【正文】 過(guò)對(duì)城陽(yáng)區(qū)高層市場(chǎng)的調(diào)研，根據(jù)區(qū)域分布、整體特征劃分為四大板塊，下面將結(jié)合產(chǎn)品、價(jià)格、客戶等情況對(duì)各板塊進(jìn)行逐一分析。 城陽(yáng)板塊劃分 分住宅類型研究 別墅市場(chǎng)分析 洋房市場(chǎng)分析 高層市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì) 61 板塊位置 以城陽(yáng)區(qū)政府為中心，向四周輻射，南到世紀(jì)公園，北到春陽(yáng)路，東至青銀高速，西至城陽(yáng)高架路 板塊介紹 ?依托區(qū)政府周邊的商業(yè)、餐飲、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套，居住便利 ?萬(wàn)科、中冶等全國(guó)地產(chǎn)大鱷匯集于此 ?高檔樓盤(pán)的主力客戶為當(dāng)?shù)馗呤杖胝咭约绊n國(guó)人；市區(qū)客戶對(duì)區(qū)域內(nèi)品牌地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)注率較高 代表樓盤(pán) 萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科 〃 魅力之城、中冶 〃 圣喬維斯、青特 〃 匯豪景苑 城陽(yáng)區(qū)最核心的房地產(chǎn)板塊，品牌地產(chǎn)聚集地 城陽(yáng)中心板塊 分住宅類型研究 別墅市場(chǎng)分析 洋房市場(chǎng)分析 高層市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì) 62 案例選取 區(qū)域 客源 資源 252。同屬郊區(qū)項(xiàng)目，區(qū)域?qū)Τ鞘懈拍钕鄬?duì)陌生 252。對(duì)市區(qū)外溢客源有吸引力，地緣性客戶補(bǔ)充 252。區(qū)域資源價(jià)值具備一定相似形 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽(yáng)光小鎮(zhèn) 萬(wàn)科海港城 63 基本信息 項(xiàng)目名稱 卓越 〃 蔚藍(lán)群島 地理位置 青島城陽(yáng)雙元路18號(hào)（雙元路南段 白沙河入?？冢? 開(kāi)發(fā)商 卓越置業(yè)集團(tuán)（青島）有限公司 建筑類別 別墅、多層、小高層、高層 裝修狀況 毛坯 占地面積 約 90萬(wàn)㎡ 建筑面積 約 160萬(wàn)㎡ 容積率 綠化率 % 物業(yè)管理 卓越物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi) 二期電梯洋房 元 /㎡ 〃 月，別墅 /㎡ 〃 月，空中別墅 /㎡ 〃月 景觀設(shè)計(jì) 加拿大 CSC設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司 目前均價(jià) 6950元 /㎡ 卓越地產(chǎn)大手筆項(xiàng)目，與本項(xiàng)目相距２公里，隔河相望，容積率相近，借鑒行強(qiáng) 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽(yáng)光小鎮(zhèn) 萬(wàn)科海港城 64 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 采用多種新技術(shù)，節(jié)能環(huán)保，提高居住舒適度 地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng) 零污染，高效節(jié)能；無(wú)室外空調(diào)機(jī)，建筑外立面美觀；最大效率減少二氧化碳排放，提高室內(nèi)空氣質(zhì)量 太陽(yáng)能系統(tǒng) 24小時(shí)供熱，節(jié)能環(huán)保；防水隔音，密封性和通透性好 EPS外墻保溫系統(tǒng) 七層材料符合設(shè)計(jì)，冬季保溫，夏季隔熱 斷橋式鋁合金復(fù)合窗 節(jié)能、安全、保溫、隔熱，保溫性、隔音性、耐沖性、氣密性、水密性、防火性、防盜性好，免維護(hù) 同層排水和雙下水管系統(tǒng) 衛(wèi)生間降板層同層排水和雙下水管系統(tǒng)，可隨心布局，清潔、通暢 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽(yáng)光小鎮(zhèn) 萬(wàn)科海港城 65 配套體系 引入北師大青島附屬學(xué)校，提供名校教育、社區(qū)教育、家庭教育，吸引客戶 216。 2023年 ， 北師大青島附屬學(xué)校 落戶蔚藍(lán)群島 。 216。 社區(qū)秉承著 “ 和諧 ?關(guān)愛(ài) ?成長(zhǎng) ” 理念 ， 帶給每一個(gè)家庭 “ 名校 、 社區(qū) 、 家庭 ” 的完整教育鏈條 ，讓孩子享受 名校教育 〃 社區(qū)教育 〃 家庭教育 ， 在和諧 、 生態(tài)的大社區(qū)里健康成長(zhǎng) ， 在完善的名校體制下鍛煉心智 。 名校教育 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽(yáng)光小鎮(zhèn) 萬(wàn)科海港城 66 客戶分析 市區(qū)客戶以改善為主，其次為投資、養(yǎng)老，景觀、價(jià)格、升值是主要購(gòu)買因素 對(duì)目前住房不滿意 購(gòu)房動(dòng)機(jī) 購(gòu)房考慮因素 252。