【正文】 了對景觀資源的需求 ?逐漸減少了對空間的奢華要求 ?豪宅社區(qū)與其它檔次的小區(qū)混雜在一起 代表項目：香江花園 代表項目：西堤別墅 特點： ?對稀缺資源的占有成為衡量豪宅的重要標準，包括城市景觀、自然景觀等。 ?對于居住品質(zhì)的要求提升，例如會所配套、健身房等 ?對于住宅安全性和私密性的要求更高 代表項目： 愛琴海 特點： ?便利的陸、空交通網(wǎng)絡(luò) ?社區(qū)周邊完善的生活配套 ?硬件設(shè)備追求高檔次，多為國內(nèi)外最先進的材料、設(shè)備。出現(xiàn)了智能化、生態(tài)化的豪宅 ?星級酒店式的尊貴服務(wù) 代表項目：海峽國際社區(qū) 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 尊貴初級層次 生活理念： 我要尊貴 心理特征： 正處于出人頭地階段，渴望揚名，渴望社會的注意、認同 行為方式： 占有、炫耀比別人更多更優(yōu)越的資源 如：旺地大宅、吃喝玩樂、名牌享受等 這一階段的住宅特點： 以旺為貴 以大為尊 文化特質(zhì)： 張揚 夸張 典型物業(yè)： 深圳：云峰花園、世貿(mào)廣場 廈門：香江花園、銀聚祥邸、云頂至尊等 尊貴初級層次 豪宅短缺時代，不僅住宅本身沒有達到真正意義上的高尚物業(yè)層面，而且也不符合財富階層居住理念，只是停留在“貴價盤”層次 客戶尊貴進化論 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 尊貴初級層次 生活理念： 尊貴要我 心理特征： 表現(xiàn)身份的尊貴，不得不受到尊貴的約束。所謂人在江湖、身不由己、為物所累 行為方式： 占有最好的資源，滿足尊貴對人提出的符號要求 如：富豪必須住別墅、穿名牌、出入高尚俱樂部等 這一階段的住宅特點： 以豪為美 以貴為尊 文化特質(zhì)： 嫁接文化符號、標簽 典型物業(yè)： 深圳： 萬科 十七英里 、 天琴灣 等 廈門：海峽國際社區(qū) 、源昌鑫海灣 、發(fā)現(xiàn)之旅等 尊貴第二層次 客戶尊貴進化論 豪宅克隆時代，住宅“豪則豪矣，宅非心宅”，建筑好看不好用，或者將度假別墅成為長住大屋，并不適宜人居住，只是停留在“貴族盤”層次 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 通過對現(xiàn)有廈門市場客戶的研判，結(jié)合 2022JG03地塊的綜合條件，我們項目最終的購買客戶群便浮出了水面。 片區(qū) 對比項目 戶型配比 熱銷戶型 客戶心態(tài)分析 五緣灣片區(qū) 海峽國際 社區(qū) 3房 2廳 130165m178。 41% 4房 2廳 170180m178。 30% 4房 2廳 266268m178。 19% 4房 2廳 280296m178。 6% 復(fù)式 189250m178。 2% 復(fù)式 268280 m178。 1% 復(fù)式 453525 m178。 1% 3房 /130 165m178。 復(fù)式 268280m178。 第 4代豪宅 筼筜片區(qū) 藍灣國際 3房 2廳 148m178。 34% 4房 2廳 174191m178。 65% 5房 2廳 178。 1% 3房 /130 165m178。 4房 /174191m178。 第 4代豪宅 會展片區(qū) 愛琴海 3房 2廳 166— 180 m178。 37% 4房 2廳 185— 215 m178。 58% 5房 2廳 265— 283 m178。 5% 3房 166180m178。 4房 185215m178。 第 4代豪宅 廈禾片區(qū) 銀聚祥邸 復(fù)式 519— m178。 復(fù)式 519— 533m178。 第 3代豪宅 廈門在售及未售高端項目 —— 客戶 置業(yè)心態(tài)分析 以豪為美 以貴為尊 以旺為貴 以大為尊 以豪為美 以貴為尊 以豪為美 以貴為尊 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 這些高端項目的主力購買階層正是本案的目標客戶 偶得客戶群 游離客戶群 重點客戶群 核心客戶群 海內(nèi)外其他區(qū)域投資客戶候鳥型度假客戶 閩南區(qū)域高級管理層 周邊片區(qū)二次置業(yè) 海西區(qū)域投資客戶 廈門本地富裕階層（大企業(yè)老板、高級公務(wù)員） 但是，現(xiàn)在市場上的第三、第四代產(chǎn)品就是我們目標客戶群需要的嗎？ 