【正文】 華信香江花園沙井大道(市地稅局旁)34．17畝52286平米4822．28％現(xiàn)代建筑風(fēng)格小高層（11層）開(kāi)發(fā)商：欽州市華信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售代理：開(kāi)發(fā)商自售建筑設(shè)計(jì)：深圳華藍(lán)建筑設(shè)計(jì)公司承建公司：廣西裕華建筑工程公司物業(yè)管理：欽州市方正物業(yè)管理公司新澳花園沙井大道與雙擁路（五馬路）交匯處180畝8401．4941．7％現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格多層（6層）開(kāi)發(fā)商：澳門國(guó)基置業(yè)發(fā)展有限公司銷售代理：原由寶資通代理，現(xiàn)由開(kāi)發(fā)商自售園林規(guī)劃：欽州園林設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理：欽州市方正物業(yè)管理公司金匯花園沙井大道與金海灣西大道交匯處32畝30430－40%現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格多層（6層），小高層（15層）開(kāi)發(fā)商：欽州市金楚雄置業(yè)有限公司銷售代理： 開(kāi)發(fā)商自售物業(yè)管理：目前是開(kāi)發(fā)商，具體未定恒基國(guó)際城人民路中段（金灣大酒店正對(duì)面）19畝29123%現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格小高層（8層），高層（19層）開(kāi)發(fā)商：欽州恒基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售代理： 無(wú)建筑設(shè)計(jì)：欽州市規(guī)劃設(shè)計(jì)院承建公司：福建省武夷山市二建工程錦繡家園欽州市新興街（原市政府）70畝105827平米一期408，二期未定30%現(xiàn)代簡(jiǎn)約多層（6層），小高層（10層）開(kāi)發(fā)商：欽州錦園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售代理：福建聯(lián)眾建筑設(shè)計(jì)：北京東方華太建筑設(shè)計(jì)有限公司園林規(guī)劃：廈門園創(chuàng)景觀設(shè)計(jì)有限公司承建公司：欽州市建筑工程公司物業(yè)管理：怡和物業(yè)怡景花園欽州市渡口街（原建設(shè)局旁）18畝29842平米3002．4730%現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格多層（6層），小高層（10層）開(kāi)發(fā)商：欽州市怡景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售代理：開(kāi)發(fā)商自售建筑設(shè)計(jì)：深圳華藍(lán)建筑設(shè)計(jì)公司園林規(guī)劃：深圳華藍(lán)建筑設(shè)計(jì)公司承建公司：欽州中天建筑公司長(zhǎng)榮新城欽州市安州大道中段107畝約900套左右1．831%現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格多層（6層）開(kāi)發(fā)商：欽州市長(zhǎng)榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售代理：開(kāi)發(fā)商自售建筑設(shè)計(jì)：深圳華藍(lán)規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司物業(yè)管理：欽州市萬(wàn)家興物業(yè)公司分析：（1）位置大部分樓盤(pán)多座落在交通較便利、市政配套較齊全的市區(qū)或區(qū)域中心，強(qiáng)調(diào)生活的便利性。只有少部分的樓盤(pán)座落在離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)的地方，其強(qiáng)調(diào)的是居住的環(huán)境，同時(shí)體現(xiàn)一種“離塵不離城”的概念。（2）容積率與綠化率，較強(qiáng)調(diào)居住的舒適性，只有少部分的樓盤(pán)的容積率相對(duì)較高，超過(guò)3，但高容積率較高的樓盤(pán)除了東方巴黎是小區(qū)外其余基本上是單體樓或高層建筑。大多數(shù)的樓盤(pán)的綠化率都達(dá)到30％及以上，只有少部分商業(yè)比例較大的樓盤(pán)的綠化率相對(duì)較低，然而綠化率在欽州市城區(qū)來(lái)說(shuō)基本上是湊個(gè)數(shù)字，基本上不考慮作為賣點(diǎn)、亮點(diǎn)之一。