【正文】 供了完善的功能及設(shè)施，包含居委會(huì)、健身房、運(yùn)動(dòng)中心、西餐廳、網(wǎng)吧、美容美發(fā)中心醫(yī)療保健、溫泉桑拿、室內(nèi)雙水游泳池等綜合服務(wù)，提高住戶生活品質(zhì)。其二層建筑面積有近800㎡，分為健身操室、運(yùn)動(dòng)器械室、乒乓球室、茶吧等商業(yè)配套商業(yè)體量約7500㎡位于菜園壩大橋南橋頭（原蘇家壩油庫(kù)地塊）將修建約20萬(wàn)㎡的商業(yè)物業(yè)， 第一大道：位于海棠曉月B區(qū)，北臨南濱路，西臨海棠大道。本身已經(jīng)形成的南濱路餐飲街臨江約150米的南濱餐飲街“酒吧一條街”等商業(yè)形態(tài)該案商業(yè)形態(tài)為底商，分布在小區(qū)外圍，商業(yè)部分暫時(shí)沒(méi)有推出除以商業(yè)步行街或特色商業(yè)街為主以外，在大社區(qū)個(gè)大小組團(tuán)都分布了滿足業(yè)主基本生活需求的底商在南濱路現(xiàn)有商業(yè)態(tài)勢(shì)的氛圍帶動(dòng)下，現(xiàn)入住商業(yè)還是以餐飲為主，今后會(huì)形成餐飲、娛樂(lè)、商場(chǎng)、超市、購(gòu)物為一體的商業(yè)街該案商業(yè)主要集中在二期的入口處兩旁的臨街面商業(yè)體量在4000㎡左右，其形態(tài)表現(xiàn)為臨主干道商業(yè)為三層約（3000㎡），入口兩旁為底商約（1000㎡），業(yè)態(tài)分布有超市、金融、辦公、生活便利店等多種形式。表四：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)中天陽(yáng)光美地學(xué)府大道69號(hào)華宇江南楓庭配套設(shè)施生活配套長(zhǎng)約100米的異國(guó)風(fēng)情商業(yè)街；景觀園林半室外游泳池、水力按摩池、沖浪池、陽(yáng)光曬場(chǎng)；獨(dú)特的下沉式會(huì)所，通透全玻璃頂層與泳池水面相連；重慶市一級(jí)幼兒園景德幼兒園進(jìn)駐。20余個(gè)景觀通廊和主題景觀公園、多功能運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)等，以及小區(qū)自建幼兒園。內(nèi)部配有幼稚園﹑兒童天地。會(huì)所及休閑服務(wù)配置諸乒乓球、壁球等常規(guī)休閑、康體設(shè)施及其它常規(guī)服務(wù)，配置熱風(fēng)情游泳池，無(wú)太多特色。設(shè)立了風(fēng)格獨(dú)特的小區(qū)內(nèi)部景觀電梯塔，為其增加了一道靚麗的風(fēng)景線，同時(shí)配有會(huì)所、。設(shè)立羽毛球場(chǎng)。商業(yè)配套商業(yè)體量約3萬(wàn)㎡1500㎡200㎡商業(yè)形態(tài)規(guī)劃為長(zhǎng)約100米的異國(guó)風(fēng)情商業(yè)街，具體業(yè)態(tài)未定，有待于自然形成。一期一組團(tuán)：位于小高層底商一期二組團(tuán)：獨(dú)立梯式步小型商業(yè)沿街規(guī)劃為兩層商業(yè)位于臨街面，未做明確定位，待于自然形成。小結(jié)：1. 就配套設(shè)施各個(gè)大盤(pán)無(wú)論在商業(yè)配套還是教育配套都涉及的非常廣，會(huì)所內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目也可以說(shuō)是應(yīng)有皆有，但是對(duì)于會(huì)所的經(jīng)營(yíng)還沒(méi)有比較理想的個(gè)案。2. 商業(yè)體量大、商業(yè)配套齊全的樓盤(pán)普遍集中在南濱區(qū)域、南山等消費(fèi)區(qū)域，例如武夷濱江、高山流水比較典型的個(gè)案。樓盤(pán)規(guī)模支撐商業(yè)發(fā)展，例如美堤雅城、融橋半島社區(qū)規(guī)劃人口均在3萬(wàn)人以上。而較為特殊的是，處于快速主干道學(xué)府大道區(qū)域的樓盤(pán)商業(yè)體量面積范圍均在1500㎡7500㎡。3. 物業(yè)管理：物管收費(fèi)變動(dòng)不大；㎡月；－㎡月；聘請(qǐng)深圳專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司的樓盤(pán)較多，而且多為顧問(wèn)形式，同時(shí)這也成了樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)的一大賣(mài)點(diǎn)。