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 的確，他們富有，擁有很多的資源，但是他們 不是人們想象的那樣 ，他們已經(jīng)通過不斷的成長，形成了自己的思考： 富豪階層心態(tài)的變化與新一代富豪人群的產(chǎn)生 生活理念：尊貴由我 心理特征：左右城市擴張大勢，見證城市快速膨脹（新 CBD、大廈門、大海西） 希望擁有組合式的唯一資源（杏林灣、園博園） 獲得唯一性的生活模式（產(chǎn)品、服務(wù)） 行為方式：占有最好的資源，但已經(jīng)不刻意用來炫耀而是用來享受，生活完全由自 己做主，知性的生活已經(jīng)成為生活的主調(diào) 如：神龍見首不見尾、只在此山中 云深不知處等 尊貴第三層次 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 我們挖掘和總結(jié)了消費者置業(yè)中的核心需求，并找出了客戶的兩個需求點 客戶的消費習(xí)慣 ?自住的實用性 ?注重買入價格和資產(chǎn)持有 ?投資和消費上的精細和理性 ?身份的標榜 ?對新生活場景和新生活方式的接受和期待 在置業(yè)中的核心需求元素 ?安靜、整潔、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境 ?較低的買入價格和增值潛力 ?卓越的物業(yè)品質(zhì)和持有價值 ?良好的區(qū)域前景展示 ?便利的配套和便利的交通 ?滿足休閑度假基本要求 ?稀缺的自然環(huán)境和景觀 ?精神的愉悅、閑適和放松 ?創(chuàng)新性的產(chǎn)品類型和所彰顯的生活方式 物超所值的投資產(chǎn)品 理想的居住、度假空間 資料來源：同致行分析 目標客戶需求點分析 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 市場對這些成長中的新財智階層還保持原有的的看法，市場的產(chǎn)品還未與時俱進的變化，顯然已無法滿足新富豪人群的需要。但是他們還是需要生活，需要改善居住環(huán)境，彰顯出新的生活狀態(tài) —— 就這樣，新一代的富豪只好委曲求全的生活在 并不是他們想要的生活空間中 他們 需要新的空間 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 一個時代誤解一個階層 一個階層無奈于一個時代 因此，同致行認為： 房子是給人住的，真正的了解我們的客戶，才能更好的把握客戶 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 沖破時代，創(chuàng)建新生活 他們的行為伴隨及帶動著城市發(fā)展 他們的觀念影響帶動著周圍人群 他們的生活方式更多自主而不是跟從 …… 新一代財智富豪是城市主人 新一代富豪的生活方式已變化 置業(yè)觀念已變化 對生活的理解已變化 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 —— 而立、不惑之年 —— 二次以上置業(yè)，對產(chǎn)品相對挑剔 —— 事業(yè)有成，收入穩(wěn)定 —— 已經(jīng)獲得社會的認可和尊重 —— 高智商、有品位的塔尖階層 —— 具獨特生活品味，追求唯一性的生活感受 —— 渴望占有城市最珍貴的資源 —— 渴望站立在城市擴張的高度 —— 追求與城市相互包容的國際性濱海休閑生活 沖破時代 —— 核心目標群特征解析 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 區(qū)位能彰顯我的身份 內(nèi)部裝修反映 我的格調(diào)與審美 設(shè)備反映我的需要 建筑設(shè)計 =我的定位 園林設(shè)計體現(xiàn)我的品味 服務(wù)突出我的尊貴 ME, 我的居住觀 Selfprojection 我對豪宅的看法 自我身份的投射 沖破時代 —— 核心目標群豪宅觀 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 主人對區(qū)位的要求 ?出則紅塵，入則自然，進退自如。 ?既是都市 中心， 又是自然的地塊，其獨特性，珍貴性 和融合性，反映出自身對左右城市發(fā)展，見證城市擴張，同時享受自然的大隱； ?擁有珍稀、絕版自然資源：山、水、林、湖之美。 ?社區(qū)人文環(huán)境的純度，完美度，不受雜質(zhì)干擾。 主人對社區(qū)形態(tài)要求 ?進退自如，神龍見首不見尾。社區(qū)在城市中，又真正封閉，享受悠然自在的主人感覺。 ?生活場景與自然的溝通，主張自然統(tǒng)一。 ?對房子有超乎功能與價格之上的要求。 主人對物業(yè)服務(wù)要求 ?主人軸心論：一切服務(wù)圍繞主人，由看不見的管理和無處不在的服務(wù)組成，給予主人充分自由和享受。 主人對購買方式要求 ?主導(dǎo)式購買選擇方式。 沖破時代 —— 核心目標群置業(yè)觀 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 我們需要整合項目自身和外在資源，注入與客戶 可以產(chǎn)生共鳴的文化內(nèi)涵，通過文化的演繹，顛覆舊的認知，全面超越。 