（3）項(xiàng)目規(guī)模在以上統(tǒng)計(jì)的16個(gè)在建項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目占地規(guī)模較小，占地面積基本上是18—35畝，個(gè)別項(xiàng)目占地規(guī)模較大如世紀(jì)新城達(dá)到了210畝，只有1個(gè)項(xiàng)目——新天地花園是（62畝）占天占地的別墅項(xiàng)目，在欽州市城區(qū)來(lái)說(shuō)是第一個(gè)天地樓形式的項(xiàng)目。其中，占地規(guī)模在18－35畝的有9個(gè)，41－70畝的有3個(gè)，107－210畝的有4個(gè)。具體如圖1所示：（4）樓層控制欽州市區(qū)的樓盤(pán)多以小區(qū)型形式出現(xiàn)。目前欽州市區(qū)在建項(xiàng)目多以小高層帶電梯的為主，樓層有8層也有117層，但大多數(shù)是11—14層；其次是以多層、高層產(chǎn)品為主，有個(gè)別是別墅產(chǎn)品。有8個(gè)樓盤(pán)是既有多層又有小高層甚至有高層相結(jié)合，有3個(gè)樓盤(pán)是單純開(kāi)發(fā)多層產(chǎn)品的，同時(shí)也有3個(gè)樓盤(pán)是單純開(kāi)發(fā)小高層產(chǎn)品的，只有2個(gè)樓盤(pán)是以高層為主的且都是單體樓（具體如上圖2所示）。（5）建筑風(fēng)格欽州項(xiàng)目建筑風(fēng)格上基本上是現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，很多小區(qū)的外立面采用貼磚的做法或者貼磚與涂料相結(jié)合?；旧鲜袌?chǎng)所提供的產(chǎn)品都帶有底商的建筑。但實(shí)為可惜的是，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)格僅對(duì)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的簡(jiǎn)單模仿且均千篇一律，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，若添加一些有創(chuàng)新性有個(gè)性的元素，達(dá)到差異化，在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力將得到較大的提升。（6）開(kāi)發(fā)商雖掛本地企業(yè)牌照，但實(shí)質(zhì)上外地注冊(cè)開(kāi)發(fā)商是市場(chǎng)的主力。（7）項(xiàng)目運(yùn)行部分項(xiàng)目聘請(qǐng)專業(yè)的代理銷售公司進(jìn)行項(xiàng)目操作，市場(chǎng)化分工出現(xiàn)。（8）物業(yè)管理216。 大部分投入使用的項(xiàng)目的物業(yè)管理工作仍然只是完成管理中最基本的工作，如簡(jiǎn)單的保安、清潔、代收費(fèi)用、日常維修等。216。 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理只存在于眾多消費(fèi)者的概念之中，市場(chǎng)對(duì)其的認(rèn)可未能夠到達(dá)足夠高的程度，也限制了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商以及各代理公司不將其作為后期值得項(xiàng)目重點(diǎn)營(yíng)造的賣點(diǎn)；216。 于長(zhǎng)期，完善優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理通過(guò)一系列的信息傳遞將有助于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象。因此，本項(xiàng)目可考慮把物業(yè)管理作為主要亮點(diǎn)、賣點(diǎn)之一。（9）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)/園林規(guī)劃設(shè)計(jì)/承建公司216。 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，欽州市較多樓盤(pán)的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)或園林設(shè)計(jì)公司都是本土的規(guī)劃設(shè)計(jì)院或者知名度較低的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司；216。 