另外也有部分樓盤(pán)是由發(fā)展商旗下的物管公司來(lái)管理，如陽(yáng)光華庭聘請(qǐng)洋士達(dá)，而融僑半島則請(qǐng)了融僑錦江，而在管理方面小區(qū)均實(shí)行封閉式智能化管理；在個(gè)性服務(wù)上沒(méi)有十分明顯的亮點(diǎn)。(五)、去化分析表一：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)美堤雅城駿逸天下武夷濱江競(jìng)地溯源居營(yíng)銷(xiāo)分析價(jià)格策略2003年12月，一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，以套內(nèi)均價(jià)2200元的低價(jià)入市，隨著項(xiàng)目的旺銷(xiāo)及知名度的上升，房?jī)r(jià)一路飆升，現(xiàn)二期格萊美花園起價(jià)套內(nèi)2900/㎡，均價(jià)套內(nèi)3200/㎡，全江景板式小高層最高價(jià)達(dá)到套內(nèi)5600/㎡，具了解，開(kāi)發(fā)商將在近期將價(jià)格進(jìn)一步抬高。項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，一直以高姿態(tài)的形象出現(xiàn)，其價(jià)格也位于南岸區(qū)榜首，三期價(jià)格為套內(nèi)3260㎡4880元/㎡。未定。項(xiàng)目于2002年10月開(kāi)盤(pán)，平層均價(jià)套內(nèi)3400元/㎡；躍層均價(jià)套內(nèi)3600元/㎡；銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率達(dá)到70%三期50%未銷(xiāo)售。售罄暢銷(xiāo)戶型76100㎡左右的兩室一廳和小三房由于低總價(jià)、及實(shí)用等原因，銷(xiāo)售良好。120㎡130㎡的三房，由于總價(jià)較低，功能比較實(shí)用，江景資源也具優(yōu)勢(shì)，因此銷(xiāo)售比較良好；未定。售罄滯銷(xiāo)戶型139㎡163㎡的江景戶型由于面積較大，單價(jià)較高，銷(xiāo)售相對(duì)滯后。152㎡156㎡的錯(cuò)層四房，由于總價(jià)相對(duì)三房較高，其居住品質(zhì)又不及躍層戶型，因此形成“雞肋”，銷(xiāo)售相對(duì)滯后。未銷(xiāo)售。表二：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海營(yíng)銷(xiāo)分析價(jià)格策略2002年開(kāi)盤(pán)時(shí)以1700元/㎡的底銷(xiāo)售，之后隨行就市，現(xiàn)單價(jià)范圍在套內(nèi)27003100元/㎡。未確定。預(yù)計(jì)聯(lián)排別墅套內(nèi)均價(jià)4500元/㎡。獨(dú)立別墅套內(nèi)均價(jià)8000元/㎡。未確定。預(yù)計(jì)花園洋房套內(nèi)均價(jià)3000元/㎡；聯(lián)排別墅總價(jià)在90150萬(wàn)價(jià)位之間。未確定。預(yù)計(jì)高過(guò)南嶺雅舍聯(lián)排別墅的單價(jià)。銷(xiāo)售情況前期推出部分銷(xiāo)售率達(dá)到95%。未銷(xiāo)售未銷(xiāo)售。未銷(xiāo)售。暢銷(xiāo)戶型80㎡110㎡未銷(xiāo)售未銷(xiāo)售。未銷(xiāo)售。滯銷(xiāo)戶型約100㎡的三房，由于戶型較差，景觀也較差，因此尚未銷(xiāo)罄。未銷(xiāo)售未銷(xiāo)售未銷(xiāo)售表三：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽(yáng)光華庭營(yíng)銷(xiāo)分析價(jià)格策略起價(jià)2740 均價(jià)2880最高價(jià)3230樓層差價(jià)1020均價(jià)3400,13層以下每層加20,以上每層加30元起價(jià)4100 均價(jià)5000最高價(jià)7000縱向差價(jià)100橫向差價(jià)300起價(jià)2600 