修，帶家具/未開盤/1幢寫字樓、3幢住宅/公寓樓美林銀谷金星大道/岳麓大道住宅、辦公樓、公寓12800060/全裝修/未開盤/公寓約3600－4000，帶投
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