房屋太舊 252。物業(yè)服務(wù)較差 252。社區(qū)及周邊環(huán)境較差 252。社區(qū)景觀環(huán)境 252。價(jià)格 252。戶型結(jié)構(gòu) 252。物業(yè)服務(wù) 252。面積小、戶型差 252。停車不方便 省內(nèi)外 周邊縣市 市內(nèi)四區(qū) 城陽(yáng)城區(qū) 252。改善居住環(huán)境 252。養(yǎng)老房 252。投資升值 p“房子住好多年了，舊了，換個(gè)環(huán)境好的住” p“這邊發(fā)展前景好，價(jià)格也不貴” 252。投資升值 252?；榉? 252。戶型結(jié)構(gòu) 252。開(kāi)發(fā)商品牌 252。價(jià)格 252。社區(qū)景觀環(huán)境 p“戶型挺好的，關(guān)鍵是社區(qū)景觀做的不錯(cuò)，挺喜歡” p“價(jià)格相對(duì)不貴，有升值潛力” 252。社區(qū)檔次差 252。物業(yè)服務(wù)跟不上 252。改善居住環(huán)境 252。投資升值 252。交通便捷 252。升值潛力 252。社區(qū)檔次 p“感覺(jué)交通挺方便，來(lái)回時(shí)間也不長(zhǎng)” p“看中這邊發(fā)展?jié)摿蜕鐓^(qū)環(huán)境、檔次” 252。社區(qū)內(nèi)外景觀環(huán)境不理想 252。物業(yè)服務(wù)不到位 252。改善居住環(huán)境 252。投資升值 252。景觀環(huán)境 252。社區(qū)檔次 252。升值潛力 252。戶型結(jié)構(gòu) p“我姐姐在這買房，我才決定買一套” p“社區(qū)景觀環(huán)境很不錯(cuò)，而且區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ餐Υ蟆? 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽(yáng)光小鎮(zhèn) 萬(wàn)科海港城 67 低 中 高 城陽(yáng)城區(qū) 市內(nèi)四區(qū) 周邊縣市 客戶購(gòu)買關(guān)注因素排序 省內(nèi)外 ① ② 客戶群分析 關(guān)注點(diǎn)主要為綠化、價(jià)格，市區(qū)客戶對(duì)區(qū)域發(fā)展前景和開(kāi)發(fā)商品牌認(rèn)可度高 社區(qū)檔次 物業(yè)管理 戶型 價(jià)格 區(qū)域發(fā)展前景 地段 社區(qū)規(guī)模 開(kāi)發(fā)商品牌 景觀綠化 社區(qū)配套 新材料新技術(shù) 工作便利 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽(yáng)光小鎮(zhèn) 萬(wàn)科海港城 68 銷售中心 銷售中心空間大，裝修豪華，與項(xiàng)目建筑風(fēng)格統(tǒng)一，震撼客戶，促進(jìn)銷售 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽(yáng)光小鎮(zhèn) 萬(wàn)科海港城 69 社區(qū)景觀 西班牙風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)，入口及廣場(chǎng)設(shè)計(jì)大方美觀，品質(zhì)感強(qiáng) 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽(yáng)光小鎮(zhèn) 萬(wàn)科海港城 70 樣板間 樣板間舒適、大方，品質(zhì)感強(qiáng)，增強(qiáng)客戶體驗(yàn)，促進(jìn)銷售 客廳 側(cè)臥 餐廳 書(shū)房 主臥 廚房 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽(yáng)光小鎮(zhèn) 萬(wàn)科海港城 71 發(fā)展策略 關(guān)鍵舉措一：轉(zhuǎn)變生活方式的社區(qū)形象 營(yíng)造新的生活方式，回歸自然，建立社區(qū)形象。 關(guān)鍵舉措二：在客戶定位基礎(chǔ)上的功能復(fù)合 關(guān)鍵舉措三：?jiǎn)?dòng)期以低總價(jià)打投資度假客 關(guān)鍵舉措四：低開(kāi)高走的營(yíng)利模式 對(duì)于產(chǎn)品功能不進(jìn)行嚴(yán)格定向和過(guò)于細(xì)分 控制面積，低總價(jià)入市 首期以投資客和度假客為主 低開(kāi)高走價(jià)格策略，后期升值空間大 低首付降低投資門檻 首期配套大投入，產(chǎn)品低價(jià)格為后續(xù)開(kāi)發(fā)聚集人氣 打造另一極 —— 蔚藍(lán)群島模式四大關(guān)鍵舉措： 大手筆，創(chuàng)造城市另一極 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽(yáng)光小鎮(zhèn) 萬(wàn)科海港城 72 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽(yáng)光小鎮(zhèn) 萬(wàn)科海港城 價(jià)格策略 低開(kāi)高走，先以低價(jià)吸引客戶，隨著區(qū)域及項(xiàng)目逐漸成熟，價(jià)格逐漸走高 0 卓越 〃 蔚藍(lán)群島價(jià)格走勢(shì) 卓越 〃 蔚藍(lán)群島入市以來(lái)價(jià)格低開(kāi)高走，到 2023年 10月初價(jià)格為 6950元 / ㎡ 。 