【正文】 華信香江花園沙井大道(市地稅局旁)34．17畝52286平米4822．28％現代建筑風格小高層（11層）開發(fā)商：欽州市華信房地產開發(fā)有限公司銷售代理：開發(fā)商自售建筑設計：深圳華藍建筑設計公司承建公司：廣西裕華建筑工程公司物業(yè)管理：欽州市方正物業(yè)管理公司新澳花園沙井大道與雙擁路（五馬路）交匯處180畝8401．4941．7％現代簡約風格多層（6層）開發(fā)商：澳門國基置業(yè)發(fā)展有限公司銷售代理：原由寶資通代理，現由開發(fā)商自售園林規(guī)劃：欽州園林設計公司物業(yè)管理：欽州市方正物業(yè)管理公司金匯花園沙井大道與金海灣西大道交匯處32畝30430－40%現代簡約風格多層（6層），小高層（15層）開發(fā)商：欽州市金楚雄置業(yè)有限公司銷售代理： 開發(fā)商自售物業(yè)管理：目前是開發(fā)商，具體未定恒基國際城人民路中段（金灣大酒店正對面）19畝29123%現代簡約風格小高層（8層），高層（19層）開發(fā)商：欽州恒基房地產開發(fā)有限公司銷售代理： 無建筑設計：欽州市規(guī)劃設計院承建公司：福建省武夷山市二建工程錦繡家園欽州市新興街（原市政府）70畝105827平米一期408，二期未定30%現代簡約多層（6層），小高層（10層）開發(fā)商：欽州錦園房地產開發(fā)有限公司銷售代理：福建聯(lián)眾建筑設計：北京東方華太建筑設計有限公司園林規(guī)劃：廈門園創(chuàng)景觀設計有限公司承建公司：欽州市建筑工程公司物業(yè)管理：怡和物業(yè)怡景花園欽州市渡口街（原建設局旁）18畝29842平米3002．4730%現代簡約風格多層（6層），小高層（10層）開發(fā)商：欽州市怡景房地產開發(fā)有限公司銷售代理：開發(fā)商自售建筑設計：深圳華藍建筑設計公司園林規(guī)劃：深圳華藍建筑設計公司承建公司：欽州中天建筑公司長榮新城欽州市安州大道中段107畝約900套左右1．831%現代簡約風格多層（6層）開發(fā)商：欽州市長榮房地產開發(fā)有限公司銷售代理：開發(fā)商自售建筑設計：深圳華藍規(guī)劃設計有限公司物業(yè)管理：欽州市萬家興物業(yè)公司分析：（1）位置大部分樓盤多座落在交通較便利、市政配套較齊全的市區(qū)或區(qū)域中心，強調生活的便利性。只有少部分的樓盤座落在離市中心相對較遠的地方，其強調的是居住的環(huán)境，同時體現一種“離塵不離城”的概念。（2）容積率與綠化率，較強調居住的舒適性，只有少部分的樓盤的容積率相對較高，超過3，但高容積率較高的樓盤除了東方巴黎是小區(qū)外其余基本上是單體樓或高層建筑。大多數的樓盤的綠化率都達到30％及以上，只有少部分商業(yè)比例較大的樓盤的綠化率相對較低，然而綠化率在欽州市城區(qū)來說基本上是湊個數字，基本上不考慮作為賣點、亮點之一。（3）項目規(guī)模在以上統(tǒng)計的16個在建項目中，大部分項目占地規(guī)模較小，占地面積基本上是18—35畝，個別項目占地規(guī)模較大如世紀新城達到了210畝，只有1個項目——新天地花園是（62畝）占天占地的別墅項目，在欽州市城區(qū)來說是第一個天地樓形式的項目。其中，占地規(guī)模在18－35畝的有9個，41－70畝的有3個，107－210畝的有4個。具體如圖1所示：（4）樓層控制欽州市區(qū)的樓盤多以小區(qū)型形式出現。目前欽州市區(qū)在建項目多以小高層帶電梯的為主，樓層有8層也有117層，但大多數是11—14層；其次是以多層、高層產品為主，有個別是別墅產品。有8個樓盤是既有多層又有小高層甚至有高層相結合，有3個樓盤是單純開發(fā)多層產品的，同時也有3個樓盤是單純開發(fā)小高層產品的，只有2個樓盤是以高層為主的且都是單體樓（具體如上圖2所示）。（5）建筑風格欽州項目建筑風格上基本上是現代簡約的建筑風格，很多小區(qū)的外立面采用貼磚的做法或者貼磚與涂料相結合?；旧鲜袌鏊峁┑漠a品都帶有底商的建筑。