北京某項(xiàng)目市場調(diào)研及前期策劃-資料下載頁
2025-07-28 17:27本頁面
【正文】 產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品本身在設(shè)計(jì)上也具有很大的優(yōu)勢，產(chǎn)品空間組合自由度較高，非承重墻可以拆掉，空間可以隨需應(yīng)變，根據(jù)客戶自己的實(shí)際情況作調(diào)整。同時(shí)，面積大小也可根據(jù)市場情況調(diào)整，項(xiàng)目也不排除整層或半層購買的可能。 項(xiàng)目周邊配套條件較好，有一定的商業(yè)氛圍。◆ 項(xiàng)目劣勢規(guī) 劃本項(xiàng)目總體規(guī)劃、立面風(fēng)格方面同中裕世紀(jì)酒店接近，其在形象、檔次等方面較周邊現(xiàn)有的寫字樓項(xiàng)目如海天中心等有一定的差距，所以一方面在價(jià)格上對(duì)本棟樓的銷售構(gòu)成一定的威脅，另一方面在產(chǎn)品檔次、形象等方面也給本棟樓造成負(fù)面影響。規(guī) 模，在寫字樓市場上本項(xiàng)目的體量相當(dāng)小，不足以支持較高的推廣費(fèi)用，銷售周期不宜過長，造成本項(xiàng)目在市場推廣和銷售方面的困難局面。3. 該項(xiàng)目為期房，而一般寫字樓的銷售在現(xiàn)房階段銷售工作較為順利，因此在前期階段不利于銷售。4. 周邊環(huán)境雜亂，人流量大，不利于有序管理 ◆ 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)1. 規(guī)劃中的地鐵九號(hào)線將結(jié)束西客站無地鐵通行的歷史，同時(shí)，西客站通往五環(huán)路的高速路也將在年底通車，也使這一地區(qū)的交通更為便利。2. 本區(qū)域可開發(fā)土地較少，使項(xiàng)目具有稀缺性優(yōu)勢。3. 區(qū)域市場具有一定的成長性。4. 本項(xiàng)目緊鄰央視及各大部委，客戶資源較多，需求層次多樣化。同時(shí)，具有極強(qiáng)區(qū)位優(yōu)勢的本項(xiàng)目，加之高性價(jià)比、高品質(zhì)、完善的商務(wù)配套、便利的交通等，可以支撐本項(xiàng)目占領(lǐng)一定的市場份額，取得市場成功、銷售成功?！?項(xiàng)目威脅點(diǎn)1. 受國家宏觀調(diào)控影響，政策導(dǎo)向的不確定性，使得未來市場的不確定因素眾多。2. 客戶逐漸成熟，購買周期延長，同時(shí)，央視的東遷也會(huì)在一定程度上造成客源的流失。3. 該區(qū)域在建和在售的項(xiàng)目如西金大廈、華寶大廈、海天中心、天蓮中心等，區(qū)域市場競爭已經(jīng)十分激烈。4. 該區(qū)域位于西城、宣武、海淀三區(qū)交界處，毗鄰西客站，人員復(fù)雜、流動(dòng)性強(qiáng)，城市規(guī)劃和管理混亂，造成區(qū)域形象較差。同時(shí)，近年來其它區(qū)域?qū)懽謽窃谑袌錾铣尸F(xiàn)出較強(qiáng)的勢頭，CBD、朝外、東二環(huán)、東北三環(huán)、中關(guān)村等一些項(xiàng)目，在市場上表現(xiàn)搶眼，吸引了較多的市場注意力。因此，本案在營銷推廣中要堅(jiān)決走 “高性價(jià)比”路線、強(qiáng)調(diào)區(qū)位優(yōu)勢。 附件： 直接競爭項(xiàng)目情況調(diào)查表一 項(xiàng)目分類道樂蒙恩西金大廈海天中心天蓮大廈物業(yè)地址海淀西長安街萬壽路口南1200米海淀區(qū)什坊院3號(hào) 海淀區(qū)西客站北廣場宣武區(qū)蓮花池東路94104號(hào)建筑規(guī)模5萬㎡㎡26萬㎡㎡項(xiàng)目定位寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓銷售價(jià)格13400元/㎡14500元/㎡13500元/㎡售價(jià)：12000元/㎡租金：㎡天裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修精裝修毛坯粗裝修建筑形態(tài)板樓塔樓框架塔樓框架框架結(jié)構(gòu)戶型面積180㎡最小建筑層面積690㎡左右整層1200㎡7層分割，其它整層主力戶型65㎡樓 高6 層11層17層22層層 高3．6m3．5m3．4m物業(yè)公司暫定國貿(mào)未定致達(dá)物業(yè)西站管委會(huì)物業(yè)收費(fèi)25以內(nèi)未定5．8元/㎡/月㎡車 位地下218個(gè)15萬/個(gè)（地下）地上/地下工程進(jìn)度期房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房入住率/50%/6080% 直接競爭項(xiàng)目情況調(diào)查表二項(xiàng)目分類華寶大廈華天大廈北恒大廈中裕酒店物業(yè)地址西三環(huán)蓮花橋西南側(cè)蓮花池東路海淀區(qū)西客站海淀區(qū)蓮花池東路31號(hào)建筑規(guī)模㎡㎡㎡項(xiàng)目定位公寓改寫字樓純寫字樓寫字樓商住公寓四星級(jí)酒店銷售價(jià)格9300元/㎡8000元/㎡起（全部售罄）//租 金34元/㎡/天（未定）僅出租5層㎡/天左右（代客戶出租）㎡/天4元/平米/天（套內(nèi)面積）裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯公共部分精裝修室內(nèi)毛坯房出售投資客群裝修出租普通間全裝修豪華間精裝修全裝修建筑形態(tài)塔樓塔樓塔樓塔樓戶型面積單套110㎡501550㎡開間㎡左右35343平方米樓 高17層26層12層/層 高2．