73 基本信息 重慶遠(yuǎn)郊， 60萬(wàn)㎡中大規(guī)模項(xiàng)目，容積率相近，獲得很大成功，借鑒意義大 項(xiàng)目名稱 金科 〃 陽(yáng)光小鎮(zhèn) 地理位置 重慶九龍坡九龍園華福大道北段18號(hào) (距市府 17公里 ) 開(kāi)發(fā)商 重慶市金科實(shí)業(yè) (集團(tuán) )有限公司 建筑類別 多層、高層 裝修狀況 毛坯 占地面積 268612㎡ 建筑面積 578945㎡ 容積率 綠化率 % 物業(yè)管理 重慶金科物業(yè)管理公司 物業(yè)費(fèi) /㎡ 〃 月 建筑風(fēng)格 托斯卡納 車位配比 1： 目前均價(jià) 6800元 /㎡ 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽(yáng)光小鎮(zhèn) 萬(wàn)科海港城 74 項(xiàng)目規(guī)劃 強(qiáng)調(diào)過(guò)渡空間，突出時(shí)代特征，托斯卡納風(fēng)格建筑，清新高雅，休閑性十足 216。 強(qiáng)調(diào)多功能、小尺度的開(kāi)放過(guò)渡空間，為城市和居住建筑提供一個(gè)中介，具有綠色、時(shí)尚、個(gè)性的特征，突出居住建筑的嶄新生活與鮮明的時(shí)代特征。 216。 住宅外形古典，具有地中海休閑建筑特點(diǎn)，并具備清新高雅的風(fēng)格，建筑立面采用米黃為主，配以淺棕等色彩，體現(xiàn)休閑建筑的特點(diǎn)，立面強(qiáng)調(diào)虛實(shí)對(duì)比，層次分明，輪郭線豐富。 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍(lán)群島 金科陽(yáng)光小鎮(zhèn) 萬(wàn)科海港城 戶型設(shè)計(jì)建議 76 戶型設(shè)計(jì)建議 戶型配比建議 戶型參考建議 戶型細(xì)節(jié)建議 戶型參考建議 高層戶型參考 景觀設(shè)計(jì)建議 78 兩大跨界利器實(shí)現(xiàn)傳播的突圍 獨(dú)特的廣告創(chuàng)意 + 創(chuàng)新的事件營(yíng)銷 跨領(lǐng)域的界 +跨地域的界 實(shí)現(xiàn)從“坐商”到“行商” 營(yíng)銷模式轉(zhuǎn)變 生活平臺(tái) +事業(yè)平臺(tái) 從品質(zhì)到特色價(jià)值平臺(tái)的跨界 項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 項(xiàng)目銷售周期 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 跨界營(yíng)銷 79 高端活動(dòng) 專屬活動(dòng) 項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 項(xiàng)目銷售周期 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 事件營(yíng)銷 高端活動(dòng)提升品質(zhì)，專屬活動(dòng)擴(kuò)展圈層 80 根據(jù)目前市場(chǎng)同類項(xiàng)目銷售情況看，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在市場(chǎng)價(jià)格水平下可實(shí)現(xiàn)的銷售速度約為 8萬(wàn)平米 /年。 按照項(xiàng)目住宅部分 35萬(wàn)平米的體量計(jì)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目整體的銷售周期將在 4年左右。 建議入市時(shí)間： 2023年下半年 整體銷售周期為： 2023年 9月 2023年 8月 充分考慮入市的影響因素 216。預(yù)售許可證的取得； 216。示范區(qū)的包裝完成； 216。樣板間的包裝完成； 216?？蛻舻姆e累量充足 —— 為根據(jù)蓄客情況適當(dāng)調(diào)整蓄客期。 項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 項(xiàng)目銷售周期 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 項(xiàng)目銷售周期 81 10 4 10 10 4 7 7 售樓處開(kāi)放 116 樣板房 景觀區(qū)展示 7 4 動(dòng)工 91 A地塊一期洋房 入 市 A地塊二期洋房入 市 A地塊三期洋房入 市 A地塊三期高層 入 市 蓄勢(shì)推廣 第一開(kāi)盤(pán)期 第二開(kāi)盤(pán)期 第三開(kāi)盤(pán)期 持續(xù)銷售期 A地塊二期高層入 市 A地塊一期高層入 市 第四開(kāi)盤(pán)期 第五開(kāi)盤(pán)期 7 10 4 8 A地塊四期洋房入 市 A地塊四期高層 入 市 B地塊五期洋房入 市 B地塊五期高層 入 市 項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 項(xiàng)目銷售周期 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 思源預(yù)祝本案圓滿成功！ 在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功