均價(jià)3000最高價(jià)3900樓層差價(jià)：1530銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率100%銷(xiāo)售率90%銷(xiāo)售率26%80%暢銷(xiāo)戶型38㎡、45㎡、65㎡、66㎡、㎡、107㎡、105㎡、91㎡區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，戶型、面積、總價(jià)合理，從該案的小區(qū)配套看來(lái)提升了該案的性?xún)r(jià)比，周邊品牌房產(chǎn)對(duì)其也起到了很好的拉動(dòng)作用80㎡/103㎡/114㎡戶型面積、功能合理，所處位置各自擁有不同程度景觀該案標(biāo)準(zhǔn)層的戶型面積只有20205兩種，受面積、景觀、總價(jià)的影響70㎡110㎡滯銷(xiāo)戶型123㎡131㎡首總價(jià)與小區(qū)外部環(huán)境的影響123㎡135㎡110130㎡表四：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)中天陽(yáng)光美地學(xué)府大道69號(hào)江南華宇楓庭營(yíng)銷(xiāo)分析價(jià)格策略單價(jià)范圍在套內(nèi)33004400元/㎡，景觀是決定價(jià)格的主要因素。起價(jià)2480 均價(jià)2800起價(jià)3000 均價(jià)3300每上一層加2030銷(xiāo)售情況首推部分銷(xiāo)售70%左右（首推114套）一期一組團(tuán)：銷(xiāo)售率95%一期二組團(tuán)：未推出總體銷(xiāo)售率67%暢銷(xiāo)戶型景觀決定銷(xiāo)售，朝中庭部分景觀資源較好，因此較為暢銷(xiāo)，此主力面積段在120㎡130㎡三房和四房。一期一組團(tuán)：55㎡69㎡2室2廳、84㎡93㎡3室2廳戶型面積控制合理、適用性強(qiáng)，獨(dú)特的建筑規(guī)劃、建筑形態(tài)、原始的生態(tài)環(huán)境、較為齊全的攝取配套等諸多因素構(gòu)成了該案，迅速的銷(xiāo)售38㎡50㎡1室1廳51㎡69㎡2室2廳85㎡101㎡3室2廳在品牌的支撐下，該案的區(qū)位也很有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在學(xué)校的旁邊也吸引了一部分投資者滯銷(xiāo)戶型受面積景觀不大，景觀較差的戶型相對(duì)滯銷(xiāo)。105㎡130㎡3室2廳、4室2廳戶型的面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高，選擇此類(lèi)戶型的客戶必然對(duì)于良好的居住環(huán)境有很高的要求小結(jié)：1. ，將南岸區(qū)目前房?jī)r(jià)從套內(nèi)2380元/㎡7000元/㎡不等，但市場(chǎng)主力均范圍仍然穩(wěn)步的保持在套內(nèi)面積2800元/㎡3300元/㎡；2. 在南岸區(qū)域，由于獨(dú)特的區(qū)域性質(zhì)，除南濱路沿線江景資源較好的部分價(jià)格較為領(lǐng)先外，其它區(qū)域價(jià)格相差不大，而一些景觀資源較差的區(qū)域，通過(guò)準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，反倒能成為高價(jià)的樓盤(pán)，如中天陽(yáng)光美地、競(jìng)地溯源居。3. 通過(guò)我們對(duì)各案的深入分析，目前市場(chǎng)上還是以適用性、功能性較強(qiáng)的戶型較為俏銷(xiāo)，具體的套內(nèi)戶型面積為：60㎡80㎡的二室二廳、90㎡105㎡三室二廳、120㎡130㎡四室二廳；4. 各案銷(xiāo)售狀況較為平穩(wěn)，大戶型因?yàn)榻^大多數(shù)都選擇景觀資源較好的面，因此單價(jià)及總價(jià)都較高，相對(duì)銷(xiāo)售緩慢；5. 在某些景觀差異性較大的社區(qū)（如中天陽(yáng)光美地），戶型面積及價(jià)格已不是影響銷(xiāo)售的主要因素，景觀占有率反而成了購(gòu)房選擇戶型的主要因素，可見(jiàn)人們對(duì)景觀的渴求度越來(lái)越高；6. 建筑形態(tài)也已不是影響銷(xiāo)售的主要因素，開(kāi)發(fā)商根據(jù)地塊特色因地制宜的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，各種建筑形態(tài)產(chǎn)品都有自己的客戶群存在；7. 高層固然能被市場(chǎng)接受，但過(guò)高的容積率和建筑密度將成為影響銷(xiāo)售的致命殺手，即使有良好的企業(yè)品牌和其它優(yōu)勢(shì)也無(wú)濟(jì)于事，如華宇江南楓庭和陽(yáng)光華庭三期。