8m///物業(yè)公司寶錦物業(yè)華天大廈物業(yè)北恒大廈物業(yè)物業(yè)收費(fèi)4．3元/㎡/月㎡/月免物業(yè)、水費(fèi)電費(fèi)自理含在租金內(nèi)車 位地下/600300個(gè)充足200元//工程進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房入住率10%左右全部售罄，出租率不詳/寫字間60%左右 直接競爭項(xiàng)目情況調(diào)查表三 項(xiàng)目分類肇麟大廈京門大廈中雅大廈白云時(shí)代物業(yè)地址北京市西三環(huán)蓮花橋東側(cè)海淀區(qū)羊坊店路9號(hào)海淀北峰窩8號(hào)西城蓮花池東路5號(hào)建筑規(guī)?？偨妫?000㎡可租：7500㎡㎡㎡㎡項(xiàng)目定位寫字樓寫字樓、商鋪商住公寓商住公寓、酒店銷售價(jià)格/寫字樓：14800元/㎡（售罄）商鋪月底開盤，價(jià)格未定8600元/㎡7600元/㎡租 金㎡/天///裝修標(biāo)準(zhǔn)全裝修/毛坯毛坯建筑形態(tài)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)塔樓塔樓戶型面積開間20370㎡300400㎡150㎡最小130㎡最小樓 高9層4層16層26層層 高//2．8m2．65m物業(yè)公司肇麟大廈物業(yè)百盛物業(yè)中盛物業(yè)銀達(dá)物業(yè)物業(yè)收費(fèi)免費(fèi)/2．8元/㎡/月2．9元/㎡/月車 位免費(fèi)/地下：租500元/月買15萬地下：租300500買1015萬工程進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房入住率/不詳一期僅剩一套/ 間接競爭區(qū)域項(xiàng)目情況調(diào)查表一（公主墳區(qū)域） 項(xiàng)目分類道樂蒙恩西貿(mào)DNA 西BD（二期）海銀大廈建筑規(guī)模5萬㎡16萬㎡ . 項(xiàng)目定位寫字樓商住公寓 寫字樓寫字樓銷售價(jià)格1200015000 13500 12000裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修精裝修 精裝修 精裝修 建筑形態(tài)板樓塔樓 塔樓 塔樓 戶型面積180㎡最小 整層銷售樓 高6 層 18層 層 高3．6m 物業(yè)公司暫定國貿(mào)國貿(mào) 未定物業(yè)收費(fèi)25以內(nèi)3元/㎡/月 未定車 位地下地下地下地下間接競爭區(qū)域項(xiàng)目情況調(diào)查表二（金融街區(qū)域） 項(xiàng)目分類豐匯時(shí)代長安興融中心置地星座國潤大廈楓藍(lán)國際中心國英一號(hào)融城建筑規(guī)模㎡㎡㎡㎡13萬㎡㎡㎡項(xiàng)目定位寫字樓商住公寓寫字樓公寓寫字樓寫字樓寫字樓商住公寓商住公寓商住公寓銷售價(jià)格138002170015000180001430013600920093009500裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯公寓粗裝修毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯建筑形態(tài)塔樓框架塔樓框架塔樓框架塔樓框架塔樓框架框架塔樓戶型面積最小132㎡最小310㎡主力210㎡最小320㎡502700㎡100100㎡主力110㎡主力160㎡樓 高18層14層813層19層14層21層層 高 m3m m m m物業(yè)公司士邦魏理氏物業(yè)戴德梁行華潤物業(yè)格林物業(yè)天恒瑞海物業(yè)上海啟勝物業(yè)物業(yè)收費(fèi)811元3美金車 位買：25萬租：700買：2025萬租：800買：25萬租：1200買：18萬租：600買：15萬租：500買：15萬 間接競爭區(qū)域項(xiàng)目情況調(diào)查表二（金融街區(qū)域） 項(xiàng)目分類通程國際華榮公寓富凱大廈華實(shí)大廈通泰大廈皇冠大廈金宸公寓建筑規(guī)模㎡㎡㎡22萬㎡㎡㎡㎡項(xiàng)目定位商住公寓商住公寓寫字樓寫字樓商住公寓寫字樓商住公寓銷售價(jià)格2200020000出租出租出租1480011800裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯建筑形態(tài)塔樓框架塔樓框架塔樓框架塔樓框架塔樓框架塔樓塔樓戶型面積主力60㎡主200㎡整棟主200㎡樓 高16層10層地上38層13層層 高 m3 m3物業(yè)公司未定未定自己負(fù)責(zé)寶宸物業(yè)物業(yè)收費(fèi)未定8售價(jià)中含車 位未定買：20萬售價(jià)中含買1820萬租600800
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