沖破時代 在新富豪階層的需求下 第五代豪宅破繭而出，應(yīng)運而生！ 豪宅特點：適度的豪，歸心的宅 文化特質(zhì)：尊貴是我，身心由我 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 項目總平布局建議 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 項目外立面造型建議 項目戶型設(shè)計建議 項目景觀園林設(shè)計建議 項目物業(yè)增值點構(gòu)建建議 項目創(chuàng)新技術(shù)引用建議 項目智能化配套建議 項目軟性服務(wù)價值提升建議 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略原則 Project overall development strategy of principle 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略是滿足項目作為住宅建設(shè)集團立足杏林，完成以項目品牌帶動企業(yè)品牌的使命； 在整體發(fā)展戰(zhàn)略制定過程中，項目將第一個制定出杏林灣高端項目品質(zhì)標準，對杏林今后高端項目開發(fā)方向做出表率； 充分的利用項目周邊資源，無論從項目布局、外觀，還是項目景觀園林的設(shè)計都與整個杏林灣的總體設(shè)計相和諧，與園博園發(fā)展相契合； 在項目發(fā)展戰(zhàn)略中，導(dǎo)入社區(qū)獨有的文化內(nèi)涵，賦予建筑精神層面的光芒，使項目不單純只是一個建筑群，同時還是一個精神的家。 本戰(zhàn)略對規(guī)劃設(shè)計公司規(guī)劃設(shè)計和住宅建設(shè)集團后期項目規(guī)劃確定起方向性指導(dǎo)作用。 定性屬性： 低調(diào)而奢華的 空間 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 北 公鐵大橋引橋 集杏海堤 交通規(guī)劃 西面為舊生活區(qū)，外部視野較差，無其他優(yōu)勢資源，且臨近杏北外環(huán)路，南端有公鐵大橋引橋影響，存在較大的噪音。 北面及東面視野面廣，景觀資源豐富，擁杏林灣與園博園為一體，是地塊價值核心點。 南面視野面較寬，近享園博園，但因臨近公鐵大橋引橋及集杏海堤，有一定的噪音影響。 地塊條件 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 地塊條件與戶型適配分析 核心價值位置 ， 布置小高層或者別墅 ， 以大戶型 （ 大四房 、 五房 、 復(fù)式為主 ， 配以小四房 ） 。 次價值位 ， 可考慮布置高層和小高層 ， 以中戶型為主 （ 大三房及小四房為主 ， 配以少量小三房 ） 。 弱價值位置 ， 主要為噪音影響及視野面小 ， 布置小高層或高層 ， 以中小戶型為主 （ 二房及小三房 ） 。 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 地塊條件與社區(qū)規(guī)劃分析 圍而不合： 建筑朝向以東南向為主，有效解決采光通風(fēng)以提高居住舒適度，建筑間距適宜，相互避免嚴重視線阻礙，使得空間感增強； 相互融合： 項目分為兩個小地塊，中間綠化空間 營造高品位、新生活、情調(diào)休閑商業(yè)空間 ， 一方面是內(nèi)外景觀的融合，一方面是商業(yè)空間價值體現(xiàn)； 特色園林： 充分利用地塊特點，引活水進入社區(qū)，讓小區(qū)建筑、園林融入園博園，和諧與共， 打造園博園又一景觀 ： 人居主題景觀島，最終形成項目獨具特色的 “園景在我家，我家是園景”。 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 ?活性建筑 ， 大宅的名片 本項目建筑為高層 +少量小高層 +局部別墅，密度適中，立面應(yīng)強化建筑的通透性和觀景效果。 參考：金地香密山 建筑立面建議 建筑風(fēng)格： 大氣尊貴的現(xiàn)代風(fēng)格 色系選擇： 淺冷色基調(diào)，大氣生態(tài) 外墻材質(zhì)： 陶瓷磚貼面 頂部處理： 簡潔明快的線條 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 園林建議 —— 巴厘島風(fēng)情 四維活性園林 四維 —— 平面 +立體 +時間感 活性 —— 規(guī)劃的通透性 +生態(tài)園林和市政休閑木棧道雙重的風(fēng)氧流動 本項目地勢規(guī)整平坦 ， 適合內(nèi)部造景設(shè)計 。 可以引水入社區(qū) ，將項目融入園博園 ， 形成三維立體園林 ， 加上項目規(guī)劃的通透性所帶來的風(fēng) 、 氧流動