反之，控制合適的容積率，以低建筑密度入市，加上景觀優(yōu)勢(shì)，高層也能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，如駿逸天下。這些將成為我們項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前車(chē)之鑒；(六)、目標(biāo)客戶群分析表一：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)目美堤雅城駿逸天下武夷濱江競(jìng)地溯源居目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成公務(wù)員、年青白領(lǐng)、大中型企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主政府官員、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、中產(chǎn)階層。城市精英、生活隱士（前期預(yù)判）私營(yíng)企業(yè)主、大中型企事業(yè)單位中高層、公務(wù)員、其它中產(chǎn)階層客戶區(qū)域主要集中在南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)主要集中在渝中、南岸、九龍坡前期預(yù)判為全市。由于項(xiàng)目推出時(shí)的唯一性，目標(biāo)客戶群輻射全市。表二：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)目回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成前期為附近居民及想改善住房條件者，附近大中院校教職工及開(kāi)發(fā)單位職工，后期隨著項(xiàng)目品質(zhì)的打造及價(jià)格的攀高，逐漸演變成中產(chǎn)階段及附近大中院校教職工居多。大中型企業(yè)高層、私營(yíng)企業(yè)主、政府官員（從來(lái)客登記中預(yù)判）大中型企業(yè)高層、私營(yíng)企業(yè)主、政府官員、外籍華人（從來(lái)客登記中預(yù)判）大中型企業(yè)高層、私營(yíng)企業(yè)主、政府官員、外籍華人（從來(lái)客登記中預(yù)判）客戶區(qū)域南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)全市及至全國(guó)（從來(lái)客登記中預(yù)判）全市乃至全國(guó)、部分外籍華人（從來(lái)客登記中預(yù)判）全市乃至全國(guó)、部分外籍華人（從來(lái)客登記中預(yù)判）表三：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)目綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽(yáng)光華庭目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成收入較為穩(wěn)定公務(wù)員、教師、金融業(yè)人員，周邊小型私營(yíng)企業(yè)主，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶公司白領(lǐng)、工薪階層、 公 務(wù) 員、私營(yíng)企業(yè)、教 師收入頗為豐厚的個(gè)體經(jīng)商人士、企事業(yè)中層管理人員，都市新貴，金融業(yè)人員，年輕白領(lǐng)，收入較為穩(wěn)定的公務(wù)員、教師、企事業(yè)員工、客戶區(qū)域南岸區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、表四：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)目中天陽(yáng)光美地學(xué)府大道69號(hào)華宇江南楓庭目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成白領(lǐng)、金領(lǐng)、政府官員、企事業(yè)中高管理層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、私營(yíng)企業(yè)主收入較為穩(wěn)定教師、企事業(yè)員工、周邊小型個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，投資者企事業(yè)中層管理者、收入較為穩(wěn)定的公務(wù)員、教師、事業(yè)小有成就的個(gè)體戶、投資者客戶區(qū)域南岸、渝中、九龍坡南岸區(qū)、巴南區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北、區(qū)九龍坡區(qū)總結(jié)：1. 