但實為可惜的是，項目的設計風格僅對現代簡約風格的簡單模仿且均千篇一律，同質化現象嚴重，若添加一些有創(chuàng)新性有個性的元素，達到差異化，在市場上的競爭力將得到較大的提升。（6）開發(fā)商雖掛本地企業(yè)牌照，但實質上外地注冊開發(fā)商是市場的主力。（7）項目運行部分項目聘請專業(yè)的代理銷售公司進行項目操作，市場化分工出現。（8）物業(yè)管理216。 大部分投入使用的項目的物業(yè)管理工作仍然只是完成管理中最基本的工作，如簡單的保安、清潔、代收費用、日常維修等。216。 優(yōu)質的物業(yè)管理只存在于眾多消費者的概念之中，市場對其的認可未能夠到達足夠高的程度，也限制了項目開發(fā)商以及各代理公司不將其作為后期值得項目重點營造的賣點；216。 于長期，完善優(yōu)質的物業(yè)管理通過一系列的信息傳遞將有助于樹立開發(fā)商的形象。因此，本項目可考慮把物業(yè)管理作為主要亮點、賣點之一。（9）建筑規(guī)劃設計/園林規(guī)劃設計/承建公司216。 在調查中發(fā)現，欽州市較多樓盤的建筑規(guī)劃設計或園林設計公司都是本土的規(guī)劃設計院或者知名度較低的規(guī)劃設計公司；216。 有相當部分的樓盤的規(guī)劃設計公司都是同一家公司，這難免使產品出現嚴重的同質化現象，使產品缺乏性價比；216。 有相當部分的樓盤的園林設計是同時由建筑規(guī)劃設計公司完成的，缺乏專業(yè)的園林設計公司，在營銷環(huán)節(jié)上很難達到差異化，銷售說辭上也很難突破瓶頸；216。 部分樓盤的承建公司的知名度較低，這直接影響著工程的質量，在銷售上很難給客戶一種質量意識。三、 欽州市區(qū)各在建房地產項目產品特征情況（一）、欽州市區(qū)各在建房地產項目戶型配比項目名稱新推套數面積控制及比例備注單間/一房戶型兩房戶型三房戶型四房戶型復式戶型面積（㎡）套數比例面積（㎡）套數比例面積（㎡）套數比例面積（㎡）套數比例面積（㎡）套數比例中金名苑210—————86－983215%103－12516076%——－——150－200189%世紀新城360——－——85－10711531．9％103－13411331．3％133－1557019．2％125－2466217．2％3期廣場麗園34829—35（單間）32—54（一房）39411%27%——－——90—13212736%150—1605617%130—210329%二期1—4嘉福東方巴黎23649（一房）4820%79－1009239%120－1309641%——－————－——5陽光麗城54042－43（單間）43280%86—898115%116左右275%——－————－——二期金湖國際32350—70（一房）28488%114．163912%——－————－————－——在售的19層的單體樓麗都新城中央公館162——－——82－9412477%126－1303019%——－——170－23084%1＃、2＃、8＃、9＃悉尼陽光148——－——80－903826%110－1406242%140左右3222%160－170平層五房）1610%丁香苑組團華信香江花園216——－——83－9614467％106－1294822％——－——147－2012411％1期5＃、6＃樓新澳花園120——－——823630％1125445％1431210％181～2041815％8－10＃金匯花園232——－——776026％105－12012554％1403917％170－21083％二期高層恒基國際城115約35（單間）35－61（一房）307%11%70－84124%109－1543512%119－140186%——－——1＃、3＃錦繡家園40853（一房）225%85－907017%103－13819047%140－1566616%168－2066015%一期怡景花園30035（單間）63（一房）31212%4%9012441%110－1207826%1303010％180－260206％長榮新城201——－————－——115－12514572%——－——130－1805628％三期分析：（1）戶型與面積整體市場上單間、1房1廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳、5房2廳、復式、別墅等供應品種多樣化，消費者有多種選擇。