有相當(dāng)部分的樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司都是同一家公司，這難免使產(chǎn)品出現(xiàn)嚴(yán)重的同質(zhì)化現(xiàn)象，使產(chǎn)品缺乏性價(jià)比；216。 有相當(dāng)部分的樓盤(pán)的園林設(shè)計(jì)是同時(shí)由建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司完成的，缺乏專業(yè)的園林設(shè)計(jì)公司，在營(yíng)銷環(huán)節(jié)上很難達(dá)到差異化，銷售說(shuō)辭上也很難突破瓶頸；216。 部分樓盤(pán)的承建公司的知名度較低，這直接影響著工程的質(zhì)量，在銷售上很難給客戶一種質(zhì)量意識(shí)。三、 欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品特征情況（一）、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目戶型配比項(xiàng)目名稱新推套數(shù)面積控制及比例備注單間/一房戶型兩房戶型三房戶型四房戶型復(fù)式戶型面積（㎡）套數(shù)比例面積（㎡）套數(shù)比例面積（㎡）套數(shù)比例面積（㎡）套數(shù)比例面積（㎡）套數(shù)比例中金名苑210—————86－983215%103－12516076%——－——150－200189%世紀(jì)新城360——－——85－10711531．9％103－13411331．3％133－1557019．2％125－2466217．2％3期廣場(chǎng)麗園34829—35（單間）32—54（一房）39411%27%——－——90—13212736%150—1605617%130—210329%二期1—4嘉福東方巴黎23649（一房）4820%79－1009239%120－1309641%——－————－——5陽(yáng)光麗城54042－43（單間）43280%86—898115%116左右275%——－————－——二期金湖國(guó)際32350—70（一房）28488%114．163912%——－————－————－——在售的19層的單體樓麗都新城中央公館162——－——82－9412477%126－1303019%——－——170－23084%1＃、2＃、8＃、9＃悉尼陽(yáng)光148——－——80－903826%110－1406242%140左右3222%160－170平層五房）1610%丁香苑組團(tuán)華信香江花園216——－——83－9614467％106－1294822％——－——147－2012411％1期5＃、6＃樓新澳花園120——－——823630％1125445％1431210％181～2041815％8－10＃金匯花園232——－——776026％105－12012554％1403917％170－21083％二期高層恒基國(guó)際城115約35（單間）35－61（一房）307%11%70－84124%109－1543512%119－140186%——－——1＃、3＃錦繡家園40853（一房）225%85－907017%103－13819047%140－1566616%168－2066015%一期怡景花園30035（單間）63（一房）31212%4%9012441%110－1207826%1303010％180－260206％長(zhǎng)榮新城201——－————－——115－12514572%——－——130－1805628％三期分析：（1）戶型與面積整體市場(chǎng)上單間、1房1廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳、5房2廳、復(fù)式、別墅等供應(yīng)品種多樣化，消費(fèi)者有多種選擇。市場(chǎng)中普遍存在的戶型是以兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d為主。具體如下圖所示：（備注：悉尼陽(yáng)光有平層的五房?jī)蓮d的產(chǎn)品，但由于量比較少，只有16套，相對(duì)于整個(gè)欽州市區(qū)目前在建項(xiàng)目的總套數(shù)較小，所以百分比中自動(dòng)顯示為零。）（2）、面積區(qū)間縱觀欽州市區(qū)目前在建項(xiàng)目的總體的戶型中，單間是29－43平米；一房一廳是32－70平米；兩房?jī)蓮d則是70－107平米；三房?jī)蓮d的面積是主要是90－154平米；四房?jī)蓮d是133－160平米；復(fù)式是125－260平米；有很少一部分是平層五房產(chǎn)品，面積是160－170平米。