價(jià)格、區(qū)域、景觀、產(chǎn)品是影響人們選擇購(gòu)買(mǎi)的主要因素，而在南岸區(qū)，區(qū)域的概念相對(duì)弱化，價(jià)格和景觀是影響人們購(gòu)買(mǎi)的主要因素，景觀主導(dǎo)產(chǎn)品，兩者共同決定價(jià)格，價(jià)格決定目標(biāo)客戶群。不同的區(qū)域，不同的產(chǎn)品，由于價(jià)格（單價(jià)、總價(jià)）趨同，其目標(biāo)客戶群存在諸多的共性；2. 由于南岸區(qū)所獨(dú)具的區(qū)域、景觀優(yōu)勢(shì)，及主城其它各區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)的趨勢(shì)所致，南岸區(qū)樓盤(pán)的目標(biāo)客戶群分布區(qū)域皆存豐共性：以南岸區(qū)、渝中區(qū)、和九龍坡區(qū)為主力區(qū)域（稀缺性產(chǎn)品除外）。四、本案產(chǎn)品策略建議（一）、土地STOW分析l 優(yōu)勢(shì)1. 地處學(xué)府大道區(qū)域、南岸區(qū)七大經(jīng)濟(jì)板塊之一——江南大學(xué)城核心，規(guī)劃前景美好，緊鄰工商大學(xué)和巴蜀中學(xué)，書(shū)香氣十足；2. 地處南岸區(qū)新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，高尚社區(qū)居住氛圍日益濃厚；3. 緊鄰學(xué)府大道，道路四通八達(dá)，能與主城各區(qū)快捷切換；4. 規(guī)劃中輕軌三號(hào)將從此經(jīng)過(guò)；5. 背依南山山脈，優(yōu)越的山景資源，優(yōu)秀的江景資源；6. 擁有大落差的坡地地形，便于打造坡地建筑；7. 開(kāi)發(fā)商為重慶知名企業(yè)，形象好，實(shí)力雄厚，并有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；l 劣勢(shì)1. 東部地塊控高；2. 未來(lái)道路及堡坎對(duì)大社區(qū)造成的天然分隔；3. 過(guò)多堡坎帶來(lái)的采光及通風(fēng)影響；4. 地塊進(jìn)深較深，帶來(lái)的建筑相互遮擋關(guān)系；l 機(jī)會(huì)1. 學(xué)府大道區(qū)域人文居住概念的炒熱；2. 區(qū)域可用土地資源不多，本項(xiàng)目的進(jìn)入，搶占市場(chǎng)份額；l 威脅1. 區(qū)域自然景觀資源非常豐富，同質(zhì)化加劇，學(xué)府大道69號(hào)、回龍灣、美堤雅城等大盤(pán)各具特色；2. 目前區(qū)域公共配套不夠完善，所有住宅配套必須自給自足；3. 地塊內(nèi)工業(yè)建筑、企業(yè)過(guò)多，會(huì)給拆遷工作帶來(lái)不可預(yù)見(jiàn)的阻礙；（二）、關(guān)于整體社區(qū)構(gòu)想前言：社區(qū)，是人類(lèi)活動(dòng)中一個(gè)重要的單位，不同的社區(qū)具有文化和形態(tài)或精神的差異性，在物質(zhì)生活與精神生活空前發(fā)達(dá)的今天，人們對(duì)社區(qū)的需求日益多元化。是運(yùn)動(dòng)社區(qū)？是健康社區(qū)？是文娛社區(qū)？是生態(tài)環(huán)保社區(qū)？還是別的具有文化主題的社區(qū)……這些路都有可能走得通，著眼的關(guān)鍵我是需要發(fā)現(xiàn)我們要走的路是趨同？還是差異？是跟隨？還是主導(dǎo)？？??！設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想l 盡量維持地塊的原有地形地貌以及相關(guān)地理特征；l 整個(gè)社區(qū)的建筑表現(xiàn)將遵循一個(gè)大前提：讓住客盡可能地體驗(yàn)自然山水風(fēng)貌；l 建筑特征表現(xiàn)將圍繞“坡地”概念執(zhí)行；l 對(duì)整個(gè)地塊中的所有原生態(tài)資源作一輪徹底的挖掘，并融入建筑表現(xiàn)中；l 建筑將以同該區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目差異化的風(fēng)格表現(xiàn)；l 景觀資源指導(dǎo)社區(qū)定位；l 對(duì)住宅定位的考量，以