市場中普遍存在的戶型是以兩房兩廳、三房兩廳為主。具體如下圖所示：（備注：悉尼陽光有平層的五房兩廳的產品，但由于量比較少，只有16套，相對于整個欽州市區(qū)目前在建項目的總套數較小，所以百分比中自動顯示為零。）（2）、面積區(qū)間縱觀欽州市區(qū)目前在建項目的總體的戶型中，單間是29－43平米；一房一廳是32－70平米；兩房兩廳則是70－107平米；三房兩廳的面積是主要是90－154平米；四房兩廳是133－160平米；復式是125－260平米；有很少一部分是平層五房產品，面積是160－170平米。（二）、欽州市區(qū)各在建房地產項目戶型設計特點及分析項目名稱住宅形態(tài)裝修標準差異主力戶形優(yōu)勢主力戶型劣勢中金名苑戶型公攤：18%戶型平面：平層,躍層單元形態(tài)：1梯2戶戶型朝向：南北朝向框架結構；安防系統(tǒng)：可視智能系統(tǒng)；水電：到戶不入戶，預留管道；電視電話寬帶網：到戶不入戶。戶型面積控制較好，符合其產品定位，1梯2戶設計的通風采光較好。動靜分離做得不夠好；廚房阻隔了過堂風，減弱了空氣對流；客廳開間、公共面積過大，戶型不緊湊，造成部分面積浪費不實用；公共衛(wèi)生間須經主臥，私密性不強；戶型公攤過大。項目名稱住宅形態(tài)裝修標準差異主力戶形優(yōu)勢主力戶型劣勢世紀新城戶型公攤：18％戶型平面：多層為平層,每棟樓頂層為躍層單元形態(tài)：1梯2戶戶型朝向：南北朝向磚混結構；安防系統(tǒng)：非可視對講系統(tǒng)；水電：水電到戶不入戶；電視電話寬帶網：到戶不入戶。戶型干濕分離，廳房方正，全明設置，飄窗設計，客廳落地玻璃寬敞明亮。公共過道面積過大，戶型不緊湊；公共衛(wèi)生間（含洗簌前室）進深過大；廚房阻隔了過堂風，減弱了空氣對流，使室內不通透；不注重戶型設計的動靜分離原則；餐廳直對生活陽臺，私隱物無遮蔽性；對于多層而言，18％的公攤過高。 項目名稱住宅形態(tài)裝修標準差異主力戶形優(yōu)勢主力戶型劣勢廣場麗園戶型公攤：10～13％戶型平面：多層為平層,錯層，每棟樓頂層為躍層單元形態(tài)：1梯2戶，1梯5戶戶型朝向：南北朝向高層框架，多層鋼筋混凝土結構；安防系統(tǒng)：有攝象頭；水電：水電表安裝到戶（不含安裝表），電安裝表至室內總電合；電視電話寬帶網：到戶不入戶。主力戶型1梯2戶設計，明廚明衛(wèi)、通透；公攤相對較小；小三房設計戶型緊湊，方正實用；小三房戶型的設計動靜分區(qū)，飄窗設計。廚房阻隔了過堂風，減弱了空氣對流，減弱了室內的通透性；生活陽臺過于窄小且須經過廚房，使用起來欠方便；與平層戶型相比，該錯層戶型對老人、兒童于室內活動的安全不利；3+1房錯層設計的戶型設計不注重動靜分離的原則；公共衛(wèi)生間使用起來相對不方便，且須經過次臥，私密性不強。項目名稱住宅形態(tài)裝修標準差異主力戶形優(yōu)勢主力戶型劣勢陽光麗城戶型公攤：20％戶型平面：平層單元形態(tài)：3梯20戶戶型朝向：坐東向西框剪框架；安防系統(tǒng)：非可視電子對講系統(tǒng)；水電：入戶暗裝；電視電話寬帶網：到戶不入戶。戶型方正，通透，舒適。戶型不夠緊湊，按其進深可作一房一廳；戶型的通透性被廚房隔斷減弱；戶型公攤過大；單體樓設計的小戶型，3梯20戶，導致部分戶型西曬。項目名稱住宅形態(tài)裝修標準差異主力戶形優(yōu)勢主力戶型劣勢金湖國際戶型公攤：23%戶型平面：平層單元形態(tài)：5梯25戶戶型朝向：南北朝向高層框架；安防系統(tǒng)：底層無門禁；水電：水電到戶不入戶；電視電話寬帶網：到戶不入戶。獨特的陽臺設計，南北朝向戶型通透性好，戶型緊湊，方正實用。入戶門過道直通臥室，私密性不強，一覽無遺；公攤較高，部分戶型西曬。底層無門禁；項目名稱住宅形態(tài)裝修標準差異主力戶形優(yōu)勢主力戶型劣勢悉尼陽光戶型公攤：11%18%戶型平面：平層單元形態(tài)：1梯2戶，1梯3戶戶型