（二）、欽州市區(qū)各在建房地產(chǎn)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)及分析項(xiàng)目名稱住宅形態(tài)裝修標(biāo)準(zhǔn)差異主力戶形優(yōu)勢(shì)主力戶型劣勢(shì)中金名苑戶型公攤：18%戶型平面：平層,躍層單元形態(tài)：1梯2戶戶型朝向：南北朝向框架結(jié)構(gòu)；安防系統(tǒng)：可視智能系統(tǒng)；水電：到戶不入戶，預(yù)留管道；電視電話寬帶網(wǎng)：到戶不入戶。戶型面積控制較好，符合其產(chǎn)品定位，1梯2戶設(shè)計(jì)的通風(fēng)采光較好。動(dòng)靜分離做得不夠好；廚房阻隔了過(guò)堂風(fēng)，減弱了空氣對(duì)流；客廳開(kāi)間、公共面積過(guò)大，戶型不緊湊，造成部分面積浪費(fèi)不實(shí)用；公共衛(wèi)生間須經(jīng)主臥，私密性不強(qiáng)；戶型公攤過(guò)大。項(xiàng)目名稱住宅形態(tài)裝修標(biāo)準(zhǔn)差異主力戶形優(yōu)勢(shì)主力戶型劣勢(shì)世紀(jì)新城戶型公攤：18％戶型平面：多層為平層,每棟樓頂層為躍層單元形態(tài)：1梯2戶戶型朝向：南北朝向磚混結(jié)構(gòu)；安防系統(tǒng)：非可視對(duì)講系統(tǒng)；水電：水電到戶不入戶；電視電話寬帶網(wǎng)：到戶不入戶。戶型干濕分離，廳房方正，全明設(shè)置，飄窗設(shè)計(jì)，客廳落地玻璃寬敞明亮。公共過(guò)道面積過(guò)大，戶型不緊湊；公共衛(wèi)生間（含洗簌前室）進(jìn)深過(guò)大；廚房阻隔了過(guò)堂風(fēng)，減弱了空氣對(duì)流，使室內(nèi)不通透；不注重戶型設(shè)計(jì)的動(dòng)靜分離原則；餐廳直對(duì)生活陽(yáng)臺(tái)，私隱物無(wú)遮蔽性；對(duì)于多層而言，18％的公攤過(guò)高。 項(xiàng)目名稱住宅形態(tài)裝修標(biāo)準(zhǔn)差異主力戶形優(yōu)勢(shì)主力戶型劣勢(shì)廣場(chǎng)麗園戶型公攤：10～13％戶型平面：多層為平層,錯(cuò)層，每棟樓頂層為躍層單元形態(tài)：1梯2戶，1梯5戶戶型朝向：南北朝向高層框架，多層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；安防系統(tǒng)：有攝象頭；水電：水電表安裝到戶（不含安裝表），電安裝表至室內(nèi)總電合；電視電話寬帶網(wǎng)：到戶不入戶。主力戶型1梯2戶設(shè)計(jì)，明廚明衛(wèi)、通透；公攤相對(duì)較小；小三房設(shè)計(jì)戶型緊湊，方正實(shí)用；小三房戶型的設(shè)計(jì)動(dòng)靜分區(qū)，飄窗設(shè)計(jì)。廚房阻隔了過(guò)堂風(fēng)，減弱了空氣對(duì)流，減弱了室內(nèi)的通透性；生活陽(yáng)臺(tái)過(guò)于窄小且須經(jīng)過(guò)廚房，使用起來(lái)欠方便；與平層戶型相比，該錯(cuò)層戶型對(duì)老人、兒童于室內(nèi)活動(dòng)的安全不利；3+1房錯(cuò)層設(shè)計(jì)的戶型設(shè)計(jì)不注重動(dòng)靜分離的原則；公共衛(wèi)生間使用起來(lái)相對(duì)不方便，且須經(jīng)過(guò)次臥，私密性不強(qiáng)。項(xiàng)目名稱住宅形態(tài)裝修標(biāo)準(zhǔn)差異主力戶形優(yōu)勢(shì)主力戶型劣勢(shì)陽(yáng)光麗城戶型公攤：20％戶型平面：平層單元形態(tài)：3梯20戶戶型朝向：坐東向西框剪框架；安防系統(tǒng)：非可視電子對(duì)講系統(tǒng)；水電：入戶暗裝；電視電話寬帶網(wǎng)：到戶不入戶。戶型方正，通透，舒適。戶型不夠緊湊，按其進(jìn)深可作一房一廳；戶型的通透性被廚房隔斷減弱；戶型公攤過(guò)大；單體樓設(shè)計(jì)的小戶型，3梯20戶，導(dǎo)致部分戶型西曬。項(xiàng)目名稱住宅形態(tài)裝修標(biāo)準(zhǔn)差異主力戶形優(yōu)勢(shì)主力戶型劣勢(shì)金湖國(guó)際戶型公攤：23%戶型平面：平層單元形態(tài)：5梯25戶戶型朝向：南北朝向高層框架；安防系統(tǒng)：底層無(wú)門禁；水電：水電到戶不入戶；電視電話寬帶網(wǎng)：到戶不入戶。獨(dú)特的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，南北朝向戶型通透性好，戶型緊湊，方正實(shí)用。入戶門過(guò)道直通臥室，私密性不強(qiáng)，一覽無(wú)遺；公攤較高，部分戶型西曬。底層無(wú)門禁；項(xiàng)目名稱住宅形態(tài)裝修標(biāo)準(zhǔn)差異主力戶形優(yōu)勢(shì)主力戶型劣勢(shì)悉尼陽(yáng)光戶型公攤：11%18%戶型平面：平層單元形態(tài)：1梯2戶，1梯3戶戶型